此次房地产调控政策是多管齐下、多部门配合、政策进一步落实的的大环境下，短期内必然对房地产市场产生重大影响。一方面，银行收紧银根，提高首付款比例、提高利率；一方面在认定方面做到认房又认贷的方式，对大一部分潜在购房者产生很大的影响。由其是在上海前几年的房地产飞速发展时期，相当大一部分客户已贷款买房，或自住、或投资、或已结清贷款甚至出售房屋，但在认房又认贷的政策下，要么是第二房贷、要么是三、四套房贷，直到银行不与发放购房贷款，即使可以贷款利率上也大幅上调，给购房者增加了不少门槛。另一方面，各地方政府大量建造经济适用房、廉租房，以上海为例、已有卢湾、闵行等区先行一步实施了经济适用房政策。再加上对外地户籍人士购房采取了限制性条款，无疑都是对房地产市场的沉重打击。

    5月初恒大在全国降价，引出一番大讨论。现在的上海市场，绿地在宝山等区域的新盘降价幅度很可观，最近又听闻万科的新盘调低开盘价格预期，虽然没有正面说明是降价，但实际已说明房价确实是降了。

    随着越来越多的新盘促销，势必对房价的走势产生影响。原因很简单，一手商品房价格有优势，肯定会吸引一部分购房者，分流同区域或相邻区域的潜在购房者，造成成二手房价格的微调。当然这个传导过程是缓慢的。现在有部分区域出现一、二手房价格倒挂的现象，原因很简单，小业主有较强的抗风险能力，如无需要，不轻意将手中的房产降价抛售。但如果一线房产商的新盘降价，会迫使部分急于套现的小业主主动降价，会迫使部分投资客增加抛房量，对房价进一步打压，还会影响到一部分心态不稳的持有多套房产的房东，推动挂牌量的

   美国为了提高低收入者的房屋拥有量，让更多的人买得起住房，创适出了“房地美”和“房利美”这两大房地产金融机构，不可否认，他们的存在给美国房地产市场提供了很大的发展空间，也的确让很多穷人购买了自已的住房，但也制造了令全世界承担的次贷危机，最后演变成金融危机，让金融市场付出了极大的代价，带了全球经济的下滑。

    纠其原因，是这两大带有福利性质的机构无序发展，造成的隐患，这和我们商业银行房贷政策有很大的区别，首先，中国的商业银行根据有关部门的规定对购房按揭贷款有严格的限制，一个是一定的首付款比例，另一个是要求贷款人有足够的还款能力。而美国的两房机构所重视的是贷款者的信用，甚至是首付一成也可以贷款买房，这给日后的次贷危机埋下了隐患。这们低的首付，务必使一部分没有积蓄也包括对未来收入不明朗的家庭积极入市，加入到购房大军中，一旦房价下跌，或者因失业等原因而拖

     据说，上海目前跟踪在售的24楼盘10平9涨5降

    让我们先看看上涨的楼盘：复地北桥城、东方丽都、尚海湾豪庭、徐汇苑、香梅花园、汤臣湖庭花园等，不难看出，外环外的楼盘看涨的比例较小，涨价的大多是地段较好的“豪宅”。

    而持平的楼盘有祥和新宇花园、航天公寓二期、新都国际、大华锦绣华城、张江汤臣豪园、江南名庐等。这些楼盘地段属于中环地段，都是新兴的区域，而且交通现都有很大改善，区位价值已提升，不跌价也在情理之中。

    下跌的楼盘都

     如此严历的政策似乎表明了政府对打压房地产的决心。但距发布新政已一月有余，效果怎么样呢？

     首先是北京、青岛等城市出台了更加严历的措施，接下来是广州及深圳只是重复中央的政策，然后是浙江出台新政甚至颠覆了国务院的政策，二套及以上住房的贷款成数及利率由银行把控。而上海迟迟没有出台地方房产新政。

     看来这次雷声大雨点小的房地产调控措施并不能对房价产生什么影响，看看目前各大城市的房价，基本上房价保持平稳，有的二三线城市出现了价格的小幅上扬，真正有效果的是成交

    很多人都在等政策明朗后，再做打算。随着本市二手房的挂牌房源量不断上升，确实市面上有了一部分平时很难寻觅的优质房源。大多潜在的购房人都外在了一个观望的状态，没有急于去看房，而是静观其变，在这里做为一个从业人员一点经验和大家分享。

    我们先将买房人做个分类：

第一大类，刚性需求者，这类购房者是为了购买第一套住房，或必须性的改善性需求购房者，基本上是结婚族或是家庭人口增加而急于购房的客户。这类客户基本上对地段、对房型都有较高的要求。现在看房是一个好时机，因为挂牌量的增加，可挑选的房源量很丰富，可以让自已好好挑一挑。因为若在平时（宏观调控前）房源极其紧张

    现如今，从中央到地方，从政府到媒体，从银行监管部门到各大商业银行，似乎一直地在讨伐高房价，也就是在这时恒大地产做出了降价销售旗下楼盘的重大决定。

    当然这是市场发展规律的本性，目前来看，房地产投资降温、交易量萎缩、房价下跌是必然趋势。只是恒大走在了前面，在对的时间做出了对的决定而已。但现实摆在面前，降价了是否会带来成交量，我想要买房的人始终要买房的吧。只要是真实的消费情需求。

    但我们不能不面对此次恒大降价事件对房地产带来的影响：

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   我最担心的是有的地方政府误解中央的意思，出台的政策应慎重一些，避免产生一系列的其他连锁性的反映。

    先让我们来看一下北京的地方房产新政：

    北京市住建委4月底下发《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，正式要求自2010年5月1日起，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。《通知》标明，同一购房家庭包括购房人、配偶及未成年子女，商品住房则包括新建商品住宅和存量住房。并要求，自2010年5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家庭成员情况申报表》。房地产开发企业、经纪机构或

    我认为以利率做为调控手段，是非常好的方法，用差别对待的方法让第一次购房的人得到实惠，而对那些有了几套贷款的投资者“炒房客”来说确实增加不少的压力。

    因为用利率的手段不会伤害到所有的购房者，而相较于税收手段的话，则不然，对每个购房者，或出售者都增加负担，因为越来越多的房东选择到手价了。

上月国务院出台了调控房地产市场的举措，主要还是在贷款上打压投资投机需求。当然也不可避免地影响了改善性需求。

    中央层面，一方面购房优惠政策改变，另一方面对房价的用语措词一再加强，从“抑制房价过快上涨”到“遏制房价过快上涨”虽然只有一个字的不同，但表明了中央调控房价的决心。地方政府如上海一方面一直强调加大经济适用房和廉租房的建设，一方面改变土地的拍卖方式，采用勾地招标拍卖的方式，并不是价高者得。央行方面一再提醒控制信贷速度过快增长，首拿房地产贷款开刀。短时期内又连续两次提高存款准备金率。当然还有加息的预期。先是某些国有银行受到央行及银监会的点名，再到中行的取消房贷优惠，其他股份制商业银行的跟进。物业税空转实的传言不绝于耳等等。这些无不对房价的走势形成打击之势，直接的后果就是房地产的成交量直线下滑。

    根据我十年的从业经验及一直跟踪房地产市场的发展，谈一下个人的见解与大家分享：

    首先，物业税对很多人来说都已不是一个新鲜事物，在国外，很多国家都收此税种，而且我国早已在前两年就在南方某城市进行空转试点，逐步让大众接受。

    其次，物业税的开征，对宏观经济来说，是利大于蔽的。一方面，政府增加了可持续的财政收入来源，可以壮大政府的财政实力，由其是地方政府，增加的收入是保障民生发展的重要的基础，推动地方各项民生、市政的发展，为中国的不断崛起提供财政保障。另一方面，增加了持有多套物业的成本，降低房地产的炒作，让房地产市场健康有序的发展。防止房价的大幅度的跳涨。
   

　　对于投资房地产，我的心得是考虑两个关键因素：第一量力而行，要根据自己的资金情况，挑选适宜的地段和面积。第二跟着国家的发展规划和政策走。2002年有几个地段的房产被很多人错过，比如大华。大华刚开始是上海市中心的配套动迁基地，配套房住的是本地居民，商品房大多是外地人买，大家都觉得大华的地段偏，但是中鹰黑森林最近开盘均价是3.5万元。现在大华的规划包括生活环境、居住氛围都上去了。还有一个是浦东的世纪公园花木镇，以

    房子的成交价的确因为有很多因素造成高低不一，例如，现在的房价涨势很快，先知先觉的房东开始涨价了（房屋成交价高），若是上涨前段时间就定好的合同，约定好了价格，由于贷款等原因晚交易的话房屋成交价就低，还有就是同一个小区，房型不同，朝向不同、楼层不同、装修不同、价格是相差很大的。的确在实际操作过程中，有些客户、有些中介为省税收做低房价，但不代表全部都会做低房价，因为现在做低，将来出售也会带来相应的问题。再则，也有些客户为为银行贷款而做高房价的。

    房屋成交价就是这么一个复杂的问题，但在进驻交易中心的评估公司的眼里却是很简单的事，划一条线就行，不听你的解释，不到现场看房，不承认其他有资质的评估报告，纠其原因——垄断。例如，笔者在2008年在普陀交易中心所碰到的案例：一套房子

    上海的房价这段时间以来，涨幅已经很大了，为什么还有继续上涨的空间呢？理由大致有三点：

第一，全球的经济在将来会慢慢企稳，走上上升的通道，中国，上海的经济没理由不会涨，在经济持续向好的背景下，房价的上涨也是有基础的，在这里我想说的是，政府所扮演的角色非常重要，有一个好的引导，涨幅温和一点最好。

第二，房产做为投资的工具和载体，短期内不会改变，这给房价的坚挺有了后盾，只有在有后续的投资需求的推动下，房价才有上涨的可能。其中包括了通胀因素在里面，确实有一部分人在条件允许的情况继续增持房产。

第三，上海的有效需求是超过一般人想象的，上海高校毕业生，外来经商人口，外来求职人员，外籍留沪人员等需求在相当长一段时间里是有很大发展空间的，这对上海的房价都起到了一定的作用。

综上所述，我个人的观点房价还是会继续上涨的。

其一，普遍预计的抗通胀原因，随着金融危机的深入，国家在加大投资的基础上，信贷政策宽松，货币量增加，资本市场回暖，促使了一部分资金进入了房地产领域，进行增值、保值，由其从豪宅的成交量可以看出。

其二，真实的刚性需求集中释放，2008年的房地产持续低迷，很多人的购买需求得到抑制，随着经济面的的好转，纷纷入市。提高很大一部分的成交量

其三，改善性兼投资性的需求集中入市，很多潜在的需求者看到楼市的回暖速度，充忙入市，抢购房源，担心房价的进一步上涨，又扩大了其有效需求

其四，投资性兼投机性购房重现楼市，房地产市场的走好，停歇了一段时间的投资客重新入市，让房地产市场重新回到繁荣的景象。

其五，开发商，顺势提价，造成了叠加效应，房价一涨再涨，使上海的房价再创新高。

    相信政府的决策层已对房价的走势有了足够的观注，上海四大保障性住房基地