关于第1－5批业主集体诉讼协商结果和组织第6批业主诉讼的通知

各位江南花园业主：
   一、第1－5批协商结果通报
   由本律师（13710862950）代理的第1－5批共计39户（包括2008年6月前委托的正在海珠区法院和广州中级法院审理的全部业主）业主的集体诉讼，经由本律师在海珠区法院和广州中级人民法院二次与开发商协商（广州中院的协商有业主代表参加），业主集体开会讨论的结果，昨天开发商正式通知我，开发商同意中院提出的方案，即：
    1、开发商按照总房款每日万分之二点五支付违约金给业主，其中，按照总房款的每日万分之二点一计算的违约金一次性支付，大约在本月底支付，具体看工作进度；万分之零点四在6月内支付，逾期则全部按照万分之五的标准支付。
   2、一审诉讼费由开发商负担（其中5户在一审诉讼中的业主，开发商负担一半，法院退还一半），二审诉讼费中院说可以退还四分之三给业主，余款业主负担。
    需要业主协助的事项：
    各位计算出自己的逾期天数、按照万分之二点一计算的违约金、按照万分之零点四计算的违约金，通过短信发给我（我的手机：13710862950，写上业主的姓名），进行对数，以免算错，同时复印一份业主的建行、工行或中行的存折（有业主姓名和账户的那一页，必须是业主的户名）。业主本人在该存折上注明上述逾期天数、按照万分之二点一计算的违约金、按照万分之零点四计算的违约金，业主签名，写上年月日日。本周日（7月20日晚上6：30在江南花园C栋7楼平台交给我），以后通过该存折收款。

二、参加诉讼的事项
   7月13日，第6批共28户已经办理委托本律师诉讼的手续。由于江南花园三期也是凯兴公司名下的楼盘（业主可以去该楼盘的大门前法定公示牌上看），所以诉讼应该可以得到赔偿款，前面几批也很快可以得到赔偿款。凡是参加诉讼的业主：
    1、提交资料： 
    （1）业主（买方）身份证A4复印件三份，印有头像的一面即可，两个人的可以合在一张纸上复印，不满18岁的小孩有身份证的，复印身份证A4纸三份，否则复印户口簿A4纸3份；
   （2）商品房买卖合同A4复印件三份；
   （3）一次性付款的，提交全部房款发票原件及其A4复印件三份，可以合在一张纸上复印，发票面额合计应当等于总房款，尾款无发票的，提交银行进账单原件及其A4复印件三份；按揭贷款的，提交定金发票原件及其A4复印件三份，首期房款发票原件及其A4复印件三份，银行贷款转贷（存款）凭证（盖了银行转讫的三角形章）的原件及A4复印件三份，确实没有该凭证的，提交银行发放贷款通知书原件及其A4复印件三份或者银行供款情况说明原件及其A4复印件三份。
  （4）物业维修基金收据A4复印件三份；

   上述（1）不要装订，上述（2）（3）（4）按照上述顺序各分成相同的三份并装订。
    （5）业主本人签署律师提供的民事代理合同三份、授权书原件三份，尤其要多写一些联系号码，以便律师联系业主。两个以上的业主可以来其中签署上述文件即可。授权书和合同用黑字笔填写。
    买卖合同、发票必须要有，其它尽量提供，没有的也可以参加诉讼。
   2、 交纳费用：诉讼费，由业主预付，胜诉后由开发商负担。
    诉讼费＝(实际收楼日期－2007年2月18日)×总房款（包含按揭贷款）×万分之五×2.5%－200元
    律师费所有业主都一样，在业主收款时按照比例支付，未收款不支付。比例都相同。
   本周日（2008年7月20日）下午5：30在江南花园7楼平台收取第六批业主集体诉讼的资料和诉讼费。
   这次是继第一批以来的最大一批。希望尚未诉讼的业主积极加入并告知其他邻居。人多力量大，争取比较好的诉讼结果。

 

延迟收楼近一年，获赔9万元

 

 

2008年6月26日，广州市白云区人民法院判决广州云景房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内向鲁先生支付延迟交楼违约金计人民币9万余元，诉讼费1708元全部由广州云景房地产开发有限公司承担。

2006年5月21日，鲁先生与广州云景房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定他购买该公司开发的位于广州市白云区同和镇的云松苑的的一套房屋，总房款近54万余元。开发商应于2006年10月30

 

客户飞单，中介应该怎样做？

 

 

1  通过事后跟进等手段提高发现率。很多飞单，中介公司不知道，当然无从追讨中介费。

 2  要求客户签订看楼纸，注意在看楼纸上约定：发生争议由广州仲裁委员会裁决（或由物业所在地法院处理）。现在一般中介的看楼书没有这样的约定，发生争议，就要到被告所在地诉讼，很多被告是广州市外的，这样就很麻烦。

 3 发现飞单，首先注意对买家和卖家进行电话录音（可以手机录音），如有两个非同事的证人陪同与买家交涉作证更好。如果买卖双方未通过其他中介居间的直接飞单，一般可以胜诉的。但是许多飞单的买家，在被发现飞单后，就与卖家以及其他中介串通，伪造通过该中介居间的假象，这样诉讼难度就很大，录音就是为了防止这种情况。

4 如果落定后买家撤销购买的，中介应当要求买家签署承诺书，承诺“如之后继续购买该房产的，同意按照物业成交价的3％支付中介费给中介公司”，签署承诺书后方退还定金，否则退定视为合同解除，这时业主和买家自行成交，中介就很难追索中介费。

     王律师您好，我现在想同时购买两套商铺，买卖价不超过32万，与中介，业主谈妥后，签了约，中介费定为买方卖方各支付一万。事后业主觉得此中介费过高，想商量着让中介打折，但是中介不肯。业主便与我们商量私下交易。
       我想问，虽然是2套，但总价32万，中介费就2万，是不是不符合相关规定呢？如果不符合，我们是不是有理由让中介降中介费呢。
还有就是如果与中介协商不成，买卖方同时提出不交易，但私下签约交易，会不会被中介继续依据合同（合同上写着霸王条款，不成交或者与业主私下交易，依旧要赔偿佣金费）所起诉呢？
谢谢王律师。
    广州房产律师王美舟 （ 13710862950 ）回复：根据国家计委规定和广州市法院的司法实践认定，广州地区中介收取买卖双方的中介费合计不能超过成交价的3％。你的物业成交价是32元，买卖双方合计支付中介服务费不超过9600元。你和业主可以通过特快专递发函给中介，说明依法只能交纳9600元，并要求其继续代理交易，逾期代理，你和业主将解除居间合同，不支付剩余中介费，并自行交易过户。

 

 

 

 

 

 

      现在开发商一般在收楼时就要求业主交纳契税给开发商。其实，契税是法律规定业主向财政局交纳的，不是向开发商交纳的，开发商是自行代业主收取。业主完全有权不委托开发商代为缴纳的，业主已经交纳给开发商的，业主也可以随时取消委托，要求开发商退回契税。

 

商品房买卖合同第11条第1项约定的交楼条件“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，是指开发商应当取得广州市建委或者区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》广州市建委出具的须取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明。该表一般共4页，尾页盖有广州市建委或者荔湾区建设局的“工程竣工备案专用章”，以该页日期为取得该表的日期。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障。如果开发商不出示上述备案表原件的，业主有权拒绝收楼，并且按照合同第13条约定要求开发商支付违约金，以此促使开发商尽快取得上述备案表，同时为开发商尽快为业主搞好室内各自质量问题施加压力。注意，业主不要在开发商提高的任何文件上签字，验收房屋时，由开发商提供钥匙开门，不要在钥匙收条上签字，以为视为收楼。一旦收楼，违约金只能计算到实际收楼时止。同时，业主不要签订任何补充协议。凡是补充协议，必然对开发商有利，否则他为什么央求业主签订补充协议呢？如果确需签订的，可以委托律师陪同签订补充协议，或者咨询律师的意见。（广东佳思特律师事务所王美舟律师 13710862950  13416383722   34114999    y7888@126.com  QQ: 515683149 ）

 

附件1  建设工程竣工验收备案

 

　　一、办理依据

 

　　

建设工程竣工验收备案

发布日期：2006-01-26

（一）办理依据 1、《建设工程质量管理条例》〔2000〕（国务院令第279号） 2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（〔2000〕建设部令第78号） 3、《房屋建筑工程质量保修办法》(〔2000〕建设部令第80号) 4、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(建设部建建〔2000〕142号) 5、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》(〔2001〕建设部令第107号) 6、《转发建设部第78号令及建设部办公厅关于印发(房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表)的通知》(广东省建设厅粤建管字〔2000〕68号) 7、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)》 8、《关于印发〈广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法(试行)〉的通知》(穗建筑〔2002〕61号) 9、《关于开展建筑工程室内环境质量管理工作的通知》（穗建筑〔2002〕146号） 10、《关于规范人民防空工程质量监督和验收管理的通知》（穗建筑〔2005〕7号）   （二）应提交的材料 编号 材料名称 材料形式 1 建设工程竣工验收备案表 原件，一式六份 2 建设工程竣工验收报告 原件 3 建设工程施工许可证 复印件，需核对原件 4 工程质量验收申请表 原件 5 单位工程质量验收记录表 同上 6 工程质量评估报告 同上 7 设计文件质量检查报告 同上 8 勘察文件质量检查报告 同上 9 施工图设计文件审查报告 复印件，需核对原件 10 建设工程规划验收合格证 同上 11 建筑工程消防验收意见书 同上