魏义龙的博客
很长时间没写博客了,感觉脱离了团队似的
博主
姓名:魏义龙
单位:湖南德思源房地产投资顾问有限公司
职位:营销总监
访问人数:96610
博客等级:
博主公告
    自己说的话一定要遵守。
相册
我的圈子
最近访客
音乐
博文
浅谈“价涨量跌” (2009-11-19 13:25:53)
 

 

浅谈“价涨量跌 ”

   楼市从“价量齐涨”到“价涨量跌”这个过程,很正常,也很合乎情理。价格涨了肯定买的人少了,成交量就跌了。这是一个很简单的道理。

   但是拿这个道理来说楼市,可能大家一下子不能理解,不能接受,因为似乎有点说不通。因为在大部分人的眼里看,楼市是价格涨量也涨的,比方说2005年、2006年、2007年都价格狂涨的时候,成交量也跟着在上涨。可以说,从98年开始,房价就没有停止涨过,只有在2008年才出现真正的房价下降,但到今年又涨起来了,价格反而涨得更高了。这些都深深影响着大家的心思。然而,我们分析一下实际原因,导致这次价涨量跌现象的原因是多方面的。其中,最重要的原因应当是广大购买者的购买行为趋向理性,不再象以前那样盲目跟风。价格涨嘛,不买的还是不买,要买的也不完全去受价格影响,很多购买者比较看

...
今年年底楼市,房价还会大降吗?

    说起去年楼市那场格外的“严冬”,大家肯定犹记于心,对于楼市来说,它的影响不亚于前年那场特大冰雪灾害。它至今在我们脑海里还深深印记着,让人久久难以回神。今年冬天马上又到了,大家的神经不自觉得又回想起了去年的“冬天”。

    今年冬天的楼市会跟去年那样吗?老百姓持币观望,购买市场出奇异常地那么团结,那么理性。开发商跌价促销,老百姓不动摇。采取团购策略,效果也一般。可以说老百姓第一次那么地“强势”!

    开发商严重缺资金!资金链紧张甚至断裂,员工工资发不出,工程停工,银行、税务上门逼债,开发商想方设法躲债,房子销售不出,资金无法回收。相信至今还刺痛着很多开发商的心。

...

八月楼市:捂盘是主要营销策略

    捂盘,简单的两个字,却蕴涵着开发商利益群体制造哄抢抬高价格拔高利润的深谋远略,是曾让房价一路飙升的罪魁祸首之一,当然也是让房价深度下降的根源之一。可以说涨也有它,跌也有它。

    捂盘到底该不该出现,什么时候该出现?这个是开发商自己说了算。不过,我们可以来分析这种现象。笔者认为:

    捂盘是一种正常现象。既然是正常现象,那也应当有其合理之处。任何商人对自己的商品有处置权利,对自己好卖的产品可以暂时保存不卖或者控量销售,开发商对自己的楼盘产品当然可以控制销售,调整价格。换个角度说,换到我们谁去当开发商都可能捂盘。

    八月捂盘是一种自然现象。从2007年下半年开始,楼市一直低迷不景气,加上去年金融危机的爆发,楼市可以说是一直让开发商勒紧裤带,提着胆子在走。开发商一直在促销

...

因为“团购”,楼市回暖仍是表象!

    去年,楼市情景困难,很多开发商资金链紧张或断裂,受地产不景气影响,地方政府财政收入不足,所以,开发商、地方政府、媒体等组织单位发起了商品房团购,在很多城市都有团购活动,只是形式不同而已。有的是政府出面组织团购(二、三线城市较多),有的是开发商联合组织团购(区域内的开发商自发组织),有的是楼盘独自促销团购,有的是媒体组织团购(这种形式在一、二线城市比较多)。而且,因为团购是直接的价格优惠,效果都比较好。如果把开发商促销等活动都当作团够,那团够范围就更广了。所以,团购可是解决了很多开发商的资金问题,也让很多老百姓购买到了满意价格的房子。

   

   当然,大批的团购,不仅让很多城市市民购买了房子,也吸引了大批的农村乡镇朋友购房,可谓是最大深度地挖掘了一次需求!看得出来,团购主要还是刚性需求的购买。

 &n

...
降价与楼房倒塌哪个更重要?

上海一栋13层在建住宅楼倒塌

 

 

    这则消息令不少人震惊:上海一栋13层在建住宅楼倒塌。

   

...
营销顾问素质与楼盘之品质至关联
 
    各楼盘都在宣传自己的品质,因为品质好才能受到老百姓的追捧,有利于卖个好价、销售顺利。楼盘宣传主要是通过广告、楼盘规划展示、内部实景展示、工程形象、颜色搭配等。其中广告的范围很广,有电视、电台、报纸、杂志、互联网、户外、移动广告,还有现场包装广
告,以及配合楼盘内部形象的广告等等。通过这些可以展示一个楼盘的品质。
 
    还有楼盘包装的档次,开发公司的VI系统设计体现,包括工作人员的礼仪形象,
...

未婚女性与楼市本来就没有关系?

    如果硬说未婚女性与楼市有些关系,那未婚女性应当是80后女性.

    数数数字就知道,女的28岁前一般都应当结婚,这样,未婚的范围就刚好落在80后的年龄.正好,现在社会年轻人主力就是80后,他们\她们扮演着社会的中坚力量.如果说70后,算算未婚者最年轻也到了30岁,那可能不是影响楼市主力了;如果说90后,一般都是在校大学生,或者刚刚毕业不久,与80后比较,不算是主力.

     其实,我认为未婚女性与楼市关系的构成本身就有些牵强,难道:

     1、因为很多从事房地产业的工作人员都是未婚女性?象漂亮的售楼妹妹们。这个显然不是。

    2、因为未婚女性一般结婚前都要求未婚夫买房?这个倒是越来越流行。所以想要

...

 

   新年伊始至今,楼市出现回暖,老百姓买房欲望增强,成交量增加,不少城市的许多的楼盘提升房价,出现了楼市的“小阳春”。不同城市因采取的地方政策不同,消费水平也有差异,可能回暖的程度也不同。可能最吸引大家关注的是一线城市、二线城市。其实,三线城市也有了很大回暖。当然这种回暖主要是刚性需求出现“井喷”。

   

    上海、深圳、北京、长沙、成都、武汉等一、二线城市在3月出现成交量猛增,甚至少数城市回到行情好的往年那个成交数字,可见老百姓的购买欲望大大地在增强。这些购买群体可能比较广泛,但主要购买者应当是首次置业者。一般计划定居在城市的外地人。

   据业界朋友了解到湖南的很多地级市楼市行情都有好转,象邵阳、郴州、永州、岳阳等城市。估计在清明期间,这批购买群体还会增大规模。

   在清明期间,二、三线城市将出现楼市的刚性“井喷”,原因有

...
楼市回暖,尚需等待! (2009-3-26 13:12:07)
 

楼市回暖,尚需等待!

   顾名思义,楼市就是楼的市场,主要是指需求市场,而需求市场又直接左右供方市场,以至整个楼市。

   往往我们说房地产就是楼市,说楼市就是房价,说房地产坏就是指价格高,说房价涨就坏在开发商。

   我觉得应区分两个概念,楼市与房地产。房地产是一个产业,涉及面很广。而楼市主要是指市场问题。

   自从2007年下半年以来,国家的宏观政策影响最快最直接的就是市场,而且是需求市场,因为最先受到冲击的是需求方的购买心里,从此就滋生了观望心态,进而影响到房地产。

   自从春节以来,很多城市许多楼盘成交量明显增加,价格有所回升。诸如上海、北京、深圳、重庆等,部分楼盘出现推出的房源在短期一售而空,象上海的楼盘近5成都有提价。这是楼市的“阳春”现象,这能

...

乱市中的房地产,我们应当清醒看待!

    因为楼市行情的不佳,开发商面临着生存与发展的考验,当然,主要的也是给我们这些从业人员的考验,其实是在给我们出难题:一方面,必须节省投入成本,因为开发商缺资金。另一方面,必须给开发商回收更多的资金,因为工程要资金,税收要资金,交房要资金,人员工资、管理费用要资金。这叫做“巧妇生意”,实在难为。因几个项目的忙碌,最近一直没有时间登陆博客了,看了各位老兄书发高见,收获颇多,笔者也写几句:

 

一、房地产仍然是国家的支柱性产业。政府并没有否认房地产在经济市场中的支柱性地位,也不是政府说
...
                    2009楼市,销售速度最关键
    2008年,对于中国来说是不平常也不平凡的年度,同样,对于房地产来说也是不平常不平凡的一年,从此楼市走入了低迷,价格走向下降趋势,而且至今还在延续,何时是个底,难以判断。
 
    整个2008年,开发商可以说是尝到了苦头,虽然中央政府采取了一些积极的宏观措施,地方政府采取了很多刺激楼市的措施,但是效果还是不很明显。
 
    2009年,经济困境何时走出?楼市何时能逆转?大家都不清楚。开发商失去信心,虽然老百姓盼着价格下降,但是消费信心也大减,对于股市、楼市的信心大降!
...

或许该说:房价是没有底的

   很多人在问房价什么时候是个底?...............

    请问有哪位知道。?

   或许该说:房价是没有底的,正如没有顶(最高价)一样;

   房价不同于一般商品的价格,在制定与执行的过程中没有成文依据与监督机制,受主观因素影响非常大;

 

   房价主要是利势方说了算,比方说现在冷淡楼市是老百姓有说话权,他们说价格

...
2008年度“放心”楼盘 (2008-11-13 16:33:53)
2008年度“放心”楼盘标准探讨

    2008年,从奶粉事件,我们想到:吃什么奶粉放心,吃什么,喝什么最放心?想到了怎么消费,投资什么?由于受全球经济动荡影响,老百姓消费、投资信心受到了很大的影响,似乎买什么都不放心,其中,最明显的就是楼市影响,老百姓观望心态严重,买房不放心,对各楼盘也不放心。

笔者认为,在今年,放心楼盘有以下标准,请各位指正:

   

...
“严冬”即将来临,作出快速有效反应者能胜
 
   虽然政府救市政策出台,但是许多城市效果甚微,也或许是时间问题。当前的效果有如隔靴捎痒,看来开发商在短期内必须采取自救。
 
   从去年下半年以来,可以说是楼市的冬天,而真正最冷、最冻的严冬也就是这个年关,即将到来,这也是黎明前的黑暗,应当是开发商最难熬的时间。一到年关,各种税收、帐款要清算,人员工资、费用要发,资金链断裂;交房时间到,雨水天气多,工程跟不上;老百姓观望延续,销售无法满足资金需求。各种矛盾综合爆发。
 
...
或许现在买房是一个不错的抉择!

   当今楼市状态,令许多人晕向,不知道什么时候购买。所以,在最近短时间内,开发商、地方政府的许多促销活动,包括房交会,甚至是降价等措施并不能让大部分老百姓心动。

   是房价太高吗?不是,肯定不是,可以说现在绝大部分楼盘的房价已经够低了,甚至是超低了,有的折扣到了5折,6折。

  长沙房交会昨日闭幕,听消息说这次房交会只有500多套的商品房成交量,这个数字可能比往年房交会1-2天的成交量还要少,可见老百姓的冷淡。笔者在房交会期间发觉看房的人不少,很多是特意从很远的地级市赶过来,但都是在观望。在吃饭的时候,坐在笔者旁边的3个妇女,都是家庭主妇,是单位上的员工,应当说都有经济能力买房,有一个来自邵阳,2个来自衡阳,特意过来看房,在聊天的过程中得知她们还没有看中房子

...
 首页
1 234

关于搜房网站合作联系方式网络营销解决方案招聘信息搜房家族意见反馈

copyright © 2009 SouFun.com Limited, All Rights Reserved

京ICP证060732号 搜房公司 版权所有