在担保公司3年多的工作经历，希望与大家分享一下房贷业务中的一些经验，给准备贷款买房的准借款人一些个人建议。

一、建议购房贷款优先选择公积金贷款

公积金贷款目前有一些商业贷款无法比拟的优势：

1.利率低。5年期以上年利率比商业贷款最优惠利率低1.4355%。即每一万元贷款每年节省利息143.55元。(商贷选择等额本息法作为比较标准。

2.还款方式：自由还款。以20年50万为例子，商业贷款最低月还款3774元，公积金最低月还款3361，月供少还413，减轻贷款初期的月供压力。

3.不受第二套贷款限制。若以家庭为单位有过房贷记录，无论是否结清，商业贷款均按第二套贷款处理，公积金贷款不受此影响，且5年期以上利率比第二套商业贷款执行利率要低3.393%。

4.因信用卡、车贷等信用贷款还款记录不良，造成商业贷款的申请被拒或者强制上浮利率等情况，可采用公积金贷款，目前公积金的审批暂时不审查个人信用记录。

另外，如采用商业贷款，可在年底一次性提取公积金用于提前部分偿还商业贷款，达到省息

1、较低的存款利率，会导致货币缩水。   

由于长期保持较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。且居住支出会随着国民收入的提高呈几何数增长（通常大家会随着收入的增加，加大住房支出占收入的比重），为实现保值、增值提供了保证。   

2、购买房产远比购买黄金等奢侈品有更多比较优势。

与

1 营业税和个人所得税的限制是否都是5年？这个5年是按照什么来计算的？房产证还是购房合同？

      对转让五年以上，且是家庭唯一自住房的免征个人所得税，五年以内按出售价扣除原价和合理费用后的20%缴个人所得税。营业税分五年内全额交、五年外普通住宅免交。五年的计算以交契税时间或房产证登记时间为准，哪个在先按哪个算，已付的贷款利息可计入合理费用。

2 两个人非血缘和婚姻关系，房产证是否可以变更，挂两个人的名字？

     1、夫妻一方婚前的房产，婚后要增加另一方名字的，视为增加共有人，不是夫妻更名，视为原产权人将其份额的50%转让给其配偶，并且要交税；2、按揭期间的房子不能随意变更共有人，涉及到银行贷款方的风险，要经银行同意；3、共有人中家庭成员去世的减去其名字，按继承办，不交税。

3 房屋产权性质都有哪些？它们之间最大的差异在哪里？