政策不会转向，后续仍以支持为主

1）缺乏宏观经济基础。从历次政策在支持与抑制之间切换的时点分析，我们认为打压政策出台的宏观经济基础是：GDP 增速9%以上、房地产行业投资增速20%以上，目前并不具备这一基础。2）房价并未全面刺激政策神经。经验与现实多次证明，房价短期内快速上涨是挑衅政策出台最主要的触发因素。今年并未发生全国性房价大幅上涨，目前的房价上涨低于之前5 年政策抑制期的平均水平。3）财政对房地产的依赖短期内无法改变。我们统计的24 省市房地产相关税费对财政的贡献度均值为35.6%，且有逐年增加趋势。政府经济刺激计划的实施使依赖更为加重。

一线地区长期从紧，二线地区大有可为

1）一线地区供应空间长期从紧。供应因素是全国成交量下降的即期因素，是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同，京沪两地的新开工早已见顶，供应从紧局面得不到根本改善。2）一线地区需求空间从紧。有利因素与不利因素综合分析，一线地区市场增速已落后于全国平均水平，在全国所占份额逐年下降。3）一

销售局部调整，房地产投资和开工仍未全面恢复，地产行业正处于周期性全面复苏过程中。进入8月份后，前期对商品房成交的正面影响逐渐减弱，部分城市成交量环比下降，尤其是珠三角地区表现最为明显。但是，我们也看到，一方面，横向来看，除珠三角地区外，其他地区成交量下降并不明显，另一方面，纵向来看，20个城市中，目前仅深圳、厦门、长沙、北京、青岛和武汉6个城市成交量超过了2007年的水平，另外14个城市仍显著低于2007年时的水平。房地产投资和新开工面积增速都逐渐走出低谷，但与历史上的增速相比，还有着明显的差距，房地产投资和开工远没有恢复到正常水平。地产行业总体来看，仍处于周期性全面复苏的进程中。

 开发商资金状况明显好转，主动性更大。随着今年上半年以来商品房成交量的持续恢复，房地产企业的销售回款大幅增加，而去年开发商由于对房地产市场预期较为悲观，大量缩减了拿地和新的开工，导致目前的可售房源开始偏紧，而上半年近5万亿的信贷投放也大大缓解了房地产开发企业从银行贷款的难度，股市的大幅上涨则为房地产企业提供资本市场融资的渠道，开发商资金状况明显好转

上周11个重点城市中，楼市成交面积环比上升的占到 8个，北京环比增幅最大，达到 25.64%，其次为重庆，为 24.01%。楼市成交面积环比下降的城市只有深圳、武汉和苏州，环比降幅分别为13.66%、9.57%与 21.64%。各地楼市成交量总体保持在高位。

不过，上周最大的看点仍然是土地市场。在经过网上报价 30 次，现场竞价 89 次后，北京富力以楼面地价高达15141 元/平方米的价格，获得广渠门外10号地。这一成交价格比政府出让底价高出242%，也是 2004年招拍挂制度以来最高的楼面地价。在经历了 08 年的低谷之后，土地市场开始再次硝烟弥漫。

土地市场以如此之快的速度升温超出我们的预期。我们认为这至少反映了两点：１）开发商的资金压力已基本不再是一个问题。房地产开发资金来源合计增速和开发资金中来自国内贷款的增速同时在今年２月出现向上拐点，即可说明这一问题。２）开发商的信心已卷土重来。同时于今年２月出现的商品房销售额增速的向上拐点，应该是开发商信心的源泉

房地产行业年内见底回升的判断主要来自于以下三个方面的支持：宏观经济稳定增长将持续、供求关系改善趋势将维持和政策保驾护航。

目前市场关注的重点是真实需求怎样？成交量回暖能够持续？房地产投资能否有效回升？我们认为我国住房真实需求存在，经济发展是基础，短期内库存去化速度去化较快，而供给难以有效改善，加上政策将支持需求的释放，所以我们认为行业在年内见底回升。

宏观经济的稳定增长是房地产行业见底回升的基础: 政府投资对经济的拉动短期效果明显，而我国经济结构性问题的解决是相对长期的，所以就目前的经济情况来看，中长期能否结构调整成功是我们面临的最大挑战，但短期内经济确保6%~7%以上的增长的确定性较强，意味着房地产市场难以出现大的调整。

供求关系的改善：需求自年初以来有了明显的改善，背后依赖的原因有三，一是08 年以来各种政策的刺激；二是08 年销售量的萎缩，尤其是一二线城市成交量萎缩积累了较强的刚性需求；三是国家宏观刺激政策以较为宽松的货币政策促进了房地产需求的释放；而供给方在房价下跌和资

进货啦~~补仓啦~~

比起外汇储备，黄金储备，开发商更关心自家的土地储备。无论有地的，缺地的；无论打算IPO的，还是自行“开垦”的，土地之于开发商，如同女人衣柜里的衣服，永远少那么一件。何况如今世道向好，地价适中，买地正当时！

市场风向

市场回暖预期