地王槌、通货膨胀，为什么我们还要买房?

(文/冯晓东)

(上海第一高楼窗景  摄影/冯晓东)

引言:

    地王槌、通货膨胀，为什么我们还要买房? 但中国人就是喜欢买房，有条件的瞎买所谓的豪宅，没条件的也打肿脸充胖子般地买，怪哉！怪哉！无奈，无奈，唯有感叹！“地王槌”每次一吆喝让人惊诧，槌声落处，不知又有多少普通民众的买房梦渐行渐远。    “地王槌”风光背后，砸碎的却可能是普通民众的买房梦，甚至有可能会削弱或减少保障性住房建设和供应的数量。就80后买房者而言，不买房可以让自己更加随心所欲的选择生活方式。把青春和金钱出卖给一个如此不靠谱的房子，是不是太可笑了？ 

正文:

    地王槌、通货膨胀，为什么我们还要买房?房产交易使消费者快速失去了大量的现金，变成了一个被囚禁在房子里的穷人；而开发商和政府则通过卖出垄断经营的土地和房产，迅速的获得现金，一夜暴富。买房，特别是高价买房，实际上就是主动的把财富交给别人的过程，明明被剥夺，还自以为很值得。要知道，如果没有买房，自己本来并没有那么穷困。

    我以为，通货膨胀不是买房的理由。今年上半年的房地产市场有一面大旗一直不倒，那就是对通货膨胀的预期。房子为什么这么好卖和大家认为房地产是应对未来通货膨胀的绝好投资工具有关。这多少可以解释本轮行情的基本性质，即它是由那些对通货膨胀比较敏感又有应对能力的富裕阶层的购买力引发和主导的。所以，拥有交通和配套优势的公寓和小区园林比较成熟的豪宅都以其出租或投资价值为市场所追捧。这样的追捧是货币政策放宽的大环境促成的，开发商多少也借助了这个形势。据说开发商只要一提通货膨胀，很多买房人出手都会容易很多。但恰是这样对通货膨胀趋于简单化和似是而非的理解助长了本轮地产牛市的非理性特点，也使得未来市场发展遭遇更大尴尬。

    以豪宅市场的一度疯狂购买来说，当前购买豪宅的资金多是从产业“抽逃”过来的，上海豪宅资金主要来自于江浙产业界和海外。很多人把钱拿出来用于自己生活品质的提升本来无可厚非，但在目前这样经济调整结构的紧要关头，仅仅因为通货膨胀的预期就很有些盲目地把大笔实业资金抽离出来，不去用于企业的产业升级，其实也很危险。假如经济真的持续不景气，我们很怀疑，那些抱着房子睡觉的人就一定能免于损失。

    在通货膨胀来临时，什么东西不贬值呢？说房地产投资的价值也只是因为在经济危机里房子比货币更有支撑，在经济复苏时也更有空间而言的。如果担心通货膨胀意味着必然要投资房地产市场，那么美国的房地产市场也该红火才对，但事实并非如此。因此，现在我们以还没到以通货膨胀为理由，把现实的房价炒得那么高，远远高出普通老百姓的购买力，让房地产变成一个纯粹富裕阶层互相赚取短期差价的市场。不仅宏观上远离了房地产解决大多数中国人住房问题的民生责任，积累了实体经济、银行的泡沫和风险，微观上也使得很多开发商由于兴奋变得对市场未来失去判断力，同时也让开发商变得更加傲慢和势利，以至于很多短时期内因为产品很好卖的地产商意气风发，认为只靠富人就可以支撑这个市场，没必要对那些买不起房却爱看房评房的阶层假以辞色，所以时不时地冒出几句“这个市场就是为有钱人服务的，没钱别买房”之类的话。

   另外，关于“地王槌”问题的分析。央企“地王槌”砸碎多少买房梦，在耀眼的“地王”面前，众多参加拍卖的地产公司显然成了配角。中国央企参与并主导了6月以来的这几场奢侈土地拍卖，而“新地王”天价地盖出的天价房，显然无法让那些普通民众特别是低收入人群受用。如果这波买地风向二、三线城市蔓延，将损害更多购房者的利益。

    “地王槌”每次一吆喝让人惊诧，槌声落处，不知又有多少普通民众的买房梦渐行渐远。特别是在经历了一年多蛰伏后，那些声称自己要过冬、要冬眠的大开发商终于露出峥嵘，又一次忘了他们打死不当“地王”的集体宣誓，而参加了新一轮“赌资本、赌现金”的拿地血拼。只是这次不同，笑到最后的最终都是具有央企背景的大房企。看看最近的“新地王”，中化方兴其母系公司中化集团是国资委直管的央企；成都中泽置业为中国电子产业开发公司下属，具有强烈的央企背景。

    “地王槌”风光背后，砸碎的却可能是普通民众的买房梦，甚至有可能会削弱或减少保障性住房建设和供应的数量。因为昂贵的土地成交价带动了周边房价的上涨。“新地王”天价地盖出的天价房，显然无法让那些普通民众特别是低收入人群受用。央企疯狂拿地不仅有意无意地藐视了住房公平，还使开发商利益同盟又多了一位重要成员。这样的群雄逐鹿，驱逐的可能是普通民众享有公平房价的利益，而违背的更可能是国家扩大内需的政策。

    回过头来理解通货膨胀，央行多发些货币就必然导致通货膨胀。但城市化不一定是意味着房地产市场一路上涨，所有的房子都会好卖。这样互相追捧着抬高价格，盲目开发豪宅，不愿意调整房地产开发结构，即便房地产的牛市是可以期待的，我们也通过人为地制造疯狂加剧了它实现的曲折。

    最终，苦的是底层百姓，还在为高房价苦恼。如果百姓所要购买的房子总价格超过了夫妻双方6年的纯收入总和，那么，专家是建议其不要买房的。以贷款买房来说，未来20年左右，贷款买房者都要无偿的为政府、开发商或银行打工。而且，这种打工是无条件的，没有反悔权，议价权，甚至是提前还贷权。更可怕的是一旦贷款买房者由于某种原因无力继续支付月供的时候，房子就不再属于贷款买房者了，不论贷款买房者以前曾经为此付出过多少。再说，就算那些80后有父母的支持买房，80后忍心用父母的血汗去换一套冰冷的房屋？

    从投资合理性上分析，买房住未必比租房住条件好。比如购房首付款是50万，月供5000元。如果50万留在手中，每个月用5000元去租房住，至少可以在100个月内不用为没有房子住发愁。按照目前的市场价格，5000元租到的房子要比用50万首付买到的房子条件好。而且此时，收入的100％都是可支配收入，还有始终有几十万的资金可以让您机动处置。但中国人就是不敢或者不喜欢这种模式，无奈，唯有感叹！

    就80后买房者而言，不买房可以让自己更加随心所欲的选择生活方式。收入高的时候，可以选择高档宽敞的房子租住；收入下降或者失业了，可以换个小房子住，完全不用担心自己会因无力还贷而失去房产。另外，现代社会，人的工作甚至是就业城市都不是一成不变的，没有房产，来去自由，也就没有羁绊。买了房子，您就是穷人，要为别人打工卖命；而如果不买房子，您还是个百万富翁，有足够的能力开始一份完全属于自己的事业，何乐而不为。买房子最多有70年产权。房子的使用寿命能不到70年，很难说；您房子所在地段几十年后会不会被拆迁，很难说；70年后，房子是不是归你所有，很难说；您愿不愿意在一套房子里住几十年很难说……20年后,当您终于费劲还清贷款的时候，那套设计老旧的房子和小区，是否还能得到您的喜爱呢？把青春和金钱出卖给一个如此不靠谱的房子，是不是太可笑了？

    当然有人总拿房产升值来说事。不错，房价是在上涨，但如果你不是个房地产的投资者，而只是个普通的消费者的话，房产升值对您毫无意义。虽然房子的价钱涨了，但房子使用价值和交换价值却进一步下降了。因此，以为房价涨了，自己就赚到了，实际上只是个错觉。自己苦了一辈子，不见得能为后代带来幸福。很多人会想，自己买了房子，死后可以留给孩子。这又是一个不切实际的愿望。且不说房子到时候会不会面临拆迁，就是上面说的，您都住了几十年的老旧房子，老旧小区，您的后代还愿意住吗？告诉你，现金总是比房子有用！虽然固定资产与现金各有不同的使用价值，但现金是实际可支配的财富，而固定资产则不容易转化形式或者变现。现金面临的贬值风险是通货膨胀，而固定资产面临的贬值风险则是折旧。积极合理的投资可以适当的减小通货膨胀的影响，而固定资产的折旧则是完全不可避免的。对于一般的个人消费者来说，房产就是价值最大的固定资产，其事实上的快速贬值是个体消费者无力改变的。

    地王槌、通货膨胀，为什么我们还要买房? 但中国人就是喜欢买房，有条件的瞎买所谓的豪宅，没条件的也打肿脸充胖子般地买，怪哉！怪哉！无奈，无奈，唯有感叹！

地王槌、通货膨胀 豪宅市场 80后买房

是大浦东助推迪士尼?

还是迪士尼光彩大浦东?

--兼论“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市

冯晓东

引言：

  究竟是大浦东助推迪士尼?还是迪士尼光彩大浦东?“大浦东”是个行政区划下的城市全新意义上的功能定位与价值提升，“大浦东”助推迪士尼是无可厚非的。同样，“迪士尼”是个城市板块区划下的城市全新意义上的房地产概念股与个性股定位与价值的提升。迪士尼光彩大浦东也无可厚非。谁助推了谁？谁光彩了谁？其实并不重要，重要的是，从此，新上海城市功能定位与价值提升得到了很好的体现，就目前“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市，也因此有了“继续痛并快乐着”的理由。蓦然回首，终于发现，在上海买房置业，等了N年，房产啊房产，想说爱你并不是很容易的事；房价啊房价，想说降价那至少要等迪士尼板块影响下的地产项目全部销售完毕，勤劳、善良、可伶、无奈的老百姓才能再一次大声说出“爱拼才会赢”、“降价才会买”！

  一个硬币有两面，凡事有利必有弊，天平的两端不可能永远平衡……上海市民、广大长三角地区市民，乃至全国人民都期待”迪士尼”落户中国大地。改革开放30年，祖国成立60年，国兴则家兴，和谐、欢乐的社会发展面貌是我们永恒的追求。只是，就上海房价而言，尤其大浦东以来，尤其如今的上海迪士尼征地正式启动以来，老百姓买房，心中永远的痛……

正文：

  欣闻上海迪士尼征地启动，首次征地总面积就超过6000亩。一期工程在黄楼以南，二三期进一步向西南顺延。从这个意义上说，迪士尼在传言中的黄楼区域稍有南移。

  其实，早在今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。上海市人民政府以“沪府土[2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。此次征地范围西至A2高速公路，北至A1高速公路。现在在来看该地块正是黄楼以南，以赵行村为核心的位置。与目前公布的迪士尼一期征地完全吻合。更值得一提的是，公告中地块的东、南边界为“至布宜诺项目02建设单元”，公告对这一建设单元进一步解释为“（即项目二三建设用地）”。而现在在我看来，所谓的布宜诺项目其实很有可能就是迪士尼项目的另一个代号性称呼。我还看到2006年川沙新市镇控制性详细规划图对川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“BuenalandShanghai”的主题公园。由于迪士尼项目还在报批当中，很明显这块地是为该项目预留的。因为“布宜诺（Buena）”与迪士尼渊源颇深。早在2006年所公布的“布宜诺”项目一期工程占地约4.25平方公里，大致方位是北到迎宾大道，南至八灶港，西起外环线，东到唐黄路。二期工程可能向东延伸至华东路，占地面积扩大到8-10平方公里。项目用地动迁工作办公室设在华东路以东。值得注意的是，“布宜诺”项目一期工程的土地区块范围与此次浦东新区所征土地范围几乎一致。

  我说这些，无非是想说明上海迪士尼地块涉及征地单位之多和面积之大，也令市场人士肯定了其迪士尼用地的身份。该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米（约6134亩）。6000多亩的征集量相当之大，实属罕见。但相关政府部门其实早已经就动拆迁方案等问题做了充分的准备。

  那么，究竟是大浦东助推迪士尼?还是迪士尼光彩大浦东? 至少我认为，“大浦东”是个行政区划下的城市全新意义上的功能定位与价值提升，“大浦东”助推迪士尼是无可厚非的。同样，“迪士尼”是个城市板块区划下的城市全新意义上的房地产概念股与个性股定位与价值的提升。谁助推了谁？谁光彩了谁？其实并不重要，重要的是，从此，新上海城市功能定位与价值提升得到了很好的体现，就目前“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市，也因此有了“继续痛并快乐着”的理由。蓦然回首，终于发现，在上海买房置业，等了N年，房产啊房产，想说爱你并不是很容易的事；房价啊房价，想说降价那至少要等迪士尼板块影响下的地产项目全部销售完毕，勤劳、善良、可伶、无奈的老百姓才能再一次大声说出“爱拼才会赢”、“降价才会买”!

  来看对于界龙实业、中路股份等遭市场反复炒作的迪士尼概念股，相关公司所拥有的土地尽管在迪士尼辐射范围内，但最终可能会被政府部门以动拆迁方式收回，企业不可能自行开发，因而很难出现土地价值的爆发式增长。但我们已经看到上海有一幅“迪士尼地块”开拍楼板价很可能超万元。那就是浦东新区川沙新市镇A08－03地块由于紧邻“上海迪士尼”意向用地被称为“迪士尼地块”，其最终成交价有可能会成为衡量界龙实业、中路股份乃至于中华企业等迪士尼概念股股价的风向标。因为“风险地价”系统给出的上述区域住宅风险价格已经接近8000元/平方米，地块每平方米楼板价突破万元的可能性也很大。紧邻“上海迪士尼”意向用地竞买开发商也竟然超过了17家，不过，开发商感兴趣的是迪士尼概念。另外，开发商们还十分关心上述用地的商业部分面积，因为相比于住宅，“迪士尼”附近商业用地拥有更高的开发价值。

  目前的“迪士尼”概念对川沙、南汇等地的楼市已经影响很大。虽然上海迪士尼的消息尚未最终确定，但当地的土地和住房价格已经包含了“迪士尼”的概念。事实上，由于在迪士尼乐园附近拥有大片土地，界龙实业、中路股份、中华企业等上市公司一直在股市上被“爆炒”。迪士尼刺激，上海板块发飙。迪士尼项目始终牵扯着资本市场敏感的神经。近两周，资本市场对上海板块的炒作没有停息过。在大盘大幅跳空低开的情况下，陆家嘴、界龙实业等上海板块股依旧是高开，之后也一直保持强势。因此，迪士尼概念股后市还会反复炒作，热点将从地产类股票向基建类、消费类股票扩散。

  我们再看看迪士尼“核心区”相关公司地产项目大起底。界龙实业位于川周路南北两侧的主厂区；张江高科位于川沙路－川宏路地块的项目；中路股份位于南六公路818号的主厂房；申达股份下属第三十六厂，位于川沙镇东西向主路新川路的东头南侧。迪士尼这回真的来了。究其原因，在迪士尼项目旁，拥有土地厂房和地产项目，无疑是相关公司备受追捧的主因。

  商业地产首先受益。比如深长城、创兴置业均在迪士尼项目旁拥有商业地产项目。其中，深长城2008年年报显示，拥有上海张江镇“长城·中环墅”项目，以及南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目。创兴置业在2008年年报中披露，持有上海振龙房地产开发有限公司39.93%股权，该公司目前在开发的项目为位于南汇康桥开发区的绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-亲水湾”两个子项目。公司自营开发和参股开发的房产项目均集中在上海市南汇区，面临一定的区域性市场风险。根据公司2008年年报显示，上海振龙预计2009年度正常经营所需资金约为6.3亿元，其中“亲水湾”项目滚动开发所需资金为5亿元，上海振龙计划通过预售商品房回笼资金6亿元，不足部分通过债务融资解决（注：本人曾任创兴置业上海振龙房地产开发有限公司商业地产部经理，故对创兴置业项目及公司发展动态有一定发言权）。

  工业用地身价倍增。除开商业地产，界龙实业、中路股份、张江高科等一批公司在迪士斯尼项目旁拥有的工业用地也备受瞩目。就公司年报来看，界龙实业、中路股份无疑是迪士尼项目周边的土地大户。其中，中路股份表示公司本部南汇区宣桥镇南六公路818号564亩地块和全资子公司中路实业南六公路888号132亩地块的远期战略筹划，适应未来周边产业发展的需要。界龙实业有多处地产用于出租，子公司上海界龙文英商业表格和系统有限公司将位于黄楼工业小区建筑面积11000平方米的建筑、全资子公司上海界龙中国全通将上海浦东新区川周路7076弄6号二楼15742.67平方米的厂房、子公司上海界龙印刷器材有限公司将位于浦东新区川周路7076弄1号建筑面积400平方米的厂房均用于出租。此外，界龙实业大股东上海界龙集团将区黄楼镇界龙大道腾飞路8号建筑面积8405平方米的厂房用于出租。母公司的控股子公司上海浦东纯味食品厂将川沙镇界龙大道268号建筑面积3331.60 平方米的厂房用于出租。张江高科也收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权，该公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，该项目东临川沙路、北临川宏路，用地性质为工业用地，使用年限46年，规划容积率1。

  最后，我只能说，上海迪士尼征地启动就目前“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市，也因此有了“继续痛并快乐着”的理由，从此，新上海城市功能定位与价值提升得到了很好的体现。但就对于近几年想在上海买房置业的普通购房者来说，等了N年，房产啊房产，想说爱你并不是很容易的事；房价啊房价，想说降价那至少要等迪士尼板块影响下的地产项目全部销售完毕才或许再一次大声说出“爱拼才会赢”、“降价才会买”的豪言壮语！

  一个硬币有两面，凡事有利必有弊，天平的两端不可能永远平衡……上海市民、广大长三角地区市民，乃至全国人民都期待”迪士尼”落户中国大地。改革开放30年，祖国成立60年，国兴则家兴，和谐、欢乐的社会发展面貌是我们永恒的追求。只是，就上海房价而言，尤其大浦东以来，尤其如今的上海迪士尼征地正式启动以来，老百姓买房，心中永远的痛……

关键词:迪士尼征地 大浦东 上海楼市 冯晓东

政府专题报告/两岸投资论坛文章

[大虹桥]开发助推大都市国际商务区快速成型

--谁是[大虹桥]的直接受益者?(2)

(冯晓东与南开大学教授/天津凯华房地产开发公司董事长 丁鲲华博士)

作者:冯晓东

全国房地产经理人联盟常务理事上海副秘书长

中国管理科学研究院人文科学研究所知名专家

长三角知名经济技术开发区招商引资特别顾问

中国国际交流出版社顾问编委、知名财经地产评论人

    开发虹桥商务区，理所当然提升上海城市功能。

要实现产业升级，由“世界工厂”转型为“世界公司”，就要加强产业链的前端研发和后端营销，而商贸中心的建设正是这一转型的关键。从其独一无二的交通枢纽地位看，大虹桥地区是建设世界级商贸中心的最佳选择。虹桥商贸中心的地位确立后，会吸引更多公司来设立行政及营销总部，这会形成“集群效应”，进一步加快产业升级。虹桥中央商务区建成之后，能对上海的贸易中心、金融中心和航运中心的建设产生带动作用。上海近期提出，将围绕虹桥枢纽建设，开发虹桥商务区，以促进上海服务业、特别是生产性服务业的发展，为建设国际贸易中心打下基础。虹桥枢纽囊括空中、地面和地下多种交通方式，并有突出的区位优势，完全有条件建设成为一个世界级大规模、高标准、设施先进的商务区。随着世博会的临近，配套交通设施建设的加快，虹桥枢纽以其突出特点正日益受到人们关注。要把虹桥从一个综合性交通枢纽，建成中央商务区（CBD），再进一步发展为世界级贸易中心，我们需要站在更高的起点、以更高的标准、在更大的区域范围对虹桥商务区的发展进行战略性筹划。理由如下：

1、           大虹桥枢纽的独特点和优势

    交通枢纽在引领地区经济发展、繁荣地区间商贸往来以及推动都市兴盛等方面具有极其显著的作用。古代的扬州和近现代的上海就是因为其交通枢纽的特殊地位而繁荣。扬州是世界上最早的运河城，随着京杭大运河的兴盛，扬州一度成为当时最繁华的大都市。近现代以来，交通运输由原先的河运时代步入海运时代，扬州也由此失去以往的繁华，降为一般性城市。而此时，作为黄金水道——河运和海运结合点的上海则成为新时期的交通枢纽，从20世纪初开始，上海进入繁荣时期，成为当时的“远东经济中心”。改革开放以来，上海作为我国最大、最繁华的城市正在向世界级大都市迈进。参照国际经验，像纽约、芝加哥、伦敦、新加坡、香港等很多世界级都市，都是缘起于交通枢纽而发展起来的。

    在建的上海虹桥枢纽有其独到的新特点和优势：它连接了沪宁、沪杭和沪苏浙高速公路，是上海市区与长三角地区交通衔接的门户，处于未来长三角大都市圈的结构中心。虹桥枢纽将汇集航空、公路和铁路三大运输体系。在航空方面，建成后的虹桥枢纽将包括2条飞机跑道、24个候机坪；铁路方面，将包括30线，京沪高铁全程5小时，沪宁城际铁路全程1.5小时，沪杭城际铁路38分钟，5条铁路将汇集于此。再加上上海市内的地铁体系，虹桥枢纽可以说是囊括空中、地面和地下多种交通方式的复合式交通集运体系。

对比传统的交通枢纽，虹桥枢纽具有一些革命性特点：

    从运送对象上看，虹桥枢纽是以人流为主，主要服务于单位价值高的高新技术产业、国际技术贸易和国际服务贸易，这对于提升经济发展质量具有重大意义。从运送速度上看，虹桥枢纽的空中运输、高速铁路、磁悬浮和地铁等都是高速、便捷的交通方式。以虹桥枢纽为中心，在1.5小时内，可以到达长三角内各重要城市。

    在高价值和高速度的虹桥枢纽的影响下，长三角也会产生相应的革命性变化：首先，以虹桥枢纽为中心，其1.5小时经济圈可以覆盖到长三角区域内所有重要城市，这将大大增强长三角都市圈的同城效应，从而产生“大上海”的空间概念，形成一个世界级都市圈。其次，加速产业升级。长三角的纺织业、钢铁业、石化业、汽车业、太阳能产业、电子信息产业以及小商品制造业等等均在世界上占有重要地位。虹桥枢纽的建成，会带来更多生产要素的汇集，促进这些产业集群进一步发展和升级。

2、大虹桥商务区的独特与强大功能定位

    虹桥枢纽的突出特点及其建成后带来的重大影响，要求我们在定位虹桥商务区时，不能仅局限于当前，而应该着眼于未来20-30年世界经济的竞争格局和长三角大都市圈发展的需要。

    从长三角大都市圈发展的角度看，需要一个与之相对应的CBD。2008年,江浙沪两省一市的GDP总量接近6.5亿元，占全国比重达21.7%，是我国最为重要、最有活力的经济圈。若以2008年的经济总量（我国GDP约为30万亿元，美国约为14万亿美元）为基数，到2030年我们就可能在总量上超过美国，成为世界第一大经济体。与之相应，到2020年，“大上海”都市圈的GDP会达到约15万亿元，有可能超过纽约都市圈。因此，无论是从国家的角度看，还是从“大上海”都市圈的角度看，都需要有一个与之相对应的中央商务区；虹桥商务区无疑是最好的选择，同样，从“世界工厂”升级角度看，需要一个与之相对应的世界级商贸中心。虹桥商务区作为世界级商贸中心，正好具备了世界级商贸功能。

3、科学规划和建设虹桥商务区的确实可行性。

  当前，社会各界都在关注虹桥枢纽的建设，而且政府和企业参与虹桥枢纽建设的积极性都很高，这就要求我们充分借鉴以往城市开发的经验教训，对虹桥商务区进行科学、合理的规划。以更高的标准建设先进的基础设施。虹桥商务区要以现代化的交通工具，如轨道交通、磁悬浮、航空和新能源汽车为基础进行规划设计，并在此基础上构造与之相应的整个产业结构、城市形态和景观系统。虹桥商务区的基础设施应是21世纪先进技术的产物，多方参与共同建设虹桥商务区。由于虹桥商务区是“大上海”都市圈和国际贸易中心的主要抓手，因此应将其上升为国家战略。在规划和建设过程中，应努力争取中央支持，并在中央的指导下联合江苏、浙江、安徽等兄弟省市，邀请国际财团和规划大师等多方共同参与。例如，江浙很多企业想把总部迁到上海，但是当地政府又尽力挽留，而上海的工商企业又需要外迁或外扩，这样我们可以在虹桥商务区的规划中划一片区域给兄弟省市，让他们的企业总部进来，他们也在省内为上海的企业划出一片区域。双方政府再协调利益分配，以达到双赢，实现区域经济一体化。

  在规划的内容和区域上，它首先明确了以商贸为主，带动相关产业协调发展，体现虹桥商务区国际贸易中心的定位。同时以经济规划为基础，全面进行城市空间、社会、生态及景观等专业规划。此外，规划区域也在大大扩展，以满足世界最大都市圈的发展需要。强调低碳的科学发展模式。在虹桥的规划建设中，它确立发展低碳经济，推广能源综合利用，实践生态化发展的理念。在开发模式上，它借鉴以往的经验和教训，改掉“摊大饼”模式，强调功能分区，实施组团式开发。建立若干特色产业主导、配套产业齐全、基础设施完备的功能组团，在组团间留有足够空间，把大虹桥建成为城乡一体化的森林城区。

4、大虹桥商务区的深远意义及重大影响

  它的建成对长三角乃至全国的经济发展具有重大的意义。大虹桥将带动上海乃至长三角区域的经济增长,提升上海的城市形象。首先，按照一般经济理论，在经济高速发展时，投资是最大的推动力。要把虹桥建成世界级大规模、高标准、设施先进的CBD，可能需要数万亿的投资，这样会极大地带动上海和长三角经济的增长。从某种意义上讲,大虹桥将是第二个浦东,和浦东一起构成双引擎，共同带动上海的发展。其次，大虹桥商务区的建设也会使上海的空间生态更适合人们生活和生产，提升上海的城市形象，让人们真正地感受到世博会的真谛——“更好的城市、更好的生活”。

  虹桥商务区的建成可以有效降低长三角地区的商务成本，以扩建后的虹桥机场为核心的航空运输将拉近与世界的距离，而且机场是位于上海的中心位置，更加方便来自世界的客商和货物运输。这样，一方面会促进长三角内部整合，优化产业布局，使长三角成为提升国家竞争力的战略平台，另一方面会进一步完善产业链，促进产业升级，提升自身在国际市场上的话语权，实现从“世界工厂”到“世界公司”的战略性转变。
    虹桥商务区的建成将直接推动上海国际贸易中心的建设，并带动金融中心和航运中心的发展。经济发展史表明，只有贸易量得到快速提升，才能有效增加对金融和航运等服务的需求。可见，世界级商务区建成之后，能对上海的贸易中心、金融中心和航运中心的建设产生纲举目张的带动作用。
    虹桥商务区建成后将成为未来上海西部的市中心，并与南京路、外滩和陆家嘴的东部商务区遥相呼应，形成上海市“双中心”的新格局。由于虹桥直面长三角腹地，新中心建成后，可以极大地缓解上海中心城区的交通压力，有效缓解上海的城市病。同时，在虹桥区域内配置功能性社区，可以缩短人们生活和工作的距离，使居住、生活和生产一体化。双中心的新上海必将大幅提高城市品质和效率。

关键词:大虹桥 国际商务区 双中心 虹桥商务区 城市功能

冯晓东获第一届中国房地产策划案例金奖

--十月，冯晓东接受多家财经地产类杂志媒体采访与刊文

    “水无形，木有形，水木相形，亦柔亦刚;《孙子兵法》云：“刚柔并济之，无往而不胜”;水是源，木为材，水木源泉，创意无限;天无际，地有界，纵横天地间，乃行空之天马;碧水、蓝天、风、清杨，思维无限;晨清、志远、心、随风，灵感无限;水木清华，年华金色，扬帆远航，剑指蓝天;我思，故我在，我清，自铭扬”。                                                            ----冯晓东

(冯晓东获中国房地产策划案例金奖、中国房地产最具影响力楼盘)

    “水木天扬，一个懂得思考、深入行销的策略伙伴！水木天扬，中国著名房地产策划机构;水木天扬，中国房地产金奖策划案例机构;水木天扬，中国房地产开发企业特殊贡献奖协作机构;而这就是冯晓东先生在短短一年间所创的公司并实现当年盈利与荣誉称号的公司。尤其其竞标可以说是一个快速反应的部队。”

                                                        ---获奖评价节录

    “冯晓东先生主持的房地产项目，其参与开发公司经营战略拟定、复合型产业开发模式、体育设施的引入策划、建筑形态选择、规划方案原则拟定及修改工作，并参与决策推广模式、价格战略，负责实施大型公关活动、促销活动，对产品进行组合包装、完成对项目的形象定位及全盘广告计划的拟定与实施等。自参与竞标伊始,即显示出极强的抉择应变能力及较高的工作效率。从与发展商初步接触开始，一周内完成对项目的综合市场调研、地块综合踏勘及项目综合策划报告。”

    规划设计，诚信为本，力造精品。在规划设计阶段，冯晓东先生与其所在的团队与开发商共同介入项目建筑设计、项目景观设计、项目广告设计的各个流程中，提出大量主导性意见和可行性方案，并协助开发商进行各轮方案的修改。在整个前期策划阶段中，冯晓东先生与其所在的团队本着“诚信为本，力造精品”的宗旨与开发商愉快合作，充分发挥冯晓东先生与其所在的团队在前期策划的专业优势。

    目标客户定位有的放矢，放矢即中耙心。为能够准确定位出目标客户，利用健全的数据库和长久以来积累的一手数据资料，对上海及其他城市住宅市场状况作全面、细致、深入的分析，从中得出市场特征，冯晓东先生与其所在的团队明确向发展商建议将项目定位。产品定位把握市场脉搏，方能笑傲江湖。产品力的强弱和价格直接决定了项目能否从激烈的市场竞争中脱颖而出，出于对这两点的关注，冯晓东先生与其所在的团队配合发展商采用“走出去、请进来”的积极方式：利用社会关系独特优势，到住宅产业发达地区参观优秀楼盘，汲取经验;积极推荐一流的设计、施工单位;从消费者中直接得到信息反馈加以整理分析后运用到项目的产品规划中;从销售角度提出详细而中肯的建议。

    营销推广点燃市场的导火索，期待最终的火爆。在广告推广模式中，冯晓东先生与其所在的团队充分引入并成功运用“公共关系策略”而成功策划出一系列活动：如同时充分利用与沪上各大主流媒体间的良好协作关系，在各主要楼市媒体上组织发表新闻及评论形式的软广告，引起广大购房者与业内人士的广泛关注。

    包装一流的产品更需要一流的包装策略。冯晓东先生与其所在的团队全程参与项目现场包装所有流程，包括营销中心位置的选择以及营销中心功能分区的确定;示范单位及示范环境的包装：示范单位独立于其它建筑单体外，利用其周边的园林布置，看楼步径的精心设计，让客户充分感受物业环境;工地、道路包装；看房通道清洁、通畅、安全，工地现场引进标化管理。

    销售战略成功，建立在战术成功基础上。销售方面，冯晓东先生与其所在的团队针对项目组建一支由具有丰富实战经验的销售管理人员和一批朝气蓬勃的年轻业务员组成的销售团队，并依靠完善的培训制度对这支专案团队进行销售基础理论、销售技巧以及针对项目的细致严格培训。

    特殊任务迎难而上，谱就地产营销策划精彩华章。虽然压力巨大，但冯晓东先生与其所在的团队知难而上，高效率完成一系列烦琐章程、相关文件、计划等的制订和修改工作，专人不辞劳苦前往周边楼盘派单、宣传，在项目没有推广同时，仍将项目打出一定的知名度。冯晓东先生与其所在的团队从不自满，稍整旗鼓，满怀激情和信心投入到新一阶段工作中。

    营销是一门艺术。市场形象重塑，二次包装上市;加强产品细致介绍，丰满市场形象;提交前期设计建议，增加产品市场把握;项目成功不单是策划和销售胜利，更是冯晓东先生与其所在的团队对楼市及购房者策略战术胜利。抓住本质，才能有的放矢;销售神话——“卖到开发进度赶不上”;成功源于全程全方位的参与;产品定位，敢为天下先;高处着眼，准确定位;前期的合理规划与后期先进营销手法的完美结合;先调查，再发言;深度策划，超前介入。

                                                 ---对公司的获奖评价节录

    冯晓东,独立财经地产评论人，搜房网地产评论员，全国房地产经理人联盟常务理事上海副秘书长，中国管理科学研究院百名知名人文社科专家学者；复合地产全程解构方案首创人；英国牛津商学院EMBA；国内华东政法、理工大项目管理、北大分校市场管理、中央党校经济管理等近十个专业毕业；2007、2008新浪地产、搜狐地产、搜房网、网易等年度中国房地产最具影响力最具思想者特殊贡献奖博主；为众多知名经济开发区招商引资特聘顾问；中国国际交流出版社顾问编委；运作地产项目获中国房地产最具影响力楼盘、中国房地产策划案例金奖、中国房地产特殊贡献奖等等。从业房地产开发10年，历经百强民营企业到知名国企又到著名外企又到上市公司地产开发背景，曾创办首个复合型地产全程解决方案提供商水木天扬机构并任CEO兼首席执行，一年内获国家权威部门评选中国房地产著名策划机构的创业业绩；十年，创新务实中。

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