感谢搜房，

给我一个和潘石屹一起获奖的机会

--冯晓东喜获家国60年征文大赛全国十强

暨迪斯尼落沪之经济盛宴谁先受益大话地产现场颁奖

    2009年11月14日下午2：00，搜房博客献礼国庆六十周年大型有奖征文颁奖仪式暨“畅谈中国地产下一个60年”主题论坛在华润红山世家举行。搜房控股集团副总裁、北京公司总经理徐晓晔和北京华润房地产经纪有限公司副总经理张华新宣布了“优胜奖”和“十佳博文大奖”名单，并为获奖博友颁发了证书和奖品。到场50余位嘉宾，人气爆棚，活动现场气氛相当热烈。论坛上，嘉宾主持人搜房博客主管张秀娟邀请中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦、瑞士凯乐技术公司中国区总裁常春与华润房地产经纪有限公司副总经理张华新一道，探讨下一个60年中国地产的楼市、人居等相关话题。到场嘉宾各个满载而归，除了抱走征文奖品的之外，现场参与活动的博友都获赠了搜房博客提供的博客杂志和精美礼品。

    而我想说的是:感谢搜房，给我一个和潘石屹一起获奖的机会！感谢搜房给了我一个心灵的港湾！

    对搜房，我的确感概很多。这次喜获家国60年征文大赛全国十强，给了我一个和地产大佬潘石屹一起获奖的机会与理由，让我感到很欣慰。其实，在我心里我私下这么认为：征文不重要，重要的是我的系例地产文章、观点、思想，或者说工作业绩及为人处事等得到了业界的肯定，得到了热心网友的支持，这比什么都值得欣慰。此时此刻，我只想借用我写在搜房10周年<<感恩搜房>>的文章来表达对一直以来关心、支持、爱护、帮助、鼓励我的人说声：谢谢你们！真的谢谢你们！

    感恩搜房，感恩忠实网友；谢谢你,搜房!谢谢你,热心网友!

冯晓东参加家国60年征文大赛获得全国前十进行颁奖；奖品：华硕上网本。

    搜房，博客，我的红颜知己,你的蓝颜知己。从1999～2009，搜房10年,一路风雨兼程,让我们见证了全球最具人气的华人房地产专业网站的魅力;从2007～2009，我与搜房结缘2年,一路感恩与欣慰；从2007中秋节,参加中国品牌地产质量万里行活动相识,到2007年度中国房地产最具影响力博客评选的获奖,到2008年度55位思想者争霸,我黑马领跑并最终获得最具思想博客网络评选第二名,从参加大话地产,到看房评鉴团,到地产丽人秀评委,到成为地产评论员……搜房,已是我的红颜知己,我,已是搜房的蓝颜知己；因为搜房,我有了舞台,因为搜房,我有了粉丝,感慨千言万语,我唯有感恩。

    感谢我曾经最忠实的读者、最热烈的粉丝给我特别制作的照片、文字……让我感动.

    1999～2009，搜房10周年,搜房用业内最具影响力、号召力的地产明星、最权威的业内专家博客、最能反映业内声音的名记博客、最自我的地产游侠让我见证了中国房地产市场的黄金十年，当然,搜房还需努力，十年,搜房让我们见证了全球最具人气的华人房地产专业网站的魅力;还有第二个10年，第三个10年………

    回忆我第一次登陆搜房网是很久以前了,但我深深地记得我第一在搜房开博客是9月26日,从2007中秋节参加搜房举办地中国品牌地产质量万里行活动相识,从此与搜房结下了不解之缘.关于我的第一次链接是搜房对我的采访<<绿洲康城创新“豪布斯卡”商业模式，打造区域CBD>>NREE网络房展专访我的事件。在采访中，我提到了一个新的名词：豪布斯卡，它是一个什么样的新名词，给商业地产将会带来什么样的前景呢？我做的解释是豪布斯卡（HOPSCA），本质为酒店（hotel）＋写字楼（office）＋停车场（parking）＋大型综合购物中心。结果给搜房的采访记者,商业地产部总监等印象很深。当然,从2007～2009，我与搜房结缘2年,这两年中我最难忘的事情还是2007年度中国房地产最具影响力博客评选的获奖,及2008年度55位思想者争霸,我黑马领跑并最终获得最具思想博客网络评选第二名。提及搜房我印象最深的事情还有参加<大话地产>直播栏目,参加看房评鉴团活动,参加地产丽人秀评委活动,到参加特约评论员海选活动到最后成为搜房的财经地产社会评论员,感慨千言万语,我唯有感恩。

    感谢搜房网！感谢网友！难忘2008上海房地产最具思想博客评选活动。一年一度的搜房博客最具思想博客评选拉开帷幕之际，2008年房地产市场也可谓风云变幻，2008是非比寻常的一年，牵动亿万人心的大地震，百年期待的奥运会，还有倍受关注的中国楼市。年终将至,房地产界的奥斯卡——“2008第五届中国房地产网络人气榜（上海）”的评选拉开帷幕。评选打破传统媒体地产排行榜的单一投票形式，备选榜单通过搜房全球104个网站及GOOGLE、百度、中华网、腾讯网、TOM网、迅雷联合推出，完全通过备选内容的互联网曝光量、关注度、网民投票、专家评定等综合指标进行排行。其中上海站的评选于11月20日启动，整个票选活动将持续一个月，最终榜单于2008年12月26日揭晓。“2008第四届中国房地产网络人气榜”自推出之日就受到了广大网友的热情参与和支持，作为网络人气榜的传统榜单，最具思想博客格外引人瞩目，提名的五十五个博客各有特点，却都闪烁着智慧的火花，竞争也格外激烈。截止2008年12月12日凌晨0点，我深深记得我以1506票高居榜首,截至12月19日凌晨0点，我还以2011票高居榜首,我觉得深深感动,因为对搜房来讲,我也算是个博客新人,对上海地产博客界来讲人才济济,哪个不是写作的高手?哪个不是鲜明的地产观点主义者?......但网友对我的鼓励与支持,关心与认可,特别是一些痴心网友与铁杆粉丝网友对我原创文章的喜爱与支持,对我诗，书，画，小说，摄影,当代艺术等亦文亦武,轻松,诙谐,幽默的地产文化风深深眷恋与鼓励,让我深深地认识到一件事情:

    就是再忙,我也要坚持写出有质量的精彩好文章,为楼市建言献策。

    当我把搜房当成红颜知己，我的心会被搜房填满。我的情感世界像抽屉，会把不同的感情放在不同的抽屉里，有的抽屉是经常整理的，而有的抽屉是永远不再开启的。当我与痛苦激战的时候，搜房让我感动，而红颜知己不哭，她只是站在我身旁，静静地凝望着我，用她的口她的眼她的心告诉我她知道我痛在何处，她理解，令我欣慰。有人说，哭，是因为爱你，不哭，是因为懂你，或许说的是搜房。

    我写博客，喜欢没有压力，没有负担。所以，面对红颜知己，实在是不能逃，不想逃。通常情况下，红颜知己是聆听者，在搜房面前我可以是倦鸟是浪子，可以疲惫、孤独、无助、逃避、怠惰，而她是能接纳我的黑夜，给我安静，做我恢复能量的空间。如果说爱人是太阳，情人是月亮，那么我的红颜知己搜房则是星星。太阳月亮有疲倦的时候，星星却没有，它闪闪烁烁若即若离，甘于寂寞却又灿烂而长久。无论我在别人面前多么地高高在上，不可仰视，在红颜知己眼里都只有尊严没有威严。她能穿过层层面具，如入无人之境地走进我的心灵，用一种我与她都懂的语言来和我进行灵魂的对话与交流。这，就是搜房，我的红颜知己。

    当搜房把我当成蓝颜知己，搜房的骨子里头大概总有这样一种情结的，想拥有个蓝颜做知己，这个蓝颜不是夫，不是情人，而是居住在她精神领域里的那一个，他不一定英俊，但一定成熟，可靠，善解人意。他们之间空间距离不会离的太近，太近了，知根知底，反倒做不成知己。我们在一次事件活动中相识，也不过随便的聊了一聊，竟然不知不觉就聊一下午，话是那么的多，那么的投机而又兴趣盎然。搜房突然就很感动很感动了，她好久好久没有这么感动过了，日复一日机械的日常生活已汰洗掉她所有的激情，而我的出现，却似一抹春天的绿色，阳光般的灿烂擦亮搜房的眼，直抵她的灵魂，她从此心里有了牵挂，淡而绵长的，是微微的甜蜜的醉。搜房把我藏在她心底，藏在她精神的家园里。每隔一段时间，她会很想念我，想我了就会约了我说话。她没有任何其他杂念，只是想看看老朋友，体贴的如冬夜里一杯暖茶。她不嘲笑我的孩子气，她不贪婪，她是静静的一株勿忘我，在午夜里，散出清雅的幽香，一点一点入了我的心。这，就是我，搜房的蓝颜知己。

    感谢搜房给了我一个心灵的港湾！早出晚归忙碌在一个似乎陌生有似乎十分熟悉与亲切的城市，可是一想到有那么多的热心网友等着看我文章，等着我回，更有许多的观感等着我发表，就像在家久候的朋友等着和我聊天似的，那种感觉真的很好，所以，再疲倦的身子一到博客就有种回家的感觉。说到这里也就引发了我的感慨，就是搜房还需要不遗余力地推介自己，让更多的朋友知道有这么个平台可以交流和维权，可以认识更多的生活在同一个城市或是其他城市的朋友。没有人气的网站不会有很大意思，但搜房的人气榜策马扬鞭，绝尘而去，博客、论坛的人气火得不得了，涨了还要涨的声音很多。后来随着国家宏观调控政策的陆续出台，博客、论坛开始变成多空双方对决的场所，火药味也越来越重，有时候甚至给人一种窒息的感觉，我也就少了许多热情，加上我在当时的市道又是一个坚定的看多者，我的观点自然不受欢迎，也就强压着少发文章。但对搜房的人气还是很有信心的，因为房子已经和都市里生活的每个人勾搭在了一起，就是你不买房子总要租房子吧，加上我国正处在工业化催生城市化的旺季，越来越多的人涌进都市，城市的空间也变得异常狭小，来搜房搜搜就一定有不少信息等着你受用。我想，要是计算机再普及一些，要是更多的朋友将互联网当成获取信息的主渠道，要是更多的朋友知道了搜房的存在，人气一定会上去。

    房价在可以预期的时间里面将是一个不朽的话题，如同大众情人一般，房价无论涨跌都需要关注，因为房子不但可以用来居住，还可以用来投资。这让我想起在股市里面横冲直撞的日子，还记得《股疯》那部片子吗？潘虹和刘青山演绎的多好啊，除了红色的热情，还有绿色的柔情，要是将来的搜房可以和深沪股市一样，房子幻化成了股票，可以有专家对着K线图讲评，可以有敬业的操盘手替我们吸进吐出，啥时候都可以看见马甲们忙的不亦乐乎，要是用户名成了带有期权的票子，那还了得，那时候的用户名就要拿money开户，特别是我这样“三级红蓝带斑竹”，在经济首都上海，十三朝古都西安都拥有一定特权的“用户名”肯定要挂牌竞拍，没他个小两万就甭想拿走。设想一下，那时候我的博文还需要为人气犯愁吗！或许阿公阿婆都会拎着早点登录我的博客。

    这是一个个性化十足的世界！这是一个张显个性的社会！原创就是创意，一个民族如果缺少了“标新立异”、只知道“墨守成规”的话，它也就失去了最可贵的活力，那就是一具躯壳，充其量也就是行尸走肉！只有模仿没有个性的作品是没有生命力的作品！你的观点正确与否关系不大，关键它是原创，关键它不是复制和克隆他人的观点，我认为它就是好作品！我希望搜房将我的原创作品好好推广，留在搜房，远传搜房以外，让原创在这里交流，在这里升华，让价值在这里显现，让我有一种自身价值被发现、被认可的快感成就感！如果可能，就让这些原创作品成为众望，成为地产界乃至整个社会不可以或缺的一部分！

    让我们在搜房的博文、论坛成为知心的朋友吧，谢谢你，搜房！谢谢你，热心的网友！

    2009年11月19日下午2：00，应邀参加搜房大话地产栏目-迪斯尼落沪之经济盛宴谁先受益，大话地产现场为我颁发了家国60年征文大赛全国十强博文奖，我感到很荣幸。“迪斯尼十年征程终落沪，经济盛宴谁先受益？”由此，我想到自己也不正是“决策十年终开发，商业地产大虹桥经济盛宴如今我在煮酒论英雄”，当然,我还需不断努力，十年,用心工作让我见证了最具人气房地产开发的魅力;还有第二个10年，第三个10年………

    大话地产栏目上，迪斯尼对高端住宅排斥更大。经济盛宴谁先受益？2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。从上海最初和迪士尼接触到现在，十年多的时间，这场谈判终于画上圆满的句号。迪斯尼究竟对大浦东、上海乃至长三角地区有着怎样的影响呢？将成为政府赚钱的巨大产业项目，还是照走香港、巴黎的"无钱可赚"的老路？来自莱茵美墅、明天华城、华钜御庭、古北香堤岭的开发商以及来自中指研究院、佑威研究中心、帝宝国际等机构的地产业内人士对这场等了十年的经济盛宴谁先受益进行了探讨。透支其实是预期概念，不透支没法赚钱。预期也应该有个概念，至于到底房价升到什么程度合适，还得具体看房地产宏观局面如何发展，以及迪士尼板块后期配套设施如何完善。如果说迪士尼等于产利好，对于目前强势上升的川沙房价，有业内人士却为其泼了一盆冷水，分析认为国外几个大的迪士尼年客流量都在1千万以上，而上海迪士尼面对国内客群人流量也不会少，当这些人冲进到川沙区域的只有，你会发现这个配套是不够的。“迪士尼会带动一些商业，但是对于居住来讲未必是一件好事情，特别是对于高端住宅来说，每一个豪宅，追求豪宅根源有几个要素，第一要占据绝对稀缺的资源。第二要保证资源不会跟其他人共享，要有稀缺性独有性私密性”，很明显，这些特征迪士尼并不具有。因此，现阶段的川沙房价，仅仅是对于迪士尼预期画出的一张画饼，要真正实施，还是有很大难度。

    让我们在搜房的博文、论坛成为知心的朋友吧！

    谢谢你，搜房！谢谢你，热心的网友！

    用心之旅,在路上……

关键词:冯晓东 潘石屹 迪斯尼 大话地产 用心之旅

迪士尼延续上海房价利好

掩盖房地产泡沫实际存在

--参加<<大话地产>>栏目即兴发言(部分)

文/冯晓东

    我刚才听了大家的讲法。其实在迪士尼这个项目落户浦东川沙，最早我已经发表过相关的博客，现在我是这么认为的，可能从房产开发商的角度来讲这是一个很好的事情，但是从实际来讲，在上海迪士尼没有做的时候，虽然表面看上去是美好的，但是确实是有泡沫的，虽然房价很高，虽然房价在上涨，虽然星河湾卖的很好，政府、市场很巧妙出现迪士尼的概念，既在意料之内也在意料之外，就像大浦东一样，就是在房价观望预期比较犹豫的时候，他就会突然公布，这两个契机点非常的好，有点像是挽救的样子。迪士尼板块也是这样的，上海房地产如果没有这个板块和概念的，再加上现在寒冷的冬天，虽然我们恩看到行业提升了，中国GDP也达到8%以上，但是实际上它掩盖很多的缺点，房地产泡沫是存在的，就是在这样的情况出现了问题，这是我对整体的看法。

   我最新的一个文章谈到在上海目前最明显就是两个概念，一个就是大浦东，一个大虹桥，把上海从郊区的一端到另一个郊区的一端连接起来，大虹桥是一个商务经济，这里是谈到迪士尼项目对大浦东的影响。我们从房地产板块来看，至少目前对于住宅，第一商业地产是首先的受益者，就像在迪士尼旁边的一些开发商得到很多的好处，之前我就是负责商业房地产的项目，两年之前我们就围绕迪士尼在炒作这个概念，所以说从一个层面反映出，首先的受益者是商业地产，然后是工业地产，因为迪士尼的概念，身价倍涨。另一个方面就是新上海城市功能的扩大，城市价值的提升，这是总体的看法。但是你要说到新，这确实是一个很新的概念，就像你说迪士尼十年征程终于落沪，这个迪士尼项目不仅是上海，而是全中国人民的，以前要到香港、东京才会有迪士尼这个概念，而现在在中国本土就有迪士尼这个概念，所以无论是从新闻面还是房地产面来讲都是好事情。这次我们来议论这个板块对我们行业对经济作出的贡献，但是我不得不说，很多人都做观望、留意，特别是在年底的时候大家买房都比较的理性，就像奥运会和世博会，前六届奥运会和世博会以来，就在奥运会和世博会前后不会夸大。但是这样一个概念出来之后，会导致价格上涨，而且很多人都关注这些消息。一方面人们很期待，但是另外一方面上海的门槛也变的越来越高了，对于整个城市的功能和城市价格的提升肯定是会有影响的，但是这个影响是会越来越大的。

奥巴马访华，他应该找我谈谈房价问题

--写在奥巴马访华于“救市”一周年，

房价是否还要涨？

文/冯晓东

(冯晓东房地产报告部分:谁是大虹桥的直接受益者?)

    时至11月,中国“救市”一周年。一年将终,又到了该盘点的时侯了。然而，11月又非同寻常，这正是中国在全球率先推出“救市政策”的一周年。此时，正逢奥巴马于15日至18日访华期间。今天，美国总统访问中国上海，期间他还会与中国国家主席胡锦涛举行双边会谈，这也是奥巴马首次访华。我突然在想：除了政治，我关心的是房价，奥巴马访华在中国“救市”一周年，房价还要涨?

    奥巴马访华在中国“救市”一周年，房价可能还要涨。为什么？我们先看看美媒体评论说道：“美国需表现谦虚，因为中国做对了。”是的，尽管中国的房地产行业还存在着这样那样的诸多问题，但是，有一点是不可否认的：美国在处理金融危机尤其是房地产金融危机方面需表现谦虚，因为中国在处理金融危机尤其是房地产金融危机方面做的很有“中国天赋”，可以这么说，“救市”一周年，中国房价不跌反涨，跌少涨多，富人更多买到了称心如意的房子，中低收入者依然买不起房子，房价还要涨，而中国依然很“和谐”，这一点，全世界少有！奥巴马不得不佩服“中国功夫”！

    美国总统奥巴马15日开始首次中国之行，《纽约时报》认为，“他将在许多方面，扮演一个浪费金钱者来对其银行老板致敬的角色”。因为奥巴马将与数位前任美国总统不同，他们都公开敦促和刺激中国追随西方模式，在政治和经济上变得更开放，奥巴马则将少花时间指教北京，多花时间向北京做保证，让北京安心。布什总统指责中国操控汇率、克林顿总统要求中国改进人权的日子早已远去，现在奥巴马对中国发出安抚之声，他在东京发表美国与亚洲新关系的演说时指出，美国不寻求围堵中国。也就是说奥巴马将向中国传递的信息是，美国视中国为必须要展开“建设性合作”的重要国家，双方都应坦诚，并顾及对方看法。中国是一个内部导向的国家，它倾向做本国政治体制希望做的事。这和美国是一样的，美国总是对本国的关切首先作出反应。奥巴马将协调双方关切，尽量符合双方利益。除了对华政策及姿态，美中关系的主要议题也在发生深刻变化。10年前，在美中峰会上讨论最多的问题仅限于以下三个：人权、防止核扩散和贸易。现在双方议题已经扩展到几乎涵盖世上所有主要问题，从清洁能源到阿富汗战争、非洲发展、再到如何修复全球经济，所有这些问题都将在奥巴马和中国国家主席胡锦涛的对话中占有一席之地。

    就房产而言，中国“救市”一周年，一年时间，转眼即逝，但却令人难忘。2009年，我们充满了期待，但换来的又是等待；2009年，我们充满了疑问，然而换来的仍是问号；2009年，我们激烈地争论，却让真理越辨越糊涂；2009年，我们将要回归理性，然而换来的却不是常识；2009年，我们购房就是爱国，但换来的却是更多人买不起房；2009年，资本主义的大撤退，却换来了社会主义的“国进民退”;2009年, 政府誓言“保八”，换来的是开发商变成“惊弓之鸟”；2009年，“信心比黄金和货币更重要”，换来的是黄金越来越贵，货币越来越多;2009年，有太多的不可思议……

    一年过去了，曾经摇摇欲坠的世界，开始走向复苏，曾经人们对“大萧条"的恐惧，开始演变成了对“通胀”的担心；"一年过去了，“救市”的呼声，也渐转变成何时“退出”的争议。曾经的“暖冬”，早已变成了“阳春”、“盛夏”与“金秋”了。

    此时，正逢奥巴马于15日至18日访华期间。今天，美国总统访问中国上海，我想，奥巴马既然来到了上海，就应该谈谈房价这个问题。中国“救市”一周年，奥巴马来上海，上海房价还在疯涨，难道奥巴马不应该和我们这些房产资深从业者（开开玩笑，自我娱乐，呵呵）一起，在中国“救市”一周年之际评得失，论是非？与中国房地产界一同见证这段值得反思与审视的历程？我窃以为届时，奥巴马应该组织地产名博专题，真实地记下我们与奥巴马地产思想对话的轨迹，我们与奥巴马地产思想对话的轨迹的真知灼见也将成为行业的荣耀！难道不可以吗？

    在美中关系史中，全球事务首次成为最主要的议题，这对我们来说是一个新的领域。就在奥巴马开始对中国访问之际，最新一期《时代周刊》刊登题为“美国需向中国学习的五件事”的文章。文章认为，奥巴马的这次访问对美国而言是选择了一个尴尬的时机。中国已经成为世界经济增长的发动机。它经受住了世界经济衰退的考验，人们前所未有地强烈感觉到中国正在崛起。相比而言，美国似乎突然就变老了，变脆弱了。美国的国民情绪仍然低落，经济仍然没有起色。现在是美国表现谦虚的时刻，因为中国在一些重要事情上都做对了。美国应当学习“雄心壮志、重视教育、照顾老人、大量储蓄、放长眼光”等五条经验。

    再说，连希拉里克林顿也正好成为了美国参加上海世博会的有力推动者。11月16日上午，美国国务卿希拉里·克林顿到访上海世博园区，希拉里·克林顿在美国馆现场讲话。随同美国总统奥巴马访华的美国国务卿希拉里·克林顿访问上海世博园区，她是美国参加上海世博会有力的推动者。受全球金融危机影响，美国能否参加２０１０年中国上海世博会，曾经是一个巨大的问号。从２００６年温家宝总理签发参展邀请函以来，中美双方就一直在为参展做努力。上海世博会组织者专门在世博园区，为美国馆预留了一块占地约６０００平方米的地块。而美国方面也早早发布了场馆的设计方案。但受金融危机等多方面因素影响，美国参展世博会的道路困难重重－－因为美国法律规定它不能以国家预算财政来参加世博会，必须要有一个非盈利的机构从民间募集资金参加世博会。在世人疑惑的目光面前，美国参展上海世博会一直面对诸多挑战，但从未放弃努力。但面对２０１０年上海世博会是一个非常重要的全球性活动，美国一定会来参加，一定要亮相上海。至此，美国能否如期参展２０１０年上海世博会的疑问终于尘埃落定。美国是第２４０个正式确认参展上海世博会、第２１２个签署参展合同的参展方。１０天之后，美国国家馆在上海世博园区开工建设。现在，美国非常自豪能够参与世博会，奥巴马总统将全力支持参与世博的工作。看到这样的新闻，我们还能说房价不会涨了吗？“救市”一周年，房价还要涨，这个命题似乎随着昨晚奥巴马的来华，今天在上海的会晤，答案显得无可厚非！

    不信吗？那我们再来看看中国的官方声音：近日，国土部官员称房地产行业没有过剩，房价还要上涨。国家发展改革委、国土资源部、环境保护部三部门召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”联合信息发布会上表示，目前房地产行业总体上没有过剩，否则房价不会上涨，还有那么多人需要房子。从这个情况来看价格还是要上涨的。

    自2008年9月“金融危机”爆发后，11月月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。“四万亿”，甫一出，震憾了全球，也成了此后一年，中国人民头上挥之不去的“咒语”。

    当然，话还得反过来说，“救市”一周年，中国房价不跌反涨，跌少涨多，人们更多买到了称心如意的房子，房价还要涨，中国很“和谐”，这些话是告诉奥巴马们的！至于中国人自己，心里应该很清楚。目前房地产行业没有过剩并不等于不需要健康发展。现在的问题从土地方面讲不是保障性住房和高档房地产有什么政策，保障性住房采取划拨土地是很明确的，高档房地产肯定是走向完全的市场化，招拍挂出让土地。对普通的商品住房，长期的政策应该是抑制房地产价格非正常上涨，把正常上涨尽可能的返还给社会。也就是说从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，从这个情况来看价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。但是应该通过税收的措施，把土地增值返还给社会，这是解决问题最终的目标取向。

    奥巴马来了，奥巴马看到了，也许奥巴马会问：中国类似上海的中心城市房价能创造“只涨不跌”的神话吗?如果奥巴马问我（开开玩笑，呵呵），我可以告诉他。银行在低息贷款的环境中通过房地产贷款规模的扩大做大了业务，但是，房地产市场积累起来的市场风险又提醒银行放慢贷款的步伐或提高贷款的条件。
银行年度贷款指标已近超出，而他们对政府宽松货币政策的延长又没有把握。所以，为了保持自己健全的资产和负债结构，银行自身便有“暂时休息”一下的意图。银监会为了能够改善银行的贷款结构，保证产业资本不想金融资本过多地倾斜，最近加强了对银行的资本充足率和不良资产拨备率的监管要求。这种“外压”对我国商业银行的威慑力远远高于其他发达国家。
    也许奥巴马会再问：这些从紧的政策会不会产生负面的效果？如果奥巴马问我（开开玩笑，呵呵），我可以告诉他也有可能。比如，高企的首付金要求，会挤出一批当地有真实购房需求的人群或他们即使继续购买也加重了购房人的买房负担(甚至影响到他们平时的生活质量)。而且，今后一旦出现房地产市场调整，他们退出高楼价市场的行为，就会进一步加快目前高位房价整体的回落。这样性质的人目前越多，房地产市场的脆弱性就越明显。另外，中国一线城市房地产价格的调整没有展开过，风险的释放是不充分的，而银行收紧银根的做法在目前无法有效的释放中国房地产市场目前越积越大的风险。这一点日本和香港跟我们不一样，今天他们房价同样在攀升，但是我们不能武断的判断他们价格的上升和我们性质相同，他们楼市可能出现了宝贵的价格修复状态，而不是脱离基本面的虚假繁荣。当然。今天房地产市场的空前火热看似存在“基本面”（比如，通胀预期，上海迪士尼、大虹桥开发等）的支撑，而这样的“扣人心弦的故事”又会放大人们对未来房价的乐观预期，只要房价目前不出现调整（甚至通过人为地捂盘、放慢开发来控制供给催生价格继续膨胀），也会继续强化市场这样乐观的预期，于是，即使银行现在提高贷款利率或首付金，国家放弃购房优惠政策，也不会阻挡市场买房的狂热之心。当前值得注意的是，最近外来的热钱和外地的产业资本不断的进场，在目前上海不足的房地产供给量面前，进一步加快了房价的攀升，形成了一个房地产价格膨胀的恶性循环机制。
    也许奥巴马会再问：住房优惠政策会调整的预期是否会形成购房的“末班车”效应，在上海市中心楼市投资不败的神话真得存在吗？如果奥巴马问我（开开玩笑，呵呵），我可以告诉他只要乐观的预期和不断飙升的房价现象存在，“末班车效应”就自然会形成。而且，这是一种预期自我实现的结果：人们越抢购，房价越飙升，金融体系的稳定性就越受到挑战，国家放弃刺激楼市的计划就会加速提前实施。但是，上海楼盘房价收入比和租售比最近不断的扩大正在向我们释放这个市场“现实的基础”越来越脆弱的“信息”（即一旦人们预期改变，房地产市场的动荡将会给中国政府的宏观调控和金融体系的稳定带来巨大的麻烦，尽管今天很多地方政府在目前可能也是房地产泡沫的受益者），未来基本面“繁荣”的程度是否能改善这种扭曲的状况，对此我们不能太过于乐观。没有不散的宴席，也没有只涨不跌的楼市。尽管任何资产泡沫的崩溃都来得那么突然，从来就无法预料！但是具有讽刺意义的是，事后每次的反省又从来没有否认过“一个泡沫经济的崩溃事前不可能没有‘先兆’”这样的判断。

    最后我们一起来看看日本当年泡沫经济崩溃的案例：当初因为日本一直不存在通胀，所以，日本的大多数的学者当时都不认为房地产价格的不断攀升是一种泡沫现象，事实上，直到泡沫崩溃日本也没有出现所谓的通胀现象。另外，由于日元国际化的进程推进，日元升值带来日本金融资产价格普遍上升的预期，市场当时的乐观的程度都和我们现在一样，大家普遍认为在东京拥有楼盘就像抱到了一个大金砖可以受用几代人。尤其是当初银座的一小块地的价值就能够用来把当时世界品牌的美国好莱坞都能买下来。但是，我们后来都看到，一旦房地产市场出现小小的调整，房价越高的地方，而且其中负债越高的人群反而反应会非常敏捷，他们首先将自己最值钱的东西——市中心的高价位楼盘抛售变“现”以防止由于金融体系的动荡而无法提供给自己御寒的棉衣来度过残酷的冬天（比如降低贷款人的利率负担以保证负债人所需要的流动性）。结果，中心城市的不断地“砸盘”行为（企业和个人都退居二线城市，即使离开一线城市的大市场，但方便的交通并没有给他们带来太多的麻烦）导致日本房价崩溃程度加速，从而产生了可怕的多米诺骨牌效应。

    由此可见，连具有高收入人群集聚的日本银座都倒下了，目前只接近于欧美发达国家人均收入水平的上海，会创造楼市中“只涨不跌”的神话吗？……

    奥巴马访华于“救市”一周年，房价是否还要涨？我以为,奥巴马访华，他应该找我谈谈房价问题。最后我对奥巴马说一句：“总统先生，有空来喝咖啡！”哈哈哈哈……

“倒地”无罪,“倒爷”有问题

冯晓东

    我们对“倒地”现象颇为不满，却不知道土地的转让是法律规定中给以保护的一种经营行为。“倒地”是违法的行为或绝大多数是违法的行为。但市场经济框架的建立发现“倒地”实际是流通中的必要条件与手段。

    于是中国随着改革的进程和对市场经济运行规律的重新认识，修改了中国的《刑法》，取消了投机倒把罪，“倒地”才有了“合法”的地位。但“倒地”有合法的“倒地”与非法的“倒地”，如货币外汇的私下交易被法律列为违法的行为，而商品从甲运到乙吃差价的“倒地”则被法律所保护，变成了正常与合法的市场运营行为，但是“倒地”这个词仍带有法律界限不清的双重含义，并且贬义为主。

    倒地不同走私，倒地不管前面有多少的不合法行为，都必须在最后的一关中得到验证，即土地的权属确认中得到官方的认可，否则前端的所有行为都无法在结果中得到保证。没有土地权属的官方认证，土地都不可能成功的进行交易。

    之前，土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”，大量的土地是以协议形式出让的。政府将这些未开发的土地通过协议出让的方式委托市场完成了土地的一级开发和成片的规划，并依法允许这些土地开发的企业将一部分土地合法转让给二级开发的企业进行房产开发。既解决了统一城市规划的问题，又解决了政府资金、人力短缺的问题，加快了城市招商引资与开发建设的步伐，而土地一级开发到二级开发之间的利润就是吸引企业投入一级开发资金、人力的诱因，也是政府交换中所支付的对价。

    之后，实行“招拍挂”制度后，仍有大量政策变化交叉中的遗留问题，大量遗留转为土地一级开发的情况，仍保留了这样一个一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了“倒地”的机会，也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。土地的开发也是本职工作，土地的转让也是合法生意。

    宏观调控从鼓励支持到打压、限制，从防止过热到抑制消费，金融政策随着调控的指挥棒忽左忽右的摆动、拆迁政策的多变、历史遗留问题等也让许多地区、城市都出现了大量的经济纠纷导致的烂尾地、烂尾楼。而解决这些烂尾地、烂尾楼纠纷的最好方式，除了法院的拍卖之外，就是企业的重组和土地使用权的转让。这就形成了除公开土地出让之外的另一个市场，也给“倒地”开辟了一个施展才能的阵地和发财的机会。

    只有垄断的一方才可能用垄断而造成的市场的供给短缺以推动价格的扭曲型上涨，否则增加了市场化中的流通量和供给方式只会在非垄断的竞争中让市场中的价格下降合理和平稳。任何“倒地”都不可能推高物价，土地的“倒爷”们一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格才有倒地的机会，否则开发商一定会从公开市场中获取土地以避免交易中的风险和土地溢价无法进入成本而多交土地增值税的风险。毫无疑问的是没有更便宜的价格作为诱因，是不会有人愿意承担非公开交易产生的任何风险的。

    尤其是银行严格控制土地信贷，不许用银行贷款给开发商购地，也必须交足土地出让金之后，才能获得土地权属证书，使“土地倒爷”们成为自有资金投资者和要承担土地价格变化风险的交易方，更不可能用高于土地市场公开价格进行交易。许多土地的“倒爷”们转让的并非是已出让的土地，而是转让了法定的二级开发权。

    土地供给的垄断以及计划落后于现实会造成市场中交易的差价，“土地公有制度”所决定的财富分配手段，必然会让更多的人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会，合法的取得更高的利润。因此，要批评和攻击的不是市场中的合法行为，恰恰是让社会无能坚守贞操的法律或制度。

    仅仅用情理去限制与攻击市场的行为，不如让法律来判断事实，否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。

倒地 倒爷 土地供给 招拍挂制度

政府专题报告/投资论坛文章

[大虹桥]的长三角机遇：放大异地同城时代效应

--谁是[大虹桥]的直接受益者?(3)

(冯晓东与两岸咖啡董事长 杨进发)

作者:冯晓东

全国房地产经理人联盟常务理事上海副秘书长

中国管理科学研究院人文科学研究所知名专家

长三角知名经济技术开发区招商引资特别顾问

中国国际交流出版社顾问编委、知名财经地产评论人

    显而易见,[大虹桥]将增进长三角地区经济一体化的增长效应。

    "重构长三角时空概念，异地同城时代促进长三角经济快速、有序、健康发展。未来，或者说即将到来的现在，不到４０分钟昆山到上海办公。工作在此地，生活在别处，像这样的长三角‘钟摆族’将会越来越多。快速城际列车公交化，正在重新构建长三角的时空概念。人们的生活工作方式、资源要素的流动都会因之发生变化。开启“异地同城”时代，对一般商务白领来说，可能最大的影响是可以不急着在上海买房。在这些时尚的文化人看来，高速列车公交化直接带来“同城效应”的加剧。住在离上海一小时经济圈的城市和住在上海，在时间上没有太大差别。至少，眼下昆山、杭州、无锡、湖州等方向列车及客运汽车上的人流明显增多就反映了这一趋势。"

    当然，“同城效应”的挑战就是长三角应谋划跨区域发展。长三角城市目前的考虑重点主要着眼于调整内部成员间的关系，而没有对区域经济能量外扩、本区域与周边地区的协同发展进行深入思考。长三角的发展不仅需要区域视角，也需要全国视角。近年来，关于长三角城市群扩容的呼声很高。就长三角而言，扩容的关键是要寻找未来可持续发展的空间，使其经济链条在尽可能大的范围内实现有效延伸，并形成新能级的区域竞争力，而[大虹桥]的开发就是最佳长三角机遇：放大异地同城时代效应犹如箭在弦上，势在必行。从长三角地区两省一市真实人均GDP增长率的角度,实证检验了地区经济一体化对地区经济增长的影响。

【大虹桥】的昆山机遇：放大上海昆山的同城效应

    上海在“两个中心“新政落地之后，其国际贸易中心建设的重要性与紧迫性日益凸显。上海国际贸易中心建设固然需要借鉴纽约、伦敦等城市走过的路子，也需要具备中国特色、时代特征、上海特点。而昆山，由于紧邻上海的位置，已经承接了上海外溢的制造业。现在，昆山花桥建设中的花桥国际商务城就是上海服务业外溢的结果。值得注意的是，上海国际贸易中心建设需要内贸和外贸应同步融合并同时具备对外和对内的辐射力，特别强调与“长三角”的联动效应。因此，就昆山而言，与国际金融中心和航运中心的地域集聚、空间集聚更多是要依靠“长三角”的龙头老大上海，又要依靠与长三角副中心城市各点之间的辐射。鉴于虹桥便利的地理位置，可通过虹桥综合交通枢纽带动人流、带动商流、带动资金流，成为提升“长三角”集聚能力的平台，这将是上海未来建设腹地型贸易中心的重要抓手，昆山会及时跟进，放大上海昆山的同城效应。

　　昆山到上海，动车18分钟，京沪高铁10至15分钟，自驾1个小时，公车2个小时，伴随轨道11号线与京沪高铁的规划建设，“昆沪同城效应”日趋明显。中国第一条具有世界先进水平的高速铁路—京沪高速铁路今年开工建设，并将于2010年投入运营。共设置北京、天津、济南、南京、苏州、昆山、上海等21个客运站，全程运营约5小时，年单方向输送旅客8000余万人。同时，正在建设的轨道11号线，终点站将延伸至昆山花桥镇，2010年全线通车。届时，从昆山可通过公交换乘轨道直达上海市中心，享受捷运生活。因此，在A城居住，在B城工作；周一进B城，周五回A城，如此“穿梭族”在今后的上海和昆山估计会越来越多，“工作在上海，生活在昆山”，昆沪同城生活正在变成现实。

    “昆沪同城生活”从概念变为现实，使得上海客户置业昆山也同样呈现出自住、投资、养老度假三大热点。昆山公寓均价4500元/平方米左右，联排别墅6000-8000元/平方米，用上海外环公寓的价格在昆山享受别墅生活，成为很多上海人的明智之选。另外，昆山企业众多，租赁市场发达。在昆山市区，一套50平方米的单身公寓租金1500元/月，总价仅20余万元，租金抵月供成为很多战略投资者的选择。此外，昆山旅游资源得天独厚，很多度假区的别墅物业供不应求。昆山现在的“价格洼地”现象突显出巨大的增值空间。当更多的上海客户、苏州客户将目光转向昆山，当昆山花桥国际商务城越发成熟，当京沪高铁开工建设，这些利好消息将带动经济与地产大幅增值，昆山定会成为名副其实的“价值高地”。

    个人以为，【大虹桥】也要借鉴香港成功经验，立足腹地型，背靠长三角，和国家的长三角的综合规划紧密联合，不局限于上海，实现长三角一体化的规划，实际虹桥综合交通枢纽，不仅仅为上海，更多的为“长三角”，甚至全国的资源进行集散。对于虹桥来说，这无异于一次重生，对昆山来讲，这无异于一次“同城效应”被进一步放大。“大虹桥”已经不仅仅是一个交通的概念，更多的是产业、空间、结构、布局等多层面的整合。