新政下年轻人买房新出路首选二手房

    原文:三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

    解读:

    针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    ■唯一住房“减半”征收契税

    文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

    而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3％，但90平方米以下的首套住房契税按1％执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5％征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠;同样，享受1％契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

新政·影响

    集中缴纳契税现象可能发生

    按照昨天晚上出台的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契税减半征收优惠、个人所得税减免政策都将“弃旧用新”，这意味着，对那些购买普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天将是最后一天能享受“契税减半”优惠的时间，因此，根据此前北京曾多次出现的“买房人集中赶优惠政策末班车”现象，今天各区县契税部门，或将再次出现购房人集中排队办理契税缴纳手续现象。

    新文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。即那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    对此，业内人士提醒购房人，根据过去的经验，一半部委文件地方政府都会出台实施细则，即新老政策将有一个过渡期，北京是否从明天起执行契税新规？想赶搭“契税优惠末班车”的购房人出门前，最好先问问相关部门，如果有一个过渡期，就没有必要“赶搭末班车”。

万年花城业主张先生称，4月底万年花城销售人员宣称3号楼正以最低价3万元/平方米进行内部销售，但时隔4个月后，开发商在中介公司处代卖的3号楼价格仅为2.5万元/平方米，每平方米降价达7000元。一栋楼出现如此大的价格差，让张先生等10多位业主难以接受，这也反映出楼市新政对开发商销售产生了直接影响。

销售员被指“虚假承诺”

9月4日，位于西南三环的万年花城3号楼的18户业主齐聚售楼处，向开发商讨要说法要求退房，理由是销售员在楼市新政前承诺的贷款政策不变没有兑现。

参与维权的万年花城业主张先生向记者讲述了自己的购房经历。

早在2009年底，张先生就看上了万年花城的房子，但是开发商的开盘时间一直拖后，当时被外界质疑为捂盘不售。在今年初本报披露的北京五大涉嫌捂盘的项目中，万年花城就在其中。直到今年4月底，苦等万年花城开盘的张先生突然接到其销售人员电话，电话中售楼员向张先生表示，目前公司正在开展一次内部购房活动，3号楼将以3万元/平方米的最低价销售，并承诺，在4月30日之前交纳首付可享受到新政前银行的贷款政策，也就是首套房首付20%、二套房首付40%的政策，并且首次购房还可享受到利率7折的优惠。

来自外地的购房者王先生也向记者表示，新政出来后自己非常犹豫，担心自己不是本地户口而且还属于第三套住房，银行能放贷的几率非常小。但是万年花城的销售人员当时一再向王先生承诺，只要先交首付款，开发商可以帮助王先生购房，没有纳税证明和社保证明也可以。

“就这样在销售人员的‘虚假’承诺下，让当时许多正在犹豫的业主交纳了首付款签订了购房合同，而这距国家的房地产新政‘国十条’出台还不到半个月。”万年花城业主李小姐告诉记者。

按照“国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

贷款政策的出台直接导致了许多购买万年花城3号楼的业主需要补齐首付才可能获得贷款。

不少当天来万年花城售楼处退房的业主，当场拿出了销售人员向他们承诺的电话录音。一位业主愤愤地表示，“要是没有他们的虚假承诺自己也不会在新政刚出来的情况下买房，开发商明显负有不可推卸的诱导责任，正是他们这样的虚假承诺导致了我们的风险购房，因此我们才决定退房”。

对此，万年花城负责人、副总经理黄曦向记者表示，首先作为销售人员，没有权利向业主承诺，他们没有公司赋予的权利，购房者所言的承诺并不在与开发商签订的合同范围之内，因此这个跟公司并没有关系。其次，购房者在交纳完成首付后，剩下的就是购房者与银行之间的贷款关系了，与开发商没有关系，政策的变化也与开发商无关。

对此，地产维权专家舒可心认为，在这起维权事件中，购房者之所以上当，主要是由于在购房时存在着占便宜的心理。当时正处于新政出台后不久，地方政府的执行细则还未能出台，开发商和购房者抱有抢线过关的心理，因此出现了承诺无法实现的情况。但是这个主要与消费者风险意识不强有关，购房者对于开发商的承诺一定要落实到合同的补充条款中去，不能相信空头承诺。

中介代售一手房出现“一房”两价

许多业主向记者表示，开发商不仅在贷款政策上对业主进行虚假承诺，而且还经常利用二手房中介公司代销的方式在价格上大玩花样。

一位业主表示，自己也是4月30日购买的万年花城3号楼的房子，但并不是通过售楼处的销售人员，而是在万年花城二期的一家中介公司交纳了5万元的“中介费用”后才购买到。

据张先生透露，附近二手房中介代卖万年花城一手房的现象非常普遍，例如当时购买万年花城3号楼的价格是在3万元/平方米左右。而现在在中介公司那里，同样是3号楼的期房，只要交纳2.5%的中介费用后，就能以2.5万元/平方米的价格买到同一个楼的房子。如果说开发商因为楼座产品不一样，房价出现差异可以理解，为何同一楼座还没交房的新房价格居然相差这么多。

张先生自己算了一笔账，自己购买的是60平方米的一居，当时是3.2万元/平方米的价格，总价192万元。时隔三个月后就降价42万元，这让许多购房者心里窝着火。

记者在万年花城底商的中介公司调查发现，这里的大部分中介公司都在销售万年花城的期房，还没正式开盘的万年花城4、5、7、9号楼也在这里出售。中介公司的销售人员告诉记者，在这里只要交纳2.5%的中介费，就可以在他的帮助下与万年花城的开发商签订协议，以不高于2.5万元/平方米的价格购买。

随即记者致电万年花城售楼处，销售人员向记者表示，新一期的4、5、7、9号楼初步定于9月中旬开盘，目前的价格为2.5万元/平方米起。

除了中介代为销售外，一些业主还向记者透露，在万年花城的销售过程中，还一直打着内部销售的幌子。例如开始出售3号楼时就是如此，但是后来业主对照销售的52套房时发现，其中只有一个是该公司的销售人员，而且已经离职。后来在8月中旬开盘的6号楼，销售人员依然称是卖给关系户的，价格仅为2.4万元/平方米。

对此，黄曦承认有中介公司代卖的情况存在，表示这只是一种销售方式，并不违规，而且在南方市场中介公司代卖一手房的现象很普遍。他认为，不管是销售人员还是中介公司，最终签订合约的是购房者与开发商，只是模式不同，但最终的结果是一样的。

对于业主指出的项目降价行为，黄曦认为开发商拥有自主调价的权利，而且由于产品不同调整价格也无可厚非。

开发商回应称没理由退房