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关于印发《一九九五年出售公有住房方案实施细则》和《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》的通知


浦东新区规土局、房改办。各区、县房产管理局、房改办,各部委办局房改办:
现将按《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发[1994]19号)和《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》(沪府[1995]22号)规定制定的《一九九五年出售公有住房方案实施细则》和《一九九五年出售公有住房实施细则的问题解答》印发给你们,请按照执行。

一九九五年十二月十三日

一九九五年出售公有住房方案的实施细则

第一条 根据《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发[1994]19号)和《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》(沪府[1995]22号)的规定,特制定本实施细则。
第二条 出售公有住房,应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。
第三条 凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售,但列入旧城改造规划,产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。
职工租住单位购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。
第四条 按成本价购买公有住房,每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人及其配偶;承租人和同住人在二人或二人以上的;因离婚、丧偶,配偶支内或支农等离开本市(另一方不再享受购房优惠)而承租户内留有一人的;40岁以上的单身未婚男子或女子。
第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。
职工家庭内有多人的,应协商确定购房人,协商不成的,不办理购房手续。职工家庭购房时,可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购买时合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的,应变更租赁户名办理购房手续。
有下列情况之一的不能购房:擅自转租或变相转租的;擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的;利用承租房屋改变用途的;承租人全家迁离本市;承租人去国(境)外定居、探亲、留学承租人户内留有一人的(承租人内留有二人或二人以上的,须变更租赁户名后按规定购买)。
第六条 1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。
第七条 按购房人每一年工龄给予每平方米建筑面积15.30元的工龄折扣,确定1995年公有住房出售的计算基价,职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承租人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到1991年底。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的饿提前腿职工,其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。
第八条 1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。
对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣:
1、 购买已租住的公有住房,按规定给予5%的折扣。
2、 多层和高层住宅面积折扣,多层住宅为10%,高层住宅为12%。
3、 房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。
4、 房屋的成新折扣率为每年2%,折扣后残值低于40%计算。
第九条 对购房者给予以下优惠:
1、 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。
2、 购房者免缴房产税、契税,并缓征地租。
3、 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
第十条 1995年公有住房实际出售单价计算公式如下:
新分配公有住房的实际出售单价(元/平方米)=[成本价(元/平方米)-15.3元/年?平方米×购房工龄(年)] ×[1-成新折扣率×竣工年限(年)] ×[1-面积折扣] ×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
已租住公有住房的实际出售单价(元/平方米)=[成本价(元/平方米)-15.3元/年?平方米×购房工龄(年)] ×[1-成新折扣率×竣工年限(年)] ×[1-已租用公房折扣率] ×[1-面积折扣] ×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
其中:购房工龄-机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算;企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。
竣工年限-按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。
加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。
第十一条 1995年公有住房实际出售单价(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限价,I级地段内,定为每平方米建筑面积213元;II级地段内,定为每平方米建筑面积200元;III级地段内,定为每平方米建筑面积188元;IV级地段内,定为每平方米建筑面积175元;V级地段内,定为每平方米建筑面积163元;VI级地段内,定为每平方米建筑面积150元。
第十二条 出售公有住房的分户建筑面积计算标准,按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》(沪房[93]权字发第52号)规定执行。建筑面积计算保留二位小数,以下四舍五入。
第十三条 职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准,一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行:
1、 建筑面积控制标准75平方米——一般职工、干部;具有各类初级专业技术职称的人员。
2、 建筑面积控制标准85平方米——科技干部;具有各类中级专业技术职称的人员;具有高级工证的技术工人。
3、 建筑面积控制标准100平方米——具处级干部;副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。
4、 建筑面积控制标准120平方米——副局级干部。
5、 建筑面积控制标准140平方米——正局级干部;教授;研究员;以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。
6、 建筑面积控制标准50平方米——无业、待业、孤寡老人。
7、 部级干部按国务院规定的控制标准执行。
购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再加建筑面积10平方米。
以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准,不是必须达到的分房标准。
第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分,实行市场价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的,其超过部分按1995年规定的成本价购买,不再享受优惠折扣,超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣确定;再超过部分,实行市场价。凡按市场价购买的部分,不享受1995年的优惠折扣政策,其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。
第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价:I、II级地段定为2928元;III、IV级地段定为2092元;V、VI级地段定为1255元。
1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价:I、II级地段定为4442元;III、IV级地段定为3173元;V、VI级地段定为1904元。
第十六条 职工家庭购房后,因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工,仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》(沪房地改发[1995]240号)办理。
第十七条 购房人以现金一次付清全部购房款的,给予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣为20%。申请抵押贷款支付购房款的,不享受一次性付款折扣,首期付款不低于实际售价的30%。
第十八条 对公有住房的出售人,可免缴营业税,售房所得不计入计算所得税的税基。
第十九条 出售、购买公有住房的程序
(一) 出售公有住房按下列程序进行:
1、 出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。
2、 出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办审核,备案。
3、 单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前,应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。
4、 出售人向住户宣传购房政策。
5、 出售人为购房办理购房有关手续,开具上海市公有住房出售收入专用票据。
(二) 购买公有住房按下列程序进行:
1、 职工家庭购买公有住房前,应先办理认购手续,预付手续费100元(不购房时不予退还)。购房时,应协商一致,确定购房人。
2、 职工家庭确定购房人后,应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。
3、 购房人提供有关购房手续的证明,选择付款方式后与出售人签定房屋买卖合同,支付定金1000元,按规定缴付购房款和有关税费。
4、 购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。
第二十条 按成本价购买公有住房,购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并购房后住满五年者,其住房可进入房地产市场转让、出租,收益归己,但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。
职工购买公有住房前与单位订有配房协议的,在购买公有住房后五年内,违反正常工作调动规定,擅自离职的,必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。
第二十一条 房屋维修责任和维修费用的承担规定如下:
(一) 室内维修由购房人自理。
(二) 住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修,由全幢房屋所有人共同承担,购房户的维修费用在房屋维修基金中提取,租凭户的维修费用由产权单位承担。
(三) 住房的共用部位、共用设备以及公共设施,凡属人为损坏的,由损坏人修复或赔偿。
(四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用,由房屋所有人共用承担。购房户承担的费用,应在城市维护费中列支,在公有住房出售起步阶段,暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支;租凭户承担费用,由产权单位支付。
第二十二条 高层住宅水泵、电梯的运行费,由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段,购房的居民户承担运行费用的20%,其余80%在维修基金中列支。
第二十三条 房屋维修基金按下列规定筹集:
(一) 多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金,1995年定为每平方米建筑面积15.90元;出售人应一次性从售房款中按平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金,1995年定为每平方米建筑面积63.60元。
(二) 高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金,1995年定为每平方米建筑面积15.90元;出售人应一次性从售

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根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神,结合上海实际,上海市人民政府办公厅昨日转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》:

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,首次购房证明由市房地产交易中心出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税

四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

五、下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税

七、个人转让自用2年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。

八、购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭,在符合贷款条件的情况下,每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元,每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为80万元。

九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费

十、调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。

十一、继续加大中心城区旧区改造力度,重点对成片二级旧里以下房屋实施改造,“拆、改、留”并举,努力改善旧区居民住房条件。

十二、建立和完善住房保障体系,通过收购等方式,增加廉租住房房源,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,解决低收入家庭的住房困难。

十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析,建立房地产市场信息发布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为,加强房地产市场管理,实施存量房交易资金监管,切实保障购房消费者的合法权益。

十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,加强土地供应管理,从紧经营性商品住房项目的土地供应。

本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行;第六条至第九条、第十四条执行期限:从2008年11月1日起至2009年12月31日止。


    在二手房买卖中,当买方签署了定金协议,交付了定金后,如卖方以“尚未签订买卖合同”为由,不愿签订《房屋买卖合同》,买方应如何维护自身权益?是履行《定金协议》,还是继续签订并履行《房屋买卖合同》?

    案情: 房价上涨了,卖家不卖了

    买卖双方签订了《定金协议》,约定卖方将其名下110平方米的房屋,以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元,预付房款45万元(含

定金),余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天,卖方把房及有关资料给买方,买方也将45万元支付给卖方。

    五个月后,卖方书面通知中介公司,请转告买方,《定金协议》暂缓执行,需要买卖双方另行协商等。5天后,买方起诉到法院,诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续,并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行,并赔偿经济损失。

    争议焦点:定金协议是否就是买卖合同

    买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》,但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款,其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务,自己也支付了70%的房款,房屋也在自己的实际使用中。

    卖方则辩称,双方所签署的是《定金协议》,在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧,至今未签订买卖合同,在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证,不具备转让房屋的法定条件。

    法院判决:合同有效,卖方必须交房

    法院审理后认为,该《定金协议》虽名称是定金合同,但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方尚未取得房屋的产权证,这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外,还支付了大部分购房款,卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴,而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现卖方取得了房屋产权证,该买卖合同当属有效,于是一审判决卖方继续交房给买方。

    律师点评:合同性质不仅仅看名称

    律师认为,在实际生活中,看待合同的性质不仅看合同的名称,还应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出,名称是定金协议,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容,此外,《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任,达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方,应本着诚实信用原则来履行合同。

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