zhenshen198011的博客：
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| 我是天蝎座的，呵呵，2008年是我万事顺利的一年，希望今年我在房产行业打出一片新天地。各位朋友欢迎你关注我的博客. Can I help you 我能帮上你忙吗？ 大家好，我已经在地产行业打拼duo年,有丰富的置业经验。如果您想买卖房产或者租房请联系我，相信我会帮上你的忙。我们的工作宗旨是：我承诺，我做到。呵呵，过年了先给大家问声“过年好！”我的联系方式13371693059 |
胆商不够，谈何赚钱！为什么能白手打天下，就是因为有敢为天下先的超人胆识。
公积金贷款Q&A题库
公积金贷款要点
2008.2
一， 我能申请公积金贷款吗？
借款申请人不论本地外地，只要建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态就可以申请公积金贷款，
申请人及其配偶无未还清公积金贷款情况，无信用逾期情况
☆公积金贷款现在没有关于第二套房屋贷款的任何规定。
二、怎样知道是市属公积金和国管公积金，为什么必须知道？
根据贷款人缴存公积金的地点，目前北京公积金贷款主要分为市属公积金和国管公积金（中直公积金极少，流程与国管近似），具体属于哪儿的公积金贷款，由贷款人向本单位负责公积金归集（缴存）的人确认，一般来讲，个人或单位公积金帐号是5开头的为国管。
国管公积金和市属公积金贷款额度计算公式不一样，流程和要求提供材料不一样，所以分清所属公积金是贷款的基础。
三、能贷款多少钱？
公积金最高贷款60万。 其他决定因素如下：
市属
决定市属公积金贷款额度的几个因素：
1.最近月个人公积金缴存额和缴存比例（所以需要贷款人单位开出公积金缴存说明书，以免发生纠纷）。具体最高贷款额算法如下：
（个人缴存额 / 缴存比例 — 400）/ 对应贷款年限的月均还款额
* 对应贷款年限的月均还款额参考最新的等额均月还款参考表（见附件1）例如：贷款年限为10年，对应的月均还款额目前为107.14元
必须注意的是借款人的贷款最长期限有3个影响因素：A、最长30年，B、最长只能计算到借款人和其配偶70周岁，C、贷款期限应低于房屋剩余使用年限（房屋结构钢混最长使用年限57年、砖混47年）
2.房屋面积、合同价格、评估价格
房屋面积超过90平米，最高贷款额为基准价格的7成
房屋面积90平米（含90平米），最高贷款额为基准价格的8成
基准价格为合同价格和评估价格中的低者为准
如果信用评级能到AA，市属公积金能贷到69万，如信用评到AAA，市属公积金能贷到78万。贷款人的信用等级由北京市住房贷款个人信用信息服务中心评定，影响信用等级的因素有学历、职称、财产等。
国管
决定国管公积金贷款额度的几个因素
1.贷款人月均实收收入（参见借款人开具的工作及收入情况证明）
月均实收收入不能少于对应贷款年限所需月均还款额的2倍，同时贷款最长期限与市属的要求相同
2、房屋面积、合同价格、评估价格
房屋面积超过90平米，最高贷款额为基准价格的7成
房屋面积90平米（含90平米），最高贷款额为基准价格的8成
基准价格为合同价格和评估价格中的低者为准
四．需要准备的材料
市属
买方：
公积金缴存说明书（单位开具），身份证（夫妻双方），户口本（夫妻双方，集体户需集体首页复印件），暂住证(非北京户口提供，夫妻双方)，结婚证\单身证明\离婚证，学历证明（大专以上，夫妻双方），职称证（有证者可提高信用夫妻双方），房产证（有房产者可提高信用）
卖方（本人提供）：
银行借记卡、房本（有抵押的一定要先解压）、本人身份证
国管
买方：
公积金缴存查询单2份（建行出具），收入情况证明2份（夫妻双方，国管提供格式），1寸照片3张（夫妻双方），身份证（夫妻双方），户口本（夫妻双方，集体户需集体首页复印件），暂住证或工作居住证(非北京户口提供，夫妻双方)，劳动合同（非北京户口提供，夫妻双方），结婚证\单身证明\离婚证
卖方：
建设银行活期存折，房本（有抵押的一定要先解抵押），身份证（夫妻双方），户口本（夫妻双方，集体户需集体首页复印件），暂住证或工作居住证(非北京户口提供，夫妻双方)，结婚证\单身证明\离婚证，同意出售证明（配偶提供）
☆ 如果借款人身份证与户口所记载的地址本不再同一个市的是不可以办理的，必须要到户籍所在地更改一致。
五.公积金办理流程及时间
市属
市属公积金操作流程及提交资料清单、相关时间
办理步骤 时效 地点 参加人
签约 店面 买方 卖方 经纪人
携带相关资料公司面签 资料齐全当天 链家总部 买方 卖方 交易中心
审核,组卷 资料齐全当天完成 链家总部 交易中心
办理预审,评估 7个工作日 公积金贷款中心 交易中心
初审 7个工作日 公积金贷款中心 买方 卖方 交易中心
面签 3个工作日 公积金贷款中心 买方 交易中心
过户 &nb
| 一年的忙碌,终于有几天时间可以休息了,可以看看老婆孩子陪陪家人,可以和家人喝喝酒聊聊一年的生活，而不用顾虑工作的事.对于做销售的来说,一年当中可能也只有春节这几天能消停点.心里高兴啊,这几天对我来说是世外桃源,相信大家有同样的感受吧,回家了，提前问一声：各位朋友大家过年好“，来年见了！拜拜！ |
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中国社会科学院近日发布的2008年《经济蓝皮书》指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高，已经严重地影响到居民住房，影响到人民群众的切身利益。2008年，一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。 中国社科院数量经济与技术经济研究所研究员李金华说，土地转让收入成为地方政府的主要收入来源，使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化，从而推高了土地和房地产价格。虽然蓝皮书指出了土地政策作为宏观政策对房价上涨起到了一定的“推波助澜”的作用，但蓝皮书同时指出，从总体上看，土地调控是一种非常直接的行政手段，在当前的经济、政治体制下是宏观调控的有效手段，也是一种必然的选择。在经济过热的时候，单纯的货币政策往往无法发挥应有的宏观调控效果，而且受限于中国金融和资本市场的发展状况，有些市场调节手段如利率、汇率也受到很大的限制，因此行政调节手段有其必然性。 从2007年下半年开始，有关部门出台了一系列关于房地产市场调控的措施。而且，最近深圳、广州、上海等地房地产市场的价格信息表明，房价上涨的势头已经初步被抑制，并且有些地方开始出现房价下跌。蓝皮书预计，2008年将增加土地出让面积，加快供地速度，对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度，大幅增加保障性用房的供应量等。一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。 不过，也有专家指出，房价大幅下跌的可能性不大。蓝皮书认为，房地产市场持续发展的支撑因素并没有改变。比如，经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素；城市化进程加快拉动购房需求；“人口红利”拉动购房需求，这些因素使得房地产价格不会大幅下跌。“略带刚性的需求特征使房价不太可能出现大幅下跌。”李金华说。 关于明年房价走向，蓝皮书预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。 明年，我国必将实行从紧的货币政策，通过加息等手段，抑制经济过快增长，这一政策必将对房地产市场需求产生结构化影响，一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面高收入者投资投机需求将积极入市，因此将进一步推动房价继续上扬。此外，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，形成地价和房价相互推高的恶性循环，这就造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。而外资投资国内房地产市场的扩张趋势、资金流动性过剩，对房价上涨也起了推波助澜的作用。 |
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1、目前,公积金流程变改之后与以前相比有哪些变化? （1）将评估环节调整到面签之前。 以前公积金贷款的流程是，先面签再评估。即买卖双方签订合同、客户交齐首付款后到公积金管理中心进行初审，初审完再评估借款人信用及抵押物。这种流程下，买卖双方中任意一方有突发事件，评估过程就可能会延期。而新流程首先办理较为麻烦的评估环节，能够节约不少时间，更加方便客户贷款。 （2）新流程还改变了贷款的发放方式。 在取得房屋所有权证后，银行直接将贷款下发给业主。在过去，二手房交完税款之后，银行将贷款下发到公积金担保中心，等取得房屋所有权证后，公积金担保中心再将贷款下发给业主。 （3）国管公积金与市管公积金最新交易流程。 国管公积金： ①签定合同；②贷款预审；③房产评估；④缴纳首付款；⑤银行审核；⑥送往国管中心审核；⑦银行批贷；⑧银行面签；⑨产权登记及转移；⑩领取新房产证；⑾业主领房款；⑿抵押登记； 市管公积金： ①签定合同；②贷款预审；③信用评估和抵押物评估；④缴纳首付款；⑤管理中心初审（复审）；⑥银行面签；⑦产权登记及转移；⑧领取新房产证；⑨业主领取房款；⑩抵押登记； 2、除了二手房可以做公积金贷款外，新房也可以做吗？具体有哪些？ 一般来说，开发商只要"五证"俱全，就可以为客户办理公积金贷款。但是，根据开发商的情况不同，有的新楼盘可以做公积金贷款，有的楼盘却不能做公积金贷款。"伟嘉安捷"指出，如果开发商指定其银行可以为买房客户提供公积金贷款业务，那么，银行也是乐得为客户办理此业务的。 3、如已经做了商业贷款的，可不可以转做公积金？ 不可以。因为，公积金贷款是在买卖交易发生之前客户所选择的贷款方式。如果客户已经签署完合同，选择了商业贷款并且银行已经批贷，那么依照规定，借款人是不可以再转做公积金贷款的。除非客户有需求再购买另外一套房产，那么，这套新购置的房产可以选择新的贷款方式，公积金贷款或商业贷款两者皆可。 4、目前，在新一轮加息后，公积金贷款利率是多少？ 9月15日，央行颁布了第五次加息政策，此番加息后的公积金贷款利率为：五年以上执行新利率5.22%，五年以下执行新利率4.77% 5、加息这么多次，公积金还款额增加了多少？ (与06年比)目前，根据9月15日之后央行调整的公积金利率计算，现行公积金贷款利率为5.22%，1万元20年期的贷款，月还款额度67.22元。2006年最后一次加息后公积金贷款利率为4.95%，其1万元20年期的贷款月还款额度为65.72元。前后相减，央行最新调整后的公积金利率与之前调整的一次利率相比，借款人的每月还款额度增加1.5元。 "伟嘉安捷"专家举例说明：以银行贷款50万20年期为例，按照公积金新利率5.22%计算，月还款额为3361元；按照此番加息前的公积金贷款利率4.95%计算，月还款额为3286元。如此来看，加息前与加息后对比，借款人的每月还款额度增加75元钱。 6、夫妻两人都有公积金，可以用公积金贷多少万？能贷几套房？ 如果夫妻两人单位都为其缴存公积金贷款，那么在使用公积金贷款买房时可能出现以下三种情况。 第一种情况：如果夫妻双方所缴存的公积金贷款同为市管级别，那么夫妻双方可以共同贷款购买一套住房。单笔最高上限额度为60万。 第二种情况：如果夫妻双方所缴存的公积金贷款同为国管级别，那么夫妻双方可以共同贷款购买一套住房。单笔最高上限额度为60万。 第三种情况：如果夫妻双方中有，一方单位缴存的公积金贷款为市管级别，而另一方单位所缴存的公积金贷款为国管级别。那么按照规定，夫妻双方可以贷款购买两套住房。单笔最高上限额度为60万。 另外，"伟嘉安捷"专家指出，根据《个人信用评估报告》评定的信用等级，AA级的借款申请人，贷款客户可以在原来可贷款客户基础上上浮15%。AAA级的借款申请人，贷款客户可以在原来可贷款额度基础上上浮30%。也就是说，如果借款申请人为AA级，那么在公积金贷款最高上限60万的基础上再上浮15%的贷款额度，也就是69万。同样，如果评定为AAA级的借款申请人，在公积金贷款最高上限60万的基础上再上浮30%的贷款额度，就变成78万。如果夫妻双方有一个被评定为AA级或AAA级，那么其公积金贷款额度将会再次延长，至于具体能够贷几套房，仍按上述三种贷款情况来定。 7、借款人可以申请多少年的公积金贷款？ 根据住房公积金管理中心规定，住房公积金贷款年限一般为1－30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。 8、如何确定住房公积金贷款的具体贷款额度？ （1）计算借款申请人及共同申请人的月收入：月收入＝个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例；（2）计算最高可贷款额度：借款申请人的家庭月收入（指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同申请人的月收入），每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。 （3）具体贷款额度要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款要求和个人信用等级因素。 9、办理住房公积金贷款时，为什么必须提供担保？住房公积金贷款有哪些担保方式？ "伟嘉安捷"专家告诉贷款购房人，办理住房公积金贷款时之所以让借款申请人提供担保，主要是为了防范住房公积金贷款风险。目前中央国家机关分中心认可的担保方式有四种：房产抵押加保险、房产抵押加阶段性保证、连带责任保证、权利质押等担保方式。 10、购买二手房申请住房公积金贷款，是否需要对所购住房进行评估？ 借款申请人在申请住房公积金贷款前，应先到具有房产评估资质的评估机构对房屋可能性和房屋价值进行评估，由评估机构出具您欲购房屋的评估报告。贷款申请人在申请住房公积金贷款时，除提供相应的贷款申请资料外，还须提供评估报告原件。贷款审批通过后须对房屋办理完抵押登记后，方可放款。 |
