商业地产的市场研究不同于传统住宅，传统住宅研究的着眼点主要集中在个体消费与个体投资，研究的方式以价格、供给量、去化量在某个时间区域的趋势为依据进行市场判断。 商业地产的着眼点则集中于个体投资与机构投资并存，主要的客户群的投资目的则可分为商业服务业资本扩张、传统产业转型、企业发展性扩张三种类型。

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2009年，商业地产受中国经济整体下滑和住宅市场低落的影响，如何保持旺盛的活力，如何创造新的佳绩，是摆在每一个商业地产人面前的难题。问题必须面对，必须解决，不能回避，更不能逃避。在总体房市不景气的大环境中，快速求变，解放思想，才能成就中国商业地产新的辉煌。 近半年多来，因忙于一线操作，写字的时间少了，交流的时间也少了，但在实践中总结出的成功启示，希望对正在操作商业地产的人们有所帮助：

最近在各种媒体上听到的最多的一个词是“归零”。“归零”从我个人理解有几方面的含义：一方面是指在经济领域中一些原先风光无限的老板们在这场百年一遇的金融风暴中资金断裂，突然之间重新回到多年以前的水平；一方面则是指那些在金融领域的企业高管们，在纵横职场多年后不得不重新收拾行囊，重回到多年前求职的道路；同时还有那些在股票市场上、房产市场上损失惨重的大批投资者们，个人资产重新归零（或大幅缩水）。

商业地产营销的“5C”法则是成功营销一个商业地产项目的前提和基础，也是保证一个商业项目可持续化经营的关键。“5C”法则中的每一个环节的作用都会在项目营销阶段逐步体现。5个环节能否实现专业化运作，是商业地产项目顺利推进的保证。

“不景气”的房地产市场，提供给了商业地产发展巨大的舞台。能否在低靡的市场环境中，展现商业地产旺盛的活力，需要的就是专业化的营销理念和营销体系。 同时，商业地产营销中所暴露的种种问题，也突显出构建适合不同区域和市场的专业化营销体系的重要性和紧迫性。

但真正做到人性化设计，还要归结到研究消费者的身上。例如，设计商业街时，高度、宽度和长度是三个最为重要的空间尺度。但从商业及建筑本身的要求上看，很难得到有效答案。从消费者行为方式的分析上看，消费者对商业街高度的关注并不明显，通常只是注意一层的商铺，对一层以上的范围几乎是视而不见。因此，设计师在二层上做的努力，很多最后成为没有价值的装饰。所以，对于商业街二层及以上部分商业的设计，最终还要归结到一层，通过一层主力店的引导是最为有效的连接方式。

赶集是很多中国村镇人们日常生活中最重要的一种购物方式，由此而形成的集市也是中国村镇最主要的一种商业型态。集市是中国村镇居民生活的聚集中心，很多地方更是逐渐形成了商业与生产方式的结合，造就了数量众多的地方专业市场，带动了区域经济的发展。

从上面两组数据上看，天津市政府08年雄心勃勃的开发计划出现了麻烦，上半年住宅市场的销售下滑可能会直接影响到政府全年的住宅供应计划。由于中心城区的近半年来几乎没有成片住宅用地的供应，因此对于下半年面市的项目来讲没有明显的价格参考。新上市的住宅多为06年左右出让或转让的地块，项目将分别借助于产品稀缺、地段交通和总价较低的优势面向市场，带动区域价格的上升。但从目前天津市场的销售形势和市场供应量上看，在没有明确利好信息的支撑下，下半年天津地产市场的竞争会同样激烈。下面就从政府、城市和市场的角度进行一些简单的判断。

商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。 但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。