魏义龙的博客
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姓名:魏义龙
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营销顾问素质与楼盘之品质至关联
 
    各楼盘都在宣传自己的品质,因为品质好才能受到老百姓的追捧,有利于卖个好价、销售顺利。楼盘宣传主要是通过广告、楼盘规划展示、内部实景展示、工程形象、颜色搭配等。其中广告的范围很广,有电视、电台、报纸、杂志、互联网、户外、移动广告,还有现场包装广
告,以及配合楼盘内部形象的广告等等。通过这些可以展示一个楼盘的品质。
 
    还有楼盘包装的档次,开发公司的VI系统设计体现,包括工作人员的礼仪形象,
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未婚女性与楼市本来就没有关系?

    如果硬说未婚女性与楼市有些关系,那未婚女性应当是80后女性.

    数数数字就知道,女的28岁前一般都应当结婚,这样,未婚的范围就刚好落在80后的年龄.正好,现在社会年轻人主力就是80后,他们\她们扮演着社会的中坚力量.如果说70后,算算未婚者最年轻也到了30岁,那可能不是影响楼市主力了;如果说90后,一般都是在校大学生,或者刚刚毕业不久,与80后比较,不算是主力.

     其实,我认为未婚女性与楼市关系的构成本身就有些牵强,难道:

     1、因为很多从事房地产业的工作人员都是未婚女性?象漂亮的售楼妹妹们。这个显然不是。

    2、因为未婚女性一般结婚前都要求未婚夫买房?这个倒是越来越流行。所以想要

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   新年伊始至今,楼市出现回暖,老百姓买房欲望增强,成交量增加,不少城市的许多的楼盘提升房价,出现了楼市的“小阳春”。不同城市因采取的地方政策不同,消费水平也有差异,可能回暖的程度也不同。可能最吸引大家关注的是一线城市、二线城市。其实,三线城市也有了很大回暖。当然这种回暖主要是刚性需求出现“井喷”。

   

    上海、深圳、北京、长沙、成都、武汉等一、二线城市在3月出现成交量猛增,甚至少数城市回到行情好的往年那个成交数字,可见老百姓的购买欲望大大地在增强。这些购买群体可能比较广泛,但主要购买者应当是首次置业者。一般计划定居在城市的外地人。

   据业界朋友了解到湖南的很多地级市楼市行情都有好转,象邵阳、郴州、永州、岳阳等城市。估计在清明期间,这批购买群体还会增大规模。

   在清明期间,二、三线城市将出现楼市的刚性“井喷”,原因有

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楼市回暖,尚需等待! (2009-3-26 13:12:07)
 

楼市回暖,尚需等待!

   顾名思义,楼市就是楼的市场,主要是指需求市场,而需求市场又直接左右供方市场,以至整个楼市。

   往往我们说房地产就是楼市,说楼市就是房价,说房地产坏就是指价格高,说房价涨就坏在开发商。

   我觉得应区分两个概念,楼市与房地产。房地产是一个产业,涉及面很广。而楼市主要是指市场问题。

   自从2007年下半年以来,国家的宏观政策影响最快最直接的就是市场,而且是需求市场,因为最先受到冲击的是需求方的购买心里,从此就滋生了观望心态,进而影响到房地产。

   自从春节以来,很多城市许多楼盘成交量明显增加,价格有所回升。诸如上海、北京、深圳、重庆等,部分楼盘出现推出的房源在短期一售而空,象上海的楼盘近5成都有提价。这是楼市的“阳春”现象,这能

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乱市中的房地产,我们应当清醒看待!

    因为楼市行情的不佳,开发商面临着生存与发展的考验,当然,主要的也是给我们这些从业人员的考验,其实是在给我们出难题:一方面,必须节省投入成本,因为开发商缺资金。另一方面,必须给开发商回收更多的资金,因为工程要资金,税收要资金,交房要资金,人员工资、管理费用要资金。这叫做“巧妇生意”,实在难为。因几个项目的忙碌,最近一直没有时间登陆博客了,看了各位老兄书发高见,收获颇多,笔者也写几句:

 

一、房地产仍然是国家的支柱性产业。政府并没有否认房地产在经济市场中的支柱性地位,也不是政府说
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                    2009楼市,销售速度最关键
    2008年,对于中国来说是不平常也不平凡的年度,同样,对于房地产来说也是不平常不平凡的一年,从此楼市走入了低迷,价格走向下降趋势,而且至今还在延续,何时是个底,难以判断。
 
    整个2008年,开发商可以说是尝到了苦头,虽然中央政府采取了一些积极的宏观措施,地方政府采取了很多刺激楼市的措施,但是效果还是不很明显。
 
    2009年,经济困境何时走出?楼市何时能逆转?大家都不清楚。开发商失去信心,虽然老百姓盼着价格下降,但是消费信心也大减,对于股市、楼市的信心大降!
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或许该说:房价是没有底的

   很多人在问房价什么时候是个底?...............

    请问有哪位知道。?

   或许该说:房价是没有底的,正如没有顶(最高价)一样;

   房价不同于一般商品的价格,在制定与执行的过程中没有成文依据与监督机制,受主观因素影响非常大;

 

   房价主要是利势方说了算,比方说现在冷淡楼市是老百姓有说话权,他们说价格

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2008年度“放心”楼盘 (2008-11-13 16:33:53)
2008年度“放心”楼盘标准探讨

    2008年,从奶粉事件,我们想到:吃什么奶粉放心,吃什么,喝什么最放心?想到了怎么消费,投资什么?由于受全球经济动荡影响,老百姓消费、投资信心受到了很大的影响,似乎买什么都不放心,其中,最明显的就是楼市影响,老百姓观望心态严重,买房不放心,对各楼盘也不放心。

笔者认为,在今年,放心楼盘有以下标准,请各位指正:

   

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“严冬”即将来临,作出快速有效反应者能胜
 
   虽然政府救市政策出台,但是许多城市效果甚微,也或许是时间问题。当前的效果有如隔靴捎痒,看来开发商在短期内必须采取自救。
 
   从去年下半年以来,可以说是楼市的冬天,而真正最冷、最冻的严冬也就是这个年关,即将到来,这也是黎明前的黑暗,应当是开发商最难熬的时间。一到年关,各种税收、帐款要清算,人员工资、费用要发,资金链断裂;交房时间到,雨水天气多,工程跟不上;老百姓观望延续,销售无法满足资金需求。各种矛盾综合爆发。
 
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或许现在买房是一个不错的抉择!

   当今楼市状态,令许多人晕向,不知道什么时候购买。所以,在最近短时间内,开发商、地方政府的许多促销活动,包括房交会,甚至是降价等措施并不能让大部分老百姓心动。

   是房价太高吗?不是,肯定不是,可以说现在绝大部分楼盘的房价已经够低了,甚至是超低了,有的折扣到了5折,6折。

  长沙房交会昨日闭幕,听消息说这次房交会只有500多套的商品房成交量,这个数字可能比往年房交会1-2天的成交量还要少,可见老百姓的冷淡。笔者在房交会期间发觉看房的人不少,很多是特意从很远的地级市赶过来,但都是在观望。在吃饭的时候,坐在笔者旁边的3个妇女,都是家庭主妇,是单位上的员工,应当说都有经济能力买房,有一个来自邵阳,2个来自衡阳,特意过来看房,在聊天的过程中得知她们还没有看中房子

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洞察老百姓观望心态 (2008-10-19 12:19:43)

洞察楼市观望心态

 

   这是一种舆论,是一种力量?这是一种抗议,是一种权利?这是一种贪婪,是一种跟风?

 

    自从去年政府对房地产行业有效宏观调控以来,老百姓购房的门槛越来越高,购房的热情越来越低,老百姓的观望心态渐渐增加,购房行为大大减少。老百姓观望不购买,买方市场极为缩小,商品房有价无市,让所有开发商过上了苦日子,也让楼市前景一片迷茫!

 

洞察楼市观望心态,不难发现:

一、媒体的宣传、炒作形成一种舆论,形成一种不购买的行为或约定,导致观望的产生并逐渐强化。

二、信息不对称造成老百姓对开

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楼市信心坚挺

 

   最近,一直在想这句名言:“子产曰:夫火烈,民望而畏之,故鲜死焉;水懦弱,民狎而玩之,则多死焉”。

    现在的楼市就是“水”,民狎而玩之,则危焉!房价抄底,老百姓不买帐,希望再跌,于是继续持币望之。开发商更是“水”,民狎而玩之,则可死焉。

    笔者想,开发商烈火到懦弱水,源于过贪婪,过疯狂,罪有应得!想起当年那种一天涨几百,百分之几百的利润,不可一世,令我们恨之、憎之。老百姓懦弱水到烈火,来之不易啊!一年又一年,买不起房,等啊等,越等越涨,一辈子积蓄都花在这上面,于是凑钱借债购买,造出了多少房奴。这一切源于虚荣、贪婪!

    笔者以前很相信美国的超前消费观念,尝试着去改造自己,自从看

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               “十一”黄金周成了楼市混战的“旗号”

     7月、8月、9月很多开发商还在坚守价格,不决等待,一方面,市场难料,政策难测;一方面,资金还勉强够撑;另一方面,没有更好的“旗号”。

    美国次贷危机,华尔街风暴,楼市的严重不景气,“风暴”蔓延开来。几个月来,市场好转效果不明显,“双率”下降没有神效,资金链特紧张,国庆黄金周来了,金九虽然没有极好的效果,银十却不能错过。于是“混战”就开始了。

     许多城市许多楼盘纷纷推出“价格战”:特价房、大折扣(如4.6折)、抢市开盘、精装大战、团购策略、与媒体联合(搜房团购打折)。。。。。。。

   

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                      同潘总一道迎接楼市“解放军”!
 
   中国人民银行4年来首次决定下调人民币贷款基准利率,与此同时,还下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。贷款基准利率的下调和个人住房公积金贷款利率相应下调,这对房地产是一个绝好的消息。
     正逢楼市的金九银十,“解放军”的到来,老百姓的观望心理会大有转变,目前市场房价的实惠,刚性需求会突显出来。现在是买房的时机了!
    

        开发商过“关”,营销策划人员责任重大!

    任何一个城市的发展离不开房地产,房地产的发展水平甚至决定着一个城市的发展程度。商业地产、住宅地产、旅游地产、工业地产等组合的房地产牵系着城市的规划、经济、容貌、投资、物流、财政收入、老百姓生活水平、消费水平,等等。

    分析很多城市房地产的发展历史,都会发现营销人员发挥了至关重要的作用。营销策划人员包括市场调研人员、规划设计人员、产品定位人员、园林设计、建筑风格设计、操盘策划人员、楼盘包装与广告设计人员、销售人员等,他们引进先进的理念,进行策划思路、营销思路创新,为开发商回收资金、成功操盘出力,为楼盘后期社区文化的打造奠定基础。所以,他们的思路与成绩直接关系到开发商开发的产品质量、产品是否与市场对口、产品的市场销量、开发商资金回收、甚至是开发的产品所带来的社会效益,还关系到城市的规划、城市市容、

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