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中国购物中心产业发展的现状和趋势 上海购物中心协会研发中心主任 俞稚玉 2007 年9 月
一、中国购物中心的发展历史
购物中心在中国的发展可以追溯到二十世纪80 年代末。经济起飞的中国,在社会变革、经济飞速发展的背景下,尤其是大城市商业房地产业的推动下,从沿海大城市开始,兴建一些综合性大型的商业设施;市场竞争加剧,传统零售经营模式受到极大的挑战,为了解脱经营和成本的双重压力,大型零售企业纷纷转变自己的经营模式,通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营,开始时自营与招商杂合,后来从经营业绩取优的原则出发慢慢转变为以出租商业设施为主的商业房地产业运营商的角色。
真正的现代购物中心出现在中国,应该是90 年代,早期的代表是上海锦江国际购物中心和上海梅龙镇广场及广州的天河城。
近年来中国经济的快速发展,人民生活水平,特 ...
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某三、四线城市,土地已取得,商业总面积4万,开发商实力有限,而且有部分持有和部分销售的想法,本人建议他分三期开发,第一期开发主力店2万(主力店已基本明确),需要投入资金约4000万,自己持有,待开业后做经营性贷款可贷款约3000万,再用3000万滚动开发后续的散售商业街铺进行销售盈利。 此种思路比同时整体开发前期资金压力小,而且风险也小很多,利用主力店的开业培养商业氛围,有助于后期商铺售价的提升,同时可根据市场情况进行灵活调整开发策略。
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2008年4月15日,本人代表中新集团与搜房网共同策划并亲自主持了关于“二、三线城市商业地产发展”的主题论坛。论坛举办的非常成功。感谢各位嘉宾、专家及老师的关怀和支持,在此向各位深施一礼,表示最诚挚的谢意。(排名不分先后)
郭增利先生 中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值主席
朱凌波先生 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长
董利先生 中国步行商业街工作委员 ...
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商业地产要看得见:要让目标客群看得见,要让目标客群知道项目的存在,要让目标客群对项目有直观的感受;
商业地产要摸得着:要让目标客群理解项目的整体定位,理解项目的各种概念和经营理念,要让目标客群懂得项目的特点和卖点,项目的卖点只有被目标客群理解,才能成为目标客群的诉求点;
商业地产要进得去:交通很重要,顾客只有进入项目才可能消费。项目更要进入目标客群的心里,让顾客的心在项目里找到归属,把目标客群培养成为项目忠诚的消费者。
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现在所有的开发商资金链都紧绷,即使采取了打折、降价等促销措施也只是暂时缓解而已,难以解除资金链断裂的危机。如果现在买期房,风险很大,可能因开发商的资金链断裂而导致项目烂尾。所以建议买房的人,如果现在买房,就一定要买现房,尽量规避期房的烂尾风险。期房的折扣、降价越多,越说明开发商缺钱,项目烂尾的风险越大。
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中国经济当前面临最大的压力是通货膨胀,而且通货膨胀的压力短期内难以解除。所有的经济政策都将长期围绕防止通货膨胀来制订,—这是最大的宏观调控目标,当然包括楼市和股市。当然还不能忽略中国当前最大的政治任务—奥运会。为了中国政府历来强调的“稳定压倒一切”,在奥运会之前不会出台过于偏激的政策,全力保证奥运会的顺利召开。
房地产
只要中国经济通货膨胀的压力不解除,中国从紧的宏观调控政策就不会放松。银行收紧的信贷就不会放松。中国的地产商资金80%都来自银行贷款,90%的购房者都用银行贷款。宏观政策正从开发和购买两方面挤压房地产。房地产企业的老板和做融资的部门都很清楚,银行贷款越来越难,大家都在拼力去抢银行贷款。以前有三证就可以上会讨论,有四证就可以放款。现在没有四证银行几乎都不上会了,有了四证也不一定放款。而且放款审批越来越难。支行审批比较容易,因为下面的人对宏观政策理解不深,而且考虑自身利益的成分更多。分行对政策理解虽然有深度,但还是容易被开发商 ...
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提到2008年商业地产的趋势和特点,因为我前段时间做了一个报告,我可以跟大家分享一下我的观点。其实目前,我们在中国做商业地产,很大一部分商业地产开发商都是由做住宅开发商转型过来的。现在目前专门做商业地产的其实很少,可能我们数得上来的可能就那么一、两家是纯粹做商业地产的。那么,这种情况下,很多由住宅开发转型过来做商业地产的开发商,它们开发出来的项目,因为受到2007年宏观调控形势的整体影响,为什么说住宅说有拐点,其实是因为开发商的资金链受到了压力。因为,很多开发商想着原来是把住宅销售估计得很乐观,有一个很好的回款,才考虑把资金拿出来沉淀到商业地产里。当住宅开发回款受到了影响,也就是说开发商的资金链有了很大的压力。有了这种压力之后开发商就想着去解决,那解决的办法一是加快住宅的销售速度,降价卖就是一种可能。
另外一种,本来计划把资金 ...
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在中国,专业的商业地产开发商少之又少。大多数的商业地产开发商在做商业地产的过程中,都一直在以做住宅开发的惯性思维做商业地产。
一、 ...
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我从开发商的角度可能对酒店有一些自己的理解。我们开发的项目有很多是城市综合体,在我们开发的项目当中会有一些酒店项目。究竟是选择做高档酒店,还是做经济型酒店,我们是根据项目的整体定位进行分析。我们现在在西安已经做了一个酒店,也已经开业了。我们在重庆也已经有一个购物中心加酒店加写字楼,30万的综合体的项目,酒店我们是做喜来登。以后我们还会有一些城市综合体的项目,酒店肯定也会是我们项目当中一部分。
究竟做高端的国际品牌的酒店,还是做经济型酒店,这个要根据项目具体实际情况和项目的区位需求决定。我们也看到了经济型酒店在投资收益上有它优势的地方,但我们是否选择做经济型酒店要根据项目的具体实际情况。
从长远发展来看,可能经济型酒店在特定的城市或者区域存在竞争,比如同一个区域两三家同一档次的经济型酒店会存在着竞 ...
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第一个,主力店的定位决定了购物中心的定位。即使说有一些购物中心提出不需要主力店,或者是没有主力店,但是我认为这个购物中心本身就是一个完全地大的主力店。主力店的定位决定了购物中心的定位,购物中心需要主力店。即使没有所谓的主力店,那么这个购物中心本身就是一个主力店。
第二个,主力店的成功,决定了商业的成功,商业的成功决定了商业地产开发的成功。也就是说,我们在一个购物中心里,主力店如果能够长期永续的经营,才能决定我这个购物中心长期稳定地经营。如果说购物中心的主力店做半年做不下去了,那么我这个购物中心是不成功的。只有主力店长期稳定地经营下去,这个购物中心才能保持长期稳定地经营。商业是一个灵魂,我们做地产开发只是实现这个商业灵魂的一个载体而已。那么只有在购物中心当中,这个主力店继续经营下去,才能决定我们项目开发的成功。
关于主力店比例的问题,我结合 ...
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农民种地的过程,要分这几个阶段:
第一,选种。
第二,育种。
第三,播种。
第四,开花授粉。
第五,收获。
第六,拿到市场上销售。
商业地产我也给它分成六个阶段:
第一,选择投资项目。
第二,产品研发(策划、定位、设计)。
第三,开 ...
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从长远来看房价没有理由不涨,经济在发展,社会在进步,所有东西都会涨,房子为什么不会涨。我们GDP每年10%以上增长,那么房价为什么不能每年增长10%呢?我们物价也在涨,为什么房价会降呢?所以我认为房价涨很正常,如果房价下降我倒觉得不正常。
但是在整体上涨过程中,就像爬山一样,爬了一半累了会休息一下,不爬了,也可能爬山过程中过了一个山沟会往下走。所以我认为房价在短期内,可能在奥运前后,再过半年、一年的时间,对于开发商来说会有一个面临的形势更严峻,销售上更难以回款。但是过了这个阶段,比如过了三年,会好起来。
有一些开发商提出“拐点”论, ...
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近期,楼市拐点论充斥各新闻媒体,大家都在热论。百姓在望房兴叹之余似乎看到了安居的曙光,都在翘首以盼,梦想房价暴跌,甚至有人梦呓北京的房价降到5000元。
但本人坚信,房价不会降,最多不再涨。
说拐点,那是开发商迷人的谎言,是开发商的欺世谎言。
1、开发商不希望降价。说拐点,可以迷惑政府,使政府误以为宏观调控已经到位,进而减轻或停止宏观调控的力度,使开发商在宏观调控下得以喘息,既是开发商的诈降之计,也是开发商的缓兵之计也。
2、银行不希望降价。房地产贷款是银行的优良贷款,我们绝大多数的房子都抵押给银行,开发商囤积的土地也大多数抵押给了银行,房子的主要产权在银行手里,土地的产权在银行手里,换句话说,拥有房产和地产数量最大的银行,银行可能出政策让土地和房产降价吗?降价意味银行资产的贬值。假设现在中国的 ...
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这两年,伴随中国经济的高速增长,人民币升值预期的不断加强,国际游资通过各种渠道不断涌入国内市场,中国的楼市和股市经历了非常规的爆炸性发展。一批房地产企业和商业连锁企业上市更是成就了一个个新的财富神话。以“风投”为代表的越来越多的国际资本,08年将在国内继续展开“疯”投,产业并购重组将持续发生。为了生存,也为了获取更大的发展,内资背景的房企和商企都在努力向外资投怀送抱,没有外资背景的房企和商企将越来越少。08年将是非常典型的“疯”投年。投资疯狂年,并购疯狂年。当然,需要注意的是,伴随人民币汇率的改革,不排除中国政府出台强硬的宏观政策和产业政策,强行促使过热的经济紧急刹车,从而使楼市和股市产生大幅的震荡波动,对每个楼市和股市的投资者来说,在光芒闪耀的财富机会后面都潜藏着巨大的风险。
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