鑫尊刘军的博客
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姓名:刘军
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    北京鑫尊置地房地产经纪有限公司成立于1998年,主要为社会中产阶级提供地产交易服务和地产金融服务,业务范围包括中高档住宅交易代理服务/中高档写字楼交易代理服务/中高档商业交易代理服务/个人房屋按揭贷款服务,是一家为社会中产阶级提供全面地产解决方案的专业服务公司。
      鑫尊置地的使命是“我们要用服务为顾客创造地产价值,用发展为同事提供事业平台,成为中国最具品牌价值的地产服务公司”,核心价值观是“尊重顾客 团队合作 追求卓越”,公司口号是“安家观天下 动静皆从容”,鑫尊置地聚集了大量认同公司企业文化的地产专业人士,大家齐心协力努力把鑫尊置地建设成为中国地产服务业的卓越品牌!
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  09年的市场真是奇怪,上半年受刺激性救市政策影响,新房和二手房交易量迅速上升,在1至6月份的上半年,形成了价量齐升的局面。
  到了第三季度,由于08年压抑的需求在上半年释放完毕,自7月份起新房销量开始持续环比下跌,到了9月份新房头一次出现价量齐跌的情况;8月份起二手房销量开始环比下跌,而且跌幅远超新房跌幅,八九月份两个月交易量累计跌幅达40%。所以在9月份所有业内人士对第四季度的房屋销量都不乐观,认为会继续低迷。
  到了第四季度,10月份前8天整体市场成交惨淡,更使人认为市场冲高回落已成定局,但是令人意想不到的局面出现了:受到年底优惠政策的预期影响,很多购房者出现了“提前购房”情况,即原打算2010年购房的客户都提前到09年底购房,使10月份新房销量环比9月略微下跌,基本止住了销量持续下跌趋势;而由于营业税政策涉及购房成本达5.5%,更使10月份二手房销量强势反弹,环比9月上升了40%左右,一举挽回八九月份的跌幅损失。
  进入11月份,新房销量前两周持续下跌,第三周开始反弹;而二手房销量环比10月份继续冲高,
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  现在已是09年的第四季度中期,从09年7月份到现在,新房和二手房的销售量变化趋势不太一致,具体如下:
  1、新房:自6月份达到最高销量后,随后的7/8/9/10月份都是环比销量下滑,只是每月下滑幅度基本在5%左右,应该说是销量连续小幅下滑;
  2、二手房:自7月份达到最高销量后,随后的8/9月份都是环比销量下滑,而且下滑幅度是每月20%,可以说比新房下滑的还要厉害;而自10月份起二手房却走出了独立行情,环比9月上升了30%左右,比新房的连续下滑相比让人眼前一亮。
  走进11月份第一周,新房环比继续下降达24%,二手房销量却环比继续上升,新房和二手房为何近期走出相反行情呢?我的分析如下:
  1、新房和二手房在第三季度都是销量下滑,这说明价升必然量跌,
  2、即使10月份整个市场都在炒作房贷优惠到期一事,新房销量还在连续下跌,这说明楼市已经疲惫不堪;
  3、10月份二手房反而火爆,只是营业税优惠即将到期预期导致,由于营业税为5.5%,对于购房者而言增加的成本实在太高,所以今年年
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  09年营业税优惠政策为2年以上房产出售免征,2年以内按利润征;现在有消息说,该政策将年底到期截止,明年将继续恢复5年以内都要征收全额营业税,对二手房是否该收营业税问题,本人持以下观点:
  1、09年前9个月北京新房销售14万套,二手房销售20万套,这说明北京二手房已成为房地产市场的供应主体,是百姓购房的首选;
  2,由于新房房价上升过快,单价过高,使目前房产市场两极分化:富人才买得起新房,新房的购买主题是富人(即面对两三万的房价无所谓的);中产阶级及工薪阶层被迫转向二手房,因为买不起新房,所以二手房的购买主体是普通百姓;
  3,既然北京房地产的供应主体已经是二手房,而且二手房的购买主体是普通百姓,那么为什么要在普通百姓由于买不起新房,而只能被迫转向便宜二手房的时候,还要向穷人征营业税呢?为什么在富人购买新房时,不向他们也征营业税呢?
  4,如果说二手房营业税政策是为了打压房价,那么历史证明它的诞生除了让购买二手房的百姓加税,变相给二手房涨价,继而加速新房价格联动上涨以外,好像没有打压房价的预设功能
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  为鼓励住房消费,政府在08年底出台房贷优惠政策,即首次购房贷款利率比基准利率下浮30%,应该说这一政策在09年发挥了巨大的救市作用,使住宅房屋销量大幅上升,导致房价迅速上涨,那么在2010年,是否还应继续优惠呢?
  我个人的意见是2010年应该取消30%的房贷优惠,理由如下:
  1、房贷利率比基准利率下浮30%,的确是一种政策性极强的行为,而不是正常的银行与购   房者借贷关系行为,理由很简单:据与鑫尊合作的银行介绍,若以09年优惠利率计算,银行每放出一笔贷款,就会在18个月内是赔钱的,所以如果按正常纯粹的商业关系来看,银行是不可能按此利率开展贷款业务,所以说这种非正常贷款业务是银行无法持续开展的。
  2、由于全世界仍处于降息低息时代,所以中国利息利率也已处于历史低位,过低的利率容易刺激投资者进行银行借贷去投资,在现在产能过剩的前提下,提供过低利率贷款只会让投资者低成本借到钱后,去投资股市及楼市,造成股市泡沫,楼市泡沫,而泡沫迟早是要破的,将来中国将为去泡沫化付出代价。
  目前
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  年底将至,关于09楼市刺激政策是否会在2010年退出,也成为广大媒体关心的热点;对于政府明年的政策导向我们无力预测,但是还是可以从科学角度来探讨各项政策的合理性,及会对市场产生什么样的影响。第一是营业税:
  09年营业税优惠政策为2年以上房产出售免征,2年以内按利润征;现在有消息说,该政策将年底到期截止,明年将继续恢复5年以内都要征收营业税,对营业税问题,本人持以下观点:
  1、二手房出售营业税政策的出台是2006年,其目的是用税收手段控制炒房需求,可以说其目的是控制房价过快增长,但是众所周知,06年及07年房价仍在快速增长,该措施没有起到预期作用,可以说该措施对抑制房价是无效手段;
  2、目前北京及上海等一线城市,已经是二手房销量大于一手房销量,如果2010年提高营业税,就会直接提高房地产市场60%左右购房者的5.5%购房成本,虽然营业税名义上是向出售者征收,但是过去的4年中都是转嫁给购房者,所以说购房者增加5.5%购房成本是板上钉钉的。
  3、用增加二手房购房者5.5%成本为代价,是否能控制一
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10月北京楼市将价跌量平 (2009-10-10 16:00:12)
  由于上半年北京房价上升过快,导致下半年楼市自7月份起就销售量下滑,楼市在第三季度的表现分别是7月价升量跌,8月价升量跌,9月价量齐跌,那么在第四季度的第一个月10月份,京城楼市将如何变化呢?
  我认为北京楼市的10月份将呈现价跌量平的特点,理由如下:
  1、经历了7/8月份的销量连续下跌后,开发商自9月份起就已大面积出现价格优惠现象,虽然上半年销售火爆,但是下半年的销售对于开发商资金回笼仍很重要,更何况还有很多新盘是下半年才开盘,所以9月份的成交均价第一次环比下跌;但是由于优惠幅度有限,价格打折吸引力有限,导致销售量仍然环比下跌;所以9月份的热点是价量齐跌。
  2、既然大部分开发商9月起就开始打折,但是对买家吸引力仍是不够,所以开发商一定会在10月份加大打折力度,提高对买家的吸引力,使销售量不再下跌,力保销售平稳。
  3、但是由于开发商对于明年上半年的货币政策很有信心,所以他们也不会大幅降价,以大幅提高销售量,他们只需要保持适当销量,平稳过渡到2010年即可,认为到时还会自然呈现销售火爆的情况,所
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  和2005年一样,最近顺驰又成了新闻关注点,成为新闻关注度最高的中介公司,不过05年引起关注的是引入软银和凯雷的风险投资,准备纳斯达克上市;这次是深圳及沈阳的被迫撤出,及相关欠薪事件的发生和解决。
  深圳顺驰的目前失败,不是所谓成交量下滑引起,09年上半年二手房的火爆众所周知,现在虽然下滑,但是仍处于历史高位,除了顺驰之外,深圳其它中介都处在扩张期,何来市场下滑导致中介关店之说?
  自05年顺驰大规模引入风投之前,我就对顺驰不看好;而在其引入风投的一两年所为,就更加让人不看好它,所以后来的失败是必然的。
  为什么呢?顺驰置业的商业模式有严重问题:其在引入风投前,在天津总部的商业模式就是以收购房屋赚取差额利润为主,正常佣金利润为辅,这种商业模式的问题是偏离了行业本质,不是服务客户,不是代理机构,而是中介自己参与买卖,利用信息不对称赚取差额利润。
  而在引入风投后,由于其本身商业模式,再加上风投要求的利润压力,顺驰就拿着巨额资金继续收购房屋,而且把这种不成熟的商业模式推广到其它城市,在06年我们就经常
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  房地产市场的确磨练人,经历过07/08/09年的房地产市场过山车磨练,北京的房地产开发商正在逐渐变得成熟和老到,具体表现如下:
  1、09年7月新房市场销售量刚刚开始回落,而自8月份起,北京新房就开始优惠打折,而且还不是欲遮还羞,而是光明正大,大肆推广自己的项目折扣,而且随着时间的推移,越来越多的开发商加入打折销售的行列,可以说现在的新房市场就是一个优惠打折的市场。
  2、而在08年,07年12月新房销量就大幅下降,而绝大多数开发商竟然死撑了6个月以上,直到08年下半年才开始大面积打折优惠,开发商反映之慢令人乍舌,而最终优惠幅度之大也令人乍舌,这说明开发商08年先是死扛,而最终投降的策略很不成熟。
  3、那么为什么09年的开发商反映很快呢?当新房销量仅仅下降一个月,开发商就开始优惠呢?为什么今年开发商无论是在媒体上的舆论造势,还是在实际的销售价格执行上,都没有出现去年集体死扛的情况呢?这说明经历了去年的策略失败后,今年的开发商成熟了。
  4、08年开发商死扛的原因在于错误的购房心理判断:认为所有的
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  自7月份起,也就是下半年的第一个月,新房销量就转头向下,直至9月份,基本上是销量一路下滑,看来09年第三季度明显出现了新房销量大幅下滑的拐点,虽然现在有些人对房价是否将出现拐点存在争议,而新房销量在第三季度已经出现拐点,是不争的事实。
  而新房销量的上升趋势,仅仅存在了可怜的5个月,09年1月份是春节,是传统销量最低的月份,而后自2月份起,新房销量连续上升了5个月,过了6月份就嘎然而止;那么是什么原因导致新房销量自7月份起就开始下滑呢?
  有人认为下滑原因是二套房贷政策的收紧导致,但是新房销量自7月份就环比下跌,而所谓二套房贷收紧的真正执行是从8月份开始的,也就是销量先下跌,房贷后收紧,两者没有明显的因果关系;况且除了国有银行严格执行二套收紧政策外,商业银行至今仍然比较灵活,其贷款政策没有明显变化,所以第三季度的二套房贷政策并没有给房市施加太多的实际压力。
  我个人认为,新房销量在第三季度出现下滑的真正原因,是新房市场的买家发生了结构性变化:
  1、在08年以前,新房市场的买家是三分天下,首套自住
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  当金融危机来临时,当出口经济受美国经济影响下跌时,社会的主流声音是:中国要靠内需拉动经济,不能再靠出口拉动经济了;还举例子说,日本由于过于依靠出口,所以有了所谓失去的十年,中国无论如何不能再重蹈日本覆辙了。
  上述理论听似有理,但实则有害:因为上述理论只考虑了一些微观企业所面临的问题,而没有站在国家竞争力上考虑,我个人认为现在的世界经济慢慢一体化,一个国家的经济竞争力表现在:你在一个全球化的市场上,取得了多少市场份额?谁所占据的市场份额大,谁就会获得强大的国家经济竞争力。
  美国由于过去8年中,布什错误的国家政策,使美国的制造业陷入衰退,从以往的工业出口大国,变成了进口大国,所以美国现在衰退了:因为美国产品及服务的全球市场份额大幅下降,这个国家还是经济大国吗?
  中国就是由于过去8年中,布什的错误国策,获得了出口快速增长,国家经济增长速度最快的8年,也是很简单:中国的产品及服务在过去8年中,在全球市场份额中持续增长,所以中国成为了经济大国。
  再看看世界现在的GDP四强,第一美国,最早的出口大国;
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  近日地王频出,而且基本都是央企拿的地,在地价十分离谱的前提下,大家都在猜想:这些可爱的央企们在赌什么?
  一、拿地融资:因为房地产如今已经成为资金密集型行业,所以融资能力是大家的竞争力体现,拍下地王继续融资,成为央企们底气十足的选择;
  二、哄抬房价:由于地王基本都是城区大块地段,所以央企欲取其规模效应,把社区规模做大,影响力做大,继而操纵哄抬当地房屋价格,让购房者付出比周边项目至少1.5倍以上价格,来购买大盘社区。
  上述目的真的能如期实现吗?
  一、拿地融资:融资渠道主要是股市增发,如果股市运行不利,其增发愿望基本落空,截止今天股市已经透支未来,估计未来相当长一段时间,股市将不会再次火爆,那何来增发融资机会?
  二、哄抬房价:由于地王基本都是大块地段,所以需要大量的购买者跟进,这样就很难做成豪宅,针对小众营销;在此前提下房价一定不能大幅脱离市场价格,以目前的地王价格,基本是小众价格,只有金字塔顶的少数人能够买得起,所以地王将来哄抬房价的愿望定会落空。
  中国近10年来的
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  如果说有人在06年说:房价涨跌取决于供求关系,我还觉得很有道理;但是经历了07,08,09年的涨,跌,涨之后,我觉得历史告诉我们,影响房价涨跌的不再是所谓供求平衡关系,而是由购房者的支付能力决定的。理由如下:
  第一,分析一下供求关系的衡量标准。
  1、供应量:市场真正的供应量是一手房+二手房之和,如果从这个角度来看,北京永远有卖不完的房子,永远是供应量充足,但是好像这对购房者而言,并没有什么实际参考价值,房价该涨时照涨不误。
  2、需求量:市场真正的需求量是自住型+投资型之和,如果从这个角度来看,北京就永远有人买房,只要有钱,要么自住,要么投资,一套花不完,就买两套,依此类推,反正要把钱投完为止;你看需求量也是无止境的。
  北京
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  首先声明,不是给《白银帝国》做广告,而是的确看完很受启发。
  第一幕十分相似:老东家屯盐,这实在太让人当场就想起来----地产商屯地!少东家在一个很偶然的机会,发现老东家鬼鬼祟祟地屯盐,还嘱咐左右不要让官府知晓;过了几天,老少东家同时出行,就发现满街穷人病倒街头---因为吃不上盐(盐呢?不是没盐,而是都被老东家这样的商人屯起来,以涨价牟取暴利),还好当时老东家看在眼里,也觉得自己害人不浅,吩咐下人赶紧把盐卖了,当时下人问老东家还是否再等等高价,老东家说不用再等了,让人觉得他还多少有点良心;而现在地产商也在屯地,现在房价暴涨,百姓叫苦连天,政府已经增加土地出让(但是形成供应至少两年以后),而地产商以往屯积的土地,现在准备开发了吗?
  第二幕更是绝难看到:由于清政府倒台,政府银票一钱不值,少东家竟然动用祖宗三代总遗产---整整九井的白银,帮扶百姓。老百姓存进票号的是银票,按理说取钱时票号给百姓银票即可,但由于政府倒台,此时的银票已一钱不值,这个少东家竟然在百姓取钱时不再给百姓银票,而是直接给百姓真正的白银,这实在太让人觉得
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  7月份一线城市新房销量集体回落,8月份上半月北京二手房成交量也开始回落,一些对市场悲观的人士认为,房地产市场要从繁荣走向萧条,我个人对此不敢苟同。
  无论是新房7月的回落,还是二手房8月的回落,都是09年连续6个月和7个月不断冲高的首次—第一次回落,我想这是市场的正常调整,从繁荣走向萧条不太可能,而从“狂热”走向“理智”倒更像是事实。
  当房价及销量连续上升时,就意味着市场比较燥热,购房者不太理智,易于冲动:在房价不断上升时,销售量还在不断提高,只能意味着购房者认为房价还会再升,所以会出现价升量升的非正常局面!
  进入7/8月份,购房者相对比较理智,不再追涨购房,我想目前的一二手销量暂时回落,对市场的健康发展十分有利:如果购房者继续追涨,那么会把北京的房价抬高到什么程度?如果在稍有泡沫的时候,就及时刺破,才能避免更大的损失。
  既然房屋销量开始冲高回落,下一步就意味着房屋价格也要冲高回落,开发商和购房者也许要共同刺破泡沫,重新博弈出一个销售方及购买方都接受的价格,市场也将在新的房屋成交价格下继续前
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  09年上半年无论是一手房,还是二手房,都创下了半年历史最高销量,随之更推动了房价的迅速攀升,客观而言,上半年的市场表现属于正常范围,没有什么可大惊小怪的。
  原因很简单:07年12月的惩罚性二套房贷政策,将08年的一二手房销售量打倒了历史最低值,在08年中观望的购房者远远超过了出手的购房者,也就是说从08年的市场来看,其整整一年积压的购房力是超过其一年实际的销量的,大家想一想有多少购买力在08年没有出手?
  而09年这些积压了08年一年,并且超过08年实际销量的购买力,再加上09年上半年自身的购买力,都集中在上半年一起释放,所以09年上半年房产销量同比08年翻番,同比07年增幅超过50%,就属于非常正常的范围了。
  由于销量的大幅上升,就会带动售价的大幅上升,这也是反映客观市场规律的;那么在此情况下应该怎么办呢?
  我觉得让市场自己调节价格,才是最好的办法。
  1、下半年购房需求会自然下降,有利于平抑价格。
  2、下半年银行放贷会更加谨慎(由于高房价),对贷款人要求会自然提
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