仲道的博客：
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房子卖什么
文/仲道
建安成本完全相同的房子，放在北京、上海就是几万1平米，如果放在县城就是几千1平米。同样是北京、上海，有的地段一平米卖1、2万，有的地段1平米能卖到10万、20万。
地段好赖取决于此地段能够获得城市公共资源的量与质，好地段可以获得更大范围的就业机会；市政环卫、道路交通、公园绿地配套完善，文化教育设施齐备，治安环境优良，等等；换句话说，好地段可以获取充足的城市公共资源，并且获取的成本便宜。有人说房子卖的是地段，如果进一步从城市生活的本质看，城市的房子卖的是城市公共资源。
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没有房产税的房地产市场最终只能是死亡
仲道/文
仲道/文
本月23日，北京市高调公布了“治堵”方案，整个方案和过去没什么多大区别，基本还是在限制车辆出行和增加政府投资这个人人都能看懂的层面，把希望指向未来，安抚民心仍然是方案的核心目的。由此来看北京的交通拥堵状况将一直持续。
为什么政府可以花钱搞城市规划，花钱做沙盘、搞展览，可就不舍得花钱征集治堵方案，花钱选几条拥堵的街道、在几个拥堵的路口做做“治堵”实验呢？不去找真正的专家把“治堵”上升到科学层面，让没什么交通专业知识的百姓吵来吵去能吵出什么结果。
其实，北京交通拥堵的问题迟迟得不到解决的根
...二手房的价格判断
仲道/文
概括起来说，房价有2部分组成（见上图），一是土地价格，二是建筑价格。
城市土地的价格构成比较复杂，不仅包括，水、电、气、路、卫等城市市政配套；同时也包括获得教育、就业、医疗等社会福利的权利和机会；当然也包括文化、商业、人脉等几十年乃至数百年历史沉积所形成的地缘、
...仲道/文
在我们的亲朋好友中如果有一位职业球员，那么我们如果想去看球就一定会想到找这位球员给“白弄”张球票。不花钱去看球是一件很有“面子”的事情。这种事情在日本则完全相反。球员的亲朋好友如果看球就一定要自己掏钱买最好的门票。
日本人为什么会这么做？芮成钢在采访日航新任总裁稻盛和夫时问：“你平时外出都是坐经济舱，这次为什么坐头等舱？”稻盛和夫说：“因为平时外出都是公司掏钱，这次来北京是我自己掏钱，所以买了日航的头等舱来支持日航”。 稻盛和夫的做法在日本其实是一件很平常的事情。在日本的足球、棒球等职业联赛中，球员的家人、朋友以及此行业的相关人员，如果经济实力许可都是自己花钱买最贵的门票来看比赛。
...仲道/文
在我们的生活中，所需要的商品可谓不计其数。我们不可能有足够的知识对所有商品的质地与价格作出一个正确判断，即使是接近合理的判断也做不到。这使得我们在购买商品时，常常会有一种左挑右选却无法决定的迷茫。特别是在购买高档商品时，因对商品品质全然不知再加昂贵的价格，更会让我们在购买的迷茫中又夹杂上了恐慌。唯恐上当受骗，把不值的东
...仲道/文
对于我们已经司空见惯了的“学区房”、“城铁房”、“公园房”这些以教育、交通、绿地等城市资源为最大卖点的房产，其房产价值中的城市资源到底值多少钱？这大概谁也说不出个具体数字来，但在这些房产价格中，城市资源的价值是显而易见的。
任何一件商品的价值因其所处的环境不同，在市场中的价格表现也是天壤之别。兵荒马乱时期的房产就远不如黄金值钱，因为黄金可以携带可以隐藏。可房产则不能，随时都有被“充公”无偿归为他人所有的可能。在和谐时代，房产周边免费的公园、绿地；廉价的交通、环卫等等这些政府可持续且无偿保障的城市资源，让居住在这里的人深感“城市让生活更美好”，这里的房产自然要比黄金值钱。因为黄金从勘探、挖掘、提炼、加工到成形的全部费用完全
...中国楼市的泡沫在哪儿？（三）
仲道/文
保障城市居民正常生活的道路、管线、环卫、医疗教育等等这些城市资源就应该由政府提供，这是福利住房时代所形成的定式。房改后，当政府把每个人所居住的公房卖给个人的时候，这种定式思维一直在延续，大概也没有人去想，这样的城市资源值多少钱？这笔购房款是不是能满足未来70年中、城市资源的正常供给？因为最后反正都得政府买单。
事实上直到现在，政府一直持续不断的向城市投入大笔的资金用来保证城市资源的正常供给，以至改善着城市中的生活居住环境。这笔巨大的资金投入告诉所有的人保有城市住宅不仅可以保值甚至可以升值，当然也可以通过房屋的自由买卖把政府的这笔投入转化成个人的现钞。因为在构成房价的诸多要素中，周边环境是房价的一个重要要素，而这一要素是由政府来提供。由
中国楼市的泡沫在哪儿？（二）
仲道/文
为城市住宅中的人提供生存、生活、安心保障的城市资源值多少钱？如果把住宅的价值分解成建筑物和土地两部分，土地的价格所反映的就是城市资源的价值。城市中随便一块连草都不长的“烂地”比农村最好的麦田值钱，原因就是这块土地有可以利用的城市资源。北京2、3环的土地价格比5、6环高，就是前者的土地、拥有比后者更多的城市资源和更高的资源品质。
如何量化城市资源的价值，目前还没有谁能找到一种能让大家接受的计算方法。
我在一个均价5万/㎡的楼盘遇到过两位农民企业家，已经60来岁了，每人卖了一套300多平米的住宅，俩人住对门，这一层就他们两户。谈到买房的初衷，他们说：选择这个楼盘一
...仲道/文
中国的楼市有没有泡沫？有人说有也有人说没有。如果按租售比、房价收入比等指标与发达国家相比来证明中国楼市有泡沫，这样的证明在中国国情面前，在房价一路高涨的现实面前也就没有多少说服力度了。但如果总强调中国国情来说明中国的楼市没泡沫，可在普通工薪已完全无力获得安居面前，谁也不能说这就是中国楼市的中国国情。
楼市到底有没有泡沫还是应该到城市住宅最本质的内涵里面去看看，看看在构成房价的诸多要素中，到底是何种要素导致普通工薪无力购房，然后再看看这一要素的价值是不是被高估而出现了泡沫。这也有助于我们理解楼市调控政策下的未来楼市走向。
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仲道/文
1949年5月30日，日本开始颁布、实施《国家公务员宿舍法》。到2003年，日本共有国家公务员95万8千人，国家公务员宿舍29万套，平均每3.3人一套宿舍。宿舍的所属情况详见下图：
仲道/文
玉渊潭公园第22届樱花节从3月30日到5月10日。今天（14日）下午我到公园看了看。大概是受天气寒冷的影响，只有一棵樱花树可以说是满开。其它的大概还要等一个星期（或许3、5天）。
玉渊潭公园最早的樱花树栽种于1973 年春，是来自北海道的180株大山樱——象征中日友好的礼品树。现在大概有十几个品种，4、5百棵樱花树。
从城市土地的开发模式看城郊住宅的价格差
仲道/文
在《日本的房价为什么便宜》中，说到了日本在城市化进程最快的上个世纪6、7十年代，对城市所需建设用地的开发模式。本文想通过与中国的土地开发模式进行一下比较，看看不同的城市土地开发模式、会对房价的高低及其价格的安定性产生什么样的影响。
我国各大城市对城市所需的建设用地是由城市中心开始向外围“推”着开发，2环、3环、4环、5环一步步向外推。这种开发模式可以保证各地方政府通过控制管线、道路、文卫、房产权等城市配套来保证
...仲道/文
大阪的千里团地，拉开了日本大规模郊外公共住宅开发的帷幕。伴随郊外居住人口的迅速增加，城郊之间的通勤压力也陡然增大。根据1960年的统计，东京的公交巴士在通勤高峰时段的平均时速只有15公里，东京的国铁总武线、东北线、山手线、中央线、常磐线超员达到312%、309%、299%、279%、247%。对家住东京圈、阪神圈郊外的通勤族来说，恶劣的交通状况让他们进入了被称为“通勤地狱”的时期。
仲道/文
进入上个世纪50年代，东京市区内的人口由战后的不足280万，增长到530万。1955年达到697万，突破了二战前（1942年）最高峰的672万。
在这样一个城市人口急速增长的时期，土地的价格必将伴随产业的发展和人口的增加而提高，其增值性是显而易见的。因为土地具有“不动性”，必然造成各类产业在空间中所形成的位置关系很难更改，土地的价格也就与产业的兴衰被“捆绑”在了一起。
一般论，城市土地的价格取决于地块到城市中心的距离，距离城市中心越近的地块、价格也就越高；农村土地的价格取决于土地的肥沃度，肥沃度越高，粮食收成也就越高，地块的价格也就越高。
...仲道/文
这是一张在日本家喻户晓的照片，这张照片记录了1945年8月30日下午2点05分，美国的麦克阿瑟元帅到达厚木海军航空基地、登陆日本本土的历史瞬间。有不少日本人称其为是美国军队占领日本的象征。
9月2日，在密西里战舰，麦克阿瑟作为联合国军最高司令官接受日本投降，第二次世界大战宣告结束。
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