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鑫尊刘军的博客
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鑫尊刘军的博客
姓名：刘军
单位：北京鑫尊置地
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    北京鑫尊置地房地产经纪有限公司成立于1998年，主要为社会中产阶级提供地产交易服务和地产金融服务，业务范围包括中高档住宅交易代理服务/中高档写字楼交易代理服务/中高档商业交易代理服务/个人房屋按揭贷款服务，是一家为社会中产阶级提供全面地产解决方案的专业服务公司。
    　　鑫尊置地的使命是“我们要用服务为顾客创造地产价值,用发展为同事提供事业平台,成为中国最具品牌价值的地产服务公司”，核心价值观是“尊重顾客 团队合作 追求卓越”，公司口号是“安家观天下 动静皆从容”，鑫尊置地聚集了大量认同公司企业文化的地产专业人士，大家齐心协力努力把鑫尊置地建设成为中国地产服务业的卓越品牌！
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建议年底不要恐慌性购房！ (2009-11-25 14:58:02)
分类：未分类 　标签：搜房博客 |
　　09年的市场真是奇怪，上半年受刺激性救市政策影响，新房和二手房交易量迅速上升，在1至6月份的上半年，形成了价量齐升的局面。
　　到了第三季度，由于08年压抑的需求在上半年释放完毕，自7月份起新房销量开始持续环比下跌，到了9月份新房头一次出现价量齐跌的情况；8月份起二手房销量开始环比下跌，而且跌幅远超新房跌幅，八九月份两个月交易量累计跌幅达40%。所以在9月份所有业内人士对第四季度的房屋销量都不乐观，认为会继续低迷。
　　到了第四季度，10月份前8天整体市场成交惨淡，更使人认为市场冲高回落已成定局，但是令人意想不到的局面出现了：受到年底优惠政策的预期影响，很多购房者出现了“提前购房”情况，即原打算2010年购房的客户都提前到09年底购房，使10月份新房销量环比9月略微下跌，基本止住了销量持续下跌趋势；而由于营业税政策涉及购房成本达5.5%，更使10月份二手房销量强势反弹，环比9月上升了40%左右，一举挽回八九月份的跌幅损失。
　　进入11月份，新房销量前两周持续下跌，第三周开始反弹；而二手房销量环比10月份继续冲高，
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房价飙升，顶在哪里？

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明年一季度楼市或销售低迷！ (2009-11-12 16:11:08)
分类：未分类 　标签：搜房博客 |
　　现在已是09年的第四季度中期，从09年7月份到现在，新房和二手房的销售量变化趋势不太一致，具体如下：
　　1、新房：自6月份达到最高销量后，随后的7/8/9/10月份都是环比销量下滑，只是每月下滑幅度基本在5%左右，应该说是销量连续小幅下滑；
　　2、二手房：自7月份达到最高销量后，随后的8/9月份都是环比销量下滑，而且下滑幅度是每月20%，可以说比新房下滑的还要厉害；而自10月份起二手房却走出了独立行情，环比9月上升了30%左右，比新房的连续下滑相比让人眼前一亮。
　　走进11月份第一周，新房环比继续下降达24%，二手房销量却环比继续上升，新房和二手房为何近期走出相反行情呢？我的分析如下：
　　1、新房和二手房在第三季度都是销量下滑，这说明价升必然量跌，
　　2、即使10月份整个市场都在炒作房贷优惠到期一事，新房销量还在连续下跌，这说明楼市已经疲惫不堪；
　　3、10月份二手房反而火爆，只是营业税优惠即将到期预期导致，由于营业税为5.5%，对于购房者而言增加的成本实在太高，所以今年年
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为何百姓不能买套便宜二手房？ (2009-11-9 13:32:27)
分类：未分类 　标签：搜房博客 |
　　09年营业税优惠政策为2年以上房产出售免征，2年以内按利润征；现在有消息说，该政策将年底到期截止，明年将继续恢复5年以内都要征收全额营业税，对二手房是否该收营业税问题，本人持以下观点：
　　1、09年前9个月北京新房销售14万套，二手房销售20万套，这说明北京二手房已成为房地产市场的供应主体，是百姓购房的首选；
　　2，由于新房房价上升过快，单价过高，使目前房产市场两极分化：富人才买得起新房，新房的购买主题是富人（即面对两三万的房价无所谓的）；中产阶级及工薪阶层被迫转向二手房，因为买不起新房，所以二手房的购买主体是普通百姓；
　　3，既然北京房地产的供应主体已经是二手房，而且二手房的购买主体是普通百姓，那么为什么要在普通百姓由于买不起新房，而只能被迫转向便宜二手房的时候，还要向穷人征营业税呢？为什么在富人购买新房时，不向他们也征营业税呢？
　　4，如果说二手房营业税政策是为了打压房价，那么历史证明它的诞生除了让购买二手房的百姓加税，变相给二手房涨价，继而加速新房价格联动上涨以外，好像没有打压房价的预设功能
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取消房贷优惠有利于平抑房价！ (2009-10-30 17:53:05)
分类：未分类 　标签：搜房博客 |
　　为鼓励住房消费，政府在08年底出台房贷优惠政策，即首次购房贷款利率比基准利率下浮30%，应该说这一政策在09年发挥了巨大的救市作用，使住宅房屋销量大幅上升，导致房价迅速上涨，那么在2010年，是否还应继续优惠呢？
　　我个人的意见是2010年应该取消30%的房贷优惠，理由如下：
　　1、房贷利率比基准利率下浮30%，的确是一种政策性极强的行为，而不是正常的银行与购   房者借贷关系行为，理由很简单：据与鑫尊合作的银行介绍，若以09年优惠利率计算，银行每放出一笔贷款，就会在18个月内是赔钱的，所以如果按正常纯粹的商业关系来看，银行是不可能按此利率开展贷款业务，所以说这种非正常贷款业务是银行无法持续开展的。
　　2、由于全世界仍处于降息低息时代，所以中国利息利率也已处于历史低位，过低的利率容易刺激投资者进行银行借贷去投资，在现在产能过剩的前提下，提供过低利率贷款只会让投资者低成本借到钱后，去投资股市及楼市，造成股市泡沫，楼市泡沫，而泡沫迟早是要破的，将来中国将为去泡沫化付出代价。
　　目前
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征收营业税会使房价上涨！ (2009-10-28 9:40:57)
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　　年底将至，关于09楼市刺激政策是否会在2010年退出，也成为广大媒体关心的热点；对于政府明年的政策导向我们无力预测，但是还是可以从科学角度来探讨各项政策的合理性，及会对市场产生什么样的影响。第一是营业税：
　　09年营业税优惠政策为2年以上房产出售免征，2年以内按利润征；现在有消息说，该政策将年底到期截止，明年将继续恢复5年以内都要征收营业税，对营业税问题，本人持以下观点：
　　1、二手房出售营业税政策的出台是2006年，其目的是用税收手段控制炒房需求，可以说其目的是控制房价过快增长，但是众所周知，06年及07年房价仍在快速增长，该措施没有起到预期作用，可以说该措施对抑制房价是无效手段；
　　2、目前北京及上海等一线城市，已经是二手房销量大于一手房销量，如果2010年提高营业税，就会直接提高房地产市场60%左右购房者的5.5%购房成本，虽然营业税名义上是向出售者征收，但是过去的4年中都是转嫁给购房者，所以说购房者增加5.5%购房成本是板上钉钉的。
　　3、用增加二手房购房者5.5%成本为代价，是否能控制一
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10月北京楼市将价跌量平 (2009-10-10 16:00:12)
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　　由于上半年北京房价上升过快，导致下半年楼市自7月份起就销售量下滑，楼市在第三季度的表现分别是7月价升量跌，8月价升量跌，9月价量齐跌，那么在第四季度的第一个月10月份，京城楼市将如何变化呢？
　　我认为北京楼市的10月份将呈现价跌量平的特点，理由如下：
　　1、经历了7/8月份的销量连续下跌后，开发商自9月份起就已大面积出现价格优惠现象，虽然上半年销售火爆，但是下半年的销售对于开发商资金回笼仍很重要，更何况还有很多新盘是下半年才开盘，所以9月份的成交均价第一次环比下跌；但是由于优惠幅度有限，价格打折吸引力有限，导致销售量仍然环比下跌；所以9月份的热点是价量齐跌。
　　2、既然大部分开发商9月起就开始打折，但是对买家吸引力仍是不够，所以开发商一定会在10月份加大打折力度，提高对买家的吸引力，使销售量不再下跌，力保销售平稳。
　　3、但是由于开发商对于明年上半年的货币政策很有信心，所以他们也不会大幅降价，以大幅提高销售量，他们只需要保持适当销量，平稳过渡到2010年即可，认为到时还会自然呈现销售火爆的情况，所
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深圳顺驰倒闭是商业模式问题 (2009-9-29 14:19:52)
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　　和2005年一样，最近顺驰又成了新闻关注点，成为新闻关注度最高的中介公司，不过05年引起关注的是引入软银和凯雷的风险投资，准备纳斯达克上市；这次是深圳及沈阳的被迫撤出，及相关欠薪事件的发生和解决。
　　深圳顺驰的目前失败，不是所谓成交量下滑引起，09年上半年二手房的火爆众所周知，现在虽然下滑，但是仍处于历史高位，除了顺驰之外，深圳其它中介都处在扩张期，何来市场下滑导致中介关店之说？
　　自05年顺驰大规模引入风投之前，我就对顺驰不看好；而在其引入风投的一两年所为，就更加让人不看好它，所以后来的失败是必然的。
　　为什么呢？顺驰置业的商业模式有严重问题：其在引入风投前，在天津总部的商业模式就是以收购房屋赚取差额利润为主，正常佣金利润为辅，这种商业模式的问题是偏离了行业本质，不是服务客户，不是代理机构，而是中介自己参与买卖，利用信息不对称赚取差额利润。
　　而在引入风投后，由于其本身商业模式，再加上风投要求的利润压力，顺驰就拿着巨额资金继续收购房屋，而且把这种不成熟的商业模式推广到其它城市，在06年我们就经常
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北京开发商09年比08年成熟！ (2009-9-25 13:27:40)
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　　房地产市场的确磨练人，经历过07/08/09年的房地产市场过山车磨练，北京的房地产开发商正在逐渐变得成熟和老到，具体表现如下：
　　1、09年7月新房市场销售量刚刚开始回落，而自8月份起，北京新房就开始优惠打折，而且还不是欲遮还羞，而是光明正大，大肆推广自己的项目折扣，而且随着时间的推移，越来越多的开发商加入打折销售的行列，可以说现在的新房市场就是一个优惠打折的市场。
　　2、而在08年，07年12月新房销量就大幅下降，而绝大多数开发商竟然死撑了6个月以上，直到08年下半年才开始大面积打折优惠，开发商反映之慢令人乍舌，而最终优惠幅度之大也令人乍舌，这说明开发商08年先是死扛，而最终投降的策略很不成熟。
　　3、那么为什么09年的开发商反映很快呢？当新房销量仅仅下降一个月，开发商就开始优惠呢？为什么今年开发商无论是在媒体上的舆论造势，还是在实际的销售价格执行上，都没有出现去年集体死扛的情况呢？这说明经历了去年的策略失败后，今年的开发商成熟了。
　　4、08年开发商死扛的原因在于错误的购房心理判断：认为所有的
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投资需求决定了房地产市场走势 (2009-9-21 15:53:33)
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　　自7月份起，也就是下半年的第一个月，新房销量就转头向下，直至9月份，基本上是销量一路下滑，看来09年第三季度明显出现了新房销量大幅下滑的拐点，虽然现在有些人对房价是否将出现拐点存在争议，而新房销量在第三季度已经出现拐点，是不争的事实。
　　而新房销量的上升趋势，仅仅存在了可怜的5个月，09年1月份是春节，是传统销量最低的月份，而后自2月份起，新房销量连续上升了5个月，过了6月份就嘎然而止；那么是什么原因导致新房销量自7月份起就开始下滑呢？
　　有人认为下滑原因是二套房贷政策的收紧导致，但是新房销量自7月份就环比下跌，而所谓二套房贷收紧的真正执行是从8月份开始的，也就是销量先下跌，房贷后收紧，两者没有明显的因果关系；况且除了国有银行严格执行二套收紧政策外，商业银行至今仍然比较灵活，其贷款政策没有明显变化，所以第三季度的二套房贷政策并没有给房市施加太多的实际压力。
　　我个人认为，新房销量在第三季度出现下滑的真正原因，是新房市场的买家发生了结构性变化：
　　1、在08年以前，新房市场的买家是三分天下，首套自住
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内需真的能代替出口吗？ (2009-9-17 13:04:56)
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　　当金融危机来临时，当出口经济受美国经济影响下跌时，社会的主流声音是：中国要靠内需拉动经济，不能再靠出口拉动经济了；还举例子说，日本由于过于依靠出口，所以有了所谓失去的十年，中国无论如何不能再重蹈日本覆辙了。
　　上述理论听似有理，但实则有害：因为上述理论只考虑了一些微观企业所面临的问题，而没有站在国家竞争力上考虑，我个人认为现在的世界经济慢慢一体化，一个国家的经济竞争力表现在：你在一个全球化的市场上，取得了多少市场份额？谁所占据的市场份额大，谁就会获得强大的国家经济竞争力。
　　美国由于过去8年中，布什错误的国家政策，使美国的制造业陷入衰退，从以往的工业出口大国，变成了进口大国，所以美国现在衰退了：因为美国产品及服务的全球市场份额大幅下降，这个国家还是经济大国吗？
　　中国就是由于过去8年中，布什的错误国策，获得了出口快速增长，国家经济增长速度最快的8年，也是很简单：中国的产品及服务在过去8年中，在全球市场份额中持续增长，所以中国成为了经济大国。
　　再看看世界现在的GDP四强，第一美国，最早的出口大国；
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“地王”们真的能哄抬未来房价吗？ (2009-9-14 16:39:36)
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　　近日地王频出，而且基本都是央企拿的地，在地价十分离谱的前提下，大家都在猜想：这些可爱的央企们在赌什么？
　　一、拿地融资：因为房地产如今已经成为资金密集型行业，所以融资能力是大家的竞争力体现，拍下地王继续融资，成为央企们底气十足的选择；
　　二、哄抬房价：由于地王基本都是城区大块地段，所以央企欲取其规模效应，把社区规模做大，影响力做大，继而操纵哄抬当地房屋价格，让购房者付出比周边项目至少1.5倍以上价格，来购买大盘社区。
　　上述目的真的能如期实现吗？
　　一、拿地融资：融资渠道主要是股市增发，如果股市运行不利，其增发愿望基本落空，截止今天股市已经透支未来，估计未来相当长一段时间，股市将不会再次火爆，那何来增发融资机会？
　　二、哄抬房价：由于地王基本都是大块地段，所以需要大量的购买者跟进，这样就很难做成豪宅，针对小众营销；在此前提下房价一定不能大幅脱离市场价格，以目前的地王价格，基本是小众价格，只有金字塔顶的少数人能够买得起，所以地王将来哄抬房价的愿望定会落空。
　　中国近10年来的
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房价涨跌竟早与供求关系无关！ (2009-9-1 16:54:15)
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　　如果说有人在06年说：房价涨跌取决于供求关系，我还觉得很有道理；但是经历了07，08，09年的涨，跌，涨之后，我觉得历史告诉我们，影响房价涨跌的不再是所谓供求平衡关系，而是由购房者的支付能力决定的。理由如下：
　　第一，分析一下供求关系的衡量标准。
　　1、供应量：市场真正的供应量是一手房+二手房之和，如果从这个角度来看，北京永远有卖不完的房子，永远是供应量充足，但是好像这对购房者而言，并没有什么实际参考价值，房价该涨时照涨不误。
　　2、需求量：市场真正的需求量是自住型+投资型之和，如果从这个角度来看，北京就永远有人买房，只要有钱，要么自住，要么投资，一套花不完，就买两套，依此类推，反正要把钱投完为止；你看需求量也是无止境的。
　　北京
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地产商都应看看《白银帝国》 (2009-8-25 11:05:44)
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　　首先声明，不是给《白银帝国》做广告，而是的确看完很受启发。
　　第一幕十分相似：老东家屯盐，这实在太让人当场就想起来----地产商屯地！少东家在一个很偶然的机会，发现老东家鬼鬼祟祟地屯盐，还嘱咐左右不要让官府知晓；过了几天，老少东家同时出行，就发现满街穷人病倒街头---因为吃不上盐（盐呢？不是没盐，而是都被老东家这样的商人屯起来，以涨价牟取暴利），还好当时老东家看在眼里，也觉得自己害人不浅，吩咐下人赶紧把盐卖了，当时下人问老东家还是否再等等高价，老东家说不用再等了，让人觉得他还多少有点良心；而现在地产商也在屯地，现在房价暴涨，百姓叫苦连天，政府已经增加土地出让（但是形成供应至少两年以后），而地产商以往屯积的土地，现在准备开发了吗？
　　第二幕更是绝难看到：由于清政府倒台，政府银票一钱不值，少东家竟然动用祖宗三代总遗产---整整九井的白银，帮扶百姓。老百姓存进票号的是银票，按理说取钱时票号给百姓银票即可，但由于政府倒台，此时的银票已一钱不值，这个少东家竟然在百姓取钱时不再给百姓银票，而是直接给百姓真正的白银，这实在太让人觉得
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冲高回落有利于市场发展 (2009-8-18 9:01:58)
分类：未分类 　标签：搜房博客 |
　　7月份一线城市新房销量集体回落，8月份上半月北京二手房成交量也开始回落，一些对市场悲观的人士认为，房地产市场要从繁荣走向萧条，我个人对此不敢苟同。
　　无论是新房7月的回落，还是二手房8月的回落，都是09年连续6个月和7个月不断冲高的首次—第一次回落，我想这是市场的正常调整，从繁荣走向萧条不太可能，而从“狂热”走向“理智”倒更像是事实。
　　当房价及销量连续上升时，就意味着市场比较燥热，购房者不太理智，易于冲动：在房价不断上升时，销售量还在不断提高，只能意味着购房者认为房价还会再升，所以会出现价升量升的非正常局面！
　　进入7/8月份，购房者相对比较理智，不再追涨购房，我想目前的一二手销量暂时回落，对市场的健康发展十分有利：如果购房者继续追涨，那么会把北京的房价抬高到什么程度？如果在稍有泡沫的时候，就及时刺破，才能避免更大的损失。
　　既然房屋销量开始冲高回落，下一步就意味着房屋价格也要冲高回落，开发商和购房者也许要共同刺破泡沫，重新博弈出一个销售方及购买方都接受的价格，市场也将在新的房屋成交价格下继续前
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下半年市场会自动平抑房价 (2009-8-7 15:15:25)
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　　09年上半年无论是一手房，还是二手房，都创下了半年历史最高销量，随之更推动了房价的迅速攀升，客观而言，上半年的市场表现属于正常范围，没有什么可大惊小怪的。
　　原因很简单：07年12月的惩罚性二套房贷政策，将08年的一二手房销售量打倒了历史最低值，在08年中观望的购房者远远超过了出手的购房者，也就是说从08年的市场来看，其整整一年积压的购房力是超过其一年实际的销量的，大家想一想有多少购买力在08年没有出手？
　　而09年这些积压了08年一年，并且超过08年实际销量的购买力，再加上09年上半年自身的购买力，都集中在上半年一起释放，所以09年上半年房产销量同比08年翻番，同比07年增幅超过50%，就属于非常正常的范围了。
　　由于销量的大幅上升，就会带动售价的大幅上升，这也是反映客观市场规律的；那么在此情况下应该怎么办呢？
　　我觉得让市场自己调节价格，才是最好的办法。
　　1、下半年购房需求会自然下降，有利于平抑价格。
　　2、下半年银行放贷会更加谨慎（由于高房价），对贷款人要求会自然提
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