郭良的博客：
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| 2002年开始从事房产按揭工作,曾经为北京多个一手项目做过贷款业务,05年接触二手房按揭贷款和房屋融资,多年的按揭工作经历,业务流程熟悉,对房屋融资有自己的看法,如果您有关于房产的疑问请与我联系,我会给您最专业的解答和优质的服务,欢迎致电! 13331001603 QQ:110594589 MSN：gl81887152@yahoo.com.cn |
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地产版块集体发威疯涨
7月1日，房地产股再次集体发威，居版块涨幅前列。在101只房地产股中，除去ST重实、阳光城、ST兴业三只股票以绿盘收盘，一只停牌外，97只房地产股全线飘红。其中，天房发展、世茂股份等多只股票涨停、首开股份上涨9.97%、北京城建上涨8.70%，万科A、金融街、金地集团等涨幅也超过3%。
从价格上看，很多房地产股票从本轮低点已经上涨了数倍之多，比如万科从4.8元已经上涨到13.19元，金融界从6.43元上涨到14.32元，广宇发展从2.23元上涨到9.12元，中粮地产从3.38元上涨到11.41元。
记者了解到，近期，国内主流券商陆续出炉的中期策略报告，多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一。他们在看好中国经济的理由中，赋予了房地产很大的“权重”。
一方面，以房地产等大宗支出为主的耐用消费品销售放量能否持续，成为内需能否真正启动的基础；另一方面，作为政府4万亿投资后最有可能被带动的民间投资，房地产投资何时跟进，跟进程度有多大，又成为固定资产投资增速能否维稳的关键。
国泰君安认为，宽松货币政策驱动通胀和房价泡沫预期，无论经济前景是复苏还是滞涨，未来一段时间内房价都将呈上涨趋势。货币政策松紧程度将直接决定房价上涨速度和地产股收益空间。安信证券认为，如果未来3至6个月内依然执行宽松货币政策（可能性较高），预计房地产市场将加速走向高潮。平安证券认为，宽松的货币政策和通胀预期提升资产价格。2009年宽松的货币政策预计不会改变，贷款增速上升会滞后影响货币流通速度和通胀。数据分析表明，通胀对房价的推动作用十分明显。
土地市场火爆“地王”频现
地产板块的狂飙并非偶然，有分析人士认为北京出现新“地王”是刺激地产股反弹的一个原因。和地产股发威一样，土地市场也持续升温。5月起大型房企开始了新一轮的“抢地大战”，圈地潮开始涌现。其中，万科5月新增6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛；绿地集团5月在上海连获两幅地块；富力、龙湖、保利也纷纷增加土地储备。
北京土地市场在短短的一个多月时间里，土地出让纪录被屡屡改写，“地王”也走马灯似的频频出现。5月底富力地产10.22亿元拿下广渠门外10号地后，6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元。仅一天后，26日，成都中泽置业有限公司经过40多轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。4天之后，“广渠路15号地”又被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得，毫无悬念地成为北京市的“新地王”。
除北京外，上海、深圳、广州、成都、重庆等地高价成交的地块频频出现。中原地产研究中心统计显示，5月8日，成都房地产市场2009年首次土地拍卖会举行，本次拍卖的火爆情况出人预料。现场拍卖的武侯区棕树村和青羊区金沙村两宗居住地块成交总额达2.285亿元。其中，起拍价为500万元每亩的棕树村地块，每亩竞拍价从500万元飙升至910万元，溢价幅度高达82%。
业内人士分析认为，地价屡创新高，一方面是由于去年房地产市场处于调整期，多数房地产开发商出于谨慎而很少拿地，致使处于“饥饿”状态；另一方面，今年以来，由于楼市的持续热销，未来前景看好，更为重要的是，宽松的货币政策使得不少房地产开发商的资金链紧张状况大大缓解，有了拿地的底气。尤其是具有央企背景的地产商手持大量货币资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。这从近期几宗上市交易土地的最终成交结果中可以看出端倪，央企背景的地产公司身影频现，并多次充当“黑马”。
对于土地市场上演的疯狂，业内机构已经开始预警风险。中国不动产研究中心认为，就北京土地市场而言，下半年总体持乐观态度，成交活跃并保持一定溢价，全年的总体溢价率估算在20%至45%之间。但存在局部过热，一定程度上已经出现泡沫。
部分区域房价达历史最高点
和土地市场的火爆相同，房地产市场的成交量继续保持在高位，受成交量持续放大等综合因素刺激房价也持续疯涨，部分区域房价达到甚至超过历史最高点。
以北京二手房市场为例，从3月下旬开始，业主们纷纷调高报价。进入4、5月份，开发商纷纷大幅度提价的现实支持了二手房业主们的涨价心理，再加上最近广渠门“地王”的出现，业主们更是有了涨价的信心和理由，导致目前部分区域的部分楼盘开始出现不正常的报价。
我爱我家统计显示，2008年，北京富力城二手房成交均价最高时为21000元每平方米，较高的成交个案均价在22000元至23000元每平方米；而在今年1月份，富力城二手房成交均价跌至17900元每平方米，低价成交的个案均价甚至降到过16000元每平方米，这是2009年上半年以来的最低价。但最近，部分业主一下将挂牌价提高到了25000元至26000元每平方米。同样的现象在北京望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。
从全国来看，房价也呈上涨态势。国家发改委、国家统计局6月初公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点，环比上涨0.6%，这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续三个月上涨。
更为可怕的是，在实体经济没有全面复苏之前，一些地方的房价干脆就创出了新高。6月30日，记者从南宁市房产管理局获悉，短短半年时间，南宁房地产市场成交量恢复到最火爆年份（2007年）的水平；房价更是创出历史新高———成交均价为4500.22元/平方米，与去年同比增长9.81%。
有关专家指出，房价这种脱离经济基本面的上涨已经呈现出非理性的苗头，政府有关方面应该加强调控，防止房价再度大幅飙升，维护房地产市场健康、理性地发展。
泡沫苗头开始显现
“太快、太猛了，真没想到。”接受记者采访的多位业内人士、专家几乎发表了相同的感慨。他们认为，目前部分地区房地产市场已经开始出现泡沫，有些地方泡沫苗头也已经显现，未来房地产市场不确定性因素仍然较多，房价持续上涨的基础脆弱，即便宏观调控政策不进行调整，房地产市场也可能陷入新一轮的调整。
我爱我家控股公司副总裁胡景晖说，目前的市场和未来的趋势支撑不了如此高涨的房价。进入今年第二季度，二手房市场需求开始显现出疲态。一方面，首次置业的刚性需求基本已经集中消耗待尽，而投资客没有大量进场的迹象，同时，受到二套房政策的困扰，改善性购房需求释放缓慢。
另一方面，随着近期土地供应量的增加和开发商项目开发自有资金比例门槛的降低，在可预见的将来，房屋供应量还会加大。对于本身就处在“去库存化”时期的房地产而言，供应量的进一步增加对房价只能起到平抑作用。
此外，虽然宏观经济形势有转好的迹象，但是，很多潜在购房人对自身就业和收入的预期并不乐观，购房意愿并不强烈，观望情绪可能再次抬头。
对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说，政府在当前泡沫明显出现的情况，应该采取理性的策略，比如适当控制推地的节奏，不应如此高节奏的推地，应该适当给土地市场降温，“有张有弛”才能有利于房地产市场的健康发展。
陈国强告诉记者，在市场低迷时，适当的产生一两个“地王”是好事，有利于提振市场和消费者的信心，但在市场已经很火爆的情况下，“地王”频现往往只能产生负面效应，这种影响不能低估，比如增强区域房价的上涨预期以及刺激二手房业主提价等，这不利于市场的健康发展。政府应该采取相应策略呵护市场健康发展，避免楼市大起大落。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前尚不能证明资产价格已过度溢价。但同时应该看到，在4月楼市销量突破历史新高后，5、6两月销量虽略有回落，仍在高位运行，房价的上扬势头虽然抑制了部分刚性需求的继续释放，但同时也带动了投资性需求的复苏，楼市消费结构的变化使得进入市场的资金量仍在增长，在购买力膨胀的作用下，短期内价格仍将维持上涨趋势。一旦再度引发2007年的消费恐慌，市场供不应求、价格暴涨，楼市泡沫也将就此衍生。
“中国经济和社会的悲剧就是重复美丽的谎言，当人们不再相信这样的谎言时，房地产市场的泡沫也将彻底瓦解。而我们的中产阶级将是最大的牺牲品。”深圳英联不动产董事长郭建波说，目前楼市早就脱离了其合理的价值中枢。至少深圳等大城市是如此。在这些市场里，楼市投资者唯一的目的就是在更大的楼市泡沫来临时获利了结，而更大的泡沫一定需要全民参与。
郭建波提醒说，这种盲目的乐观和盲从的投资对不甚成熟的中国房地产来说无疑是自绝前景。有史为鉴：日本的地产泡沫使得日本陷入了长达15年的经济衰退，至今仍没有走出衰退的迹象。香港金融危机后豪宅腰斩的场景我们还历历在目。不能好了伤疤忘了疼。
刚性需求宽松信贷投资客卷土重来
“三驾马车”拉动楼市短期内狂飙突进
一般而言，房地产行业的周期是3至4年，然而中国楼市从2008年下半年的“寒冬”，发展到目前的火爆，只用了短短半年时间。
政策利好刺激刚性需求释放
不可否认，本轮楼市上涨行情的发端是观望了一年之久的刚性需求的集中释放。“幸亏当时买了房，不然不知道还要耽搁多少事。”今年初陈小姐以每平方米1.3万元的价格在深圳福田区皇御苑买了一套70多平米的房子，当时还嫌贵，没想到现在又涨了20多万元。
“这实际上代表了很多购房者的心态。”亚豪机构副总经理王英男说，在2007年房价疯狂上涨，刚性需求的消费者受高房价抑制无力购买。到2008年楼市低迷，房价步入下行通道，观望气氛成为了主流。而到了2009年，楼市进入震荡期，供需双方进入博弈阶段，在政策利好下，在开发商的低价入市策略下，压抑许久的刚性需求集中爆发，一些项目出现热销，尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目，取得了非常好的销售成绩，销量的攀升支撑了价格的上涨。
根据深圳国土房管局的统计，今年前5个月，深圳新建商品房销售面积329.57万平方米，同比增加140.31%，二手住房成交规模为375.13万平方米，同比增加197.27%。北京、上海也是类似情况。
宽松的信贷、货币环境缓解了开发商资金链条
宽松的信贷、贷币政策给予了开发商资金上的支持，缓解了资金链紧张的局面，特别是对于品牌资质高的开发商和盈利前景较好的地产项目，信贷资金的支持有利于稳定房地产开发投资，恢复市场信心。
截至今年一季度的统计数据显示，房地产行业全部资金来源同比增长9.15%，其中自筹资金、国内贷款、定金（预收款）分别同比增长了13.14%、8.01%、1.59%。央行统计显示，5月份全国新增人民币贷款6645亿元，今年以来累计新增贷款5.84万亿元。5月末，人民币各项贷款同比增长30.6%，广义货币供应量增长25.74%。
有券商指出，随着新房销售节奏的加快、房价的迅速拉升，以及大量信贷的出笼，开发商的资金链条正在得到很大程度的缓解。一个例证就是近期各地“地王”不断出现。
“这显示出开发商对后市的强大信心，而土地成本的上涨将支撑区域房价继续上扬。”亚豪机构
案例一：就在上礼拜6，，有客户咨询我“按经济适用住房管理”的房子到底能不能做抵押，并预约来到我公司洽谈，我得知此房子在欢乐谷附近，属于回迁房，客户属于事业单位，信用好。
案例二：今天，我公司的官方网站www.5i5aj.com，又有客户的留言，如下：我有一套房,北京丰台的,房本上写明了"按"经济适用房管理"几个字,还没有到5年,按房本日期算的话也就是1年.我想问的是,"
第一,我这个房本能贷款吗? 不管是通过银行,还是拜托给中介,中介去银行找辙,都可以.就想知道到底能不能贷.贷下来需要多久?
第二,房屋抵押贷款是否需要工作证明,我没工作证明,是否可以贷款?
第三,我房子的建筑面积是130左右,我想贷10年,能贷多少钱? 我想贷40-50W,
第四,如果贷款5年,贷款40W,那么5年以后连本带利一共是给银行多少钱? 10年又是多少?
作为版主同时又是金牌理财师，我确信客户对此事的深切关注，可以肯定的是急需贷款，在第一时间写了这篇文章，供信任我和公司的客户来咨询和商谈。
房子是“按经济适用住房管理的房”，属于安居，康居房的范畴，属于其中的回迁房性质的房，就完全能做抵押消费贷款。
有关第一个客户的回复：
这个客户的原购房合同是跟开发商签订的房屋买卖合同，刚开始跟银行沟通，银行回复说这种房子也是有问题的，但仔细一说，并传真此购房合同跟银行看，此房产确属回迁房，当时的签合同时，跟居委会还有一个协议，上面写的是回迁房。
这个客户的房产完全能做抵押贷款，并且客户属于事业单位，还可以贷款到15年。
有关第二个网站客户的回复
首先确认一下：房子是“按经济适用住房管理的房”， 贷款的前提是：属于回迁房，要提供原回迁的 协议！！！！！
也就是说是回迁房就能抵押贷款。有的“按经济适用住房”管理的房不属于回迁房，并且有的“购房合同”明确标注该房产属于“经济适用房”，就不能做抵押消费贷款。因为没有满5年的经济适用房属于政府限制上市的房，不能买卖，也就不能到建委做抵押登记，也就不能贷款。
1）能贷款，一般的说10年的年限，最长是15年，但要求客户属于事业单位或国企单位以及公务员等收入稳定的群体。
2） 没有收入证明，也就不能贷款的。没有工作，银行也就认为不能有稳定的收入，自然不能贷款。收入证明是一个必要条件
3）贷款成数为房屋的评估价的6成。贷款50完没有问题。
4）贷款40万 5年的话，利息是少，但是您的还款压力很大。月还款到9000左右，利息也就10万左右。
10年月供4400还款的压力小，利息多点，14万左右。
鉴于此客户，建议贷款10年的时间，虽然不能贷15年，但总归压力小一些。因为，客户的信用状况达不到贷款15年的要求。
小结 ：
房子是“按经济适用住房管理的房”， 属于安居康居房的范畴。属于回迁房，要提供原回迁的 协议！！！！！也就是说是回迁房就能抵押贷款。有的“按经济适用住房”管理的房不属于回迁房，并且有的“购房合同”明确标注该房产属于“经济适用房”，就不能做抵押消费贷款。因为没有满5年的经济适用房属于政府限制上市的房，不能买卖，也就不能到建委做抵押登记，也就不能贷款。
并且最近银行的抵押贷款利率有了些下调，首套住房的抵押消费贷款利率是基准利率5.94%下浮10%，客户只要资质好，将会享受到这样的银行利率的优惠政策。
此文章谨献给关注“按经济适用住房管理的房” 的贷款的客户，希望大家来电咨询版主：13331001603
提现业务供需两旺
这些中介的业务看上去不错，原因可能是因为“诚信”经营。帖子里办理的手续、要求明确，大多还承诺贷款到客户账户后再收取佣金。另外，办理贷款的方便程度也很吸引人，比如，一个中介在帖子里写道：个人公积金装修贷款（无需正式装修,也无需收入证明），100%贷出。记者随机联系了几位中介，得知按照贷款办理的难易程度，一般按照贷款额度的千分之三到千分之六收取佣金，但由于近来“竞争激烈”，大多按照千分之三的最优惠价格收取。
需求旺盛是公积金装修贷款中介纷纷冒出的主要原因。与公积金购房贷款不同，装修贷款办理前不需要买进房产。那些公积金长期闲置的市民就可以方便地把账户内少则几万元，多则十几万元的储存金额提现，或是用于冲还商业贷款、大宗消费，或是投入股市。也有少数像何先生一样确实要装修，但不符合办理条件的市民。相对于几千元的付出，公积金装修贷款带来的收益更大。记者计算了一下，办理20万元的公积金贷款冲还商业性房贷，按10年期，可以节省近1.4万元的利息，支付6000元的佣金无疑也很合算。
市民盼望阳光提现
按照公积金管理有关条例的规定，如果没有购房行为，职工一般要等到退休后才能提取公积金，这就让一些长期没有购房需求的市民存在提前支用公积金的 “冲动”。现在，有了装修贷款这样一个新的通道，他们当然选择付小代价得大便宜。不过，也有市民觉得付出这样的代价没有必要，呼吁有关部门尽快改变相关规定，让市民可以合理合法地提取自己的公积金。
比如，何先生就建议，目前，装修市场还不太规范，很多人装修时请的是施工队，没有办法订立装修合同，公积金管理部门在审理这样的贷款申请时，应当进行实地踏勘，可以收取一两百元的上门费。这样，既可避免骗贷，又不会增加公积金运行的成本，同时也为借款人省了钱。市民周小姐则建议，对缴纳一定时间以上，并一直没有购房的市民，应该让其按一定比例无条件提现。比如，缴纳满5年，可以提取余额的30%；缴纳满10年、可以提取35%；满20年，可以提取40%，以此类推。市民杨小姐则呼吁尽早推出商业性贷款转公积金贷款的新办法，此办法在外省市已开始实施。上海近年来不断提高公积金贷款的最高限额，最高可以办理80万元，而前几年办理贷款的市民很多只能办理10万元、20万元，从公平角度出发，应当允许他们再办理一部分公积金贷款来冲还商业性贷款。
链接
公积金装修贷款正规途径如何办
装修贷款属于个人建造、翻建、大修自住住房公积金贷款的范围。 2006年12月5日，经上海市住房公积金管理委员会一届十二次全体会议审议通过《上海市个人建造、翻建、大修自住住房公积金贷款实施细则》。2007年1月1日，市公积金管理中心开办个人建造、翻建、大修自住住房公积金贷款业务。根据《上海市个人建造、翻建、大修自住住房公积金贷款实施细则》，凡正常缴交住房公积金、符合《细则》要求的个人，按照《细则》第十条及第十一条确定贷款限额及计算贷款金额。
目前，公积金个人建造、翻建、大修贷款的最高额度一般为1000元/平方米。实际操作中，部分可达到2000元/平方米，最高总额为30万元，且不超过房屋评估价的7成。办理时，首先要取得产权证，并进行房屋评估。评估完成后，才可以正式申请贷款。市民可以通过上海公积金网站：http://netloan.shgjj.com/进行网上申请，也可以前往曹杨路540号中联大厦20楼现场办理。
网上申请流程
网上申请预受理—>网下签约—>上门勘察—>受理审批—>交易中心办抵押登记—>银行放款—>资料办结
需携带资料
1、申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证、户口簿原件及复印件（如果是未成年人需提供独生子女证或出生证明，并带好私章
2、申请人的婚姻证明
3、申请人、配偶、共同借款人的公积金账号
4、申请人的储蓄存折原件及复印件（用于还款）
5、装修合同
6、首付款发票
7、房产证的复印件
8、原借款合同及最近一期对账单（若此套房产已有贷款）
不管房价的高昂与否，拥有一套属于自己的房子能给人带来归宿感，但要买到一套自己合意的房子并非易事。在大费心思选定房子后，随之而来的便是在众多的房贷理财产品中找到最适合自己的那一款。
现在，在我过国已有的两种房贷：商业房贷、住房公积金贷款。
住房公积金的最大化利用
央行数度加息后，住房公积金贷款低利率的优势，商业贷款已无法与之比拟。房贷顾问建议“刚需一族”，尽量用足公积金贷款。
在商业房贷中，若已经购买了一套商品房，再次买房则会以家庭为单位来计算其购房的套数，也就是说无论夫妻任何一方以往购买过房子，再次买房都只能按第二套贷款处理，而公积金贷款则不受此影响，5年期以上的公积金利率，要比第二套商业贷款执行利率低2.664个百分点。
此外，因信用卡、车贷等还款记录不良，造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况，贷款人可采用公积金贷款，目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。如已采用商业贷款，可在年底一次性提取公积金，用于提前部分偿还商业贷款，也能达到省息目的。
公积金在什么情况下可提取
市民舒女士：我和老公均有住房公积金，现在都交了5年了，近期要买房，请问公积金贷款可不可以用于购房的首付款或房屋装修款使用？按时、足额缴存住房公积金，什么情况下可提取？
目前，使用住房公积金的贷款利率为3.87%（五年以上），比商业贷款要少。咨询了市住房公积金管理中心，其答复是，为确保更多的购房职工能利用低利率公积金贷款购买住房，目前，住房公积金贷款不能用于购房首付款和房屋装修款。
另外，按时、足额缴存的住房公积金，在六种情况下可以提取住房公积金账户内存储余额：1.购买、建造、翻修、大修自住房；2.离休、退休；3.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；4.出境定居；5.偿还购房贷款本息；6.房租超出家庭工资收入的规定比例。提取住房公积金用作偿还购房贷款本息，必须是购买完全产权自住房并办理按揭住房贷款。
现在一般使用住房公积金，可贷款为房价的八成。但值得注意的是，若公积金每个月缴纳的金额没达到其八成贷款标准，则要经过有关部门的核算后才可获批。如招行的规定是，每月交的公积金在800月以上才可享有首付两层的优惠。
●公积金的提取可以由购房者向所在单位提出申请，并填写住房公积金提取申请书和住房公积金提取明细表，到银行索取近期还款凭证或证明，然后由本人或单位经办人持购房者身份证原件及复印件、住房公积金提取申请书、住房公积金提取明细表、购房合同及相关证明材料到公积金中心办理提取。如配偶提取公积金，还应提供结婚证或户口簿的原件及复印件。
异地买房如何使用住房公积金
如果购房人的公积金缴存和购房人购房城市并不在一起，购房人就不能使用公积金贷款来买房。由于考虑到公积金资金的归集和使用监管的问题，目前公积金贷款还不能跨地区办理，这无疑增加了人口地区流动的成本。一些人口流动比较大的城市便扩大了公积金的使用范围，不过，一般跨越地级市购房就基本上不能使用公积金贷款了。
但这并不代表异地购房便不能利用公积金，购房者可以在北京办理商业贷款购房后，再在房产所在地办理公积金贷款提取，然后再利用提取的公积金偿还商业贷款，尽管这样并不能降低利率，但是仍然可以减轻购房者还贷的压力。
可全部用住房公积金还款
由于目前规定公积金贷款的上限为80万，若每月缴纳的住房公积金较多，住房贷款可以全部使用住房公积金来还贷。
住房公积金出来享受低利率的贷款和企业的缴付之外，还有“自由还贷”的特点，公积金中心会为贷款者确定一个每期贷款的最低还款额度，只要不低于这一额度就可自由选择每月还款额度。“就好像最近金融危机，大家手头资金都有点紧张，还贷款都有点吃力，那么就可以减少还款额度了。”银行业内人士说。
如何使用商业贷款
按需选择商业贷款
但公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，还必须采用商业贷款，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。
由于我国利率存在管制，各家商业银行在利率水平上没有多少竞争空间，因此纷纷在还款方式等方面做文章。这些产品可以更灵活地适应不同客户的还款需求，有些产品还可以起到变相降低实际贷款利息的作用。
对于利息敏感一族来说，可选择“单周供”、“双周供”。还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于加速了本金的还款频率，可以达到缩短还款期限、节省利息支出的效果。其优势在于缩短的还款期限可以达到7年以上，节省28%的利息成本。
而刚出道的年轻一族，则可选择前期还款小的产品。优势在于除了“等额递增”等产品，有的银行打破了“等额”的概念，允许客户在先期的一段期限内先按照贷款额的一定比例来还款(这一比例通常较低)，在这段时期结束后再采取等额本金或等额本息等其他方式来还款。
房产投资一族需要可随时调用资金，可选择工行“存贷通”。其优势在于活期存款账户将与房屋贷款关联起来，客户只需将闲置资金放在约定的活期账户，余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作“提前还贷”，节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用，可随意调用。
父母和子女共同买房一族一般组成共同借款人，选择“接力贷”产品。此类贷款要求父母和子女均要具有稳定的职业和收入，另外对父母年龄较大的一方也有年龄限制。
看准利率选房贷利率调整方式
“如果预期加息，具有刚性需求的购房者适宜选择‘固定利率房贷’,不论贷款期内利率如何变化，都按约定的固定利率付息。”国家注册理财师陈庆生说，在选择还贷方式前，先要对整个利率调整趋势有个准确的认识，此外要对自己当前和未来几年的经济能力做一个衡量。
目前，多数银行对利率升降都实行按年调整的方式，即一年之内无论利率升降几次，贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准，这在升息期，对贷款人合算有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，如按年调整就要白白多支付利息。
提前还贷须算好细账
对闲散资金是该提前还贷还是追加投资？国家理财规划师陈庆生认为，关键在于看两种做法的最终效果能否达到节省利息支出的目的，尤其是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。
提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。
提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量;其次如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，目前商业贷款最优利率为4.158%，通过合理的投资，获得比该利率更高的回报也是有可能的。
理财专家陈庆生认为，选择低风险的理财产品收益很难超过贷款利率，选高收益类产品要面临风险。一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。
看准银行的招数
升息期：在贷款合同中修订了“按年调整”条款，改成实行“按月或按日调整”的条款，这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与贷款人结算利息。
降息期：贷款购房者应该选择“即时调整”方式最为合算，因为在降息周期，“按年调整”对贷款购房者是最为不利的，“按日调整”充分享受降息新利率则是最为合算，利息最少。
目前的购房者已经没有追涨的心理，而是选择理性地观望。我爱我家置业顾问表示，“买涨不买跌”不再存在。相比于2007年，目前投资客大量减少，而且“927新政”以后贷款购房的杠杆效应大大降低，少量的投资客对市场的影响很微弱。另外，自住型购房的需求虽然是刚性的，但是这类人群购房的预算往往也是刚性的，面对快速回涨的房价，“买得起就买，买不起就等”成为此类人群的选择。加之，从去年10月到现在，2008年二手房市场积压的购房需求以及被新政策刺激起来的首次置业的自住需求已经得到了有效释放，而改善型购房需求受到二套房政策不明朗和鼓励“以旧换新”的政策力度不够等因素的影响，迟迟没有被释放出来，导致二手房需求层面出现了青黄不接的局面。同时，土地供应量的放大，开发商项目开发自有资金比例要求的降低，都意味着未来供应量的加大，这也进一步加大了购房人等待和观望的情绪。
业内人士称，目前整个房产市场处在“去库存化”的时代。物业税的旧事重提，土地供应量的加大，开发商自有资金比例的降低，都显示出政府在加大调控，一方面希望增加供应，加大开复工面积，提升交易量和行业景气度，另一方面，希望房价能够趋于稳定。由此判断，进入6月，市场的不确定性将进一步加大，无论对于购房者，还是业主，都将会面临艰难的选择，因此，北京6月份二手房市场将会处于一个十字路口上。
前几天，北京银监局对北京的银行展开了为期100天的整顿检查。我感觉就是因为农村商业银行的贷款的原因，造成的一个小的连锁反映。银行的贷款随之就严格了许多。
但是严格这件事，就我从事房地产这几年的印象，实际是从2007年底开始的，银行的风险把控有的质的飞跃。
随之而来的是典当业务的兴盛，“高利贷的”崛起。2008年，这个行业得到迅猛发展。因为好多客户的“信用问题”
现在，高利贷也是比较盛行，最频繁的是南方的民间借贷，但是这种借贷，特别在温州商人之间是非常正常化和正规化的。北方就完全不同了。有案例为证；
某北京客户甲家庭条件不好，3代人在一个房子里。但是甲因为做生意急需一笔资金，因房本是其母亲的名字，故其跟其母亲去银行做抵押贷款，最后因为信用问题，贷款未获批准。
甲就瞒着其母亲，把房子过户到其自己名下，贷款没有来的及办理，其生意急需用钱，就做了高利贷。
之后的事情自然就可以想象，因还不起高利贷的钱，被高利贷的人把房子给卖了。买房人要入驻时其母亲才知道这事，但为时已完。
有此事为例证，专家建议您：高利贷猛于虎也。没有经济实力的人，不要去触碰这条高压线。而且，需要借款6个月上的客户，也要慎重选择是做”典当或是高利贷“。典当行的最低月利率也是3.2%的月利率。
在媒体爆出栖霞建设（A股600533）“或将其位于无锡东北塘镇的项目用地退还给政府”之前几天，国务院27日发布的企业自有资金占有率新政刚刚给开发商的资金链大松绑，加上市场“小阳春”，行业流动性充裕的大环境有目共睹。所以对于这一类逆势退地的企业而言，一个解释是自身的经营出了问题；另一个是，这家企业对后市——至少是该地块所在的市场不看好，所以退地成为商业理性必然的选择。
所以如果不是对后市超级悲观的话，栖霞建设公司本身有问题的推论很容易得出，就像过去一年多时间里出现多次的那些执意退地的企业一样：苏宁环球、国美、富力地产、嘉里建设（郭鹤年家族）等等。这些是企业层面的原因，而在制度层面我同样关心的是，为什么退房和退地同样是“退货”，某些开发商可以退，而买房人却退不掉呢？
企业层面，这些企业在诸如资金链、决策机制和形势判断上是有问题的。苏宁环球去年8月份退掉上海“地王”，折射的是这家企业在决策和前瞻性上的严重误判，国美如此，郭鹤年家族旗下的嘉里建设亦如此（郭氏折戟唐山，是外资盲目看好中国房地产市场从而陷入被动的典型案例）。而栖霞建设和富力地产这样的企业，更合理的解释是企业的资金链出了问题（富力地产日前于广州变相退掉金沙洲限价房用地，拿回5.05亿元。而它随即斥资10亿拿地北京广渠路的行为，也有评论认为是在给其手中的其他地块“托价”）。
从目前来看，宏观经济的政策大环境改善是相当明显的，政府13年来首次把开发商的资本金率从35%调低到20%，银行给开发商的信贷门槛明显放低。可别小看了这小小的15%的差额资本金，基于杠杆原理，对于开发商可撬动的资金而言，可改善的程度甚至超过了50%：以前3500万可以做1个亿的工程，现在2000万可以做甚至1.5亿的项目！政府牺牲部分的经济安全边际，以换取房地产行业的复兴，加上在购买环节对于购房人减税、降低首付等等优惠政策，这个行业长期的流动性问题已经得到相当程度的解决。
市场层面的供求关系上，可预判的市场改善是必然的：静态看市场是供过于求，而动态市场则是供不应求。静态的市场，指的是过去几年间开发商囤积的土地以及可以转换成产品的量，这个数据换算成存量，业内普遍认为需要至少3年的时间可以消化；而动态的市场，则是当下无论是一线城市还是二线城市“好房子”的成交火爆。
所以业界有充足的理由去质疑退地的企业，尤其是类似栖霞建设这样的上市公司：作为公众公司总得对投资者负责吧。而退地这件事对于政府而言，风险也很大：比如栖霞建设有土地储备310万平米，如果因为极端原因这些地都退给政府，那得是多大一笔包袱呢？全国的大地主们高价拿的地，破罐子都摔给政府，那这残局要多长时间才能收拾利落呢？
另一方面，制度层面开发商和购房人地位的不公平问题，和基于企业和经济层面的问题相比，更为严重。
2007年高位入市的购房人，2008年市场急转直下的时候爆出多起“退房”事件，被包括搜狐焦点在内的舆论狠批，理由是“违背商品交换起码的契约原则”。业主退房的公开理由纷纷是寻找开发商或者房子的问题，诸如质量、交房日期、虚假承诺等等，而实际的原因大家都知道：房价跌了。其实开发商退地多数和业主退房没啥区别，高价拿地，忽然经济形势急转直下地价跌了，于是找碴儿退地。当年叱咤风云的苏宁环球以8万元的楼面地王价拿下黄浦区南京东路163地块，最后选择退还，理由是因为政府违约，修建10号线地铁从而使得土地无法按期交付。
业主退房，要求是按照合同规定的购买价，扣去一定数额的罚金（比如说10%），但过去的一年中，你见过多少业主成功退房的呢？而开发商退地，可以修改土地用途，比如像富力一样把本来是两限房的土地修改成廉租房；也可以退款，扣10%的保证金就行，比如郭鹤年，缴纳了2100万元给唐山市消灾了事——反正开发商要退地，总是有办法，手里有钱“上面有人”；而购房人要退房，可不那么容易。
所以对于业主基于房价下跌之后采取的退房行为，我们依然认为不符合商品交换起码的契约原则，但是开发商们基于地价下跌之后采用的退地策略，是不是更应该遵守起码的商业伦理准则呢？而相关主管部门，应该对开发商的拿地行为制定更严格的准出机制，提高开发商退地成本，提高土地交易的边际风险，从而规范企业行为，也间接遏制“地王”现象的频频出现。
根据北京市土地整理储备中心的数据显示,5月份北京共成交土地28宗,成交土地面积167.9万平方米,环比增加91%,超过今年前4月成交量总和。其中,住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%,显示出强烈的“井喷”态势。
北京大学房地产研究院院长陈国强表示,经过前两个月的销售回暖,开发商的资金状况有了较大改善,这是拿地积极的主要原因;同时,市场信心回暖也促使开发商加快囤地;另外,与往年相比,政府推地力度也在加大。
继广渠门外10号地成功入市以后,备受关注的广渠门15号地也将于6月中旬挂牌亮相,有传闻称,包括万科、SOHO中国、合生等巨头都将参与夺地。有业内人士认为,“15号地”颇具“新地王”潜质,而在其带动下,北京土地市场将在6月迎来新的高峰。
与土地市场的火爆相比,住宅市场似乎已经迎来成交量下滑。
据亚豪机构统计数据显示,5月期房商品住宅成交套数为13662套,成交面积153万平方米;同期,现房商品住宅成交面积为45.2万平方米,环比下降近一成。
亚豪机构副总经理王英男称,5月成交量的下滑,主要是由开发商的主观提价行为所造成。据统计,5月北京新开盘项目的整体均价环比涨幅达13.8%。
多家机构的数据显示,二手房成交量也开始回落。
