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在乡村别墅与城市豪宅之间不能作出明确的取舍和定位,不伦不类就再所难免。比乡村别墅要小,比城市豪宅远;或者比乡村别墅近,比城市豪宅大。恒大华府如不给客户以明确的定位,就面临着不上不下、不东不西的尴尬。
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作为中国地产的龙头老大之一,恒大现在面临了一些问题,其中的有些问题甚至还比较严重。其发展历程和在2007、08年的遭遇,成为很多房地产开发企业的缩影。本系列文章试图通过解剖恒大武汉的项目,发掘恒大里的普世意义。
本文作者仅以普通购房者进入小区,查看小区规划、房屋品质,听取置业顾问讲解,参观样板房,并依据恒大公布资料写作而成。其间并未与项目方详细沟通,文章不免偏颇,敬请指正、谅解。
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在这场持续近1年的房地产调整期中,整个房地产行业在经历阵痛。然而,不同的开发企业所经历的煎熬是不同的,甚至带来的结果也是截然相反的。地产大嘴潘石屹看见了这样的一种可能性趋势:“房地产企业出现分化,通俗讲就是‘冰火两重天’”
开发商的不同处境
在购房者的观望中,中小开发商一方面存在楼盘销售不力的困境,另一方面面临银行收紧贷款的压力,而小开发商普遍自有资金不是很充裕,因此,在这场寒冬中,他们是最需要“御寒的人”。
在面临银根紧缩的情况下,大开发商虽然也面临压力,但是通过良好的融资关系,能够筹措到或多或少的“银子”。7月1日,招商地产80亿增发方案申请获证监会发审委有条件审核通过。此前,泛海建设、万科、栖霞建设、保利地产等一批开发商的再融资申请均获管理层批准。在管理层暂停对房地产企业再融资申请一段时间后,地产再融资似见放松迹象。除此之外,大开发商还有股权、私募、海外基金等途径融资。而此类增发、公司债等融资方 ...
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分析
1) 规模
从上表可以看出,在售项目规模普遍偏小,除外来开发商开发的薇湖水岸和碧桂园超过10万方外,其他项目最多仅3万余方,这主要与土地出让条件和开发商实力有关。由于项目规模普遍不大,因此竞争有限。
2) 建筑形态
从上表可以看出,目前本区域主要建筑形态为多层,有少量小高层、高层和别墅,且小高层、高层和别墅均为外来开发商开发,反映出本地房地产市场起步晚,还处于初步发展阶段,本地购房者对其它建筑形态没有完全接受。
目前在售项目除碧桂园和薇湖水岸为框架结构外,其它项目基本为砖混,反映出本地居住品质有进一步提升的空间。
3) & ...
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1. 银监会加强房贷整治,防房产企业向银行转风险
6月中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(简称"通知1")和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》(简称"通知2"),“残存”的几条资金救急途径面临进一步严管甚至堵塞的窘境。
通知1中最受开发商关注的是银行将重新评估房地产企业的资信及其贷款风险,开发商可能面临企业信用等级被降低、授信额度核减、贷款利率上浮等不利“待遇”,“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为将受大力打击。此外,银行对开发商的资信和财务状况监控方面也有更加严厉的措施。而通知2则要求商业银行要上报关于房地产委托贷款的规模、风险状况、管理以及手续费收入等情况。这一系列更加严厉的措施的目的是"建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制,防止房地产企业 ...
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最近的高考牵动着亿万考生和家长的心,也成为社会高度关注的焦点之一,围绕高考的话题讨论也进行得如火如荼。而与以往经历“寒冬”不同,这次处于水深火热中的开发商也面临着一场真正的“高考”。高考影响着考生的命运,开发商则面临过则上,不过则下的生死考验。在这场考验面前,我们来晒晒开发商需要考试的课程。
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引子
2008年5月30日,由湖北省房地产经济学会主办的房地产市场新形势营销应对策略研讨会在武汉召开。德盛行房地产营销有限公司董事长缪德杰先生受邀与会,并就当前武汉房地产行业发展情况以及应对策略发表了自己的看法。特将发言内容整理如下,以飨读者。
1、格局变化,三方博弈
当前,关于房地产市场的争论很多,各市场主体基于各自的利益和角度,发布各自不同的预期和看法,市场由是变得扑朔迷离。其中,争论集中于:中国房地产业是不是已经到了拐点?楼市是不是发生了或者即将发生根本性变化?
这里所争论的拐点,主要是价格的拐点。毕 ...
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4、物价上涨、通货膨胀带动房价上行?
6月30日国际油价一度探至每桶143美元以上,创下历史新高。过去一年里,国际油价已经翻了一番。国内的CPI涨幅也一直高烧不退。6月24日,国家统计局谢鸿光副局长在通报今年以来国民经济运行的基本情况表示,居民消费价格涨幅仍在高位,房屋销售价格继续上涨。
但是,这个表态并不是表示房价有持续上涨的潜力,而是楼市有继续严厉调控的压力。在众多开发商都希望房价跌一跌来缓解国家宏观调控的时候,这个表态只能加剧对严厉宏观调控的担忧。
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2007-2008楼市坐了趟过山车跌到目前还没见底,马上就要再涨回去了么?
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前面巴前辈说了句大家都知道的话,恐怕不是那么多人知道这位前辈还说过:每天吃牛肉的人,不会希望牛肉天天涨价。
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泛开盘、伪认筹,近期在地产界横行。就是“躲”这种行为也不断的花样翻新。
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五月是传统销售旺季,也将是各楼盘上半年的最后一个销售旺季,武汉三镇又一批新盘老盘携不同优惠措施杀入市场,其中大盘名盘明显增多,市场竞争加剧。本月中心城区开盘量占据主导,中小项目和远城区项目开盘较少。
1、金地国际花园
1.1项目背景:
武汉金地国际花园位于武昌区积玉桥、和平大道与前进路交汇处,占地面积64900平方米,总建筑面积194700平方米,共1878户,停车位约800个,由高层(8栋)和高层围合中的联排叠拼别墅构成。项目开发商为金地集团武汉房地产开发有限公司,项目建筑设计由香港嘉柏建筑师事务所完成。
项目处在武汉积玉桥中心,一桥、二桥之间,武汉内环之内。正在修建中的地铁二号线积玉桥站位于项目一侧,过江隧道与项目临近。
项目 ...
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典型项目评析
豪宅
1恒大华府
1.1项目概况
项目位于武汉东湖开发区马鞍山森林公园对面,地处珞瑜东路以南,南环铁路以北,森林花园以东,长山学校以西。净用地面积约430亩,其中北侧A区约108亩;南侧B区约322亩,土地用途均为住宅,土地使用权出让年限为70年。项目定位为花园洋房结合高层景观住宅的大型住宅社区。该项目为一次规划分两期开发建设。
恒大公司于2006年以82900万元取得该地块的使用权,楼面地价约1800元/平方米。
开发商为恒大地产集团武汉有限公司。项目建筑设计由恒大建筑设计院与广州怡境景观设计共同完成,易居中国代理项目销售,物业由戴德梁行物业顾问有限公司担纲。
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南湖区域
1区域概况
南湖板块位于武昌区南部,内环与中环之间,东临南湖、南临二环线,西靠巡司河,北至楚雄大道,总面积13. ...
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1项目背景:
武汉金地国际花园位于武昌区积玉桥、和平大道与前进路交汇处,占地面积64900平方米,总建筑面积194700平方米,共1878户,停车位约800个,由高层(8栋)和高层围合中的联排叠拼别墅构成。项目开发商为金地集团武汉房地产开发有限公司,项目建筑设计由香港嘉柏建筑师事务所完成。
项目处在武汉积玉桥中心,一桥、二桥之间,武汉内环之内。正在修建中的地铁二号线积玉桥站位于项目一侧,过江隧道与项目临近。
项目西临和平大道,临街长度约600米。项目临和平大道的一侧将退离主干道一片空地,以修建喷泉水系、园林景观,作为与道路的隔离带,同时提供 ...
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一、本月关键词
开盘热
本月,为了抢占5·1黄金周期间的市场,本月全市众多楼盘纷纷开盘,市场竞争日趋激烈。除了开盘项目众多以外,优惠幅度也是不断提高,开发商的努力能否打破市场的观望氛围呢,我们拭目以待。
打折多
“打折风”仍然在持续,而且还大有愈演愈烈的势头,继上月光谷中心花园抛出每平米降价2000元的“噱头”之后,本月武汉某楼盘更是破天荒的8.8折销售,虽然打折房仅5套,但对市场造成的冲击确实巨大。
市场冷
虽然本月市场新盘频出,打折幅度不断加大,但市场却并未出现预期的火爆,相反本月的销售情况还出现了明显滑坡,市场观望气氛仍在持续。 ...
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