柳敬亭(1587一1670?) 祖籍南通余西场，生于泰州。原姓曹，名永昌，字葵宇。明末清初著名评话艺术家。15岁时强悍不驯，犯法。得泰州府尹李三才为其开脱而流落在外。先后逃亡于泰兴、如皋、盱眙。因听艺人说书，也在市上依稗官小说开讲，居然能倾动市人。后渡江南下，变姓柳，改名逢春，号敬亭，因“面多麻，人皆以柳麻子呼之”(沈龙翔《柳敬亭传》)。

朱晓红（1955 -     ）祖籍江苏 出生地安徽 十八岁参加工作 早年学过电工技术， 转攻新闻、文学、管理、营销、安全等。现为知名房地产网和房地产投资咨询公司老总。

   为什么今天的题目将二位联系，源于二个“

相同之处：

l         企业资本结构方面债务资本和权益资本的合理分配

l         企业的信用情况

l         企业的资产情况

l         企业的还款能力和未来的现金流情况

区别之处：

l         出资方在考核融资方是房地产公司融资和房地产项目融资是有不同的。在为房地产项目融资时，出资

张健

11月20日上海交通大学安泰管理学院授予我“职业导师”聘书，这样与我有较多联系的大学包括了北京大学，清华大学，浙江大学，上海交通大学，东华大学，上海大学和厦门大学等。

    虽然每年会花费一些时间与学员们交流，还是非常值得，也算是企业责任和个人回馈社会。

    那天有位同学问了我国当前房地产投资信托基金创新的问题，我作了简要回答。今天以问答形式较详细地回答一些问题。

什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托基金是集体投资计划的一种，通过集中投资于可带来收入的房地产项目；它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房，并以租赁的方式把拥有的物业分租给租户，所带来的租金收入就是投资者主要的回报，以股息形式定期分派给投资者，为投资者提

    虽然每年会花费一些时间与学员们交流，还是非常值得，也算是企业责任和个人回馈社会。

张健

随着我国人口的增加, 我国平均每户家庭人口数的反而从1953年的4.33下降到目前2009年（当前）的近3.1, 即平均每年下降近0.02%；特别是1990年到2009年间平均每年下降近0.04%，同时造成家庭数量大大增加, 包括新家庭数量的增加。这就预示着一种向小家庭发展的趋势，在我国总人口每年增加的情况下, 住房套数需求一定会增加.

新家庭的出现可以是以下一些因素影响的结果：

u     新婚夫妇组建成自己的新家庭；

u     离开父母, 年青人更早开始独立生活；

u     离婚或分居使得家庭数量变多；

u     越来越多的老年人自己独立生活，而不是与下一代合住或进养老院。

现在全国每年约有1000万对新婚夫妇，其中城镇有360万对, 每对夫妇以70平方米

张健

以下是我发表在2009年10月的《中国房地信息》杂志文章“我国房地产金融30年回顾和展望”的摘要。

虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓；总体上它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用；但也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。

由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和由于篇幅有限，作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评，有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等产品将不包括在本文中。

我们小时候，老师要我们成为又红又专的革命接班人。

   我在房地产总裁班遇见一位亿万富翁，他说仅有物质财富他不满足，他目前报读在许多大学总裁班，每周坚持学打高尔夫等，要做又富有贵的成功人士。我觉得有其一定道理。

   但以上都是别人设定的目标。扣心自问，自己需要什么？

遇见了朱老总（晓红）和富老（关昆），原来我想做又红（多方面）又富（可以是物质和知识财富）的房地产人。

张健

最近上海房产市场（可能也还有国内许多地区），我同意用“豪宅不贵，一房难求”这8个字来形容；这使我想到我2005年4月有上海财经大学出版社出版的专著《中国房地产投资策略分析》，以下是第一章“买房还是租房”的小结，我这里一字未改，其中提及“我们可以预测不管我们是否愿意看到, 事实上已有住房者再买房的趋势可能将会延续”，被我预测准确（或称“不幸言中”）。

我国1978年改革开放以来，人民生活水平的持续提高，特别是在90年代中许多城市实行公房改革和90年代末开始真正意义上的商品房市场的出现, 和近几年中商品房市场的快速发展,人民居住水平和成长面貌发生了根本的变化。我国这方面取得的成就是有目共睹.

同时毫无疑问，想要拥有一间属于自己的房子是许多

张健

虽然2009年10月底我国股市房地产板块并未延续至之前的强势，但在经历了前期近20%的大幅拉升之后，万科集团和金地集团都交出了亮眼的三季报。根据万科与金地集团的三季报显示，二者截至2009年9月底的销售额都已接近或超过去年同期水平，2009年第三季度的净利润更同比大涨101.03%和338.30%，全年业绩创新高已无悬念。

根据三季报，万科在今年三季度实现营业收入77.4亿元，归属上市公司股东的净利润（下同）4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%，而前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，增长均在三成左右。而金地集团在今年三季度17.1亿元的营业收入虽然同比下降17.8%，但利润增长惊人，单季录得净利润4.8亿元，同比增长338.30%。
　　截至报告期末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。由于今年前9个月销售金额接近去年全年，而10月以来销售形势依然良好。对此，万科总裁郁亮表示，2009年销

房地产企业战略关系到企业长远发展方向

张健:

房地产企业战略的宗旨是其战出发点及归宿在于企业未来的生存与发展，它应当着眼于确立一个长期的明确目标和战略能够固化企业的核心竞争力。

随着我国经济社会的进一步发展，房地产业也已进入更加成熟的阶段，对于以中国房地为主体经营企业来讲，如何理解与把握政府政策，顺应市场发展的方向，从而及时调整企业的战略方向、投资决策、开发模式与治理结构，直接关系到企业未来生存和发展壮大。

确实，房地产企业战略关系到企业长远发展方向，随着我国房地产企业赖以生存的环境发生了根本的变化，企业要在新的环境中的生存、发展和壮大，单靠过去的经验和管理体制已经远远不够了，现代的房地产企业需要新的理论来指导。房地产企业应该从自身的实际情况出发，深入细致地分析市场，正视项目和市场中存在的问题和机会，确定企业的成长方向，充分利用优势资源，科学严谨地

张健

2002年以来，有关房价现状和趋势的争论持续不断，言论方面不但牵涉到动物，近几个月连长辈的行为也成为很大关注点。

事实上，影响房价的因素确实很多，中短期来看，其中政府的政策作用和影响最大，而这些因素的最终的影响结果及表现之一就是房产的供应和需求情况；同时房产的供应和需求力量的相互作用，对房价的变动起着首要的主导作用, 但是房产价格的供需同一般商品相比还有其特殊的地方：

Ø         房产是种特征性非常强的商品，房产的价格，不仅仅取决于人们对房产的需求，还取决于这所房产能够给住户带来使用的质量和功能。因此房价的变动也受房产本身质量和功能变动的影响。

Ø       &

“房托”常常是指开发商雇佣来的假装买房的人，有些开发商或代理公司为了营造楼盘热销的场面，会在开盘前后或节假日，花钱请些装扮成客户的人，让这些人或者排队或者在售楼处装模作样地要买房产。有些买房者会受到售楼处热闹气愤的影响而更容易作出买房的决定，这时候“房托”起了对买房者非常负面的影响，所以人们不喜欢“房托”。

还有那些看好房产后市且公开发表相关言论的人，也常常被“空军”称为“房托”。

那“房托”怎么会很受普通百姓欢迎呢？

其实“房托”也可以代表房地产投资信托基金，虽然房地产投资信托基金是一个好的创新，但“房托”一词似乎应是贬义。联想到“夫人”不一定指出女人，也可以指男士；再考虑到“房地产投资信托基金”称呼与Real Estate Investment Trusts一样，感觉有些长，既然英文有REITs缩写，中文以“房托”代之，未尝不可。

前几天写了当前房地产信托投资基金在我国已成为房地产金融的热点。确实，房地产信托投资基金集合社会各

张健

我国房地产信托投资基金创新的背景

我国房地产市场起步较晚，以一些大城市为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中到2009年初普遍出现价跌量缩的情况，2009年3月以来又有了较大的价涨量升涨。与此同时，近年来，一方面有人抱怨高房价，一方面部分房地产企业常常处于资金链断裂阶段，很多房地产企业负债率也高达80%以上。

出现这种大起大落情况的原因之一是在我国房地产和金融市场中投资和融资产品缺乏；要投资房地产，只能投资房地产实物；而房地产企业融资非常依赖银行贷款。这些问题与目前我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系；而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场。

对太灵活的房地产企业：

公司管理不仅要追求短期财务的最大化，而且要有企业长期战略，如两方面存在一种内在冲突，实际的做法可以在一定程度内使企业长期战略的位置高于短期财务的目标。

对不灵活的房地产企业：

如存在公司管理在长期战略和短期财务两方面存在一种内在冲突，实际的做法就是要使得企业更加灵活，切记：只有短期能生存的企业才能长期生存。

正如我前今天提及的当前许多企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了，因此灵活的一个表现就是企业必须在更短的时间内做出战略决策

张健: 资深房地产投融资和战

上周五，公司组织郊外一日游，也为一些难得见面的同事创造了机会。有位美女同事问我，她几个月前买了XX花园的新房（签约）的第二天，开发商就“封盘”了，她问我是什么原因？我说通常开发商遇见美女买房，为了表示致敬，第二天一般“封盘”，“封盘”天数与此美女的“星级”相关。

但买房者不希望开发商封盘，政府也不鼓励或反对开发商封盘，那开发商为什么要封盘呢？我这里列出几条其它理由：

1．可能是项目违规、相关证件不齐全，被政府勒令停止销售，加以整顿，这种对于开发商而言属于无奈之举，为被动的行为；

2．一段时间，销售一直不理想，开发商可能会选择暂时封盘不卖。

3．有的是地区内阶段性缺货，由于供应量少，价格直线上升。这时候，开发商封盘是采取一种销售策略，为了使的项目利润最大化，放慢推售节奏。

目前看来，第3种情况居多。事实上

张健

虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓。总体上房地产业（包括房地产金融）在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用。

与此同时我国房地产业也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，其中牵涉到银行的贷款风险、开发商融资渠道少和投资者投资品种缺乏等方面。

政府也意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。譬如2008年12月3日召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。2008年12月6日, 为规范银行并购贷款行为，提高银行并购贷款风险管理能力，加强银行业对经济结构调整和资

最近上海市欧美同学会、英国皇家特许测量师学会(RICS)携手澳大利亚皇家墨尔本理工大学(RMIT University)上海校友会,

昨天写了“为什么万科和金地的战略变化这么快！”， 并提及《哈佛商业评论》近年引用的一项调查写道，“在世界范围内（调查）的259名高级经理人中80%以上的人员指出，战略的生命周期正在变短。72%的人员认为，首要竞争对手在5年内会成为一家风格迥异的企业。”企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了。结合我国这几年房地产市场的发展，特别是2008年全球金融危机爆发以来，许多房地产企业的战略变化之快，正是验证的以上的调研和评论。

确实这几年来受国家宏观调控政策和国际经济形势的影响，许多房地产企业面临大起大落和大调整过程。展望未来，那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临更大的生存危机。房地产企业战略的成功实施，不仅有赖于战略目标的正确设计，战略执行能力和创新能力同样关键，也就是我们通常说的战略的“落地能力”；如果说房地产投资和房地产融资是房地产企业战略的二个轮子，那及时把握轮子的方向至关重要。

因此房

张健

《哈佛商业评论》最近引用的一项调查写道，“在世界范围内（调查）的259名高级经理人中80%以上的人员指出，战略的生命周期正在变短。72%的人员认为，首要竞争对手在5年内会成为一家风格迥异的企业。”企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了。

结合我国这几年房地产市场的发展，特别是2008年全球金融危机爆发以来，万科和金地等房地产企业的战略变化之快，正是验证的以上的调研和评论。

如果说房地产投资和房地产融资是房地产企业的二个轮子，那及时把握轮子的方向至关重要。

张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学