如果土地像人类一样有记忆，那么土地也许会因为感怀身世而暗自垂泪。毕竟，在仅仅一年以前，土地还是各路房地产商打破头争抢的对象，“面粉比面包还贵”正是对土地价格飞涨的真实注解。但如今，土地储备正由过去的“香饽饽”沦为今日的“鸡肋”。

相应的，原本已拥有巨额土地储备而自豪的房地产商们也不得不面对“加分题”可能沦为“负分题的命运。”

土地储备惊现“贬值”

较早明确承认土地贬值的是地处“断供门”风口浪尖的深圳市的房地产商鸿荣源置业集团（深圳）有限公司。更准确地说，这种说法是在鸿荣源潜在重组对象S*ST兰光的一则公告中被发现的。

S*ST兰光日前公告称，鉴于鸿荣源的几个项目尚未取得完整的土地使用权证以及2007年新进的几块土地储备市值出现低于账面值等情况，客观上造成鸿荣源房地产资产无法实现“整体上市”。

“土地储备市值出现低于账面值”，通俗来说就是，现价低于当初的土地竞买价。有媒体根据公告中“2007年新进的几块土地”作为线索并分析认为，公告中提到的“市值出现低于账面值的土地”可能暗指鸿荣源去年在深圳、佛山、惠州和广州拿到的几个地块。

如果说“断供门”是炒楼者最深的痛，那么土地贬值无疑将是房地产商最深的痛。在房价的整个构成中，众所周知的问题是，地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用，它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重，占到20%至30%左右。根据传导效应，地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言。更重要的是，地价下跌意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间；而地价下跌引发的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾经指出，我国房地产开发商在土地储备上沉淀的资金已达1.5万亿元左右，即使以贬值20%计算，也是一个天文数字。

值得一提的是，土地贬值的提法目前并没有获得房地产商的普遍认同，更能够被接受的说法是“地价近期没有再涨”。但大多数房地产商同时以自己的实际行动承认了土地价值的今非昔比——流拍。

有媒体将最近的几次土地流拍进行了统计：不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍了两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍两宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%……。

蜗牛壳既是蜗牛的安身立命之所，也是它前行的负担。土地储备既是房地产企业的生命，也是其负债的主要源头。虽然目前土地贬值的现象仅仅在少数部分地区出现，但是结合国内多处省市发生的土地流拍来看，土地储备已经失去了曾经的风采。

钱比土地更稀缺

无论是流拍或者贬值，这些说法都折射出了土地储备如今的“尴尬”。土地是稀缺资源，这一点毫无疑问。然而面临紧缩的银根，正如一位大型房地产商的高管所言——“钱比土地更稀缺”。

房地产商直接融资和间接融资的途径原本很多，这也促成了房地产商敢于“以小博大”，即以较少的自有资产竞标规模较大的地产项目。而这也从客观上推高了土地价格，造成了土地估值的节节攀升。

但是，“钱多地少”的局面在2008年发生了大逆转。

目前，房地产商的融资渠道少得可怜：首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎；其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失；第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而对房地产则“SAY NO”。于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。但是，发行债券也要过几关：例如发行公司债要获得证监会批准、企业债要获得发改委核准、发行短期融资券也需央行批准。当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。

此外值得一提的是，土地流拍及地价下滑也会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。一般而言，房地产开发的贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，现在土地市场的不景气，导致了开发商抵押给银行的土地正在贬值，而进一步影响到了银行开发贷款的安全性。

中国运动员很多，但只有少数运动员才可能成为百万富翁、千万富翁，甚至亿万富翁。不少因“运动”而富足的运动员拥有不止一套住宅，“跨栏飞人”刘翔就是个中典型例子。笔者获悉，刘翔已经在位于上海普陀区的祥＃名邸秘密购买了一处。近日，刘翔这座千万豪宅的照片被媒体曝光。

祥＃名邸位于普陀区长征新城地带，是一个30万平方米的由联体别墅、独立别墅和全装修小高层组成的公园水景社区。而刘翔在小区内购买的则是早些时候建成的独立别墅，已经装修完毕。尽管其实际购买价和开发商是否考虑到名人效应而给予优惠不得而知，但在某知名房产网上，祥＃名邸一套“建筑年代2004年、建筑面积439平方米、6室3厅4卫、尚未装修”的别墅，已经被标价1450万元，均价33030元／平方米。以目前刘翔的身价，住房装修价格肯定不菲。因为估价至少1450万元，大有超越1500万元的可能。

刘翔有别于国际巨星，他不喜欢在不同国家的大都会都拥有物业。刘翔的三个家庭住址不但都在同一个城市，而且都在同一个区---上海市普陀区。刘翔早前已经先后拥有了普陀区的海＃苑和苏＃春晓名苑的房产，他对上海市普陀区的深厚感情由此可见一斑。。。。。。且看刘翔的成长经历，读者就可以看出个中玄机。刘翔7岁进入上海市普陀区管弄新村小学，进校一个月后便被招进田径队。10岁进入普陀区少年体校，至此正式与体育结缘。到了1999年3月14日，刘翔转投孙海平门下正式成为一线队员。2004年8月28日的惊世爆发，刘翔从而一战成名。可以说普陀区是这位跨栏飞人的福地，刘翔也因此十分“致富思源”。

海＃苑的老式公房内居住着上海工薪阶层，一层楼面四户人家。虽然只是全上海成千上万个最普通的住宅区之一，但在那里却走出了雅典奥运会110米跨栏冠军刘翔。刘翔雅典奥运会载誉而归后，获得上海市普陀区奖励的一套苏＃春晓名苑的新房。。。。。。鲤跃龙门名成利就的刘翔从此也与豪宅结下了缘分，但他永远都忘记不了那块生于斯育于斯的地方！

(一) 定时促销
1：春节期间，针对礼包的促销计划。关键词：喜庆，感人
2：春节期间，针对旅行包的促销。关键词：回家，年
3：3.15针对消费者节日的促销。关键词：售后服务
4：3.8假日促销。关键词：互动活动和女权
5：5.1节日促销。礼品设计举例：胶卷，旅游帽等踏春用品
6：6.1儿童节促销，举例：卡通游街活动
7：10.1促销的礼品和终端要注意国庆用品如国旗国徽等
8：中秋促销的要点还是礼品设计，如地产促销可以采取家的现场会和送月饼
9：元旦促销的要点可以送特殊的日历年历等 *特定时间单元的促销
10：烟草和酒类的回收包装的活动一定要界定时间单元
11：房地产行业的特定的销售节奏促销，如周末展销会等
13：以企业理由构成的促销活动，如厂庆等
14：企业主体设计的时间单元促销
15：淡季促销，淡季促销打库存
16：旺季促销，旺季促销走总量

（二）定量促销
*确定促销总量的促销
17：如确定在一定销量范围内的让利活动，如地产的定量折扣
18：计量的促销，如规定达到一定量之后的差额化促销，如酒类的三赠一等
19：在固定场所（商场）确定促销产品总量的促销，主要和买赠配套 *确定促销奖品总量的促销
20：在固定地点确定固定让利基数的促销
 
（三）定向促销
*确定得利者基本身份的促销： 关键词：发现和组织关联群体
21：三八节面向女界的促销
22：五一节面向劳模的促销
23：面向军队，党员的促销
24：面向其他可确定身份的促销，如“职业，年龄，特征，地域等
25：面对公益的促销，如希望工程，
26：助残工程，教师工程等 *面向特殊消费群体的促销 关键词：功能相关
27：医药保健产品面向固定病群的促销
28：结合产品特征确定人群的促销，如清晰彩电面向色盲者的促销
29： 向产品利益强势群体的促销。如评选酒英雄 *面向老消费者的促销
30：重复购买奖励促销
31：老消费者推荐产品奖励体系
32：老消费者练谊会促销
33：老消费者回访促销
34：老消费者代言促销 *发挥产品特殊连接的关联促销
35：房地产向IT业者赠送智能家居，向老师赠送电子词海等 *征集消费者的互动促销
36：采用广告征集关联消费者的促销 定点促销 *以部分终端为主的促销
37：在特殊的终端举办促销活动，重点是促销场所视觉竞争和促销条例
38：在特定场所，如居民区促销水饮料，写字楼促销小工艺品
39：路头秀，义诊，义卖等
40：广场文化，充分利用社会注意力习惯的集中
41：在竞争对手弱势区位的促销，争取打击力
42：在竞争对手强势区位的促销，发挥影响力，起到破坏作用 *终端的占位促销手段
43：终端促销的视觉占位策略，例如酒品占据酒楼的待客餐桌，
44：终端的其他占位促销，听觉，触觉等 *区域定点促销
45：面对区域地理特点的促销
46：面对区域文化特点的促销
47：面对区域特殊需求的促销
 
（四） 差额促销
关键词：确定差额，产生差额，奖励差额
48: 确定差额：确定中奖比例和如何产生差额
49：公证抽奖，号码抽奖，回执抽奖，刮奖
50：号码的特定设计奖项，比如偶数全部有奖等 主要手段：互动产生，抽奖，刮奖 *总体定量的公证抽奖：
51: 总体定量的抽奖奖品的关联设计，例如奖励现金
52：奖励关联产品，如地产奖装修
53：奖励消费者需要的奖品，如奖励旅游等
54：善于利用刮刮卡
55：善于建立合理的奖项体系 *定点定量
56：在固定地点产生差额和奖项，例如寻找一百位幸运的南京人
57：在固定的场所产生奖项，例如今天这里产生100个用新手机的人 其他差额
58: 某酒品推出四盒酒产生一个镀金佛像的抽奖手法
59: 依据一个包装单位产生得奖的方式，例如一箱香烟产生一台彩电等方式 特型促销 *老产品促销
60: 用库存产品来让利的促销，让利幅度很大
61: 例如型号落后一点的电视，手机等产品在农村促销
62: 用老产品作为赠品的促销
63: 电话机行业的买无绳赠普机的做法 *部分产品促销
64: 例如在西北地区促销快速制冷制热的空调
65: 产品型号丰富的企业拿部分产品锻造产品形象
66: 拿部分产品扩充份额，打榜的促销
67: 产品搭售的促销（捆绑销售）
68: 电视行业的买大送小 *新产品促销
69: 新产品的表演性促销，例如产品示范等
70: 新产品的竞争性促销
71: 如例如淡季出新品，打击竞争对手库存的做法
72: 新产品试用性促销，如房子的试住
73：新产品的代表性促销，模型化促销 *其他特型促销
74：具有某种使用差别的特型产品和相关连接促销
75：具有某种生产特性的局部产品促销

（五） 买赠促销：
关键词：赠品设计 *买几赠几的促销
76: 高利润率的产品的买几赠几的促销方式
77: 常见使用于医药保健品的疗程定量的买赠搭配
78: 烟酒产业的买赠冲量的做法
79: 其基础点是对价格和功能的某种承认，操作的要点在于价格界定 *买新收旧的行为
80: 买新家电收购旧家电的行为，
81: 相同品牌的新旧差额置换，
82: 在特殊的品类可以以旧换新不加费用，以显示成本能力和产品价值
83: 例如白酒行业可以高价回收以前产品，并执行相关促销
84: 买房子对旧房子的批量代理处理方案 *产品关联性赠品设计
85：买家电赠全能遥控器
86：买汽车送轮胎，送救援俱乐部会员
87：买房子送装修，送物业费
88：买手机送手机耳机等
89: 买香烟送打火机
90: 买药物送计量杯，体温计，体重称等 *产品情感关联赠品设计
91: 买香烟送戒烟糖
92: 买药物送鲜花
93: 买家电送保修
94: 买服装送领带等 *礼品类赠品
95：结合产品的生产，通路，销售，使用，保养全过程设计相关的礼品系统
96：时令性礼品
97: 春节时的利是封，春联，日历，万年历，烟花
98: 国庆时候的国旗，国徽，像章等
99: 具有创新的工艺品
100: 研究竞争对手的赠品，马上超过它
101: 全年批量制作基本赠品，减低成本 *生活小用品类赠品
102: 挖掘产品相关过程的细节，配送生活用品
103: 结合消费者的需求，设计相关用品
104: 结合区域的特点，设计赠品系列 事件促销： *社会事件促销 关键词：敏锐，积极，竞争对抗
105：利用国家政治事件做促销
106：突发性事件的促销（911，大使馆）
107：民间政治事件的促销
108：经济事件WTO，国家财税，金融政策
109：行业相关事件
110：体育事件
111：文化，演出事件的系统化促销
112：结合区域社会注意力资源的事件促销 *企业主体促销
113：厂庆，司庆等促销
114：企业上市，企业变革等事件促销
115：老产品换代促销
116：新产品上市促销
117：企业住址的其他促销。例如代言人促销等
   
（六） 对抗促销：
关键词：竞争力，组织力，及时反映 *迎战性的促销活动
118：依据竞争对手的行为后发制人
119：和竞争对手比促销的系统组织，现场操作
120：配置好优质的赠品系统 *挑战性的促销策略
121：清仓的价格压挤
122：打对手库存的促销策略，如淡季新品
123：打对手渠道的促销策略。如价格级差设计
124：打对手的终端，如零售现场奖励体制
125：打对手的促销理由，反抗性促销
126：打对手的主要销售形象，如TCL美之声打步步高
127：打对手的主要销售方式，如云峰系列的酒楼策略
128：开辟特殊的通路，并占位。 销售政策政策促销： *适应销售政策的促销
129：为强调销售形象进行的促销
130：为企业产量的变动而组织的促销，包括换包装，季节变化等
131：为企业服务形象而进行的促销，如绿色通道等，回访等
132：为适应消费变动而进行的促销
133：为其他企业目的而进行的促销，如上市套现等
134：为通路占位而进行的促销，如家电和国美，三联等的合作促销
135: 危机促销 关键词：资金，上量，信用和信心
136：为解决企业资金危机进行的促销，套现
137：为解决企业通路危机进行的促销，培育信心
138：为解决企业生产资料而进行的促销，缓解供应商压力
139：为解决企业变动危机而进行的冲量促销
140：为解决竞争危机进行的促销，价格对抗等 渠道促销： 关键词：经销商仓库，回款，区域对待
141：针对经销商的计量级差政策促销
142：针对经销商的单位时间冲量促销
143；针对经销商库存产品的地域化强销
144：针对经销商仓库的反包强销
145：针对经销商的定时回款奖励制度
146：针对经销商的季节化配货促销
147：针对经销商的局部产品拉动性强销
148：经销商联谊活动
149: 扩大经销商的市场占领性促销
150：选择经销商的销售竞赛促销
  
（七）产品物理性质的促销：
关键词：产品部件的全方位利用，促销形式的组合 *利用包装的促销（白酒，食品，化妆品最常用）
151：开包见奖活动（电器很少用，是否有空间）
152：定量开包见奖活动
153：包装的两个或多个部位组合性见奖活动
154：包装的回收促销*产品文化的关联性促销
155：利用产品的地域文化进行情感促销，如西藏酒送哈达
156：利用企业的文化进行情感促销，如送佛像等 *利用产品的物理特点进行促销
157：利用产品形状进行促销
158：利用产品的其他物理特点进行促销 *利用产品的次要功能进行促销
159：如白酒鼓励珍藏的促销
160：产品的回收性促销 联合促销 ： 关键词：借力，多赢，系统资源利用
161：联合社会公众资源的促销。
162：联合权威机关的促销
163：联合公信机关的促销
164：联合新闻媒体的促销 *依据功能的关联促销
165：依据使用功能联合相关伙伴进行促销，如洗衣机联合洗衣粉
166：依据其他产品功能联合强势合作伙伴的促销。
167：联合强势合作伙伴进行计量性促销 *依据渠道联合促销
168：例如白酒联合酒楼做促销
169：在终端的多种非竞争产品的打包促销 *依据消费需求进行联合促销
170：例如针对新婚家庭的婚纱，喜酒，家电等的联合促销
171：针对节假日的联合

21世纪不动产华美世居携手工商银行苏州工业园区支行，于2008年7月10日晚举办了关于不动产投资以及金融理财的专场交流会。交流会气氛热烈和谐，且与会者均反映效果不俗，故于11日晚又加办了一场。

交流会开始之前，工行的客户经理时毅介绍了交流会的两大主题：不动产的专业投资分析以及工行新产品——存贷联结通的隆重推荐，并向与会者介绍了两大主题的主讲人。

首先,资深不动产投资理财分析师、21世纪不动产华美世居总经理王强与工商银行持有多套物业的客户就其所关心的物业成交周期以及市场价格等问题进行了广泛的分析和交流。而针对与会者普遍担忧的苏州楼市价格是否会明显下滑的问题，王总提出了如下见解：

在没有分析物业的地域性甚至某一地域物业独特的版块性的基础上而笼统的评价房价的涨跌，是毫无理性的，也是脱离事实的。以苏州工业园区二手房为例：在湖西、湖中、湖东、双湖版块，成交量与去年同期相比，均有不同程度的下滑，但是四大版块的成交量与成交价格还是体现了不同的特征。湖西版块，由于商圈配套成熟、房产类型多样、交通设施便利以及部分房产已满五年的优势，成交量虽有下滑，但成交价格与去年相比还增长了5.7%。湖中版块，二手房放量多，成交量明显下滑，然湖中版块因紧临金鸡湖畔，物业稀缺，价格依然坚挺。湖东版块，成交量与成交价格均明显下滑，原因在于湖东的商圈配套不成熟、开发商集中放量、房屋的空置率高、房产未满五年以及大众对湖东即将开盘的一些大型开发商价格定位的预期比较低的影响。在双湖版块，二手房楼盘体量小，仅以大湖城邦和高尔夫花园为主，因此与去年相比并无明显差距。

在探讨了地域性、版块性对成交量和房价的影响后，王总还分别分析了使房价下跌的原因和使房价上涨的原因。导致房价下跌的原因主要是以下几个方面：首先是国家政策的原因，想必也是影响房价最主要的一个原因,那就是9.27政策银根紧缩，限制贷款，对第二套住房的界定严格，使购买房地产的成本增加。其次是苏州的税费政策的影响，苏州二手房的税费在全国范围内是相对比较高的，苏州市区的二手房评估价在前一段时间已经提高了500元——1000元不等，园区的评估价亦有可能再次提高。三从土地成本的分析上可以看出开发商存在降价空间。以湖东即将开盘的某一大型社区楼盘为例，土地成本是180万每亩，楼面价格是1500元每平方米，建筑安装费是1500-1800元每平方米，财务管理费用是500元每平方米，销售成本是400元每平方米，即使其开盘价为6000-6500元每平方米，其依然存在降价空间。而陷于资金链上的开发商为了回笼资金，不可能一直持续目前这种僵持的状态，开发商一旦降价求售的话，整个楼市价格的下调是可以预期的。三是园区存在投资过热的现象，造成房屋空置率高，沃尔玛在进驻园区时做过的调查显示：湖西入住率为约67%，而湖东仅约24%。

而在评估后市对楼价上涨产生影响的因素时，王总认为可以把原因归结为以下几点：一是外资经济的拉动，外资对苏州经济尤其是对园区经济的拉动是众所周知的，而伴随人民币的升值和外币贬值，就形成了境外人士潜在的投资需求。二是外来人口以每年六七十万的速度递增，截止2007年底，苏州外来人口接近600万，而其中约79%的人希望留在苏州生活和发展，这种对住宅的刚性需求毫无疑问会带动房价。第三是园区特有的高比例的住房补贴公积金，只能用于买房，否则不能提取，也触动了改善需求和投资需求。第四是政府的发展规划——园区是未来的城市中心。最后，轻轨的建成肯定对轻轨沿线的房产产生有利影响。王总相信：随着商圈的成熟和配套设施的进一步完善，园区房价必定还会增长，他对苏州的经济，园区的明天充满了信心。

王总深刻而又忠于事实的分析赢得了满堂喝彩，大家不时的点头致意以示赞同并给予热烈的掌声。随后，王总和与会者分享了一些贴心而实用的二手房买卖技巧，并把21世纪不动产华美世居的重量级人物推荐给大家，分别是：涉外部负责人李煜、湖东版块负责人林益飞、豪宅和商铺负责人陆视宇以及公司形象代言人陈佳。

在工行专业金融理财师详细讲解了工行的新产品——存贷联结通结束后，与会者又分别与华美世居经纪人和银行专业理财师进行了个别的交流，整个交流会在融洽的气氛下圆满落幕。

     将房产相关的基本知识整理一下，给刚入门的销售人员们。

 一、房地产基本知识
     二手房的使用年限：二手房的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日起算

　　1.不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

　　2.不看晴天看雨天下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

　　3.不看建材看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。

　　4.不看墙面看墙角查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

　　5.不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

　　6.不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

　　7.不开冷水开热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

　　8.不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

　　9.不看地上看天上看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

　　10.不问屋主问警卫可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

      最近一直在研究博客，偶然看到一篇文章，感觉说的是我目前没有做的几点，为了让更多人提高自己的博客点击率，拿出来和大家分享。

       说是国外有个超强的牛人Guy Kawasaki 写了一篇 The 120 Day Wonder:How to Evangelize a Blog ，此文引起了不少知名Blogger的注意。

       做了很长时间房产，很多同行，都因为吃饭时间不固定，饮食不合理，胃病，肠炎等，都随之而来，因此有了好的身体，才有本钱，转载几个饮食注意点。这些点，往往是我们认为是正确的，其实不然！

饭后吃水果

很多人都喜欢饭后吃点水果，这是一种错误的生活习惯。食物进入胃以后，需要经过1到2小时的消化，如果饭后立即吃水果，就会被先前吃进的食物阻挡，致使水果不能正常地消化。时间长了，就会引起腹胀、腹泻或便秘等症状。

饭后饮浓茶

饭后喝茶，会冲淡胃液，影响食物的消化。另外，茶叶中含有大量鞣酸，饭后喝茶，就会使胃中没来得及消化的蛋白质同鞣酸结合在一起形成不易消化的沉淀物，影响蛋白质的吸收。茶叶还会妨碍铁元素的吸收，长期如此甚至能够引发缺铁性贫血。

饭后吸烟

饭后吸烟的危害比平时大10倍！这是由于进食后的消化道血液循环增多，致使烟中有害成分大量吸收，损害肝脏、大脑及心脏血管，引起这些方面的疾病。

饭后洗澡

民间有句俗话叫“饱洗澡饿剃头”，这话也不完全正确。饭后洗澡，体表血流量就会增加，胃肠道的血流量便会相应减少，从而使肠胃的消化功能减弱，引起消化不良。

饭后散步

饭后“百步走”，非但不能活“九十九”，还会因为运动量的增加，影响消化道对营养物质的吸收。尤其是老年人，心脏功能减退、血管硬化，餐后散步多会出现血压下降等现象。

饭后唱卡拉OK

民间有句俗话叫“饱吹饿唱”，这句话是正确的。吃饱后人的胃容量增大，胃壁变薄，血流量增加，这时唱歌会使膈膜下移，腹腔压力增大，轻则引起消化不良，重则引发胃肠不适等其他病症。

小空间要使用“轻装修”原则。小房间如果到处都是柜子，相对的也减少了生活的空间。与其如此，不如把装潢的钱拿来买一些比较好一点的家具。

所谓的“轻装修”装潢理念主张：在有限的预算下，居家空间的实用机能应以家具配置才是装潢的首要重点，至于天、地、壁的修饰则属于空间修饰的配角。小空间减少了固定笨重的装修，空间被挪出来了，人才能活得自在。

应以人为主，收纳为辅。小空间的布置，也应以人为主，而以家具收纳为辅，因为空间小，我们是因为需要完成操作的功能，才会有家具、收纳的产生，而非需要收纳才做柜子；这样的观念虽然浅显易懂，但却为多数人所忽视，常会看到有人本末倒置地先以收纳为主，再求家具，而忘了哪个位置能够暖洋洋地晒晒太阳、人走进室内旋回其间是否得宜，只看到围着电视满满的沙发，其实如果设计能回归以人为本，这样的拥挤其实是可以避免的。“超低度天花板”创造最高的空间感。空间要做大，一定得要从天花板动脑筋。天花板随便一做也要降低高度30厘米，天花板若没有杂乱线路就无须再做木作天花板，这样可以大量缩减昂贵人工木作，也可以创造空间高度；若不得已一定需要天花板，亦可只做局部天花板，不仅可以整理线路于其间亦可造成高低视觉设计的趣味。

以油漆彩墙创造视觉立体感。油漆是最有效改变家居氛围的材料，一般人以为小空间面积较局促，墙壁一定要刷白才有空间扩大的效果，其实不然，彩墙颜色若挑选得宜，反而能做出深度感，拉大空间的视觉效果。以一个长方形空间为例，在远方的墙壁，若涂上较深的颜色，可以缩小空间的长度，将空间整理得较方正，另外小空间切勿用太多布饰、太多花色壁纸、桌巾，累赘又花钱。

小空间避免繁复图腾垂吊灯具创造视觉焦点。小空间应避免繁复图腾或过度张牙舞爪的装饰，但太过清淡“自然味”是有了，但又未免流于单调，灯具因为发光的本质，本身就是视觉焦点，多重环绕室内光源，早已转变成现代一个中心主灯为主轴的概念。焦点垂吊灯实是一个迅速营造视觉焦点的省事方法。最少最精的家具制造最精彩的小空间。小空间更应慎选精巧的家具，家具越大，虽然收纳越多(但不一定越巧越顺手)，但相对的人剩余活动范围就越少，而且家具越重，体积越大，灵活摆置的可能性就越小，家具越杂，能表现其独特美也越不可能。

今年五月楼市，开发商期待的成交量没出现，虽然成交量比前一月有所增长，但与去年同期相比成交量下降近四成；五月成交均价7156.9元/平方米，相较四月下降449元/平方米，降幅为5.9%。往年的楼市”红五月”没能再现。

楼市“红五月”的说法由来已久。作为传统的销售旺季，每年五月都是楼市销售的一个重要节点，楼市在这个月会掀起一年中的小高潮，卖房人期待着楼市由此迎来真正的 “春天”。可今年的五月，苏州似乎并未按原有的惯性在走，市区、园区几场房交会后，楼市并未应声而热。楼市回暖的步伐并不快，这是众多楼盘对五月的一致判断。

“该来的都来了，能出的招也都在出，就看买的人买账不买账了。”未能持续红火的五月，会给下半年楼市带来怎样的走势，市场的表现最能说明问题。

行情：成交均价小幅下挫

统计表明，今年五月苏州楼市成交套数及价格比四月有了起色，但与去年比仍不够红火，成交均价则小幅回落。房交会、住博会的人气已不如去年，房交会没有带领5月楼市走得更远，经过一个短暂的签售小高潮，成交量出现回落。一场突如其来的四川地震，进一步影响了购房者对楼市的消费心理预期。从各大楼盘售楼处，记者了解到，今年五一看房的人并不像往年那样火爆，加上今年“五一”假期的缩短，很多售楼处虽然较之以往人气有所上升，但总体来说整个苏州楼市仍显冷清。

根据长三角地产网提供的统计数据表明，五月苏州住宅市场共成交住宅3963套、成交总面积422662.1平方米，成交均价7156.9元/平方米，相较四月下降449元/平方米。五月份苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：市区总成交1006套、园区成交932套、相城区成交831套、高新区成交678套、吴中区成交516套。上月成交套数和成交总面积均有提升，但是成交均价却是迎来小幅下挫，原因是上月相城区和市区有大量政策性住房入市，从而拉低了上月住宅的成交均价。

心态：买家卖家都在等等看

该不该现在买房？最近这阶段，看房人颇多疑虑。在一家专业公司最近一项关于苏州楼市的现状的调查中，半数接受调查的人选择的是“很不景气，大部分人都在观望”。而在另一个选项：您会选择在5、6月份买房的调查中，选择不会的，占到了绝大多数，选择考虑、观望的占四分之一，只有20％的人选择“会”。两项调查结果，很清楚地表明了大部分市民对苏州楼市现状的态度：观望。

事实上，从2007到2008年，投机客到自住客，中介倒闭到开发商降价风潮，非理性繁荣到理性回归，在购房者的持续观望氛围下，楼市一向的供不应求，似乎正在悄悄地转变方向，购房者从当初的趋之若鹜，到慢慢地学会理性，再到现在的考虑观望，正是楼市由热转凉的过程。

不光是市民，开发商也在“等等看”，4月的房展会上，多数新盘还是“犹抱琵琶半遮面”，开不开盘一时间还显得比较模糊，那么到了5月初，形势却一下演变为“千树万树梨花开”，作为传统楼市黄金交易季节的开始，不少开发商纷纷选择在这个时候推出新房源。不仅多数开发商已经排出了明确的销售计划，还有不少此前并未露面的新盘挤破头参与到这场放量力拼当中，供应大潮的趋势已十分明朗。而到了5月中旬，楼市又有点峰回路转的感觉，受购房者观望情绪和市场冷淡氛围的影响，原先打算在红5月开盘热销的部分开发商，悄悄延缓了其开盘计划，延至了5月底甚至更晚。苏州楼市，虽偶吹暖风，住博会后，曾有过“均价再次破8000”的亮点 ，但随后一周，均价即下降了千元，整个市场依旧没达到开发商预期，越来越多的不确定性和越走越悬的市场让不少开发商仍选择观望，来判断清楚楼市的走向。

看来，一场供求僵持在所难免。

市场变化：打折优惠楼盘多

新盘促销优惠此起彼伏，是最近楼市的习惯动作，降价仍是市场卖点。

在对苏州现在的房价的调查中，认为苏州房价太高，买不起房的，占超过半数，只有10％的人认为苏州房价相比而言还不算高，2.5％的人认为苏州房价还太低，完全有上升的空间。显然，认为房价太高的，大部分都是普通的购房者，被高房价压得喘不过气的市民们，作为普通市民来讲，一个月的收入，还不够买一平方米，辛辛苦苦存几年，都不够一个卫生间，这是常事。因此，降价、打折对购房者的吸引力是巨大的。

在四五月的苏城楼盘中，打折优惠风刮得也较普遍。前段时间，苏州中海打出了“7380元起”的标语，让很多人将信将疑。而如今，各个准备开盘的新盘，也都摩拳擦掌，拉开了降价促销的架势。大部分选择在五月开盘的楼盘中，也有相当大部分是有优惠的。一家五月上旬开盘的小户型房，打出预约享受9.8折和50元/平米的优惠，同一天开盘的另一家商铺，当天认购除“早一天预约，多优惠1000元”的基础上，再优惠98元/平米。不少现阶段开盘的，都有一定的讨价还价余地，定价也心平气和了不少。

各家楼盘不仅在价格方面有所优惠，贷款首付上也显出众多优势。园区一家楼盘只需首付一成，这无疑为想要买房却愁首付的人，开了一条新路。另一家楼盘90平米以下户型，首付也仅需2成。这些减低首付的措施，无疑会让很多人的买房日程大大提前，甚至比什么99折、98折的杀伤力更大。但首付之后，每月的压力应该会更大。

结语：两相观望，总有一个破冰者来打破僵局。谁会是最后的赢家？还很难说，从五月的苏州楼市来看，今年注定是一场旷日持久的拉锯战……

     今天是让人激动的日子，苏州自豪的日子，每个中国人骄傲的日子，苏州终于迎来了奥运火炬的传递。今天早上6点30苏州的主干道就已经被封，警察们就忙碌在每个路口，为奥运火炬安全的传递，做好准备。

     在公司门口，苏绣路段的第17个传递口，一早就堆满了人，人山人海，每个人脸上洋溢着自豪的笑容，脸上贴着中国心，国旗，手里摇着国旗在呐喊：中国加油，奥运加油！火炬还没有到，人们已经将热情推向顶端。一看我们公司的同事们早已经准备好，国旗，中国心和文化衫，以及为奥运加油的横幅，煞是醒目。那种感觉只有现场的人才能感觉到，激动、自豪、感动、幸福的复杂心情。只想发自内心的呐喊：祖国加油！我爱你！祖国！在9点的时候，很多人自发的排在苏绣路的两侧，很多公司穿着统一的服装，有秩序的排在路边，自发的喊着口号。

     10点的那刻是最激动人心的时候，奥运传递17段的火炬手停在我们面前，和上一轮火炬手传递火炬。现在顿时沸腾了，我看现在的每一个人，手里摇着旗，每一个人，眼里含着泪，每一个人，身上贴着中国心，每一个人口里，含着同一个声音：中国加油，奥运加油，四川加油，苏州加油！祖国万岁！

      奥运是我们国家的荣誉，是我们每个中国人的荣誉，奥运火炬在苏州的传递，是我们每一个新老苏州人的荣誉，这份对中国的爱，对奥运的爱，已经深刻的融入每一个苏州人的心。此时的我，已经不能平静于苏州人对火炬的支持，那种默契的和谐，那种炙热的感情，那种每一个人对中国的爱！！此时的我，已经不能言语表达于，国人对奥运的支持，那种发自内心的骄傲，那种团结一致的感情，那种13亿人对奥运的爱！！

     此时的我，只想大喊一句：让我们把呼声穿向更远，把爱传递更深，把奥运精神传递世界每个角落！我爱你！中国！我爱你！奥运！中国加油！奥运加油！