名博之约，房价之争

---全国房地产经理人联盟上海分盟专家学者下午茶

时间：2009年7月8日（星期三）下午3点

地点：帝宝国际大厦四楼VIP贵宾厅/上海厅会议室;上海虹莘路3998号;

     （虹桥国际商务特区-吴中路虹莘路交界）

主持： 冯晓东  仰哲国际集团APlus Group 帝宝国际；

       全国房地产经理人联盟常务理事/上海分盟副秘书长；

嘉宾：

张  健   北大纵横 合伙人，资深财经地产评论人；

         全国房地产经理人联盟上海分盟副主席；

富关昆   上海富昆房地产公司  总经理；

          全国房地产经理人联盟上海分盟常委，资深地产评论人；

朱晓红   豪宅网  总编，资深媒体人、地产评论人；

         全国房地产经理人联盟上海分盟宣传部长；

事件： 名博之约，下午茶

话题： 房价之争，闲话地产

（主持人：冯晓东）

冯晓东（引言）：2009年五月后，经济突变、信心突变、市场突变、政策突变，世界变化太快不仅让购房者手忙脚乱也打乱了政府的工作计划、发展商的开发计划甚至专家学者的评论计划。目前热议的焦点是近期购房者该不该出手买房？2009年的上海楼市将走向何方？

    我们先来分析或看看专家业界是怎样把脉房价走势的：今年以来，部分地区土地市场火爆和房价反弹势头明显。楼市的火爆上涨，引起了中央及地方政府对其背景、程度及楼市未来的关注。国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况，开发费用构成，项目地价与房价等。政府部门带队调查摸底楼市情况，这在中国来说是首次。房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高达到58．2％之后，自两会期间一权威部门发布此项调查以来，房地产业界就像抓到救命稻草一样将房价过高归咎于土地价格的高昂。下半年的房价应该是向下调整，如今房价过高，老百姓购买力不足，不利于房地产市场的健康发展。

    通胀预期引发房地产投资热。下半年房价可能继续上涨。其中最重要的原因是目前市场存在着对未来通货膨胀的预期。从世界范围看，许多国家为了救市，都大力增加了货币投放力度。在这种情况下，由于实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀。而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。从目前的市场情况来看，许多投资者都纷纷入市，包括像一些温州投资客等等，他们把目标锁定在了一些高端楼盘上。在他们的带动下，许多自住购房者的刚性需求也受到了进一步的刺激，跟风的情况在市场中逐渐出现。可以这样说，如果下半年国家不出台新的调整政策，延续执行去年针对楼市的“松绑”措施，那么在上述几种合力的作用下，今年下半年的房价应该要上涨，专家把它称之为资产性泡沫的通货膨胀。

    而业界及开发商认为楼市回暖料难持久。因为政府的救市政策效果显著，但能维持多久尚难预料，投资楼市仍需谨慎。以当前内地经济形势来看，并非触底的“Ｖ形反转”，而只是一次过程中的反弹。政府现有的救市政策只是对经济体系中潜质的再挖掘，唤起居民的需求重组，并未从根本上解决经济发展的问题，因此近期虽然股市、楼市反应都相当热烈，不过能维持多久就很难预料。业界及开发商其实不赞成在这个时候做过于激进的投资，开发商对当前投入新项目也比较谨慎。

    而中介认为房价严重超买有必要调整。证券分析师们认为，热销项目多次提价引发部分楼盘跟风涨价，导致了整体开盘均价的不断上升。部分开发商跟风涨价，盲目地想趁着回暖捞一笔。而另一方面，信贷政策的宽松，大大地缓解了开发商的还款压力，给予了他们提价的空间。目前整个世界的经济形势并不明朗，从中国目前的经济复苏情况来看，短期内出现好的逆转可能性很小。国内失业率提高，国民实际收入下降，房价的上涨严重超过了国民的购买能力，单从这一点来说，房价很有必要进行调整。可选择合适房源入市。

    《名博之约--主持人冯晓东对话嘉宾》现场实录：

主持人冯晓东问：朱老师您对未来房价走势怎么看？

名博朱晓红答：

  房价高涨时,该不该买房?我说该买,也不该买!房价整体长远来看应该处于上升通道，只是在上升的整个过程中会有波动式发展，所以，中间有涨有跌是正常现象。

主持人冯晓东问：请您具体谈谈您对房价走势的看法？

名博朱晓红答：

  投资客及投机客该买?你想高回报,就得承担高风险.一般来说,投资客及投机客要么是抄底,要么是"买涨".算算帐,能抗得住回报周期加长的风险,你一定赚钱.但由于恶炒房,政府说不定什么时候打压你,这是有前车之鉴的.自住购房者,如果资金充裕现在买房也不是不可以,因为在你来说价格不是问题,选择更为关键.普通收入者,此时买房要多思量,因为高峰之后的价格调整也是一定会出现的.等一等,看一看,房价下行的空间还是有的?问题是,你是否等得及,拖得起?2009年房价下行的可能行极小.当然,政府出手另当别论.政府的声音是,不干预,不等于对高房价不作为!

主持人冯晓东问：张老师您对下半年楼市、房价走势怎么看？

名博张健答：

  买房最大风险要重新定义。我认为，下半年房价应该处于上升通道，房地产整体发展处于上升通道，目前的热销和房价涨势我认为其实是正常现象，因为供求表明了市场。只是，我个人觉得房价不应该短时期内涨得太快，毕竟，中国百姓的收入比不很对称。

主持人冯晓东问：请您具体谈谈您对下半年房价走势的看法？

名博张健答：

  在高兴之余，我又有些担忧了，它源于前几天发生的“莲花河畔景苑”这一在建楼盘工地发生楼体倒覆倒房事件，在买房的风险和规避中的风险一项我未曾写入“倒房风险”，现在有必要简要补充规避倒房风险可以作的几件事：买类似重大事故保险；政府有关部门发给开发商的证要仔细审核；要仔细审核开发商、建筑承包商、监理等的资质；最好选大的和有实力的开发商的项目；其他方面；房地产市场是一种“不充分市场”，这种“不充分市场”，其特征就是缺乏信息。许多房产买卖的交易、操作和定价是在不公开的情况下进行的；再加上每个房产都有其特点，因此信息不透明可能造成投资者的损失。规避此风险的方法是多从各种渠道了解市场行情。譬如有些地方政府房地产部门会将交易信息在网上发布，但也要了解这些信息是否迟后或全面；有些媒体对市场报道和解读相对公正，但其他一些的报道有偏向性和误导作用；有些专业人士有很强的市场判断、分析能力和职业道德，但有些专业人士时常给出的建议带有欺骗成分。

主持人冯晓东问：富老您对下半年上海楼市、区域房价走势怎么看？

名博富关昆答：

  现在楼市出台政策角度是税费，贷款方面进行一些调整，经济适用房建设缓慢, 上海房价仍未到底，保增长固然重要，投资客不以房贷为转移,但房地产市场有内在调整的必要。

主持人冯晓东问：请您具体谈谈您对下半年或未来房价走势的看法？

名博富关昆答：

总体来看,我认为房地产及下半年房价还将处于上升通道。理由如下:

第一，市场投放与供应、存量的供应决定了房价还将处于上升的趋势；

第二，目前国家经济发展的趋势决定了房价还将处于上升趋势；

第三，货币投放量与流动资金的大量集聚效应和股市房地产板块的上升通道决定了房价还将处于上升的趋势。

主持人冯晓东总结了目前业界、市场、百姓等关于房价的几种观点及支撑点：

关于房价走势向上观点：

  2009年3～4月出现一波像样的大规模楼市回暖。05年开始宏观调四年，3～4月一手商品住宅成交大多超过9～10月。今年的“金九银十”由于世博会的临近估计也会比往年的“金九银十”的平均水平好一些。预期在下半年，世界宏观经济会逐渐稳定，购房信心基本会得到修复。因为房地产产业链正稳步调整，所以看好上海2009年 。2008年政策在调整、开发商的市场策略在调整、购房者的信心也在调整相信到明年，大家的心都定下来了，房地产的产业链就会修复。高收入人群的稳定增长及其在房地产产品消费和投资方面占有相当比重，对高档住宅的刚性需求一直存在并保持着增长。房地产市场面向全国，由于自身优越的环境，其旅游地产特别是顶级、特色项目的消费需求始终保持着持续的升温。上海房价相对于本地刚需来说，实则支付能力不够。央行降息，利好政策的出台也并不能改变目前的现状。三季度，在政府政策的影响下，购房者对房地产市场的信任及房地产商自身的信心都会有所上升，三季度U型可能反转而上。

关于房价目前是出手好时机观点：

  大家都知道，政府频频出手，现在是购房好时机。受经济危机影响，楼市曾出现一些特价房，近几个月来，政府减免税费、扩大普宅范围等利好政策来刺激楼市的发展。

关于房价走势向下观点：

  因为上海房价09年将有20%下降空间，而作为一线城市的上海大涨之后必然大跌。支撑上海高房价三股力量之一的国际热钱，逃得无影无踪，外资也处在逃无可逃的地步。上海才开始落实社会保障型住宅，2009年住宅市场的供应结构改变。下降的时间比其他一线城市要晚一点，在时间节点上比其他一线城市差。2009年下半年房价趋势应该更加不容乐观，总体下行势不可免。仍存在泡沫。住房需求的基本面没有大的改变，2009年下半年房价维持在低位盘整的状态。目前的量升价涨还不足以说明整体的“回暖”，楼市本身的周期并不会轻易改变。鉴于此次政策施行时间仅为2009年一年，不难看出政府对于楼市的全面放开依旧持谨慎态度。在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格也可能将面临方向性的调整。中等收入者短时间内可看一下未来还有什么样政策出台。

名博朱晓红简介：

朱晓红，业界尊称朱老师，儒雅之师，我给朱晓红海博派绰号“温柔一刀”。博主文笔精彩，老练精熟，常常于无声处见春雷。公元一千九百五十五年生，祖籍江苏，出生地安徽，十八岁参加工作，早年学过电工技术，转攻新闻、文学、管理、营销、安全等。

名博张健简介：

张健，业界尊称张教授，雷霆之将，我给张健海博派绰号“先锋战士”。博主市场敏锐度极高，语录幽默风趣，常常有精辟独到地产见解。资深房地产投融资和战略专家,多所著名大学客座教授,清华房地产总裁商会专家顾问,中国国土资源报特约撰稿人。曾先后任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团，澳大利亚最大的投资银行麦格理银行。多年来惠助国内外许多知名的房地产公司、投资者和MBA学员等获得成功。《中国房地产投资策略分析》、《房地产投资基金实务》《 房地产金融实务》《房地产投资》《房地产企业融资》五部著作。

名博富关昆简介：

富关昆，业界尊称“富老”，元老之辈，我给富关昆海博派绰号“镇守元老”。博主精熟房地产开发建设流程，其自创“开发建设流程新解图”恐上海滩鲜有人难其左右。思维细腻，思辨激扬，令地产后生万分敬仰，实乃地产后辈虚心学习之楷模。主要研究方向: 房地产开发建设流程、房企机制设计房地产开发建设、管理。个人十分欢迎同行参与探讨房地产开发建设流程，研究房企机制设计房地产开发建设、管理。

背景资料：帝宝国际大厦-上海虹桥CBD首席国际商务特区

  伴随五星酒店华富亭的入驻经营，帝宝国际大厦甲级涉外办公写字楼正式开始全新品味招商运营。地处吴中路虹莘路交界处，属虹桥CBD黄金国际商务区新地标。迪拜七星级帆船酒店设计团队土建外观设计师亲理之亮点。帝宝国际由APLUS GROUP 仰哲国际集团暨建基(上海)公司投资开发并经营。现代简约的设计风格，五星级酒店式的服务管理，国际一流的硬件设施：先进的电子管理系统、24小时闭路电视安保监控系统、智能化的通信系统、磁卡门禁系统及精确严格的消防报警系统，确保大楼能够提供最安全舒适的办公环境。多位一体便捷交通，顷刻直达上海各地，上海与台北1小时半。距离虹桥机场、京沪高速铁路、沪杭磁悬浮、虹桥交通枢纽中心、上海南站5公里；上海徐家汇、中山公园、万体馆、莘庄地铁均有直达车到，地铁9号线星中路站步行10分钟到，地铁10号线龙柏新村站步行2分钟到。A20及内环高架吴中路下来均便捷。热点板块，中心中的中心。紧邻浦西最大的会展中心，商贸城-成城，四星级酒店帝景花园大酒店，五星级酒店华富亭酒店。距离上海世贸商城，古北商业区3公里。办公室内部环境星级办公，低调的奢华。星级酒店标准的内部装修及甲级写字楼标准配备。配有中央空调系统、磁卡门禁系统、24小时无盲点监控系统、无障碍残障设施、茶水间中央饮水净化系统。业态有银行业、证券业、国际连锁咖啡厅、便利店、高档展厅、高档餐饮业。自营国际商务特区。精装修办公环境，并配备办公家具、办公设备、办公配套服务，入驻即可办公。免费提供办公家具、前台秘书问候欢迎服务、24小时专属电话接听及转接、秘书行政服务、每日办公室清洁、茶点休息区、洽谈室、阅览休息区、卫星电视等。国际标准甲级写字楼（精装修办公室及毛坯租赁办公室）。

房价虚火上扬, 警惕资产泡沫

    这个世界变化太快,耗子都能帮猫当伴娘了!很多事情真是看不懂,而我最近最最看不懂的就是中国的楼市。一边是海水，一边是火焰。一边是上海房塌事故，一边是房价逆市飞扬。中国楼市，就是这么“难以琢磨”，房价就是这么“计划没有变化快”。明明是一场触目惊心的在建住宅楼房塌惨祸，事后，我们竟还要心存“感激”，庆幸于灾难发生的时机。因为倒塌时间稍有差池，那么彼时的“灾难冲击波”将是现在的无数倍。假如上海在建住宅楼倒塌事故，要是发生在交房之后或人流密集时分。明明一边是上海房塌事故，上海的房价甚至中国的楼市应该以此事为契机，调整买房心态，现实却往往一边是上海房价甚至全国房价市逆市飞扬，一点警惕的调整也没体现，一点买房心态的调整也没体现。而我以为，这次楼塌有一个大背景不该被忽视：房价虚火上扬, 警惕一个资产泡沫取代另一个资产泡沫。警惕中国楼市虚火上扬。

    2009年的楼市一改去年的疲软，高歌猛进，“量价齐升”。有人说这似乎是市场回暖的最有力证明，甚至断言中国经济已然复苏。在此语境下，我们再来看看此次上海房塌事故引申的房地产行业背景，其间折射的往往是开发商疯狂赶进度希望抢占这一轮楼市黄金档，贪多求快而忽视建筑质量的因素。最近，大家都知道美、英、日房价深陷噩梦，中国楼市似乎独自灿烂。世行也公布信息说大量融资流入股市楼市，各国须着重防范。于是，中国楼市的玩转者们似乎看到了危机下的商机。但在我看来，毕竟国际金融危机还没过去，房价上涨可能是新一轮泡沫。有资深经济学家认为房价上涨是因中国制造业萎缩投资环境恶化，一些企业家将钱抽出转投楼市，同时在大的通胀压力背景下，人们纷纷将银行里的钱转入楼市，这两股资金快速进入楼市才抬高了房价—加之房市政策松动，不少银行一年的信贷任务一个月就完成了，也是佐证。 于是，竟出现房老板赚钱赚得心惊后怕的诡异场景。显而易见，房老板都恐慌的态势是绝对不正常的。这时开发商若乱了阵脚，牺牲质量而求速成，这份贪婪只会让其变成一条吞吃了自己的贪吃蛇。

    最新消息，2009年第二季度，美、英、日三国房价不约而同地出现显著倒退，即便是被称为美国房地产市场最后堡垒、奢侈地产市场根据地的纽约曼哈顿楼市亦难逃“沦陷”厄运。纽约最大的艾丽曼地产公司与曼哈顿房市估价公司赛目尔表示，曼哈顿第二季房价较上年同季下跌18.5%，房屋销量腰斩，录得了房市估价公司赛目尔历史记录的最大减幅。而与其形成鲜明对比的是，二季度尤其是刚刚过去的6月份，中国楼市重镇北京、上海的房价却扶摇直上，走出了一波大阳线行情。北京存量住宅累计2009年1月至6月达97192套，超过近10年来京城存量住宅交易的最高位94305套（2007全年），半年成交量创下历史新高。而2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907万平方米的成交量。平均成交价格则环比去年下半年上涨了5%。对于北京、上海等热点城市这几个月的火热房市，我真感到有些忧虑，我不是不希望房地产行业回暖，而是不希望如此快速上涨，如此快速上涨未必是件好事，其中掺杂着投机成分。理性且健康的市场应是平稳上升，快速“站在高岗上”容易遭至虚火。房价虚火上扬, 警惕一个资产泡沫取代另一个资产泡沫。

    2009年第二季度，美、英、日三国房市尽失利。此时，我们要警惕中国楼市虚火上扬。因为中国市场的这种独立行情是中国流动性充裕、资金推动的短期行情。美国市场尚未见底，消费者持恐慌心态。目前，只有中国楼市暂时走出了独立行情，其走势将立足于中国的情况而不是看欧美楼市的脸色。一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”（月租金/房产总价）约为1∶300~1∶200,换算成每年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%,意味着房产投资价值偏低。以上海为例，2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上，这是相对诱人的。随着近几个月上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅年租金回报率均在3%以内，早已突破租金回报率的临界点4%。一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙，市场对此应引起足够的警惕。

    我还是认为，中国楼市的惊人反弹和突然复苏令人看到房地产泡沫正在显现，并预期泡沫不会很快破灭，至于此轮泡沫有没有可能超过2007年的规模我不敢预测，但我希望我们的政府管理层务必警惕中国楼市虚火上扬。尽管2008年年销售量出现十年来首跌，需求被压抑，双重因素导致了需求在今年出现井喷。但如今银行信贷宽松、销售强劲，开发商拥有更大的定价权，房地产部门对就业、消费、投资和地方政府收入又很有重要性，政府不会很快采取激进的紧缩政策来给房地产市场降温。我们当前经济出现反弹并不是因为反弹趋势很强劲,而是因为这一次经济危机实在是来势汹汹,是因为之前的经济下跌势头太猛烈。全球经济的中期前景仍然十分脆弱。很多发展中国家可能会在未来遭遇融资困境。在消费者信心还没回来前,既然融资成本这么低,也许会有人利用这一低融资成本和流动性,借钱投入到股市、楼市当中，这些问题会引起经济的不稳定,这应是各国央行必须在全球层面上加以关注和着重防范的事情。因此，短期内中国楼市需要调整心理预期。房价虚火上扬不可取，房价市逆市飞扬不可取，警惕一个更大的资产泡沫取代原先那个小的资产泡沫。