其实我的理想是希望以后在很多的城市能看到宝龙城市广场，还有一个理想希望在逐步推动城市化的进程中，我们能作出一点点的贡献。作为城市商业中心的发展，宝龙选择了这个路线，所以应该是一个积极的参与者。

　　今天非常荣幸也非常开心，能在这里跟大家一起共同探讨商业地产的一些体会，中国经济改革开放30年来，经济突飞猛进，老百姓的生活水平提高很多，特别是推进城市化进程以后，加上我们的传统商圈有很多的不足，催生了我们商业地产的契机，这个机会难得，所以本人在2002年选择了这个机会，投入了商业地产这个领域，我们的想法做法就是一次性集旅游、休闲、娱乐多功能在一个城市做一个配套，我们现在做到了，在青岛一个项目，50万纯商业面积，我做一个5万平米的奥特赖斯，一个大型的室内游乐场5万平米，为什么敢这样做呢？因为我看到了中国的商机，看到的中国的经济发展还会越来越好，所以我们可以在这个城市一次性地为老百姓做一些选择。

　　今天非常难得，我做了几年有一些体会不是太多，因为商业地产确实是一个比较难的行业，如果通俗一点下象棋来做比喻，做一般的地产可能你想到两步到三步你就可以做地产，而且还做得可以；但是你要做商业地产，你一定要能想到第四步、第五步，所谓布局要下工夫，但是它得到的利润是非常可观的，可能你不知不觉当中，你得到的财富不知用什么倍数来计算。但是确实很难，因为人才的欠缺、因为很多的不足等等，所以商业地产这个行业还是有很大的发展空间，我勉励同行们如果你有这样的思想，你能像走象棋一样想到四步、五步，你一定在这个行业里面得到很多的收获。

　　今天非常难得，我是福建人，我在年轻的时候搞社团，做了很多的社团工作，今天很难得跟大家聚在一起，这是一个机会，让我们这个行业更健康、更完善的为中国经济发展做贡献。为我们自身的利益做一个保护，所以我建议提议我们慢慢地制定一些游戏规则，无论从人才培养的角度，从竞争的角度，让这个行业有一个互相保护的游戏规则。第二建议我们的领导们能和我们沟通，因为商业地产是一个民生行业，这个行业金融应该全面支持，让这个行业更健康的发展，能做得更好。

　　我刚刚参加完青岛的一个活动，很多新闻界的朋友问我，接下来的地产形势会怎么样？其实很简单，你要看到中国共产党的执政能力，因为我在之前的很多项目，我从一个城到一个镇的地方首长，我接触他们，他们跟五年前不太一样，五年前可能是市长、书记，现在到每一个公务员都在为国家、为老百姓做事，所以有这么好的一个团队，这么好的一个党，你相信他肯定有能力把中国经济控制在平稳发展的态势，所以我们作为一个商人，我们认清这个大势，肯定没问题。

　　还有世界经济危机，其实我的认识是跟我们中华民族一个拓展契机，所谓肯定中国的未来会越来越好，当然我们在发展的过程中，因为刚刚经济的一个大波动，所谓一个生意人，还是在稳中发财，要衡量自己的实力，好好地去做、好好的去发挥，肯定未来还会是发财的。所以特别现在房价一直在攀升，对社会的影响很大，这次对政策的调整，所以我勉励大家我们做地产不一样，你想赚很多，就不要提太多，我们都发财，不要一下子看这个机遇来了，就把房价提很高，我认为没必要，赚钱重要，但是作好事情，对社会贡献更重要，谢谢！

　　主持人：谢谢许先生，给我们企业家提出了一个很好的忠告，下面我们邀请的是国瑞兴业董事长张章笋，发言主题是《国瑞城—由连锁开发向商业地产》。

　　张章笋：尊敬的聂梅生会长、各位领导、各位嘉宾、会员单位的各位老总、媒体单位的各位朋友，中国的城市化以城市综合体建设的话题，我给大家讲两点意见：第一是城市综合体对城市经济的贡献，第二城市综合体开发项目的市场空间。

　　中国目前的人口城市化和城市化建设，一方面是旧城区的改造建设，另一方面是新城区的开发建设。其建设的规模和建设速度的空前性，是中国2000多年的历史上所没有过的。改革开放30年中的后20年，1990年以后，中国的城市建的房子不知道是近代多少百年的总和，今后的30年还将是中国城市化建设的高峰期，尤其是今后30年的头10年，中国的城市还需要建很多的房子。在中国城市化的系统工程中，有写字楼、酒店、购物中心组成的城市综合体，是城市建设的系统、城市建设的主题是一个框架，是一个支柱力量，有很强的城市功能需求和市场需求。

　　城市综合体是一个城市区域地标性建筑，是一个城市建筑文化的集中体现，同时也是城市经济体一股很强的力量，是公务、商务、金融办公的场所，是旅游、购物、餐饮、娱乐的场所，是城市楼宇经济创造财富、创造GDP的地方。我们近年来也致力于城市综合体的开发，位于北京崇外的国瑞城是我们开发的一个项目，这个项目占地26公顷，规划建筑面积98万平米，一期工程86万平米，其中有写字楼两栋12万平米，酒店公寓一栋4.6万平米。购物三层13万平米，住宅和公寓17栋60万平米，有4800套住宅单位。二期工程规划建一栋超五星级的酒店，国瑞城综合体在北京长安街以南规模比较大的综合体，它的占地面积相当于东方广场的两倍，规划建筑面积跟东方广场差不多。建筑成果有两个：一是对北京南城特别是崇外商圈的经济发展是有贡献力的，13万平米的购物广场有超市、电影院、各种品牌的专卖店、餐饮、娱乐，总共有300多个单位在里面经营，每天可以达到4万多人，每天的消费流水大概在800多万，预计每年会有30亿的消费，对区域经济的贡献力直接带来三、四千个就业岗位。同时，写字楼提供了办公场所，住宅单位解决了城区4500户居民，将近15000人的居住需求，所以综合体对于城市经济的贡献率，对于崇文区的经济发展都起了重要的作用。

　　第二方面国瑞城这个综合体以欧式的建筑风格，以甲级物业的标准，在南城形成了一个地标性的建筑群。对于改变过去崇文区危旧平房的城区面貌也应该是一个标志性的工程，对城市景观这一块产生了一定的作用。

　　第二，关于城市综合体开发的市场空间、市场潜力和经济效益。

　　及写字楼、酒店、公寓、购物商场为一体的城市综合体建设，其特点是必须在城市重要商圈的区域，项目资金高、市场风险大，如选址不大，就很难取得良好的投资效益和回收预期。在通常的情况下，一线、二线甚至三线城市，人口在200万以上的城市，只有项目所在商圈区域市场尚未饱和、不过多的项目重复建设，区域综合体项目才具有开发的条件。成功的城市综合体项目，其开发的成果公寓售价比较高，资金回收比较快，商场的租金回报通常可以在15%以上，尤其是酒店有可持续经营盈利的能力。过去综合体比较成功的案例是东方广场，东方广场目前的项目90多万平米，总投入160亿港元，目前东方新天地这一块的租金达到了900多万。写字楼的租金达到了220万，公寓也达到了180万。

　　国瑞城的项目目前处于培育期，商场的租金可以做到180，写字楼的租金在每天4.5元，公寓售价目前是三万元/平米。目前比较成功的华贸中心、万达广场、富力城的项目投资回收都比较高比较成功。

　　城市综合体的投资利润空间和开发收益应该可以高于一般的住宅项目，一方面投资的利润高，另一方面综合体、酒店、写字楼、商场可以作为长期持有的经营性物业，尤其是这种经营性的物业目前在融资方面也比较受欢迎。

　　目前在城市化建设的过程当中，城市综合体的开发条件和市场空间都很大，一个一线城市需要建几个甚至几十个综合体，全国城市需要建几百个、上千个综合体，这要用10年或者更长时间完成开发建设，才能满足市场需求。

　　目前的金融危机我认为已经基本结束，中国的房地产新一轮的周期已经开始，城市综合体在各个主要城市的兴建，在新一轮的周期中将有如雨后春笋，新的第一高楼、新的第一Mall，新的第一大综合体，将很快应运而生。城市综合体对于房地产开发商来说是一个大蛋糕，将来这个蛋糕万达、富力、中粮可以切多少，各个开发商可以切多少，我认为是各显神通，这个市场大有可为、可大有为，值得我们认真研究和开发。

　　我的发言就到这里，谢谢大家！

　　主持人：谢谢张董事长，张董事长是从实战、一线的角度跟我们分享城市综合体的贡献和城市综合体是十年以内的机会，下面我们有请复地集团副总裁程新华先生，发言主题是《复地思考——商业综合体价值创造》。

　　程新华：尊敬的聂会长、尊敬的各位嘉宾、各位朋友大家上午好！

　　首先感谢大会给我这样一个跟大家共同交流的机会，也感谢大家跟我一起分享复地的思考，我发言的主题是商业综合体的价值创造。

　　说到综合体，我们对北京万达广场都非常熟悉，在上海的南京路也有很著名的世茂国际广场，这些综合体都在国内的一线城市北京、上海。我们复地在天津有一个大型的综合体，叫复地·天津中心。

　　综合体总的建筑里面包括超五星级的酒店、公寓楼、购物中心等。

　　这是我们综合体的形象，这个形象已经基本建成，到年底要全部峻工，公寓已经交付使用。

　　说到综合体，其是跟大家一起分享我们对开发城市综合体的思考，综合体的价值到底取决于哪些因素，这个我想是我们业界非常关注的一个焦点话题，我们说到综合体的时候，我们常常会听到这样一些对价值的判断，在资本市场对综合实在是有一个内在的评估标准和一整套的规矩。同时在政府层面，应该说我们常常会听到我们的地方政府说一栋楼可以纳多少税，一个亿、几千万，从政府层面，可以从纳税、土地增值层面来评价综合体。我们作为商业地产的开发企业，我们更多是从市场定位来分析我们的价值。所以事实上综合体的价值是有一个立体的、三维的价值坐标来构成的，下面是逐一的分析。

　　在资本市场有一个基本的判断，就是PB和PE和ROE的关系，作为投行，他是非常清晰的，综合体的价值主要看PB的高低，这样才能在资本市场里实现更高的价值。

　　那么如何提高PB呢？就是如何提高综合体的价值？使综合体更有价值，更为同行看好？其实提高就是两个途径，这个公式很简单，因为数学模型都是非常清楚的，PB=PE*POE。

　　首先我们大家可能对股票、A股、H股、纳斯达克都有很多的经验和一些判断，对于综合体来说，通常类似在市场的价值，除了它的基本面和流动性以外，很重要的一个个性就是它的城市价值，就是这个综合体处于什么样的城市，处于城市什么样的区域，这是非常个性的一个东西。有了这样一个基本特性，除了我们对共性的研究以外，我们会研究它的均衡估值，就是基本面、流动性，以及城市赋予它的价值。当然还有一个重要的因素，就是风险的贬值，什么样的风险？金融危机已经使全世界的企业和经济实体都受到了严重的冲击，大家都感到到了风险的存在，哪怕在繁荣发展的时期，风险也是实实在在存在的。那么，这个均衡的估值确定了PE，很重要的取决于城市赋予它的价值。

　　那么，ROE的提高，作为我们开发商是比较清楚的，跟我们通常做投资性的物业没有太大的区别，这四个业态都有不同的收益，提高这些业态的回报，才能提高ROE。

　　那么，什么时候减持我们的商业综合体呢？这里有

20090621 全国工商联房地产商会商业不动产年会(3-1)

全国工商联房地产商会商业不动产主题年会现场

【主持人】大家已经注意到，我们的沙画艺术家刚才写了策，这次写了术。下面我们有请行业专家全国工商联房地产商会不动产专业委员会副秘书长孙博博士为我们带来精辟的见解！掌声有请！

孙博精彩发言

【孙博】感谢主办方阳光新业集团对我们的盛情邀请，今天有机会结识更多的商户高层，我们感到非常的荣幸，全国工商联房地产商会作为国内最早的房地产协会之一，已经有八年的历史，作为商会专注于商业房地产开发运营金融投资专业的机构，也是期待着将清华大学和商会的平台资源能够在产学研多角度进行共同的合作和拓展复制。

【孙博】今天有幸来到这里，我把我理解的一些粗浅的国内发展的模式跟大家做一个交流。不正确之处，请大家批评指正。

【孙博】作为商会平台，我们跟会员企业有合作和研讨，以我们的研究来看，国内的商业房地产开发运营模式，粗浅的来分，大概分为地产、房产、资产、金融和商业，大概这样五个模式。地产模式既是指以土地开发要素，代表企业是万达集团等，万达集团已经提出了一二三代的商业模式，最近我们和万达集团进行内部研讨，我们深切的感到像万达这样的企业未来发展将面临的重大的选择。

【孙博】我想跟三代模式，一个很重大的区别，即是万达集团着重抓住现金流回流进行开发运营。在第三代模式的过程里头，万达提出只租不售的概念，把商业酒店控制为自己的资产，与此同时在二三线城市扩展里头，也强势推出销售型商铺，甚至也有住宅。

【孙博】宝隆（音）模式以行业50%的价位取得政府的信任，取得土地，然后进行大规模的拓展，这样的方式，与万达模式不同，（宝隆）更多针对区域性中心。

【孙博】第二大模式就是房产模式，代表就是搜狐中国，以住宅地产的方式对商业进行运作和销售，这样一种模式在未来是否可持续发展，我们也表示置疑，我想搜狐中国，现在据我们了解，内部也在进行深度的调整，未来商业的模式也是他们需要重点关注和解决的问题。最近收购的中关村SOHO里面，他们把商业作为重要的议题之一。

【孙博】第三个模式，资产模式，以华贸集团和重量集团，以运营和资本实力作为基础，中粮集团加上改建、后期运营，整体运营数字非常大，华贸也是一样，目前这两个企业跟阳光差不多。但是跟阳光的模式也有很大的不同。

【孙博】阳光新业的模式在出生的一开始，就已经打造成型了不同系列的产线，这点来讲，包括华贸、包括中粮、甚至万达和宝隆，在产品线的细分和结构化上，仅仅有所雏形，还没有很细致，这也是阳光新业集团在行业里面，非常领先的地方。

【孙博】第四个模式，所谓的金融模式，代表企业一个是新加坡的凯德之地，还有美国的黑石集团，这两个集团的典型的推动方式可以说是以收购资产和类似结构化退出为目的，不关注商业本身的发展和商业模式的复制。

【孙博】最后一种是商业模式，代表性的公司一个是浙江杭州的银泰职业集团，还有日本的永旺集团，银泰跟韩国乐天共同组建乐天银泰这样一个商业的形态，未来5—10年左右在中国开设120家店，类似的日本永旺集团要把日本的模式移植到中国，未来5—10年，希望在中国开设一百家店。这个是商业主导模式。

【孙博】回的我们今天的主题，阳光新业的劣势和优势在哪儿？06年，阳光新业才大规模的收购进房地产行业。阳光新业的优势在什么地方？首先第一点是前瞻性的思维，阳光新业作为国内几乎第一家借壳上市的上市的房地产公司，又是在04、05年左右，第一家引进境外战略投资的房地产开发企业，战略性的意图权力转入房地产的商业意图非常的具有前瞻性，在行业里也非常具有先导性。包括新加坡JIC这样的企业，凯德置地等等，它的成熟的金融组织模式可以说是中国未来行业发展的必由之路。阳光新业在开始，就能够把未来看得如此的清晰，对行业来讲，是一个幸运的事情。

【孙博】第二，依托这样的资本平台，阳光新业在国内目前有25个大型的商业项目，这样的资产实力和上市公司资本的实力，也是未来引领行业并且赢得众多商户信任的非常重要的要素。

【孙博】第三点，我个人认为阳光新业从住宅地产一直到商业地产，一直以品质为主打。阳光新业在行业里面，对开发商、运营商、行业协会组织，我们也是一致认同的。

【孙博】第四点，我觉得针对这样有实力、有前瞻性、有品质的开发企业，还能够像万总刚才那样，我们跟阳光新业各个层面接触也比较多，他们在孜孜以求的向前走，学习，并且以谦虚的态度面对整个的行业和合作伙伴，这样孜孜以求的心态和谦逊坦诚的态度是阳光新业未来创造领先模式的一个所谓人和的重要资源。

【孙博】像这样一个企业，既有前瞻性的眼光，由有很强的综合性的实力，又有品质支撑，为人谦虚、坦诚，我想我们合作空间和未来成长的空间可以说非常的巨大，我们的受益回报会有非常高的溢价空间。我当时商会和专委会，向商户和阳光新业的同事们表一个态，虽然我们的力量微薄，但是我们会全力为企业提供全程性、专业性的支持和帮助，我也希望在座各位商家，从阳光新业快速的拓展过程中，获取你们更大的受益，预祝阳光新业集团事业蒸蒸日上，舆论各位事业蓬勃，谢谢大家！

【主持人】非常感谢孙博士到场，谢谢！任何一个目标需要大家精诚合作。接下来我们请到我们的合作伙伴的代表来到现场。我把话筒交给阳光新业北京城市开发公司副总经理李睿先生。