冯雪青的博客：
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"房奴"和银行较上劲了 利率不优惠就要转按揭
2009年01月06日 13:17 来源：北京晚报 赵莹莹
“不给打7折，我就办转按揭，让原来的银行受点损失。”“看来需要多咨询几家银行了，听说有些银行的政策是从其他银行转按揭贷款后也可以打7折，要是这样的话大家都可以换银行了。”“你只要和银行说，不按7折优惠，我就转按揭，他肯定会考虑考虑的。”存量房贷7折优惠政策一出，转按揭的帖子就在各大房产网的业主论坛里炸开了锅。为了节省口袋里的钱，房主准备利用“转按揭”的方式和银行讨讨价。
抓住“转按揭”稻草
“现在只要是按揭买房的客户，都会打电话来咨询存量房贷7折优惠的事情，其中有50%是问转按揭的。”北京凯盛经略担保有限公司市场总监冯雪青告诉记者。新年伊始，当四大国有银行透出存量房贷也将享受优惠政策后，虽然细则还在规划制定中，但焦急等待中的“房奴”们按捺不住了，“不给打折就转按揭”的提法由此甚嚣尘上。
“转按揭之所以被房贷人广泛关注，主要是怕享受不到7折优惠政策。”冯雪青向记者分析。在她看来，由于优惠政策执行细则未出，“优质客户”的定义还很模糊，人们的心里没底，再加上担心申请人数过多批准量受限，很多购房人因而有了转按揭的想法，希望能在其他提供存量房贷7折优惠的银行享受省钱利好。
“转按揭”2条路径
所谓“转按揭”，简单地说，就是把个人住房贷款业务从一家银行转到另一家银行，在实际执行中主要有三种途径，但从网上帖子来看，购房人只是知道有“转按揭”一说，但具体如何操作两眼一摸黑。
根据冯雪青的介绍，两种转按揭的方式是完全不同的。一是同名转按揭，指正处在住房按揭期间的借款人，为了增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限，通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。2007年9月，央行明确叫停此种转按揭形式。二是平转贷，指正处在住房按揭期间的借款人，在贷款金额不变的情况下，通过担保公司担保等手段将住房按揭从一家银行转到另一家银行，而购房人其后就可享受第二家银行的房贷利率。虽然同样不发生买卖关系，但和被叫停的同名转按揭不同，转换过程中贷款金额必须保持不变。根据银行的最新规定，这种平转贷，必须是针对首套房的按揭，可以由后一家银行先期垫付成本，购房人则需要支付担保费、评估费、重新抵押费等服务费用。
“转按揭”之路不容易
对于购房人的想“转按揭”的念头，一些专业贷款机构都建议购房人想清楚之后再作决定。
“我们不推荐盲目转换银行。”殷丽娟向记者说，“转按揭涉及到房屋重新抵押，存在一定风险，而且被一家银行视为不良客户的个人也很有可能被另一家银行评为不良客户，所以我觉得转按揭并不是每个购房者都能操作成功的”。
即使不反对转按揭，冯雪青也提醒“房奴”们注意转换风险，在综合考虑、衡量得失后再作决定。她认为，首先，转按揭本身存在风险性。金额小的话，有可能发生平移过程中发生的服务费用高于优惠金额的情况。其次，优惠金额可能并不像购房者期望的那么大。“现在大家关于节省资金的计算都是基于利率二十年不变的前提，但从长远来看，房贷利率不可能一直处在这个水平。贷款金额小的用户尤须慎重考虑。”冯雪青说到。
截至2007年底，北京住房公积金管理中心累计发放住房公积金贷款739.92亿元，回收金额363.65亿元，余额376.27亿元。也就是说，北京住房公积金还有376.27亿元没贷出去。
去年发放计划仅完成7成
昨天，北京住房公积金管理中心公布2007年住房公积金归集使用计划执行情况和2008年住房公积金归集使用计划。该统计数字显示，截至2007年底，当年发放住房公积金贷款24375笔，金额76.94亿元，完成全年发放110亿元计划的69.95%，回收金额84.68亿元，净减7.74亿元。
公积金覆盖率达98.33%
该数字还显示，截至2007年底，北京地区建立住房公积金单位数53693个，职工人数398.32万人。按照北京市统计局确认的统计口径计算，住房公积金归集覆盖率为98.33%。
同时，截至2007年底，当年归集住房公积金292.72亿元，完成全年归集260亿元计划的112.58%，提取187.57亿元，余额净增105.15亿元，完成全年110亿元净增计划的95.59%。累计归集住房公积金1424.10亿元，提取720.90亿元，余额703.20亿元。
今年力争发放150亿
另外，2008年计划归集住房公积金318亿元，提取住房公积金216亿元，余额净增102亿元。并且全年计划发放住房公积金贷款130亿元，力争实现150亿元。
■信报追访
对购房人是好消息
公积金贷款代办机构之一的凯盛经略担保公司市场部总监冯雪青告诉记者，上面的数据表明，目前公积金管理中心的贷款额度比较充足。在当前国家收缩银根，银行信贷紧缩的环境下，对购房人来说，无疑是个利好的消息。
冯雪青还透露，自从公积金放款流程提速后，该公司咨询公积金贷款的电话较以前上涨了近3成，从凯盛经略的贷款成交数据看，以往公积金贷款和商业贷款的办理比例，大约为1比11，公积金政策的调整后，预计公积金贷款和商业贷款的比率将有望突破2比8。
2008年12月18日10:45 来源：中国经济时报
北京三环以内地区评估价相对稳定,三环以外的大部分地区平均下调5％－8％
北京多数地区的二手房评估价正被频繁调低,分析人士认为,房价下调的趋势已经引起银行警觉,此举将有利于降低房价下滑带给银行的信贷风险。
刚签完二手房买卖合同,等待银行批贷的刘先生突然接到房地产经纪公司打来的电话,称他所购买房子的评估价已经下调,为此刘先生需要多支出首付款3万余元。
“我要买的房子原来的评估价是每平方米1万元,按照三成的首付比例,只需要支付30万就行。但是经纪公司的人告诉我房子的评估价已被调整为每平方米9000元。”刘先生说这个消息让他感觉有些突然,此时距离他提交贷款申请资料还不到一个星期。
依据房地产经纪公司的说法,由于刘先生所购买的小区处于望京地区位置较好的地段,又是房龄在五年内的次新房,评估价比较“幸运”地被小幅调整,一些建成于上世纪80年代的老房子,评估价被调整的幅度更大。
刘先生的遭遇并非个案,凯胜经略的市场总监冯雪青在接受本报记者采访时表示,望京地区并不是北京唯一调低二手房评估价的区域,北京大多数地区的二手房价均出现不同程度的调整。
作为替买房人向银行申请贷款的机构,凯胜经略早已感觉到贷款收缩的压力。为了达到帮助买房人申请更多贷款的目的,资金担保机构在替二手房的买房人办理贷款时会比较不同评估公司给出的评估价,选择其中给出的评估价最高的机构,但进入11月后,冯雪青发现大部分评估机构都调低了二手房的评估价。
“以前我们每个月都会从评估机构拿到不同的评估价,每个楼盘都有相应的价格区间,银行放贷时不会超出其上限,以前这个价格一个月都不会有变化,但是现在调整的频率变得非常快,平均三天就有变化。”冯雪青说,由于调整频率过于频繁,公司已经不再向买房人承诺能申请到多少贷款。
伟嘉安捷的工作人员也有同样的感受,她对中国经济时报记者表示,“评估机构主动调整评估价的事情以前也发生过,但是都是调高评估价,调低评估价的事情并不多。”
她指出,北京三环以内地区评估价相对稳定,三环以外的大部分地区都出现评估价下调现象,平均下调5％－8％之间。
事实上,自今年5月份北京房价开始出现下滑趋势后,评估机构就已经调低了一些区域二手房的评估价,但一直都局限在郊区的少数楼盘,大面积调低评估价还是首次。
由于二手房买卖的特殊性,银行对购房人进行放贷时通常会参考评估机构给出的评估价,而不是像新房一样按购房的总房款发放贷款。依据房子情况不同,评估价往往要比总房款低10％—20％,这意味着多数买房人通常只能从银行获得总房款70％—60％的贷款。
此外,一些买房人为了避税,通常选择多支付首付款,以达到降低总房价的目的,导致出现大量“阴阳合同”。“通常二手房买卖中会有三份合同,一份提交给银行申请贷款,一份给建委报税用,还有一份是真实的成交价,作为买卖双方交易的凭证。”
因此,评估机构在二手房买卖过程中客观上扮演了替银行规避风险的作用。除建设银行有专属的评估公司外,其他银行多将评估工作外包给评估公司。
记者致电多家评估机构,希望了解其调低评估价的原因,以及未来是否会继续调低评估价格,评估机构均婉言拒绝了记者的采访。
但是多数接受记者采访的人均认为,评估机构调低评估价与房价下行趋势日益明显有关,主要是为了帮助银行控制信贷风险。
“银行强化贷款风险意识早在去年年底就已经开始,之前许多证明银行都表示可要可不要,现在变成非要不可,包括买房人的工资条、完税证明、财产（车、存款、股票、债券等）证明,甚至要求买房人提供学历和职称证明。”知情人士透露,评估机构并不会主动调低评估价,银行“开会”向评估机构施压,要求其调低评估价才是导致出现评估价全面下调的关键因素。“此外,房价下滑趋势越来越明显是另一个重要原因”。
对于未来评估价的走向,多数资金担保机构表示并不乐观。西城一家专业办理贷款的企业负责人私下告诉记者,这样的调整至少会持续半年,“除非房价反弹,否则评估机构会继续调低评估价。”
2003年，北京二手房市场刚刚兴起，靠卖房子赚佣金的中介公司星星点点散落京城。2005年，房价飙升，买房人情绪空前高涨，中介公司的星星之火掀起燎原之势。
2007年下半年风云突变，楼市行情急转直下。大中介不再疯狂扩张，小中介纷纷倒闭。
自此，房产中介行业整体的盈利水平急转直下，而与其相关的行业正如 《红楼梦》里的四大家族一般，一损俱损,一荣俱荣，其中受拖累最大的几个行业分别是个贷担保公司、媒体广告、房源出售公司。
市场现象
个贷担保公司 转型谋出路
随着京城二手房市场交易量下降，为其办理二手房贷款的个贷担保公司业务量受到显著影响。
据京城多家个贷担保公司数据显示，截至7月底，今年该行业房贷业务量比去年同期下降13％。“受去年10月二套房贷政策、利率提高、信贷收紧等政策的影响，二手房市场出现交易量下跌、成交价微涨的局面。
受此影响，信贷市场呈现低迷态势，银行和担保公司的个人房贷业务量都出现了明显下滑。”个贷担保公司凯盛经略市场部总监冯雪青上午告诉记者。
冯雪青指出，在二手房交易量萎缩和银行严格把控贷款审批的双重打击下，担保公司纷纷另寻出路，业务范围不再仅限于二手房交易类贷款，非交易类贷款以及理财成为它们新的主攻领域。
比如，大力推广房贷理财师，为二手房业主灌输要利用房产投资去实现财产增值的理念，希望通过此手段来增加抵押消费类贷款业务量。
网站广告业务员 只拿保底工资
“现在不比当初，去年我负责的房产公司每月都能在我这里花30万元买端口，现在只有10万元了。”某房产门户网站业务员李静对记者抱怨，“我们公司的收入水平也受到了前所未有的冲击，公司将原来5％的提成降到了现在的3％，我的收入一下子从8000元降到了3000元。”
据记者了解，房地产门户网站一直是“掠食”二手房中介广告费的大户，房产中介公司盈利下降，广告投入自然减少。
记者从多个网站业务员那里了解到，知名的行业门户网站业务员还能维持生计，一些小网站业务员只能拿到保底工资，更有很多人不得不辞职而另谋生路。
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