上海易居房地产研究所综合研究院近日做的“全国商品房空置研究”显示，北京商品房空置率居全国首位，高于全国平均空置率0.75倍，其中商品住宅空置率高于全国0.51倍。看到这则消息，很多人可能认为既然北京商品房空置率高于全国，那么未来房价上涨一定缺乏动力，其实未必。

在商品房市场，存在两种空置：一种是未销售出去的商品房空置；另外一种则是购买后无人居住，房子空闲着。其实不管是未销售出去，或买入后无人居住的房子，北京一定在全国都名列前茅。截止到09年4月，北京期房和现房空置套数已经接近18万套，而08年一年的新房销售总套数也不过7万套，因此不算新增供应量，北京的存量房也够消化2年的。

而销售出去的房子，也并不是每套房子都有人住，这其中还包括北京的几大经济适应房小区，例如北京的回龙观龙腾苑小区，03年小区就交房入住了，但是现在的入住率还不到50%，这其中入住的50%里至少有一半的是租户，因此真正购买后入住的不到25%。同样的情况也出现在北京的一些高档小区，比如朝阳公园板块，大部分高档公寓

工行北京分行表示，在总行利率调整完毕后，已于当日批量对全部享受优惠利率的市民发送了短信。同时工行北京分行已经从上周开始陆续向消费者寄出新年度还款计划表，在工行贷款的市民可以等待还款计划表寄到，确定自己新的还款金额。【推荐阅读：存量房贷能否享受四大银行房贷七折优惠】

此外，工行网银及电话银行查询系统也已经更新，消费者已经可以查询到相关的最新贷款信息。

此前，工行宣布凡满足在2008年10月27日前发放的、执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录，在工行其他贷款也没有不良记录条件的用户可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。【推荐阅读：房贷7折优惠利率执行 引发市场“转按揭”潮】

目前，楼市正处于走弱的行情之下，然而，即便如此，交易也并未完全停滞。目前，仍然有部分购房者逆势而为，放弃观望毅然入市。那么，当下究竟是哪些人在买房，支撑着楼市不大的成交量？业内人士分析，经历过市场波折且具备一定资金实力的改善型购房者；迫在眉睫不得不买房的准夫妇；以及一些需要养老的老人，是目前楼市交易的中坚力量。 那么，在如此淡市下，购房者该如何购房呢？

购房类型一：富足型

购房关键词：置换、房源质量

故事

王先生是土生土长的上海人，自己经营着一家与电缆相关行业的公司，公司经营稳定，每年盈利丰厚；家庭和睦，正在读小学三年纪的独子聪明伶俐，妻子也十分贤惠。

王先生自小在郊区长大，在他的印象中，独门独栋的大房子是生活的必需，再好的公寓房也始终有些压抑。于是，在积累了一定财富之后，原本居住在肇嘉浜路衡园公寓的王先生决定首次购买别墅，在自住的同时，也兼带投资。

这样的念头一起，王先

上半年签约环比下降4成

根据北京市房地产交易管理网最新数据显示，2008年上半年全市商品住宅期房共签约32286套房源（日签约183套），与2007年上半年楼市签约的54390套（日签约300套）相比，仍有20000套的差距，下降41%。与2007年下半年火热市场签约的66923套（日签约364套）相比，交易量出现明显的下降，降幅达到51.8%。2008年上半年平均月签约量为5548套，日签约量为183套。

据分析，造成2008年上半年住宅签约下滑的原因大部分与人们的购房观望情欲逐渐加重有关，2月份受到传统假期影响经历了低迷和萧条，3月供应量的减少也导致4月楼市成交的降低。加上5月份由于地震原因，人们对于购买高层楼房也是心有余悸，另外07年下半年开始缩

在任由“2月1日起工行房贷利率自动调至7折”的消息传播半个月后，工行却声称暂时不执行这个规定。如此朝令夕改，许多还贷者备感恼火。据悉，由于7折房贷政策将挤压利润，故各银行都互相观望迟迟不出细则。但是，信贷以“信”为先，银行不守信用，如何约束客户呢？ 【推荐阅读：工行房贷"利率红包"并非被取消只是推迟发放】

在还贷者翘首企盼“7折利率”、工行兑现承诺的时候，却没有想到一家堂堂的国有银行竟然言而无信，着实令人惊讶。究竟是什么原因使得工行朝令夕改？笔者以为其背后的原因值得深挖。可以肯定的是，工行的朝令夕改暴露出国有银行一贯的霸道习气没有多少改变。 【推荐阅读：工行房贷利率红包"好饭不怕晚" 或只是推迟发放】

早从2008年12月份开始，中小银行就已经拉开了存量房贷竞争的帷幕，然而，四大国有银行却动作迟缓，其中一个原因便是四大国有银行占据了房贷市场70%的份额。可以说，正是由于这种天然的垄断，才使得四大国有银行要么设置各种门槛对待还贷者，要么朝令夕改忽悠还贷者。换言之，垄断是国有银行霸道的主要原因之一。 【推荐阅读：工行房贷优惠失信不该失语

               工行暂缓执行存量房贷优惠利率   

        
昨日是工行原定执行存量房贷优惠的第一天，但工行并未执行，称具体时间待定。

牛年的第一个长假，并没有让内地楼市“牛气冲天”。香港文汇报综合报道，在全球经济面临危机的影响下，消费者普遍对后市房价“看跌”，令内地多个一线城市在春节期间的楼盘销情齐遭冷风。

据初步统计，今年春节广州楼市成交比去年同期减少20%以上；上海在大年初三、初四两天，全市新房成交量则只有24套；在北京，开发商纷纷打出劈价牌促销，减幅甚至高达百万。以往被开发商视为积累客户的春节黄金周今年一反常态，不少开发商将新盘开盘计划顺延至春节后，以期避开这个新春熊市。

北京：“春节购房可省百万”

今年春节，北京楼市上演了新一波打折促销大戏。为了赶在新一年开个好头，部分开发商甚至打出“春节购房可省100万”的大力度促销招牌。位于北京市昌平区某楼盘推出10套特价房，最低9.3折优惠；位于北京回龙观某楼盘，春节期间推出每平方米6,500元的特价房；北京奥林匹克森林公园某楼盘春节期间购房8折优惠，总价可省100万元以上。

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按照去年12月中旬相关新政策的要求，要进一步鼓励普通商品住房消费。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，并再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。但根据北京市统计局网站发布的数据，2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米。 【热点专题：2009中国楼市“狂想曲” 】

也就是说，能够享受该优惠政策的普通三口之家，首次购房面积要在81.21平方米以下。

“按照目前的人均居住面积计算，北京能够享受这项优惠政策的人群将会很少。”陈刚说，政府为此正在研究相应的政策，不排除按照区位计算

【热点专题：央行百日内5次降息全力保增长】

2009年中国人民银行工作会议强调，今年要认真执行适度宽松的货币政策，促进货币信贷合理平稳增长，加大对经济发展的支持力度。鼓励合理发展消费信贷，落实和制定有关信贷政策措施，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点，支持居民解决和改善住房条件。

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本报于去年12月2日独家报道了朝阳区某乡政府小产权房冒充“廉租房”后，昨日记者又了解到，大兴区某乡政府小产权房也打出了“廉租”招牌，称“新出台北京市廉租房，不限户籍”。

根据北京住房公积金贷款此前的政策规定，借款人只可以用公积金贷款购买一套住房，在首套公积金贷款尚未还清前不可以再次申请公积金贷款。但另一方面，根据调整后的规定，如果借款人有商业贷款尚未还清，但再次购房时使用公积金贷款，却也会被视为首套住房，享受首付20%、贷款基准利率的政策。

“在二套房贷政策还未‘松绑’的情况下，借款人再次置业时可以使用公积金贷款买房缓冲压力。”相关专家表示，如果借款人确有购买二套住房的需求，不妨利用公积金的这项政策，将会省下不少费用。她给记者算了一笔账，以50万元20年为例，现在5次降息后的公积金贷款利率为5年以上3.87%，5年以下3.51%，公积金贷款与商业贷款相比，借款人月还款额可节省740.94元，总还款利息可节省约18