样板间，想说爱你不容易

最近在网络上看到一些对样板间的议论，看了其中的一些观点，感觉如鲠在喉，不吐不快，如有得罪，欢迎赐教！

目前市场上几乎所有的楼盘都要设计、制造、开放样板间，供看房者参观体验，实际上就是楼盘产品的样品展示，但其中很多样板间不但让人觉得高高在上、遥不可及，有的还起到了反作用，使业主在交房是产生巨大的心理落差。可见，对于样板间这样一种展示和销售手段，真是一柄双刃剑，想说爱你不容易啊！

首先，很多样板间设计似乎只是装修设计师或者甲方建筑师的自我表达和满足：这个饰品从香港淘过来，那个摆设从美国邮过来；衣柜可以不要，因为要摆放硕大的圆床；卫生间小不要紧，体现情调的浴缸一定要有；墙面不留白，色彩太炫……等等，整个就是一小型装饰博览会，让人找不到居家过日子的感觉。楼盘推广之所以用到样板间，其目的是让人身临其境、亲自感知、激发憧憬、获取认同。因此精装样板间的重点并不是花了多少设计费和买了多少摆设品，而是展示与该楼盘的定位与户型相契合的装修风格和生活景象。过于前卫和高端的设计如若得不到共鸣，自然也就得不到情感上的倾斜和认同。

其次，我们说的普遍意义上的样板房都是指装修样板间，大部分楼盘采用实体样板间，是做在建筑物里面的；有少部分楼盘因为工程进度等原因，采用的是异地样板间，即是在建筑物之外搭设的。如果说实体样板间还能够让我们部分体会到房屋质量的话，那么异地样板间则对判断一个楼盘的质量毫无参考性。人这一辈子，做一件好事容易，做一辈子好事难，同样道理，一套房子做好了容易，可是那就能代表每栋楼里的每套房子都能做好吗？也许对于开发商来说，有一个合格率的要求，不管这个合格率是80%（我还算客气的）、90%乃至99%，但是对于每位业主来说，一旦碰上不合格的房子，那就是百分之百的损失！
    再次，即便是实体样板间，那也都是装修好了呈现在大家面前的，谁能看得到交房时毛坯房的样子？就算是精装修交房，在没有经过实际使用和时间考验的前提下，就凭当时跟置业顾问到里面转一转这一二十分钟，谁能判断楼盘质量如何？要知道，房屋的设计使用寿命可是五十年啊！如果还有人认为仅仅通过看样板间就能断定楼盘质量如何，那不是以偏概全就是自欺欺人！
    还有，样板间通常不允许拍照，这是为什么？就是担心业主们拿这个效果去跟自家房屋比较，因为没人能保证接房时你们家的房子就能跟样板间一样。其实这也无关质量问题，钢筋现浇混凝土的施工工艺决定了房屋修建就是一门手工活，房子不可能像生产流水线那样从一个模子里出来。当然，样板间嘛，就跟样板戏似的，自然就是做得最好的，是样板，是学习的榜样。那让人不得不惴惴，言下之意是不是说，除了样板间之外，其余的房子都可以做得差，至于差到什么程度，那就不能保证了，因为代表政府行使监督职能的质检站只负责主体结构安全，对质量瑕疵是不负责的。那为了让大家吃下定心丸，是不是又得做一个“最差样板”出来、以保证交房时各位的新居不会比这个最差的还差？

总之，样板间有其自身的积极作用，文章开始也提到了，但千万别扩大化，尤其跟房屋质量这种百年大计联系起来，是驴唇不对马嘴。我从一个专业人士的角度讲，要判断房屋质量如何？一得靠交房时，专业、认真、全面、细致的验房过程；二可以把开发商的资信、美誉度作重要参考，那些在交房时屡屡闹出业主集会的开发商，在买房时可要三思了；三可以打听一下从开工到交房的时间，“慢工出细活”的老话，还是有道理的，不要迷信所谓的“早交房”，那可是以房屋质量为代价的，看了这么多“献礼工程”、“形象工程”，还嫌出事的不够多吗？

    刚性自住，是我最近才想出来的一个词儿，为了各位能更明白我下面说的事儿，我们暂且可以用更为熟悉的“刚性需求”来代替。刚性需求，毋庸多言，是相对于弹性需求而言的，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求。这个词一直以来都很受我们欢迎，不仅是一块屡试不爽的挡箭牌，有效抵御着“泡沫论”和“全民炒房”对我们地产界的攻击，还是一把能够逢凶化吉的保护伞，因为住房能够在满足未婚女青年的同时也能让丈母娘很爽，这不是关注民生是什么嘛？这充分说明我们地产界对建设和谐社会是有功滴，对中国大地的人类繁衍和中华民族的血脉延续是给力滴。但是我觉得也不能对这个词的功效给予过望，因为刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，它就成了弹性需求。反过来，弹性需求在人民内部也不可能一落千丈（除非有外资强力介入），因为还有刚性需求在为弹性需求托底。

辩证来看，房价所谓的“刚性需求”包含着弹性的购买时机，不把握好弹性时机不能称为成功的开发商，当然也算不上是理性的消费者。

其一，刚性需求会被弹性时机化解。买？那是肯定的！不然为什么叫刚性呢。什么时候买？再商量商量！因为买的时间和对象是可以选择的。买家的弹性时机将可能成为急于回笼资金的开发商的刚性伤害。

其二，刚性需求可能被更具刚性的支付能力所化解。

既然是需求，那么就得用银子去换，皮之不存毛将焉附？如果楼价已经高出潜在买家的可承受能力，市场承接开始出现断层，那么价格下调将成必然。

其三，弹性时机掌握在买方手上。在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求是可以推迟实现的，哪怕因此而有踏空的风险，消费者也不会盲目地冲进市场。

其四，刚性需求可以避免房价暴跌。因为当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此在中国城市化进程时期内，房价出现非理性下跌的可能性并不大。

因此，关注弹性时机比关注刚性需求更重要。

   举例而言，对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年积蓄，如不具备足够的购买力，“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求而只能成为“虚”求。只有当房价回调到部分购房者能承受的程度，或者支付能力得到提高，刚性需求才有可能释放。而也正因为刚性需求的大量存在，所以能够避免房价出现暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。

那么刚性投资又是怎么回事呢？这也是我才憋出来的一个名词。为什么用“憋”？是因为堵；为什么感到“堵”？因为房价的坚挺与销售的火爆让我一时有点想不通。那么憋出来的这个刚性投资有没有道理呢？

第一，流动性过剩造成了全面通胀。当投资理财成为大众共识的时候，投资需求必然高涨，而城市化的不断发展使房地产物业正属其中。

第二，事实证明房地产是最佳的大众投资品。何为最佳？投资门槛相对较低，利益和风险比最高。存款？财富缩水的代名词；股票？机构坐庄、散户吃亏；基金？短期利薄，定投太慢；保险？不明就里、易被忽悠；期货？门槛太高、亏输不起；黄金？新品上市、尚未普及；收藏？专业性强、资金量大；楼市！路人皆知、借贷杠杆、以小博大。

第三，刚性投资成为目前销售火爆的主要力量。当下的“日光盘”、明星盘，大都不是“刚性自住”的需求所造就。别墅项目抢购一空，高档写字楼快速去化，轻轨物业迅即出清，江景豪宅风生水起，基本上是本地或者外地乃至国外的投资客前赴后继力捧所致。已经在不动产投资上尝到甜头的先富阶层，出于抵御通胀的考虑和“做熟不做生”的缘故，使房屋的购买需求再次升温。而经历过房地产业起伏周期、认识到其中规律，且实力雄厚的国际友人们，也把投资不动产看成是分享中国经济快速发展成果的一种重要途径。

由此可见，房地产物业投资和投机，已成为理财构成上的必备品种。当投资者的资金和预期能够支撑高企的房价和上涨的“钱”景，他们就会毫不犹豫的倾囊而出，销售价格的短期涨跌和政策颁布已经不足以对投资行为构成重大影响。这，就是我刚才所说的刚性投资。

刚性自住与刚性投资都属于刚性需求，只是阶段不同，门槛不同，心态不同。要想完全化解这两个“刚性”，仅靠大量修建保障性住房是不够的，更多的还得从全国乃至全球的经济全局去通盘考虑。