万科上市，不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条宝贵的资金渠道，而且开创了一条房地产企业做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化管理的一个标杆。

　　榜样的力量是无穷的。继万科、金地等公司之后，广州房地产界凭借“上市”的路径迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂园等一大批巨头，越来越多的房地产企业开始效仿前人走过的路子而借道资本市场。风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股，还流传到香江。

　　最让人津津乐道的一幕出现在2007年4月20日。这一天，广东地产商碧桂园在港交所挂牌上市，香港股市的金手指倏地指向这家顺德地产大鳄。130亿元的融资额，超过1300亿元的市值，两项桂冠注定2007年将属于这家上市代号为“2007.HK”的民营房企。而公司创始人之女，25岁的大股东杨惠妍也被推上了中国首富的宝座。

　　在地产大鳄上市受到追捧之后，众多中型开发商随之步入上市历程。2007年，浙江广宇、河北荣盛发展、河南鑫苑等二线地产商已经讲述了一个精彩的上市故事。

　　此外，后继者合肥城建、大连万达、中信地产等也已经构思编写情节，精彩即将呈现。 

　　除了上市，房地产企业屡屡成为增发、发债、借壳的主角，2007年房地产企业普遍处在“不是在上市的过程中，就是在增发的路上”这一状态。据相关统计，房地产企业2007年通过增发从资本市场融资额已超过1200亿元。

　　在时间走进了2008年之后，“上市”对于房地产企业来说，已经成为茶余饭后老生常谈的一个老词。如今的房地产圈内流行这样一句话，上市并不意味着一劳永逸，但不上市则肯定出局。

　　房地产企业想生存，说到底需要融资。融资的路千条万条，上市却是首要的选择，因为只有上市，才意味着踏入资本市场，接下来的发债、增发才成为可能。

　　根据统计，截至2008年1月9日，A股房地产板块企业数已经达到121家。

　　6月5日，台湾证券交易所副总经理林火灯在香港与跨国投行就内地台资企业赴台上市进行磋商。他相信台湾地区监管机构很快会批准企业两地上市，在不久的将来，可能会出现A+T，甚至A+H+T股。

　　马英九承诺当选台湾地区领导人后要做的工作之一，就是松绑赴大陆投资的净值40%上限规定。该政策为大陆台资企业回归台湾地区股市铺平了道路。

　　犹记得去年9月份，碧桂园、远洋地产、SOHO中国等一批房地产企业在香港的相继成功上市，将内地房企赴港上市推向一个高潮。但是这股赴港上市的热潮却未能在08年不明朗且不乐观的市场环境下卷土重来。3月20日晚19时，恒大地产发布公告，宣布中止上市计划；富力地产则于5月30日发布公告延迟公司A股上市方案；而星河湾、龙湖等的上市计划也是一再推迟。

　　所以如上述政策真正实施，对内地企业，特别是对内地房地产企业来说是个新的选择。

　　据悉，新的台湾当局对吸引大陆投资者也推出了一些措施，包括鼓励其投资台湾地区房地产和股市。林火灯表示，可以确定的是，台湾地区对大陆将采取开放的态度，这是政策的大方向，具体措施还有待落实。

　　今年地产形式走势主要取决于以下几个因素：

　　1、房产市场的表现

　　2、人民币升值背景下资产升值的压力大小

　　3、人民币与美元的利率差的方向关系，以及差额的大小程度

　　4、国家的货币政策以及财政政策的方向

　　5、今年国家对经济适用房的政策的执行力度

　　6、资本对房地产市场预期态度

　　从第一个要素来看，今年房产二级市场估计将是异常艰难的一年，几乎所有城市都会陷入这个困境，原因是去年房地产高热的时候，全国市场都透支了今年的消费，今年整个需求市场将产生萎缩，同比于去年市场会产生巨大幅度的下落；而从供应市场来说，因为房产的特殊性，需求市场对供应市场的反映最终市场表现会滞后一年左右(从房产销售形势好，开发商判断可以多修，然后开发商去筹集资金拿地，再到选择土地，最后报建审批，到开工建设，最短周期都会有一年以上)。因此去年的房地产热从供应市场反应来说，今年才是具体的体现年，因此从供需市场来说，全国都会存在供过于求的这样一种行业状态。

　　今年人民币升值幅度加大，这也意味着资产泡沫的加大，资产泡沫的第一推动工具应该是房地产行业，因为房地产行业是所有衍生金融的基本工具，所以如果人民币升值幅度加大，那么不排除大量的资金涌入到房地产行业。这会对房地产行业需求形成有效的支撑，从而缓减今年供应过剩的压力，对整个房地产市场起到稳定的作用。

　　人民币与美元的利差关系，主要是国际热钱的涌入情况。国外热钱涌入后落地的最佳载体仍然是房地产行业，但是因为量的关系，热钱更愿意落在资金量比较大的土地与房地产供应市场上，而利用房地产项目来做衍生金融工具，从而产生套利行为。

　　对于国家今年的货币政策与财政政策来说，会走向反向运行阶段，即相对从紧的货币政策与相对宽松的财政政策。原因在于国家不仅要控制CPI还要防止通货紧缩所产生对经济的破坏性作用。这个体现在房地产市场上，就是供应方筹措资金的渠道来源问题，以及供应方对金融工具的理解与运用问题。从总体来说，今年的货币政策松动的可能性不大。

经济适用房政策执行的力度，基本上会从根本上决定今年房产市场的最终走向，如果国家大面积的推行经济适用房，那么至少在今年对商品房市场产生巨大的冲击作用，甚至产生毁灭性的打击。因为中国的消费者对房产市场的认识还处于非理性阶段，在非理性阶段不同产品的价格价值传导机制会异常的发达，会形成行业的蝴蝶效应，从而波及到整个房地产市场的各个不同产品。最后形成如2007年恐慌性上涨之后的恐慌性下跌。

　　资本对房产市场的预期态度，在今年会呈现出一个巨大的矛盾，一方面资产泡沫必须推动房地产升值，另一方面全球性的房产价格下跌，让房产产品从天堂回到了人家。越来越多的金融工具性产品的价值体系的破坏，会波及到人们对房地产的信心(从黄金，美元的价值体系的崩溃，到今天欧美市场房产价格的跌落，房产产品正经历着与美元和黄金一样的信心危机)。如果这个信心体系一旦破坏，那么会极大破坏资本对房产市场的信心，因此而阻止资本进入到地产市场中来，从而导致地产行业的资本紧缩。

　　从具体实际层面来看，今年土地市场的影响因素会有以下因素：

　　1、银行对房地产行业的支持程度

　　2、国家对房地产的调控程度

　　3、私募资金的平稳性

　　4、地下资金拆借的利率问题

　　5、房产二级市场的表现问题

　　银行业对房地产的支持主要从两个方面，一是供应支持，即对开发商的贷款满足程度，二是对需求的支持，对个贷的支持程度，从目前来看，银行对这两方面都产生本能性的防御而减少了对房地产行业的支持，随着房地产价格波动，房地产负资产的出现，银行风险的加大，导致银行主动放弃个贷市场，这在一季度招商银行已经非常明显的体现出来；而随着所有房地产行业的资金链条紧张，销售形势严峻，房地产企业自身的经营问题出现巨大的问题，银行贷款给房地产企业自身风险也越来越大，因此更倾向于收缩房地产市场的贷款冲动。这在三线市场上已经得到非常清楚的表现，而招商银行一季度业绩报告也说明，按揭贷款大幅度降低，就是这个最好的注解。二级市场直接会决定一级市场的走向。

　　而国家队土地市场的调控会从这几个角度来进行，一是加大经济适用房的出让力度，二是加大对已经购买土地的催款工作；三是加大对已购土地的开发速度的控制；四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。如果国家一旦确定要进行严格调控，那么将改变所有开发商的盈利模式，就是依靠土地升值将不再是开发商的一种盈利模式，而必须要靠房产建设开发，因此对于囤地动机的开发商来说，将是致命的。因此所有开发商将放弃囤地的想法，转而从事开发工作。因此所有已经囤地的开发商将放弃继续囤地，转而笑话手中存量土地。因此土地市场将表现出冷清。

　　私募资金对于所有房产企业来说，只能起到抱薪救火的作用。因为私募基于风险巨大而产生的高利率只能对于在极短时间具有周转能力的开发商起到作用，然而今年房产市场的调整将不可能再很短时间内完成，因此私募资金对于所有房产开发商来说都只是一种饮鸩止渴的手段。而不能从根本上帮助开发商。而正是因为这样，所以私募资金的风险就更大，不稳定性就更强烈，发生事故的可能性更高，一旦连续出现几次私募资金问题事件，那么将危及整个私募体系的存在，这也将从根本上影响私募对于房地产的爱好与兴趣。

　　地下资金拆借的利率的问题是对资金使用价值与效率效益的一个评估，这有点象购房者贷款买房成为负资产的情况。一旦判断自己的资产成为负资产，消费者可以拒绝还贷。这个原理和地产资金拆借利率问题一样的。

　　至于房产二级市场的表现，我们已经有非常多的论述，在此不再赘言。

　　总的来说，今年土地市场将会呈现出比二级市场更大的滑坡，而这种滑坡会刺激到二级市场的价格支撑体系，也就是价值的评估标准，在去年牛市的时候，二级市场的产品是以一级市场的价值作为价值来进行评估的；而在今年二级市场仍然会用一级市场的价值进行评估，随着一级市场的冷清与滑落，这将会对二级市场的信心产生严重的打击。在面粉比面包贵的时候的假设判断是将来面包会更贵，而在面粉大幅度跌价的时候，人们通常会对面包行业产生悲观，从而导致更大程度的面包价格的下落。

2008年5月份万科公司实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比07年同期增长-5.5%和13.4%。2008年1~5月份，万科公司累计销售面积221.0万平方米，销售金额197.6亿元，分别比07年同期增长39.1%和67.3%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供参考。

此外，2008年4月份销售简报披露以来，万科公司新增项目7个，情况如下：

1．天津金厦项目。该项目位于天津市西青区中北镇南侧，中学东路西、东方红路东，项目净占地面积约22.93万平方米，容积率1.5，总建筑面积约38.41万平方米，其中计容积率建筑面积约34.31万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价7亿元。

2．深圳园景台项目。该项目位于深圳市龙岗区布吉街道坂田社区，项目占地面积约3.94万平方米，容积率1.9，计容积率建筑面积7.51万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价3.06亿元。

3．合肥皖安地块。该项目位于合肥市西南，望江路以南、三郢路以西，项目占地面积约10.79万平方米，综合容积率3.61，计容积率建筑面积38.95万平方米。万科拥有该项目50%的权益，需支付地价3.06亿元。

4．合肥江淮地块。该项目位于合肥市西南，长江西路以南、合作化路以西，项目占地面积约11.57万平方米，综合容积率3.56，计容积率建筑面积41.24万平方米。万科拥有该项目50%的权益，需支付地价3.04亿元。

5.宁波首南路项目。该项目位于宁波市鄞州区，西临文苑路、北临首南路。项目净占地面积约1.85万平方米，容积率2.7，总建筑面积约6.48万平方米，其中计容积率建筑面积约4.98万平方米。万科拥有该项目57%的权益，需支付地价0.65亿元。

6.深圳机场英管山项目。该项目位于深圳机场英管山片区，西临宝安大道。项目占地面积约7.24万平方米，容积率2.15，计容积率建筑面积约15.58万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价3.3亿元。

7.东莞松山湖1号花园二期项目。该项目位于东莞市松山湖科技产业园区新竹路西侧，项目占地面积约28.89万平米，容积率0.7，计容积率建筑面积约20.22万平米。万科拥有该项目90%的权益，需支付地价款2.96亿元。

　　底部在哪里呢？很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候，市场均衡的房价才会出现，即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨，哪怕是拆借地下资金，也会拿地扩大储备，毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨，无论是自住需求还是投资需求，都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢？土地频频流拍，成交持续低迷，以至于银行消费贷款余额出现负增长。房价怎么可能还会涨呢？

　　个人认为，房价见底至少需要三个条件。首先，地价要先见底。众所周知，在房价泡沫的末期，房价的高点，自然决定了地价的顶点。开发商敢于高价拿地，绝对是对房价的高度抱有幻想。同样道理，在房价下跌的末期，地价的低点，也就决定了房价的底部。开发商的成本与市场价格逐渐趋同，房价的底部也就出现了。

　　其次，泡沫要适度。没有房价泡沫的市场，显然是不可能存在的。道理很简单，房地产市场历来存在自住需求与投资需求，在自住需求占据主导地位的市场环境下，我们认为泡沫是适度的。相反，如果投资需求为主，就会使房价偏离供求关系的轨道。如何判断泡沫是否适度呢？观察一手房与二手房成交的数量关系就知道了，如果一手房成交面积与二手房比较接近，我们认为房价泡沫是轻微或适度的。如果二手房成交面积两倍于一手房，意味着房价泡沫已十分严重。

　　最后，成交必须要放大。无论是一手房还是二手房成交，都表明了一种市场态度，即需求方对供给方的价格认可程度。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。成交放大之后，房价获得支撑，下跌的空间及可能性均十分有限。

　　房价见底的三个条件中，条件一和条件二是必要条件，条件三才是充分条件。也就是说，即便是地价创下新低，二手房成交与一手房基本持平，也不能判断房价就见底了。房价的底部确认还需要一个过程，即成交的缓慢放大，直至单月成交达到前12个月的平均水平。

　　综上所述，房价见底也是一个缓慢的过程。根本原因是预期的形成和改变，需要较长的时间周期。首先，国家对房地产行业的宏观调控措施，不可能在短期内松动。根据国家发改委、国家统计局的调查，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1％，环比上涨0.2％，房价依然呈缓慢上涨趋势，调控目标显然没有完全实现。其次，领跌全国的深圳房价尚未见底。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，1月—4月份，深圳共挂牌出让居住性用地9宗，成交仅3宗（含限价房用地）。其中一块地以底价成交，开发商振业集团拿地成本仅为2836元/平方米，地价低点基本出现。即便如此，算上1年—2年的开发周期，房价见底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我们还能做什么呢？