张健

最近上海房产市场（可能也还有国内许多地区），我同意用“豪宅不贵，一房难求”这8个字来形容；这使我想到我2005年4月有上海财经大学出版社出版的专著《中国房地产投资策略分析》，以下是第一章“买房还是租房”的小结，我这里一字未改，其中提及“我们可以预测不管我们是否愿意看到, 事实上已有住房者再买房的趋势可能将会延续”，被我预测准确（或称“不幸言中”）。

我国1978年改革开放以来，人民生活水平的持续提高，特别是在90年代中许多城市实行公房改革和90年代末开始真正意义上的商品房市场的出现, 和近几年中商品房市场的快速发展,人民居住水平和成长面貌发生了根本的变化。我国这方面取得的成就是有目共睹.

同时毫无疑问，想要拥有一间属于自己的房子是许多

张健

虽然2009年10月底我国股市房地产板块并未延续至之前的强势，但在经历了前期近20%的大幅拉升之后，万科集团和金地集团都交出了亮眼的三季报。根据万科与金地集团的三季报显示，二者截至2009年9月底的销售额都已接近或超过去年同期水平，2009年第三季度的净利润更同比大涨101.03%和338.30%，全年业绩创新高已无悬念。

根据三季报，万科在今年三季度实现营业收入77.4亿元，归属上市公司股东的净利润（下同）4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%，而前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，增长均在三成左右。而金地集团在今年三季度17.1亿元的营业收入虽然同比下降17.8%，但利润增长惊人，单季录得净利润4.8亿元，同比增长338.30%。
　　截至报告期末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。由于今年前9个月销售金额接近去年全年，而10月以来销售形势依然良好。对此，万科总裁郁亮表示，2009年销

房地产企业战略关系到企业长远发展方向

张健:

房地产企业战略的宗旨是其战出发点及归宿在于企业未来的生存与发展，它应当着眼于确立一个长期的明确目标和战略能够固化企业的核心竞争力。

随着我国经济社会的进一步发展，房地产业也已进入更加成熟的阶段，对于以中国房地为主体经营企业来讲，如何理解与把握政府政策，顺应市场发展的方向，从而及时调整企业的战略方向、投资决策、开发模式与治理结构，直接关系到企业未来生存和发展壮大。

确实，房地产企业战略关系到企业长远发展方向，随着我国房地产企业赖以生存的环境发生了根本的变化，企业要在新的环境中的生存、发展和壮大，单靠过去的经验和管理体制已经远远不够了，现代的房地产企业需要新的理论来指导。房地产企业应该从自身的实际情况出发，深入细致地分析市场，正视项目和市场中存在的问题和机会，确定企业的成长方向，充分利用优势资源，科学严谨地

张健

2002年以来，有关房价现状和趋势的争论持续不断，言论方面不但牵涉到动物，近几个月连长辈的行为也成为很大关注点。

事实上，影响房价的因素确实很多，中短期来看，其中政府的政策作用和影响最大，而这些因素的最终的影响结果及表现之一就是房产的供应和需求情况；同时房产的供应和需求力量的相互作用，对房价的变动起着首要的主导作用, 但是房产价格的供需同一般商品相比还有其特殊的地方：

Ø         房产是种特征性非常强的商品，房产的价格，不仅仅取决于人们对房产的需求，还取决于这所房产能够给住户带来使用的质量和功能。因此房价的变动也受房产本身质量和功能变动的影响。

Ø       &

“房托”常常是指开发商雇佣来的假装买房的人，有些开发商或代理公司为了营造楼盘热销的场面，会在开盘前后或节假日，花钱请些装扮成客户的人，让这些人或者排队或者在售楼处装模作样地要买房产。有些买房者会受到售楼处热闹气愤的影响而更容易作出买房的决定，这时候“房托”起了对买房者非常负面的影响，所以人们不喜欢“房托”。

还有那些看好房产后市且公开发表相关言论的人，也常常被“空军”称为“房托”。

那“房托”怎么会很受普通百姓欢迎呢？

其实“房托”也可以代表房地产投资信托基金，虽然房地产投资信托基金是一个好的创新，但“房托”一词似乎应是贬义。联想到“夫人”不一定指出女人，也可以指男士；再考虑到“房地产投资信托基金”称呼与Real Estate Investment Trusts一样，感觉有些长，既然英文有REITs缩写，中文以“房托”代之，未尝不可。

前几天写了当前房地产信托投资基金在我国已成为房地产金融的热点。确实，房地产信托投资基金集合社会各

张健

我国房地产信托投资基金创新的背景

我国房地产市场起步较晚，以一些大城市为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中到2009年初普遍出现价跌量缩的情况，2009年3月以来又有了较大的价涨量升涨。与此同时，近年来，一方面有人抱怨高房价，一方面部分房地产企业常常处于资金链断裂阶段，很多房地产企业负债率也高达80%以上。

出现这种大起大落情况的原因之一是在我国房地产和金融市场中投资和融资产品缺乏；要投资房地产，只能投资房地产实物；而房地产企业融资非常依赖银行贷款。这些问题与目前我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系；而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场。

对太灵活的房地产企业：

公司管理不仅要追求短期财务的最大化，而且要有企业长期战略，如两方面存在一种内在冲突，实际的做法可以在一定程度内使企业长期战略的位置高于短期财务的目标。

对不灵活的房地产企业：

如存在公司管理在长期战略和短期财务两方面存在一种内在冲突，实际的做法就是要使得企业更加灵活，切记：只有短期能生存的企业才能长期生存。

正如我前今天提及的当前许多企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了，因此灵活的一个表现就是企业必须在更短的时间内做出战略决策

张健: 资深房地产投融资和战

上周五，公司组织郊外一日游，也为一些难得见面的同事创造了机会。有位美女同事问我，她几个月前买了XX花园的新房（签约）的第二天，开发商就“封盘”了，她问我是什么原因？我说通常开发商遇见美女买房，为了表示致敬，第二天一般“封盘”，“封盘”天数与此美女的“星级”相关。

但买房者不希望开发商封盘，政府也不鼓励或反对开发商封盘，那开发商为什么要封盘呢？我这里列出几条其它理由：

1．可能是项目违规、相关证件不齐全，被政府勒令停止销售，加以整顿，这种对于开发商而言属于无奈之举，为被动的行为；

2．一段时间，销售一直不理想，开发商可能会选择暂时封盘不卖。

3．有的是地区内阶段性缺货，由于供应量少，价格直线上升。这时候，开发商封盘是采取一种销售策略，为了使的项目利润最大化，放慢推售节奏。

目前看来，第3种情况居多。事实上

张健

虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓。总体上房地产业（包括房地产金融）在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用。

与此同时我国房地产业也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，其中牵涉到银行的贷款风险、开发商融资渠道少和投资者投资品种缺乏等方面。

政府也意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。譬如2008年12月3日召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。2008年12月6日, 为规范银行并购贷款行为，提高银行并购贷款风险管理能力，加强银行业对经济结构调整和资

最近上海市欧美同学会、英国皇家特许测量师学会(RICS)携手澳大利亚皇家墨尔本理工大学(RMIT University)上海校友会,

昨天写了“为什么万科和金地的战略变化这么快！”， 并提及《哈佛商业评论》近年引用的一项调查写道，“在世界范围内（调查）的259名高级经理人中80%以上的人员指出，战略的生命周期正在变短。72%的人员认为，首要竞争对手在5年内会成为一家风格迥异的企业。”企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了。结合我国这几年房地产市场的发展，特别是2008年全球金融危机爆发以来，许多房地产企业的战略变化之快，正是验证的以上的调研和评论。

确实这几年来受国家宏观调控政策和国际经济形势的影响，许多房地产企业面临大起大落和大调整过程。展望未来，那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临更大的生存危机。房地产企业战略的成功实施，不仅有赖于战略目标的正确设计，战略执行能力和创新能力同样关键，也就是我们通常说的战略的“落地能力”；如果说房地产投资和房地产融资是房地产企业战略的二个轮子，那及时把握轮子的方向至关重要。

因此房

张健

《哈佛商业评论》最近引用的一项调查写道，“在世界范围内（调查）的259名高级经理人中80%以上的人员指出，战略的生命周期正在变短。72%的人员认为，首要竞争对手在5年内会成为一家风格迥异的企业。”企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了。

结合我国这几年房地产市场的发展，特别是2008年全球金融危机爆发以来，万科和金地等房地产企业的战略变化之快，正是验证的以上的调研和评论。

如果说房地产投资和房地产融资是房地产企业的二个轮子，那及时把握轮子的方向至关重要。

张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学

“房价高是咎由自取（吗？）”是我看了下文的一个感想。

张健

我国房地产金融创新的意义

1．金融稳定

维护金融稳定也包括银行系统的稳定，而房地产贷款在其中也是非常重要的一个环节。改革开放以来，我国经济进入了一个高速发展的崭新历史阶段，居民住宅状况和城市面貌有了极大的改善，这是改革开放的巨大成就。而要大力和长期发展房地产业，就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。

总之，我国房地产金融体系都有待完善和发展，而长期稳定的金融支持政策又是实现我国经济发展、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的制度保障。

2．房地产个人投资者

房地产投资有规模大、资金周期长及专业性等特点，这使得大众投资者难以直接介入，但发展房地产金融（包括融资）相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。

从目前我国的金融体制

张健

搜房博客编辑今天中午号召写命题作文“明日之家”，我们该如何建造？“

我只有积极响应！我想一定有很多高手写出许多好文，今天我写“怎样衡量住房质量高低的标准？“

以下再看一下我国部分省市一些情况。

上海市 – 到2004年底上海居民家庭住房的建筑类型属于单元房、单栋配套房的占84％。居住在有社区物业管理的家庭占62.2%，使用空调或电暖设备取暖的家庭达78.4%，拥有整体浴室或淋浴/浴缸的家庭达82.8% ，使用坐式抽水马桶的家庭达84.8 %，用管道煤气或液化石油气的家庭达99.5 %。

江苏省 - 八成多住户厅厨卫俱全。2005年城镇居民

1、为了促进中国的房地产市场的发展，提高房地产投资及融资方向，了解海外房产对大陆的启示，特邀请国内房地产投融资和战略专家、北大纵横管理咨询集团和合伙人张健及香港信协集团执行董事、房地产评估专家文瑞辉来为中国的房地产高层进行一次对话和交流。

2、通过本次研讨会，搭建上海房地产企业交流对话的平台，开阔企业家视野，促进企业家管理的知识、经验与智慧的传播和交流。

3、借助此次的活动，建立房地产的联谊会，为房地产高层之间的互动和信息的沟通提供一个良好的平台。

4、围绕如何拓展更多的投资及融资策略，如何把握最新的房地产的管理模式，活动以培训及游轮酒会的形式，搭建房地产总裁精英高端交流平台，让更多的房地产企业家精英分享经验，提升自我，放松身心，聚拢人脉，找到商机。

《房地产

有报道随着10月1日《保险法》后正式实施，关于保险资金投资不动产的文件框架大体确立。保险资金进入楼市的脚步越来越近。

国庆节日里遇见一位朋友，告知今年5月在上海劳动节房展会其间在上海外环外买了三套房产投资，目前去了上海国庆节日房展会，发现开发商开价普遍上涨30%；即二个节日间房价上涨30%

国庆节日里接到二个学生的电话，一位告诉我第一财经电视节目正在播出对我们公司北大纵横创始人的专访。第二位又恭喜“房价底部被张老师准确言中”，他与几个月前的尚先生一样提及2009年3月14日，我在上海春之声大厦18楼 举办全国房地产经理人联盟上海分盟成立大会那次的发言很好，对市场判断很准。

虽然这么多年来自己对市场的判断比较准确，常常有朋友来电话道谢和祝贺，但我还是记不得那次会议上讲说全部内容，但记得有二位朋友在我发言后，笑言“张健给开发商买通了”（当然我不这样认为，我的观点只是专业认识对市场趋势的判断，其中一位也是多年的朋友了），我想我们参加那次会议的全体上海全经联的朋友可以作证。百度

既然北大纵横是学习型组织，那国庆节里自然更要学习。

王国维在《人间词话》里谈到了治学经验，他说：“古今之成大事业、大学问者，必经过三种之境界：‘昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路’ ，此第一境也；‘衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴’，此第二境也；‘众里寻他千百度，回头蓦见，那人正在灯火阑珊处’，此第三境也”。在《文学小言》一文中，王国维又把这三境界说成“三种之阶级”。并说：“未有不阅第一第二阶级而能遽跻第三阶级者，文学亦然，此有文学上之天才者，所以又需莫大之修养也。”王国维所引词句第一为晏殊《蝶恋花》，第二为柳永《凤栖梧》，第三为辛弃疾《青玉案·元夕》。

王国维先生将三首词的名句和在了一起，确实独具匠心。虽然每个人可以有不同的理解，我认为它可以理解为：

第一：发现问题，并有意去探索；

第二：辛苦坎坷的探索过程；

第三：经过千锤百炼，有了一定成就, 非常欣慰。

自己目前

我国房地产金融在改革开放之前的30年基本处于停滞期；改革开放后，特别是随着住房制度改革，我国房地产金融逐渐发展起来，它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献。对60年房地产金融回顾可以用多种方式（譬如按照每个房地产金融产品发展历史来叙述，作者另有文章），由于本文篇幅所限，我这里将它归纳为四个阶段：

第一阶段：停滞期

第二阶段：萌芽期

第三阶段：初步发展期

第四阶段：发展和创新期

政府也意识到发展多元化和多层次的资本市场的重要性并在积极开展有关工作。譬如房地产抵押证券化在2005年开始也有了一些尝试；2007年8月14日国家正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，2007年8月以来，一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构；我国近期房地产