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现在住宅市场在波动，房价在不断变化。
价格为什么会变化呢？
价格是价值的货币表现，围绕价值波动。
住房价值变化了吗？价值包括对人的作用或意义和人对事物有用性的评价。
住房对人的作用变化了吗？我们对住宅的有用性评价变化了吗？我觉得都没有。
价格是商品供求关系变化的指示器。
现在供求发生根本变化了吗？
需求是需要和购买力，需要和购买力变化了吗？都没有。
贷款可以影响购买力，但目前贷款并没有什么实质性地影响购买。
供给面，存量房的供给没有大的变化。
保障性住房影响还很小，主要就是商品房了。
南京商品房的供给下半年是比较大的，那价格下降就是正常的了。
但成交量不应该迅速减少啊？
客户在观望，买卖双方在较量。
购房者好像不是很急，租个房子照住啊，现在租赁的 ...
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什么是资开？
资开就是提前为客户准备房源、提前为房源准备客户。
有的连锁店把资开与业务流程分开处理，这样资开的效率会比较低、效果会比较差。资开必须贯穿在业务流程的每个环节。
我们通过各种渠道帮客户找房子、努力把适合客户的房子全部找给客户，改变选择性提供，这是我们工作的价值。
我们干的也就是这个活、赚的就是这个钱。
针对房子也是一样，一套房子我们要想办法让所有需要这个房子的知道这套房子人都知道，我们的价值就体现出来了。
最理想的状态就是我们获取市场上100%需要租售的房源和客户，然后对其分类匹配。
这是资开要解决的问题。
这个是理论的状态，实际运作会考虑投入产出的边际效用递减。
资源获取能力和处理能力是经纪行业的基本功，是实现客户价值的必要条件。
实现客户价值是企业存在的唯一理由，我们的业务体系和职能干的活都围绕这。
我们的资源处理依赖人员，但我们用人也就是处理资源。
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有个同事要讲风水，我就想了解下阴阳五行八卦干支。
我觉得首先得找到源头、弄清理论基础。
阴阳和五行是两个理论，考虑的角度不同，一个说万事一个说万物，后来逐步完善融合。
阴阳：阴阳来自太极、太极来自无极。阴阳基本理论是对立、互根、消长和转化。
五行：五行出自《尚书》。五行的基本理论是把万物都归为五个范畴，推演出相生相克、相乘相侮。
八卦：八卦来自阴阳、对应五行。最早来自伏羲，卦名、卦辞来自文王，爻辞来自周公。卦名基本是什么事情、卦辞基本说遇到这事该怎么办、爻辞基本是说这个事的不同阶段有什么特点该怎么办。
八卦先把万事情用归类和推演的办法对应阴阳、八卦。然后按照八卦的基本理论进行演算，得出不同时期遇到不同事情该怎么办。明确具体遇到什么事情的过程就是占卜。
干支：干支来自 ...
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从业时间不长也不短了，两年半。
我觉得做二手房经纪人比较有趣，经纪就是促成，以签订居间合同为标志。当然，要达成交易首先要有房源和客户。
房源买房卖房的动机有时候就比较有趣，有时简直是匪夷所思，其中处处体现了世态炎凉。
一房主，因在南京有两套房子，即将有亲戚到南京、不喜欢亲戚住自己的房子，所以把房子卖了。
一客户，夫妻关系紧张，占有公司大量流动资金买了套150万的房子，放到他妻子名下，就是为了让妻子安心。我问：代价是不是大了？他答：不大，我们的夫妻感情值多少钱？
呵呵
等等，由于在中国房子承载的东西太多了，关系到户口、家、结婚、上学、孝心等等许多人终极追求和许多人的梦想，所以买房卖房的原因也是千奇百怪。
接下来是空看、匹配、带看。
有的房主只把房子就给一个人卖，这种感觉很好，让我体会到的责任！别的同行都不给看，有的房主还就认一个人，即使我们店要看还必 ...
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现在同行操作，无论连锁店有多少人，每个人干的活都是差不多的，没有体现出团队作业对服务质量的提高。
服务水平主要是针对房主和客户而言的。
我觉得经纪人可以分成两类，一类侧重处理房源、一类侧重处理客户，大家合作匹配带看成交。
我们的分工应该越来越细，越来越专业。
分开的结果是：侧重处理房源的经纪人有更多的精力处理房源，侧重处理客户的经纪人应该有更多的精力处理客户。
专业成就卓越。
我觉得这是提高专业化操作水平的一个办法。
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最近媒体朋友不断地和我交换对市场的看法。
焦点每次都是房价。
能说清楚中国房价的人可能不多。
但就南京二手房，我的看法是这样：总体稳定、区域波动，政府在稳定房价的同时也在稳定市场对房价的预期，所以利空和利好消息交替出现。
就刚性需求的客户，即确实有居住需要的购房者来说，没有必要观望，随时可以购买。
买的时候尤其应该把你买的那一套房子看好,地段、房子本身和价格。毕竟你就买那一套，一个区域内成交的价格差距可能会比较大。因为每个人对房子的判断不同，一块石头上的图案有人会发现比较像什么东西，之后它就比较值钱了。
生活压力比较大，股票类资产性收入不稳定，经营性收入被考虑的越来越多。
商业地产兼顾资产性和经营性的收入，正不断升温，而南京目前对各商圈的商铺、商住两用物业和高性价比写字楼的需求都十分旺盛。
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今天在论坛看到这么两个事情：
要带户口的客户买了房子过户后，发现距上次落外地户口不满五年，自己的户口落不了。
买到了即将拆迁的房子。
操作上的失误给客户造成了很大的损失。估计这两个案子可能要通过诉讼解决，责任的界定和损失的承担法院会调解。
行业的责任很大，目前南京行业服务的专业化水平比较低。行业洗牌的结果应该是能够为客户提供高水平服务的经纪公司脱颖而出。
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麒麟童周信芳先生编戏习惯于把角儿找出来，先由他说戏，从头到尾说透了。每个人回去创作自己的唱腔，设计自己的动作，然后由周信芳合成。排戏时周信芳从不到场，习惯于请人代排，正式演出时他才与角儿们在台上见。
我觉得这比较有意思。我们的领导团队和经纪人团队也经常这样弄，团队负责人把目标说透了，每个成员围绕这个目标设计自己的职能和目标，然后团队负责人统筹。演练、下功夫是每个人在下面要努力的，到公司就得正八经儿地像回事儿地干。
我觉得我做房地产经纪成长的还比较慢，“卖房两年，还是房宝宝！”几个方面干的都比较差：
1 对台湾、香港和美国的操作模式了解的不够；
2 对上海、香港同行的现状没有深入地考察；
3 与相关学者专家沟通学习的不够。尤其是商业地产这块，水又这么深。
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我喜欢京剧，喜欢听老生，余言高马谭杨奚麒都喜欢。
我在论坛里发现80后戏民迷好像很多。
南京的演出很少，少到找都找不到。据说，因为不赚钱。演的少，观众就越来越少；观众少，演的就越来越少。京剧界要出个郭德纲之类的人物也不错。
喜欢京剧的朋友我们可以聊聊
QQ:82462462
需要租售商业地产的朋友还有同行也多联系啊
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静态的投资回报率指年均收益比上投资总额。不动产的收益主要是租金和升值。
年均收益=（全部租金+升值）/持有年限；投资回报率=年均收益/投资总额。
持有年限，房地产的房和地是分开的，房是买的没有问题就属于你了，但土地是全民的，住宅是70年的使用权，商业地产是40年的使用权。时间到了，如果继续使用就要再交土地出让金。当然，很多住宅没到70年就拆迁了。
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