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 1、什么是房产抵押贷款？ 
    房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的物业（包括住宅、写字楼、商铺、厂房等）作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。

    2、申请办理房产抵押贷款的条件？
     ★ 年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；
     ★ 具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；
     ★ 银行规定的其它条件。 

    3、申请办理房产抵押贷款所需提交的资料？ 
    所需提交的资料有：身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报 告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。 

    4、房产抵押贷款所规定的用途有哪些？ 
    用途包括：购商品性房产（包括住宅、商铺、写字楼等）、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。 

    5、房产抵押贷款的贷款成数、年限及利率？ 
    贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定，但一般不超过抵押房产评估净值的70 %；年限一般不超过30年；贷款利率按人民银行有关个人消费贷款的规定执行。 

    6、房产抵押贷款的还款方式？ 
    对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本； 
    对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金（递减）还款法。

    7、办理房产抵押贷款所需交纳的费用？ 
    物业评估费、担保费、抵押登记费、它项权证费、律师费（个别银行收取）、保险费（境外人士还需公证费）。 

    8、申请房产抵押贷款程序？ 
      ★ 递交资料、提出申请 
      ★ 银行调查、审批 
      ★ 签订贷款合同等法律文件 
      ★ 办理抵押登记及购买保险 
      ★ 贷款发放 
      ★ 借款人按合同约定按期还款 
      ★ 结清贷款，注销抵押登记 

    9、办理房产抵押登记所需的文件有哪些？从递件到领证需要多长时间？ 
    办理抵押登记手续所需准备资料：银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日。 

     10、共有房地产如何设定抵押？ 
     共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

一、按揭的来源 　　按揭一词系香港人从英文ｍｏｒｔｇａｇｅ翻译而来，同时，“按”在我国南方有“押”的意思。也有学者认为，“按揭”一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中“ｍｏｒｔｇａｇｅ”的广东话谐音。在现代英美等国，ｍｏｒｔｇａｇｅ通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属ｍｏｒｔｇａｇｅ的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的转移，而担保特定债权的担保形式。 二、按揭在香港与大陆的不同 　　香港沿用英国法。在香港，按揭是物的担保的一种类型，与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列。按揭的含义是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人。简单说，按揭就是转让物业权益保证偿还债务。 　　由此可见，在香港按揭制度有两大特点：第一，按揭是物的担保方式之一，与抵押、留置、质押等物的担保方式相并列。第二，按揭是债务人以转移物的所有权作为其向债权人偿还债务的担保。 　　我国的房地产市场虽然将香港的按揭制度引入大陆，但我国法律目前没有将按揭设立为独立的法律概念，也没有设定按揭制度，更没有将按揭作为物的担保方式予以规定。因我国的法律体系基本上是继承大陆法系的法律制度，所以我国法律也不大可能会规定按揭制度，而是将有可能规定与按揭制度有类似功能的让与担保制度，这一点在物权法的建议稿中可以看出。目前我国是以最高人民法院的司法解释的形式将按揭制度并入到抵押范围之内的。 　　按揭本是英美法系中的一种担保制度，但我国大陆从香港引入楼花按揭制度，并非是原物照搬，而是融入了自己的特色，与香港的楼花按揭制度有较大区别。在房地产交易中适用范围比较广泛，不仅仅适用于楼花，也较为普遍的应用在二手房交易中。 三、买方以按揭付款的方式购买卖方正在按揭的房地产（简称转按） 　　（一） 流程：买卖双方须经过两步走 　　转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为： 　　第一步，卖方向银行提出申请。 　　第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 　　第三步，卖方和买方签订住房转让合同。 　　第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 　　贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 　　第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 　　第六步，卖方与买方办理产权过户手续。 　　第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。 　　第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 　　（二）风险：三方都存在变数 　　在转按的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。 四、买方以按揭付款的方式购买房地产 　　（一） 流程： 　　第一步，卖方和买方签订住房转让合同。 　　第二步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算： 　　贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 　　第三步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。 　　第四步，银行与买方申办新的抵押登记手续。 　　第五步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。 　　（二） 风险：卖方存在重大风险 　　普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。 五、二手房交易中的风险防范对策： 　　（一） 选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。 　　（二） 建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。

[在当前市场经济不景气的大氛围下，如何得到所需要的资金已经成为鹭岛生活中的人们关心的话题。本贴主要针对按揭房再贷款、抵押贷款、循环授信贷款及相关银行按揭政策做一个详尽的介绍，并就日常生活中遇上的贷款疑难问题做出解答，欢迎跟贴提问，谢谢大家     一、按揭再贷款：       事例：刘小姐现有一套03年120㎡的住房尚有20万未还贷，现因生产经营急需资金周转，由于该房产已还贷多年和房产升值等原因（该住房现评估价为90万），刘小姐可先偿清原银行贷款，再重新进行按揭贷款，可多贷出43万（90万×70%-20万），解决短期资金需求。       可根据需要申请授信额度，多贷出的43万不用的时候可放在银行不付本息，需要就可以领出来（比如临时需要20万，半个月后返还银行，如此只需支付20万半个月的利息）。       所需提供的材料：       夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或未婚证明或离婚证明）、职工收入证明、产权证（含共有权证）复印件、贷款余额证明、还款明细表、借款合同原件、（划线部分由申请人凭本人身份证向原贷款银行索取并加盖校对章）。贷款用途（装修合同或购房协议或生产经营有关资料），银行认识的评估公司出具的评估报告。       按揭房再贷款的贷款年限和成数：       贷款年限一般为不超过二十年。男不超过60周岁，女不超过55周岁，实际贷款年限视具体情况而定；       按揭房再贷款原则上不超过评估价的七成，但有些银行可以贷到八成。 二、抵押授信、随借随还       抵押贷款是借款人用已完全结清的产权证到银行办理抵押贷款。       抵押贷款还款方式：       月供方式，类似按揭方式，利率较按揭高；       随借随还，即不用的时候可放在银行不付本息，需要就可以领出来（比如临时需要20万，半个月后返还银行，如此只需支付20万半个月的利息）。       所需提供的材料：       夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或未婚证明或离婚证明）、职工收入证明、产权证（含共有权证）原件及复印件。贷款用途（装修合同或购房协议或生产经营有关资料）、银行认识的评估公司出具的评估报告。       抵押贷款年限和成数：       贷款年限一般为五年，最长可以是十五年。男不超过60周岁，女不超过55周岁，实际贷款年限视具体情况而定；       抵押贷款原则上不超过评估价的七成，但有些银行可以贷到八成。 个人综合消费贷款 三：个人综合消费贷款        以个人名下的房产作为抵押物，向银行申请贷款。最高可贷抵押物评估价的200%，最长可贷5年。还款方式可申请月付利息到期一次性还本或月均等额本息还款。        比如：刘小姐有一套98年的房子，价值100万，现在产权已经在手上。现在想自己做点小本生意，又想重新装修下房子，就可以拿这套房子出来贷款。。。。   最高可以到7成，到70万。最长20年。 中小企业经营周转贷款 四：中小企业经营周转贷款    比如陈老板在厦门有多套房产总价值约350万，及一家服装类的有限公司。注册资金300万。已经有序经营了8年了，目前企业碰到资金周转的困难，急需一笔400万的资金。那么，陈老板可以将其房产捆绑提供给担保公司和银行进行贷款申请，最高可以达到房产价值的150%。。。。     陈老板就可以利用银行的低息借款，（一般是一年）顺利度过难关，使企业起死回生。

二手房买卖贷款

    ◆品种简介
     二手房抵押贷款是指购房人以在房地产市场上即将购买的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。 
   ◆贷款条件
    1. 借款人年龄在18--60周岁之间，具有完全民事行为能力。
    2. 借款人具有稳定的职业和收入，信用良好。 
   ◆借款额度和期限
    1.  房屋面积在90㎡以内的可贷评估价值的80%，房屋面积在90㎡以上的可贷评估价值的70%。
    2.  贷款期限最长不得超过30年。贷款期限与房龄不得超过30年：贷款期限与贷款人实际年龄不得超过65。 
   ◆所需材料
    1. 原房产证原件及复印件
    2. 原房主身份证原件及复印件
    3. 借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证，单身者提供离婚证、离婚协议、单身证明原件及复印件
    4. 借款人夫妻双方收入证明
    5．购房合同及首付款收据 
    6．借款人夫妻双方近半年的流水 
   ◆贷款流程 
    1.帮助客户选择贷款种类 
    2.申贷材料准备 
    3.看房评估 
    4.签订合同
    5.开户  
    6.银行审批 
    7.办理抵押登记 
    8.领取《他项权利证》
    9.银行放款 

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【摘要】　　近日，各地松绑楼市政策频出，更是有媒体猜测国家将百分之百对购买第二套住房的贷款政策进行松绑。欲贷款买房人、房地产业和与房地产相关的上下游产业均高度关注二套房政策的一切变动。 
　　有关部门已提交“放松”方案

　　“二套房房贷政策松动的可能性有多大？我觉得是100%”，北京某房地产公司资产运营部的叶总告诉记者。据他了解，有关二套房房贷政策出台前，主管部门就制订了宽、中、严三个版本的政策，最后推出的是最严的，现在看来“有点过了”。目前，国家宏观政策口径已经从“严控”转变为“一保一控”。“北京房地产业内有关于此的议论已经很多，相关政策讨论由来已久，所以松动是基本已经确定，关键是什么时间。应该不会很迟，最近就可能出台”。叶总向记者透露，有关部门已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

　　“市场比较敏感，不适合发表看法。”采访中，中房协等部门相关人士则保持了相当谨慎的态度。

　　楼市进入“最困难时刻”

　　作为国内地产行业的领军人物，SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)昨日在接受本报记者采访时认为，目前国内地产行业的现状与10年前的香港楼市有颇多相似之处，货币政策的从紧让整个行业正步入最困难时期。

　　潘石屹以北京为例介绍说，9月份全国许多城市商品房成交的数据都已统计出来，显示各个城市都在大幅度地下滑，下滑速度甚至超过了前几个月，这是一个“非常不好的征兆”。

　　在潘的眼里，目前国内不少城市房地产的现状与十年前香港房地产有许多相似之处。比如1996年，香港大多数人都抱怨房价太高，批评房地产开发商把房价炒得太离谱。十年后的2006年、2007年内地许多城市市民同样埋怨开发商把房价定得太高，而且地方政府收了太多土地出让金。

　　至于解决的办法，1997年香港推出了8.5万套保障性住房的计划，在香港回归后不到一星期就宣布了这个计划。而内地的许多城市为了解决中低收入人群的住房问题，在过去两年时间，也推出了大量的土地进行保障性住房的建设，每个城市的量都非常大。如北京，2007年供应建保障性住房的土地是560万平方米，2008年是800万平方米，这些土地差不多可以建15万套的房子。在这种形势下，十年前，香港是由一些大开发商率先对住宅的价格进行降价，甚至降到成本价之下，如长江实业。十年之后，降价潮也是由内地最大的开发商万科先引起的。之后，香港遇到了亚洲金融风暴，楼市陷入极度低迷。而现在，中国的这些城市遇到的是一波席卷全球的“金融海啸”。

　　与“最困难时刻”之说相呼应，昨日，三季报显示地产公司经营现金流告急。冠城大通、深振业A和莱茵置业等公司经营活动产生的现金流量均“告负”，且同比明显下降。

　　上下游产业受到牵连

　　货币紧缩政策加之房价下行的现实，使整个房地产行业遇到了严酷的挑战。成交量的急剧下降，开发商开发步伐放缓甚至停滞，上下游产业因此也受到牵连。

　　自去年10月份房地产销售增速一路下滑以来，作为上游的钢铁企业纷纷减产。今年下半年，鞍钢、武钢、马钢、太钢、重钢、新余等32家钢厂减产保价。有的省份三分之二中小型钢铁企业减产、停产，部分大企业出现较大亏损。统计显示，8月份我国粗钢、生铁和钢材产量分别为4256万吨、4004万吨和4780万吨，除粗钢同比增长1.3%外，生铁和钢材同比降低4.5%和0.2%。

　　钢铁降价，铁矿石也难逃厄运，进入8月以来，国产矿市场“跌”字当头，矿企听任钢厂摆布，钢厂下调铁精粉采购价格，掀起一轮又一轮的降价潮。

　　作为房地产行业的下游，由于房市萎靡等一系列因素的共同作用，家具行业处于风雨飘摇状态。另外家电、汽车等行业也受到一定牵连。

　　同时，由于货币紧缩，房贷政策严格执行，银行的日子也不好过，这直接导致了银行房贷规模的下降。河北省某银行信贷部负责人指出，若居民购房政策放松，则意味着对楼市调控政策已经到头。同时，因个人按揭贷款业务占比较大，银行业也将因此获益。

　　地产股回应利好逆势上涨

　　在利好预期刺激下，昨日A股市场钢铁和地产联袂而动，先是钢铁上涨，地产紧随其后。中粮地产冲击涨停，万科涨幅达3.39%，泛海建设、金地集团、栖霞建设等都快速上涨。据统计，该板块当日有约1.5亿资金净流入。

　　不过，采访中泰康投资公司有关人士则分析，“二套房房贷松动对房地产企业有多大利好？我觉得不会太大，更多的可能是在心理层面，眼下房市冷落，一套房买的都不多，别说是第二套了，政策微调后最大的影响恐怕是对于购房需求者的观望心理产生的。”

　　分析人士认为，在减息的趋势已经确认，政府不断减息的情况下，救市传闻或许是直接推涨的最大利好消息。而这一政策的松口，可能是对楼市甚至是整个货币政策转向的一个信号，随后可能会有一系列的政策出台。

　　各地松绑楼市政策一览

　　长沙市(7月20日起) 

　　多项房地产税费减免或延迟收取；公积金贷款首付30%降为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。

　　福州(8月4日起) 

　　1.契税减半；2.公积金贷款延长贷款最长期限至30年。

　　南京(9月19日起) 

　　凡是在10月1日到2009年9月30日购买普通商品房，可按面积获得“补贴”：购买90平方米以下商品住房(含二手住房)，给予房款总额1%补贴；购买90-144平方米以下商品住房(含二手住房)，给予房款总额0.5%的补贴。

　　上海(10月15日起) 

　　上海公积金贷款上限提至60万。

　　杭州(10月15日起) 

　　《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等方面。

房屋抵押贷款

    ◆品种介绍
    借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途,抵押后的房产仍然可以正常使用和出租。 
   ◆贷款条件
     1.  借款人年龄在18--60周岁之间，具有完全民事行为能力。
     2.  借款人具有稳定的职业和收入，信用良好。 
   ◆借款额度
    1. 房龄在5年以上的可贷评估值的 60%， 房龄在5年以内的可贷评估值的70%. 
    2. 贷款期限最长不得超过30年。贷款期限与房龄不得超过30年：贷款期限与贷款人实际年龄不得超过65. 
   ◆所需材料
    消费贷款所需材料： 
     1.房产证原件及复印件
     2.借款人及产权人夫妻双方身份证、户口本、结婚证，单身者提供离婚证、离婚协议、单身证明原件及复印件。
     3.借款人夫妻双方收入证明
     4.借款人夫妻双方近半年的流水
     5.贷款用途证明
    经营贷款另需提供：
    个体类：
    1. 营业执照、税务登记证、组织机构代码证
    2. 个体工商户近半年的流水，近六个月税单（国税、地税单）
    3. 其他收入证明文件，如房租、年底分红等可同时提供
    公司类：
    1. 在大连市有固定经营场所，提供营业执照
    2. 完税证明、近六个月的税单（国税、地税单）
    3. 组织机构代码证
    4. 税务登记证
    5. 验资报告
    6. 公司章程
    7. 购销合同
    8. 上年末及近一期财务表  
   ◆贷款流程
      1.帮助客户选择贷款种类 
      2.申贷材料准备
      3.看房评估 
      4.签订合同
      5.开户  
      6.银行审批 
      7.办理抵押登记 
      8.领取《他项权利证》
      9.银行放款 

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