如果说2008年上半年的北京楼市是个不折不扣的冬天，那么从下半年的第一个月七月份开始，春天的气息已经显示显露出来。

　　从鑫尊7月上中旬的二手公寓房销售量来看，环比6月同期增长了20%，很多购房者决定不再观望，认为现在的价格比较合理，纷纷入市购买，经分析销售量上升的理由如下：

第一现在的二手公寓房价格环比2008年1月份降幅较大，除了少数区域由于没有新增一手房供应量而造成价格坚挺之外，其中部分中小户型价格下降了10%以上，而大户型更是下降了20%以上，很多1月份价格在2万元以上的房屋，现在价格纷纷降到了2万元以下，可以说现在拿不到200万就能在4环沿线买上一套大三居，所以说在7月份的二手房供应中的确出现了很多低价房，价格的确很到位。

　　第二进入7月以来政府对于股市的救市态度，包括各种上半年经济数据的出台，让很多人感觉到了中国经济的阳光面，而且对于政府而言，救股市而打楼市是无法做到的，道理很简单：你让一个自己的房产跌价30%的有产者去买股票，他敢买么？而没有人敢进入股市买股票，股市如何回升呢？所以政府

　　深圳市是目前交易价格跌幅最大的城市，地方政府也有意要求央行放宽货币政策，但是发改委仍坚持不放松，这种态度不禁让人浮想联翩。

　　第一发改委只是表态不放松，却从未说过要更严，这种态度已经说明发改委认识到二套房贷政策已经非常奏效，如果继续出台更严厉的政策，会让楼市崩盘，所以这说明对于楼市利空的货币政策已经到头了。

　　第二难道众多的中产阶级一年内房屋资产贬值30%，甚至更多，发改委无动于衷？这可不太符合“让中国人拥有资产性收入”的观点，而且有当初与深圳一肩之隔的香港回归后，董建华打压香港房价至一半，本想取悦于大众，却因把大众搞成负资产而激起民愤的前车之鉴，这也是发改委不想看到的最差结果！

　　那么国家该如何将楼市引入正常轨道呢？

　　如果发改委直接出台放松政策，鉴于楼市已经跌至底部，就有可能引发大幅的价格反弹，使发改委希望楼市健康发展的愿望落空，使楼市又成为炒房者的天堂，这当然不是发改委想看到的次差结果。

　　那么对于楼市的发展，发改委只能间接救市，也就是现

　　现在处于房屋销售淡季，而中小户型由于是首次置业的刚性需求，成为了目前市场上的购买主力；而很多大户型的销售相对比较清淡，那么对于一个改善升级型的购房者，此时应该如何决策呢？

　　我认为虽然现在大户型销售不畅，而这种情况对于改善升级型购房者最为有利，这些购房者反而应该淡季入市，使自己的利益最大化，理由如下：

　　第一淡季时大户型没有小户型好卖，而且大户型有利于快速收回大量现金，所以出售者一般都会给予明显低于市场价的低价位，以利于快速回款，这样如果某楼盘现在中小户型已经单价降了10%，那么大户型就会再降10%，达到20%的降幅，现在楼市中出现的超低价位都是针对大户型的，这就是淡季时的楼市特点，所以现在出手购买大户型能拿到你意想不到的低价格。

　　第二如果将来楼市回暖，大户型的价格也会迅速回升，我个人认为大户型的一降一升，其差距至少在20%以上，而且在楼市旺季时，大户型由于户型好，朝向好，位置好，都是开发商价格坚挺的户型，也就是开发商在旺季时，绝不忍心把自己最好的产品以低价销售，想和开发商谈个折扣是很难的。

北京楼市在2008年已经连续下跌了半年，现在即使最冷静的买家也会问自己：是不是抄底的时机到了？

我想没有人能够真正预测到北京楼市的底部准确值是多少？因为从绝对值而言，没有什么方法能够告诉你一套房产究竟应该值多少钱？价格始终是在变化的，永远随着市场供求关系的变化而变化，包括北京上半年的下跌也是由于虽然需求量仍然巨大，但是购买力已不足以支撑年初的价格，所以才会从年初一路下跌到年中，价格由市场供需关系来决定这是客观的事实。

那么对于想抄底的客户既然得不到准确的底值，那么就要扩大为底部的区域，也就是说要在楼市已经进入底部区域的迹象较多，而随后即使再降也会幅度较小，而且随后还存在很强的反弹可能，那么这说明楼市已经处于底部区域，此时抄底相对比较安全，即使没有抄到最低值，也可以抄到次低值，无论如何也是进入了抄底的安全范围。

我个人认为奥运期间，也就是7/8月份是今年最安全的抄底时机，理由如下：

第一7/8月份的楼市，开发商在通过一系列降价打折措施，取得4/5/6的交易量连续大幅上涨后，会加大在奥

　　借用一句新华社“7月股市中级反弹可期”的预测，我个人认为7月北京的楼市交易量反弹更加可期。理由如下：

　　第一其实北京楼市从第二季度4月份以来，交易量一直呈环比上涨趋势，5月份比4月份交易量上升了20%左右，6月份更是比5月份上涨了50%，这说明北京楼市在降价打折的价格理性回归刺激下，购房者观望情绪正在逐步消退，尤其是6月份在股市极其低迷的前提下，楼市交易量仍然走到单月11000套的上半年最高点，足以证明更多的购房者趋于理性，不再盲目观望，而是在认为价格合理时就理性出手，而进入7月份以后，随着开发商的继续打折促销，会有越来越多的购房者不再选择盲目观望，所以7月份延续4，5，6三个月的交易量不断上升势头合情合理。

　　第二随着奥运倒计时一个月的启动，北京真正进入了奥运带动经济的集中阶段，随着奥运公园的全面竣工，奥运新闻中心的全面开放，在全世界，全中国对于北京的集中报道就拉开了帷幕，各国新闻记者，观奥游客也拉开了进入北京的帷幕，这一切都会对北京经济形成实质性的利好，也就是说北京市将通过奥运会得到实实在在的经济效益，这一点已经从周

　　购房用于出租是现代人很好的投资理财手段，尤其是在目前股市过山车的变现之后，进入楼市比进入股市要安全得多；那么对于投资出租型购房者而言，其第一应该考虑当前出租收益，第二应该考虑长期升值潜力，我个人认为奥运前是投资出租型客户不可错过的好时机。

　　第一北京现在的租金水平是历史最高值，原因有二：其一是奥运短租房的价格拉动，奥运短租房的单月租金往往在正常租金水平的5倍以上，所以客观上拉高了整体市场的租金水平；其二是上半年的购房者观望，使很多客户选择了租房，那么这些从购房市场上转移过来的租客，也改变了市场供求关系，继而推动了租金水平同比2007年20%左右的增幅。我个人认为随着奥运会的闭幕，和奥运后大量购房者由租转购，在10月份以后租金将呈下跌趋势，如果客户在7月份购买一套二手小户型公寓房出租，其租金水平仍然维持在高位，客户可通过签至少一年期的租赁合同来保证自己的未来（即使在10月份以后）租金收益保持在7月份的高水平；而如果在10月份购买出租，则全年租金的损失额不是个小数目。

　　第二北京现在的房价水平是一年来的最低值（2007。7-

　　目前6月份无论是一手房，还是二手房，房屋交易价格已经比1月份回落了10%以上，如果按照对北京市房地产泡沫的客观估量，那么目前市场上已经出现了性价比较高的房屋，无论是自住，还是长期投资，都很值得购买；但是现在有一部分客户觉得虽然现在的房价已经很低，但是希望奥运后房价还会再降，想等到最低点出现那时再进去抄底，这种心态是十分盲目的。理由如下：

　　第一什么叫做最低点的谷底？如果谷底可以分析得出来，那么要依据泡沫的程度，很多人都认为北京的房价泡沫在10%至20%之间，不会低于10%，也不会高于20%，想想全国投机性最强，泡沫最大的深圳一年下来（2007.7-2008.6）无非也就是30%的降幅滤去了泡沫，现在深圳的楼市交易量也已经开始回暖，而投机性远远低于深圳的北京泡沫应该在20%以内，但是到底是百分之十几没人能够准确预测，所以所谓谷底的最低点是事先无法准确预测到个位数的事物。

　　第二奥运后有可能出现两种情况，第一是房价在6月份基础上继续下跌，第二是房价在6月份基础上继续上升，目前这两种可能性都有，奥运经济对北京本身就是个新兴事

　　首次置业者包括单身置业或者婚房置业，由于属于年轻人首次置业，我个人认为二手小户型的公寓房，相比购买一手房更加适合。

　　理由如下：

　　一．年轻人出于自住目的的首次置业，其目的是摆脱和父母合住的不便，或是不想再居住质量较差的租住房，或是新婚要享受二人温馨世界，那么相比前两者必须达到改善生活质量的目的，而二手公寓相对于一手公寓，其物业成熟，配套完善，适合马上居住，马上享受，能够有效地提高生活质量；如果购买一手的期房，往往要等上很长时间才能入住，住进去很长时间后才能配套完善，而等配套完善后可能也已经到了你需要升级换代的时候了，也就是搬走的时候；想想人生如果总是在等待中度过，又有什么人生乐趣呢？

　　二．由于首次置业受收入所限，一般只能购买100平米以内的小户型房，但是毕竟小户型的房屋受户型所限，其朝向和居住面积有限，将来等自己收入能力允许，或者因家庭增加小孩子的需要，都早晚要升级改善为3居室的大户型，所以如果购买一手房，又要花钱和花精力装修，而将来出售时又因折旧很难将当初的装修款收回，所以从经济角度不是很

　　目睹了越南的股市和房市双双下跌，再加上目前的中国股市正在下跌，就有人预测房市会受股市下跌影响，出现连锁性大跌情况，我个人对此看法持完全相反的观点。

　　第一越南的重创是由于外资的炒作和撤离，由于越南的整体经济总量较小，所以外资的一进一出能够起到操控的作用，这一幕在中国是不会发生的，因为中国的GDP太大，进来的热钱只会起到有限的负面作用，想摧毁股市和楼市的可能性为零。

　　第二股市和楼市的关系很有意思，从宏观经济学角度讲，股票和房产都是主要投资品，资金流到哪里就会推高该投资品价格，所以很多宏观经济理论认为股市和房市是一冷一热的关系，只有这种一冷一热的关系是有利的，两者同冷同热都会对经济产生重大不利影响。

　　我们来从事实角度来看：

　　一。2005年股市开始出现熊市，长达2年之久，而房地产市场恰恰就在这两年迅猛发展起来，理由很简单，每人敢买股票，资金就会流向房产；

　　二．2007年股市出现牛市，此时房市也在牛市，结果就会发生过多在股市中放大了的资金迅速进

　　现在的股市和房市都在下跌，让很多投资人失去了投资方向，如果非要在房产和股票/基金中挑一个的话，即使是在目前房价下跌的市场情况下，投资房产仍然是更加稳妥的选择。

　　道理很简单，房产无论如何具备居住的使用功能，而股票和基金毕竟只是一种货币证券，自身不具备使用功能，所以在房市和股市同时出现下跌的时候，房产的价格下跌会在符合使用价值的价位上停止，而且由于北京的房产泡沫只在10%左右，所以以前购买的房产即使现在出现价格下跌情况，也应该在10%左右就会打住，即使在2007年购房的业主在2008年着急出售，那么损失也是在可控范围之内；而股票和基金的下跌往往是更加剧烈的，会远远超过10%这个比例，其原因很简单，因为股市的泡沫更大，其完全是一个投机性的市场，不像北京房市的参与者以自住和长期投资者为主，短期投机者为辅；而股市的参与者以短期投机者为主，长期投资者为辅；如果这两个市场同时出现泡沫，那一个市场的泡沫会被成倍放大已不言而喻。

　　而且即使现在房市不好，但是随着时间的推移就会自然转变，即使是现在严重看跌北京楼市的人，也会认为这种下跌趋势

　　一个企业的名字往往和企业的精神追求有关，鑫尊置地也不例外，作为一家专业代理二手房屋销售服务的企业，其名称也反映了企业的立业理念和长远追求。

　　“鑫尊”两个字的含义是“信誉是金，以客为尊”，其解释如下：

　　第一是“信誉是金”，在目前房地产经纪行业整体诚信度较低的情况下，公司希望能够做到让业主和客户对鑫尊人百分之百放心，告诉客户鑫尊人非常重视自己的商业信誉，认为信誉就像黄金一样宝贵，同时也告诉客户鑫尊人就是要靠把信誉做出来来赚取黄金，而不会采用丧失信誉的手段来谋取利益。

　　第二是“以客为尊”，在目前房地产经纪行业普遍不尊重业主和客户利益，只想着从他们身上如何赚钱的情况下，公司希望让业主和客户感觉到鑫尊人真正尊重他们的利益，并且把他们的利益放在首位来考虑，告诉客户鑫尊人非常尊重客户，希望客户能对我们的服务百分之百满意，告诉客户鑫尊人不但希望做成现在这笔单子，更希望客户因为对我们现在的服务满意，将来还能为鑫尊介绍新的客户，而自己能够成为鑫尊的忠诚客户。

　　“信誉是金，以客为尊”

　　对于很多小业主来讲，现在的心情比较复杂，又想自己的房屋出售收益最大化，又不得不面临现在一手房普遍打折的销售现状，很难面对客户处于强势地位，那么小业主应该如何调整策略以应对现在的局面呢？

　　我个人觉得6月份的北京房地产市场面临杀底的强烈迹象，因为从今年1月份一直到5月份，一手房的房屋销售量持续低迷，开发商经历了三个阶段：第一阶段是一二月份，很少开发商打折，很多开发商等着春节后销售而没有降价；第二阶段是三四月份，一半左右的开发商看见春节后传统的旺季并没有到来，于是选择了降价，但是仍有一半左右的开发商想再看看五六月份的情况而没有降价；第三阶段是五六月份，五月份的纹川大地震是个明显的短期利空消息，这个突发意外事件让全体开发商意见一致，有降价空间的开发商没有人再坚挺价格继续等待，而是自五月份起统一加入降价促销的行列，也就是说现在已经没有选择观望的开发商，观望的只有购房者了；由于北京七八月份进入奥运期间，开发商普遍不希望把自己的楼盘销售拖到奥运之后，想多抢出两三个月的销售时间，所以现在开发商的心理是既然到了奥运后迟早要把底牌翻出来，倒不如提前在奥运前先翻底牌

　　深圳从去年7月份开始下跌，北京从去年12月开始下跌，上海从去年12月开始下跌，以上所说下跌指的是房屋的销售量，截止6月底那么深圳下跌了一年，上海和北京下跌了半年，如果从泡沫的大小来看，也许这次的销售量下跌趋势会在6月底达到谷底，销售量有望从6月份开始进入上升通道。

　　道理很简单，假设原来计划买房的人还要买房，深圳人等了一年，上海和北京人等了半年，而各地的房价也做了相应的调整，从经济学的角度来看，房屋的价格越低其销售量就会越大，那么从发达国家历次房地产市场调整的规律来看，随着房屋价格的下降，销售量就存在上升的潜在动力，一般的规律是这样：价格刚刚开始下调的时候，销售量也开始下调；然后价格继续下调到一定价位的时候，销售量开始缓慢上调；然后到价格不再下调开始上调的时候，销售量大幅上调；所以说销售量会在房价降到一定程度的时候开始缓慢增加，而当房价从谷底反弹的时候销售量会再次大幅增加。

　　我个人觉得随着目前房屋销售的困难，开发商和小业主都会继续下调价格，以吸引更多的销售量，这次的价格下跌北京和上海已经经历了半年，深圳已经经历了一年，