沸沸扬扬的“亚运城”土地拍卖终于尘埃落定，“富力联合体”以255亿的高价夺得。以高价获得亚运成，笔者以为对“富力联合体”而言，此次拍卖成功意味着利好、机会、挑战、风险四方面。

利好：（1）“亚运城”交通还算便利、环境上有较大优势，更重要的是，“亚运城”有大型体育盛事的品牌效应，是未来广州新城的核心板块，其升值前景毋容置疑。

  （2）此次获地成功，对“富力联合体”的品牌辐射、未来珠三角布局、强化竞争优势、企业战略顺利推进等都起到极为关键的作用。即使说，未来“富力联合体”因此而三家独大的可能性也并非不存在。

机会： “富力联合体”是在广州精耕细作数十年的本地龙头企业，在人脉、渠道、品牌、资源等方面有着外来房企一时难以比拟的优势

  近月来，由于担心通货膨胀，广州二手楼市悄然兴起一股购房保值的理财型买家，据悉这种买家以高端客户为主。高端客户的投资自然以高端住宅为主，但是哪些高端楼盘适合投资呢？

 这是一个很考眼光的问题，通常来说，高端物业或处于优势地段，或占有希缺资源或自身楼盘综合素质较高，保值功能一般比较强。笔者认为，如果以全市年度成交均价的涨幅为临界点的话，高端楼盘的年度涨幅至少要高于这个临界点，才能称得上“保值”，否则只能说是利益还没有达到最大化的投资。

  笔者追踪了广州部分高端楼盘自2002年以来的成交价格后发现，并非所有的高端楼盘都能达到“保值”的要求，这一方面与楼盘所处区域的买家特点有关，也与楼盘本身的定位有关。

表：2002年～2009年广州部分楼盘成交价格情况 （单位：元/平方米）

 “金九银十”是楼市交易传统旺季，以往开发商都会在这段时间大力推盘，但今年有所不同。上半年由于意料不到的畅旺，楼市去存库化加速，导致目前佛山楼市新增供应减少，“十一”期间的新增供应较往年减少。一手楼市供应减少，对于佛山二手楼市而言，未必不是好事，选择空间减少，或会导致部分一手客人到二手市场淘宝。

佛山的房地产市场与别处有所不同，总体来看就是，一手楼市与广州、深圳的趋势大致相近，但二手楼市的反应要比一手慢一个季度。分析对比一、二手住宅成交同比增幅，我们发现一个有趣的现象：2008年第一季度，佛山一手楼市已经进入深度调整，成交量减少近四成，但二手住宅成交量不降反升，同比上升了16％；二、三季度佛山二手楼市才慢慢进入调整期，调整幅度自然远不如一手；第四季度，佛山一手开始走出颓势，但二手楼市却正好进入深度调整。今年第一季度，佛山一手楼市迅猛反弹，但二手楼市的调整仍未结束；二季度佛山二手楼市复苏，但一手楼市已经进入高峰期。由此我们得出这样一个结论：总体而言，佛山二手楼市的反应较一手滞后约一个季度。

表：2008

   广佛同城化的概念兴于2007年，当时对广佛两地的楼市都产生了一定的促进作用，但由于各项建设还没有进入实质性阶段，适逢08年楼市大调整，广佛同城的概念也随之沉寂了一段时间。

   今年年初，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》正式发布，当中“广佛同城”因首度上升到国家战略的高度，而再次受到市场广泛关注。4月份，广州、佛山两市卫生部门正式签署《广佛医疗卫生事业同城发展合作协议》；5月份，广州、珠海、佛山、东莞等珠三角城市相互可受理其住房公积金贷款申请；前一阵子刚传出消息，广佛地铁首段（佛山魁奇路—广州西朗站）落实于亚运前开通，届时佛山与广州中心城区完全融入到一小时经济生活圈当中。随着各项实质性利好的不断涌现，广佛同城化的概念也在楼市上掀起了一浪又一浪的热潮。

   乘广佛同城的东风，佛山房地产市场的发展更加迅速，万科地产、雅居乐、保利地产、中海地产、凯德置地等多家知名房企再度在佛山规划布点，广州利海等一些全新面孔，也开始活跃在佛山楼市的舞台上。一手楼市异

对于大部分购房者而言，过去的走势如何，为何会冲得如此之快等问题已经不再重要，一切已经成为事实，重要的是，未来走势如何？是保“8”，还是“冲9”？

在经济尚在低迷期，收入没有增加，就业压力较大的情况下，楼价半年飙升1400元/平方米，说楼价没有虚高任谁都难以相信。

从租金的情况看，今年1月份，广州住宅的平均租金为26.2元/平方米/月，7月份也只是28元/平方米/月，涨幅远远不如楼价，租金的情况从一个侧面反映了广州真实的刚性住房需求。

从租金汇报率的情况看，今年1月份，广州平均的租金汇报率尚有约4.4％，7月份只得3.9％，由此反映广州二手住宅的长线投资的价值已经日渐降低。

  广州市房管局昨日发布6月份全市十区楼市成交报告，6月全市十区一手住宅成交面积达到“海量”境地，创下5年来历史最高纪录,达110.4万平方米，成交均价为9676元/平方米。

  咋一看这条消息，着实吓了一大跳，知道最近楼市疯狂，也不至于如此疯狂啊！均价9676元/平方米，不足为奇，成交110万平方米，才令人“心跳”。慢慢静心下来再看官方的解析，心里才有些释然，“6月份一手住宅备案量的爆发性增长，是近段时间以来成交量累积的结果。，近期市场投资和消费信心得以提振，带动了购房需求的释放。同时，大量前期签约个案在6月份集中进行备案。网上签约备案数据显示，在2009年6月备案的一手住宅中，大部分均为6月前已经签约的个案。”总结来说，6月的“海量”是需求旺盛＋大量前期签约个案份集中进行备案的结果。

  不管怎么样，今年上半年楼市交投旺盛，价格快速上涨已经是一个无需怀疑的结论。

  现在大家最关心的是，下半年楼市将会怎么走？最近有媒体报道杭州市率先收紧二套房贷款政策，那么广州是

    今日的心情有些许沉重，一年前的今日，那场痛得令人窒息的噩梦如鬼魅般仍时时缠绕心中。

     记得一年前，地震发生后，人们在抗震救灾的同时，也不忘追究为什么房子的质量竟如此之差？为什么地震中首先倒下的是往往是学校？但一年后的今日，公众媒体似乎对这个话题已经不再有兴趣。

    家的概念是物质的，也是精神的，但首先的表现却实物质的。家其实很简单，一间房子里面住着一些你最在乎的，给你温暖的人，包括父母、妻子、儿女等，维护这个家最基本的，首先是这个房子不会塌下来，然后才是亲人间的温馨。家园破碎，不是亲人间关系的离蔬而是房子的裂痕，那是人心的悲哀。

    前段时间，媒体报道过某经济适用房还未入住，就已经出现裂痕的新闻，不知道现在的情况怎么样了，但我想，一间已经出现严重质量问题的房子，真的能修补吗？您真的敢住吗？这难道不是对社会资源的巨大浪费？

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  荔湾、越秀老城区大型知名楼盘虽然价格较高，但部分地段好、素质高的楼盘仍然维持着较好的回报率，且租赁需求较大。如荔湾区的周门小区、恒荔湾畔、东浚荔景苑、富力广场；越秀区的淘金家园、德安大厦、东方广场、东风广场等。除周门外，荔湾区各楼盘的售价在1万元/平方米左右，租金在30～37元/平方米/月之间，租金回报率约4％左右，周门、恒荔湾畔某些单位的回报率高达5％以上；越秀区各楼盘的价格较高，基本在1.3万元/平方米左右，但租金也较高，在45～57元/平方米/月之间，回报率

    包租婆（公）青睐哪个楼盘？

  要令包租婆（公）青睐，楼盘必须满足两个条件：一是租赁交投活跃，易于出租；二是租金回报率较高，但在当前楼价仍然高企，租金升幅有限情况下，想找一个租金回报率高的楼盘确实不容易，有鉴于此，租金回报率在4％以上，高于银行利率的楼盘，即可认为具有较高的长期投资价值。

   从二手房地产市场而言，广州能满足以上条件的盘虽不算多，但并不代表没有。

   长投“靓”盘全城大搜查

   首推双子星

   最近不少朋友和我探讨“楼市抄底”的问题，对这些讨论归结后，笔者发现大家关心的焦点主要集中在一个：广州楼市何时见底？

   要回答这这个问题，说真的，很难。也许所有的专家、学者、开发商、政府还有买家都在苦苦思索中。有趣的是，笔者发现每个人对这个问题都很有自己独到的见解，但同时却没有一个人敢肯定自己的观点。

   这是一个很难回答的问题，笔者当然也不敢肯定自己的观点，却很愿意和大家分享一些不成熟的看法。

09年房地产供应大减，供需有望基本平衡

   广州“阳光家缘”网上最新统计数据显示，广州可售商品房住宅房源约为1.4万套， 2009年广州全年新建一手住宅供应量约为4.9万套，总供给约为6.3万套。按照08年月销售5千套的速度测算，需要一年时间来消化，也就是说，09年广

2007年珠江新城的二手大面积高端住宅市场快速膨胀，投资客也颇为看好这一类型二手住宅的投资前景，据反映，2007年8、9月份珠江新城投资客的比例一度达七成之多。这一年江新城的二手大面积高端住宅无论是市场实际的成交量还是占珠江新城整体的市场份额都上了一个台阶。2008年广州房地产市场深度调整，珠江新城是受影响较大的片区之一，投资客大面积退场，自用型买家主导这一片区的二手楼市，市场对二手大面积高端住宅的需求大幅减少。

主流户型需求由大变小

2008年珠江新城二手住宅市场呈大户型物业需求大幅降低，中等户型物业成交比例有一定程度降低，小户型物业需求大增的特征。满堂红数据显示，2007年珠江新城二手

  珠江新城位处珠江之畔，紧挨广州大道，地理位置十分优越，规划中的广州CBD和金融中心以及庞大的基建投入，令其被公认是广州楼市最具潜力、价值最高的板块之一。随着这几年珠江新城房地产投资的日渐蓬勃，其二手住宅市场也日益受到市场关注。

  纵观2004年至今这五年来珠江新城二手住宅市场的发展，从2004年的渐热升温，到2005、2006年的炙手可热，再到2007年的疯狂飙升，直至2008年的明显降温，我们也看到了广州二手住宅市场这五年来的发展脉络。

2004年，渐热升温

   2004年以前，珠江新城二手住宅的成交量并不大，主要是大量的一手新盘正在新建中，入市的二手盘源不多。2004年，随着珠江新城CBD概念的兴起以及优质二手盘源的增多，一些先知先觉的投资客和自住型买家开始关注这一板块的升值潜力，珠江新城的二手房地产市场因此逐渐活跃起来。金碧华府、星汇园、新城海滨花园、利雅湾、南国花园等一批较早期的优质盘受到买家的欢迎，成交价格在5500～8

12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，正式宣布放松调控政策，减免二手房交易营业税，明确“改善型普通住房”定义，放松二次房贷。

   此次房地产政策的药力之猛实属罕见，加上之前的10.22新政、大幅降息等，目前政府对房地产的扶持可谓史无前例。虽然此次“12.17政策”不完善的地方颇多，但其对稳定楼市，尤其是二手楼市的作用无疑是巨大的。具体此次政策对楼市的亮点和不完善的地方，不少专家已经作了详细的论述，这里不再累赘。

笔者认为，政策要真正起到稳定楼市的作用，目前情况来看，尚需三阵东风：

第一阵东风：执行时间要快，细则出台时间要早。目前市场对政策的理解尚有不少疑问，具体实施细则需尽快出炉，并迅速实施。否则政策的利好只能是一纸空文。

第二阵东风：发展商要有步骤地降价。房管局数据显示，11月广州一手楼价为9394元/平方米，重新企稳9000元/平方米以上的高位，成交量较11月虽

    08回顾

 2008年，整个市场已经发生深刻的变化，由过去几年的卖方市场转变为明显的买方市场。从市场交投情况看，不论是一手房市场还是二手房市场，成交均大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，购房意愿低，信心普遍不足，这一点表现得很明显。

1、 成交量大幅萎缩

   2008年1～10月一手住宅成交450.51万平方米，同比07年减少35.7％，比2006年减少41％，比05年减少37.4％，比04年减少44％。成交套数42225套，环比减少30.8％，比06年减少38.8％。

   2008年1～10月二手成交面积为377.38万平方米，同比07年减少38％，比06年减少25.

   近日央行宣布：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。这是央行11年来最大幅度降息，在当前经济衰退，楼市不景气的大环境下，央行大幅降息无论是对经济，还是对楼市都是一个实实在在的利好。那么，这次降息意味这什么呢？对楼市又能产生多大利好？

    此次降息幅度超过前三次降息的总和至少反映了三件事情：首先，国内经济在“金融海啸”下，已经放缓到十分严重的地步；第二这是银行对地方政府预算20万亿元拯救经济的一个支持性政策；第三、中央政府对09年的经济预期并不乐观，为避免重韬前期不能及时预计经济形势的覆辙，而打出的重拳。

      那么这次大幅降息将对楼市产生怎么样的影响呢？

   首先正面积极的作用肯定是有的，而且这种利好的作用不低。降低购房贷款成本，减轻买家置业负担，这对首次置业的刚性需求有很大刺激作用；对逼切需要换房的买家也

  10月28日，广州市国土房管局发布楼市报告。报告显示今年9月份广州一手住宅均价为8244元/平方米，环比8月的9078元/平方米下降9.2％，同比则下降14.9％。创下近两年来最大跌幅。而与此同时，国家发改委公布的数据却显示，9月份广州楼价环比下降幅度只有1.4％。两个环比数据相差6.5倍。

  同样是官方权威部门发布的数据，结果却相差如此巨大，确实是令普通市民无所适从。其实像这种楼市数据“打架”的现象并不鲜见，以往有之，将来还会出现。只是以往两组数据相差不是特别巨大，媒体没有给予足够的注意力而已。

  对于这种现象，有专家认为“广州市房管局的数据更为真实，发改委所公布的只是一个指数，无论是对行业还是对老百姓来说，参考意义并不大。”真的是这样吗？发改委公布的数据真的没有参考意义吗？广州房管局、国家发改委我们应该相信谁？

  笔者认为要回答以上问题，我们只需弄请三个问题即可。

  首先我们要明白这两组数据是如何计算的？也就