商品住宅精装修交楼仍然方兴未艾

笔者近期在深圳刚刚参加了一期住宅批量精装修的讲座，发现深圳几个著名的房地产开发商也来参加了。这些开发商或者还没有做过精装修交楼的项目，或者虽然已经做过，但是

 

中国华宅，正在从媚俗走向纯粹

 

很欣赏搜房网开展关于“华宅”讨论的活动。其实自古至今，对华宅的解读都应该是内外兼修的、具有高尚品质的好房子。回顾中国改革开放后三十多年来对这类房子的演变过程，也是非常有趣的事情。

八十年代后期，笔者还在设计院做“画图匠”。当时通过亲友关系接到一项给一位包工头设计一栋所谓别墅的任务。业主方要求设计一栋两层的约200平方米的房子，那在当时绝对是私人顶级豪宅了。设计图纸出来后，业主对布局及外立面都还比较满意，唯独不满的是问我为什么把厕所布置在房子里面，说会有味道的。后来在我的极力说服下，建议先在卫生间预埋上下水管，可以先做仓库用，以后很容易改成卫生间。由此可见，改革开放初期，一些人闲富裕起来了，但是他们对住宅中的卫生间的认知还停留在“茅厕”时代。

九十年代初期，笔者加入大连万达，开始从事房地产开发。当时我们准备在大连市中心的一块用地打造最高档的住宅，主力户型定位在三房两厅125平方米，项目的容积率只有1.0左右。我们整体规划设计是类似情景洋房式的四层住

 

每一个视角都令人震撼

——万科大梅沙新总部掠影

 

由斯蒂芬霍尔设计的万科大梅沙新总部已经展现在世人的面前。在看本人最近拍摄的图片之前，请关注这栋大厦的几个的特别之处：

1、设计理念：“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”。

2、8根粗大的柱子把8万平方米的建筑架空14米。

3、架空大楼底面的不同颜色区分着不同的功能：万科总部大楼、商务写字楼、公寓、酒店、国际会议中心。

4、正在申请世界绿色建筑的最高认证——美国LEED铂金认证。

 

 

完美的家应该是带精装修的房子

——“寻找中国完美家论坛”发言提要

“完美的家”从我们开发商向客户提供住宅产品的角度来说，首先应该说是带精装修的房子。以往我们向市场提供的是毛坯房，再往后一点是我们比较注重园林、建筑立面、公共空间及社区环境。现在我们应该越来越多的是向客户提供带精装修的房子。

为什么要向客户提供精装修的房子？一般人可能认为，因为精装修的房子是能够提升住房的品质的，也是未来发展的方向。从专业层面上来讲我认为做精装修的房子有这样三个原因：

第一是做精装修的房子在设计的时候就要考虑“全面家居解决方案”，这也是万科地产最先提出的一种设计方法。设计师在方案阶段就要考虑厨房、卫生间、玄关、收纳系统等等的细节布置与设计。除了平面功能的设计，设计师还要与室内设计师、部品供应商、家具供应商、家用电器供应商沟通及合作。例如西门子家用电器，目前很多厨房电器都是嵌入式的，因为嵌入式能够节省很多使用空间。这就需要我们建筑师、室内设计师、橱柜设计师很好地了解这些家用电器的尺度

时代呼唤房地产开发模式的转变

改革开放三十年，房地产的开发也将近经历了三十年。在

 

归属深圳

很多来深圳的人都说，深圳是一个让人找不到归属感的城市。同时，很多来深圳的人也说，深圳虽然缺少归属感，但这里是梦想开始的地方，是创业者的世界，是向往自由者的天堂。除了这个城市的原著民，深圳绝大部分人是来自其他的地方。从上世纪八十年代初开始，早期来深圳的人已经在这个城市生活了近三十年。从几万人口到超过一千多万，三十年中一些人因各种原因离开了深圳，但绝大多数人却留了下来。在深圳生活的人有归属感吗？他们如果没有归属感，为什么会选择留下来？他们最终找到了归属感吗？

一、             早期的拓荒牛

老赵是早期来深圳的工程兵，八十年代初在深圳从事市政设施工程。深圳很多主干道都是老赵他们施工的。正是他们那一代人用拓荒牛的精神开辟了特区的崭新天地，也创造了三天一层楼的“深圳速度”。如今他们相当一部分人已经退休，拿着比内地高出许

  在大力推广绿色建筑的今天，如何让普通住宅走上绿色建筑之路是住宅开发商以及住宅设计者们所迫切关注的问题。对于国内已经建成并通过绿色认证的绿色建筑，大部分项目是在高档楼盘和试验性公共建筑方面，真正广泛采用绿色建筑技术体系的普通住宅楼盘还是少之又少。很多高档住宅采用绿色建筑体系后，其单位造价的增加为1000~2000元/平方米。于是人们很容易产生对绿色建筑很大的误区，认为普通住宅因为成本的问题不易做成绿色建筑。另一个误区是，有些住宅项目采用了很多绿色建筑的技术措施，投入了许多的建筑成本，但是可能所增加投入的70%的费用并没有获得良好的经济收益，而且所增加的项目客户关注度并没有想象的那样高，只是为了技术达标而增加了许多并无太多实际意义的投入。

  如何让普通住宅走上绿色建筑之路，要首先消除上述两个误区。实际上，把普通住宅打造成绿色建筑，可以在有限成本增加的情况下即可达到国家“绿色建筑评价标准”。以下建议可供大家参考。

美国大宅赏析之四（维多利亚风格）

 

    在美国住宅中，维多利亚风格的住宅可谓独树一帜。其优雅的外立面、工艺品般的山墙装饰、通长的外柱廊、变化丰富的屋面总能给人过目难忘的深刻印象。维多利亚风格来源于英国殖民时期的维多利亚女王时代。很多古老的房子已经长存200年以上。近代的维多利亚风格住宅，虽然经过工业化进程的改良，但依然保留着其最初的风韵。维多利亚风格的住宅除了有其漂亮的外立面，平面布局也更加自然、随意。由于长长的外柱廊形成了大面积的灰空间，使住宅的自然通风效果更佳，因此也就更适合南方地区炎热的气候条件。笔者曾经在几年前为广州的一位客户设计并建造了一栋这样的房子，在室外温度高达30多度的情况下，室内不用开空调，依然能够感受到阵阵凉风袭来，让人感到舒适、惬意。

    地中海是世界著名的度假胜地。地中海周边的一些国家和地区，如西班牙、希腊、法国南部、意大利南部、马耳他等等，每个国家都渗透着历史悠久的欧洲文明。地中海风格的建筑在17世纪由西班牙人、葡萄牙人传入美洲，近代在美国却发展得比发源地还要成熟、完美。地中海风格的住宅实际上也早已传入了中国，我们以往称之为“西班牙”风格。其实西班牙风格只是地中海风格的组成之一。地中海风格在面积较大的住宅中流行，一般每栋的面积在500~800平方米之间。大宅的平面布置非常灵活、自然，设计师常常喜欢用房子围出内院，有较强的隐私性。住宅设计以一层为主，主人房大部分均布置在一楼，二楼仅有少量卧室。地中海风格的住宅室内设计也别具一格，古老的柱式、宽大的景观窗、宫殿般的主人卫生间等处处显示着主人身份的尊贵。

地中海风格大宅一的前立面

    新古典主义风格住宅不仅在欧洲还是在美国均长盛不衰，古典的柱式及新装饰材料的运用形成了完美的统一。新古典主义风格实际上在二十世纪初就传入了中国，我们曾经把它叫做“殖民主义建筑”，但当时主要应用于公共建筑（例如上海外滩和天津等城市早期的公共建筑）。近期在中国的住宅中也不乏有人大胆采用，我们还是看看美国的新古典主义住宅是什么样子吧。

 

新古典主义大宅(一)的前立面

 

    几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是建设部大力倡导的发展方向。由于全国各地城市的情况不同，精装修房占市场供应商品房的比例也不大一样。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%以上，深圳还不到30%，其他二、三线城市所占的比例就更低了。随着住宅建设科学技术含量不断的提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来三年商品住宅含精装修的比例将迅速增大。

    比较专业的开发商，例如万科地产，他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。

    美国住宅主要以独立式住宅为主，每栋建筑面积一般为300平方米左右。当住宅面积在500平方米以上时，在美国可称为大宅。这里所介绍的并非是美国的顶级豪华别墅，而是作为第一居所的独立式豪宅。作为世界上号称最先进的国家，美国的住宅也堪称世界一流。那么，美国的大宅具体会是什么样子，以下介绍几种典型的建筑风格供大家共同欣赏。

一、法式风格

    法式风格是欧式风格的主要代表之一。法式风格的住宅以“拿破仑帽子式”高耸的坡屋顶而显示其庄重而优雅。屋面的坡度一般大于45度，屋面瓦一般采用蓝灰色，墙面为白色，局部装饰石材。法式住宅曾主要流行于法国中北部地区。这种风格的住宅传入北美之后，先主要在法裔移民中间采用，后来在其他移民中也广泛流行。

    说到居住生活方式，一些开发商总喜欢号称自己的楼盘是什么英伦风情、北美情调、欧陆风范等等，然后说他们的房子引领了你的生活方式。在这里，我仅想探讨一下与居住生活方式及生活质量密切相关的、日常中实实在在让你会遇到的事情，希望对大家有所帮助。

    中国社会发展的进步带来居民生活方式的快速改变。住宅产品如果不能适应生活方式的转变，就会落后于这个快速发展的时代。目前一些家用电器、日用家具、生活用品的更新换代，已经大大超过了住宅设计的更新。比如说电视，大部分人并没有预料到电视机会如此快速的更新换代。电视机已经从50~80公分的厚度，变为不到十公分厚，未来几年可能又变为几公分厚甚至几毫米厚。这几十公分尺度的变化已经彻底改变了室内空间的布局。因为电视机尺度的改变

   抛开政策及市场波动的因素，住宅品质的提升应该是开发商研究永恒的主题。早在2004年，国内的一些著名的设计专家就提出了第五代住宅设计理念。从改革开放初期开始，我国住宅经历了三十多年的不断更新换代，平均5~8年就换代一次。住宅产品的不断更新换代，也从客观上刺激了住宅市场需求的不断增加。有专家预计，我国1990年之前所建造的城镇住宅，由于平面功能及建造标准不适应当代的使用需求，将在未来10~20年中被彻底淘汰。为了不再使社会资源再次造成历史性的巨额浪费，建筑设计师及开发商们应该肩负起这个重任，在不断提高自身社会责任感的同时，努力使未来的住宅产品能适应更长时间的检验。所谓的第五代住宅，主要应该具备以下十个特征：

1、总体规划注重利用自然、地理、文化、交通、社会等大环境资源，并使小区与城市空间、用地环境有很好的协调。

    王石先生建议大家要三、四年后再买房子。那么，三、四年后应该买什么样的房子呢？按照住宅项目开发的时间顺序，三、四年后的房子应该大部分还没有开始或者即将开始规划设计，因此本文所探讨的问题可供住宅开发商、设计师和未来买房者做适当参考。

    房地产市场经历了十几年的发展期，市场的细分将会越来越明显。当近两年房地产界还在研究9070政策的时候，2007年底政府对于保障性住宅的政策又相继出台。这样一来，市场的格局又要重新调整。随着近期一线城市的房价波动，房地产市场又开始了新一轮的整合期。实际上，不论政策怎样变化，人民生活水平总是不断提高的，市场需求总是不断发展的。从发展的市场中不断研究未来的住宅产品，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。如果细分市场状况，大概可划分以下几个方面：

    回顾住宅楼盘样板房的历史也是件很有趣的一件事情。记得在上个世纪90年代初期，我国商品房的开发才刚刚开始。那时候的楼盘销售很多开发商几乎不做样板房，售楼处也比较简陋。卖楼时在售楼处的墙上贴上施工图纸和户型图、标上每套住房的面积就卖楼了。样板房制作的流行要感谢早期在大陆开发项目的香港开发商，是他们把香港成熟的经验带到内地。样板房制作先从深圳、广州等城市开始推广，目前全国的住宅开发项目几乎没有不做样板房的。但是，样板房的制作水平依据开发商的水平不同则千差万别，好的样板房为楼盘的销售起到了非常重要的促进作用，差的样板房也为开发商带来很多不利的后果。本文就住宅楼盘样板制作的几个方面进行探讨，供各位同仁批评指正。

也谈好房子的细节问题