在坚持房地产调控不放松的大背景下，2012年的房地产调控政策正表现为“精细化”趋势。1月19日，住建部政策研究中心副主任王珏林接受本报独家采访时表示，精细化是房地产调控的方向所在，无论是抑制住房投资，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。

　　差别化限购政策不是方向

　　针对近日媒体报道称，广州市国土房管局透露，今年将适当调整新建住房购买的行政调控手段(如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点)，研究差别化“限购”措施的可行性。

　　记者注意到，住建部在年终工作会上表示，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。

　　对此，王珏林分析指出，限购“一刀切”的政策，在执行上都困难重重，如果再提“差别化”必然增加调控难度，因此不是方向所在。

　　王珏林指出，地方政府的房地产调控政策必须考虑到与中央政府目前已有调控政策的衔接，

　　国家统计局日前公布的统计数据显示，2011年12月份，全国房地产开发景气指数(以下简称“国房景气指数”)为98.89，比11月份回落0.98点，滑至29个月新低。与此同时，购房者信心指数也在严厉的房地产调控下，持续下滑。

　　自2010年3月份，国房景气指数达到105.89高点后便转头向下，虽然2011年上半年有过短暂回暖，但仍没有改变下滑的大势，在2011年11月份跌破景气临界值后，再探低0.98点。

　　国房景气指数的下滑，反映出全国房地产开发增速的同比大幅回落。在房地产开发资金来源方面，2011年，房地产开发企业本年资金来源83246 亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。在投资上，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比 上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点。

　　限购令会不会松绑、保障房覆盖范围会不会扩大、房产税试点方案会不会进一步完善？在北京、上海、广州、深圳等城市召开的两会上，这些问题成为社会关注的焦点。

　　各地两会传递出的信息显示，限购政策短期内难以放松，保障房建设继续推进，覆盖范围有望逐步扩大，不过房地产政策和市场走向仍将面临长期的博弈，2012年房价有望唱响“稳中有降”的主旋律。

　　限购令短期难放松

　　上海市市长韩正在上海两会期间表示，上海2012年将加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住 房价格稳中有降。韩正指出，上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于 房地产市场调控的一系列政策和举措。

　　对此表述，业内人士纷纷认为，上海楼市限购政策今年难以放松，市场面临更大压力。此前上海市政府新闻办就发布消息

　　记者从天津市住房公积金管理中心获悉，满足基本居住需求成为本市住房公积金主要 使用方向，在全部贷款职工家庭中，购买首套房的家庭占到83.4%，占贷款需求的主导地位。其中，购买商品房的职工家庭占到48.9%，购买私产房的职工 家庭占到30.8%，购买保障性住房的家庭占到20.3%。

　　去年，缴存职工全年提取111.9亿元用于购建修房、偿还住房贷款等住房消费，占全年提取总金额的78.9%，有效缓解了群众生活压力。

　　同时，本市公积金项目贷款支持建设6048套公租房。截至2011年年底，共向本市秋丽家园、秋怡家园、天欣花园、民盛园和满江东道5个公共租赁住房项目发放公积金项目贷款16亿元，前四个项目在全国率先建成，3711户低收入家庭喜迁新居，入住率达91%。

　　2012年，本市住房公积金制度将继续坚持公益性、保障性的本质属性，努力提高中低收入职工住房消费能力。同时，通过减少要件，优化贷款审批环节，进一步优化办事

　　2011年，在中央和地方政府对住宅地产市场持续调控的背景下，传统住宅市场投资空间缩小，转型商业地产成为市场的主旋律，这让中国商业地产在2011年得到了迅猛发展。

　　日前，多家房地产咨询机构纷纷公布研究报告指出，2012年，中国商业地产发展将呈现持续升温态势，但投资者选择商业地产时需要考虑策略。

　　写字楼租金未见顶

　　第一太平戴维斯的数据显示，北京甲级写字楼在2011年第4季度内需求保持强劲，净吸纳量增至231000平方米，比上季度净吸纳量几近翻倍。 有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，是近10年来历史最低值。同期，北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%， 达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。

　　尽管租金略有不同，但戴德梁行的报告同样指出，北京甲级写字楼的租金涨幅远远超过上海和广州。另一家机构--高纬环球的报告则透露

　　中国科学院预测科学研究中心17日发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。

　　中国科学院预测科学研究中心教授董纪昌认为，尽管居民收入增加、城镇化规模加大、住宅的刚性需求强劲、土地价格推动等长期性因素会支撑房价保持上涨。但市场供需状况和政策因素会促使房价涨幅继续回落。

　　他认为市场的存量供给持续增加，开发商资金链继续从紧，部分城市房价成交低迷导致市场的观望情绪较重等因素将对房价形成下行压力。“最主要的一点是已有的房地产行政政策不会放松，将进一步遏制房价过快上涨。另外，房产税征收也将对平抑房价起到积极作用。”

　　中国科学院预测科学研究中心预测，2012年，房地产特别是商业房价格难以维持增长趋势，转而进入下行通道。其中，房地产投资方面，预计 2012年同比增长21.1%，涨幅下

　　随着楼市调控持续，房地产市场正由“量跌价滞”向“量价齐跌”转变。在众多中小房企资金极度紧张的背景下，招商、保利、中海等行业龙头则开始在土地市场抢占“先机”。

　　招商地产近日发布公告称，公司先后在贵州省毕节市竞得两幅地块的使用权，总金额为3.27亿元。公开信息显示，招商地产此前分别在青岛和武汉有 地块入手，在青岛通过股权转让方式获得4幅地块，总建筑面积达29.46万平方米；在武汉以34亿元拍得3幅地块，总建筑面积超过100万平方米。

　　近期在土地市场出手的行业龙头企业不只招商地产一家。公告显示，保利地产先后在石家庄和佛山拿地，总金额超过37亿元。万科近日公告，旗下有新增地产项目。中海地产则在宁波和武汉分别拿地。加起来，几家龙头房企近日拿地总金额超过100亿元。

　　总体而言，一线房企2011年业绩仍然不错，中原地产统计的20家一线房企2011年总体业绩7017.2亿元，与2010年的6103.9亿 元相比

　　即便备受调控政策打压，但去年楼市销售依然有所增长。

　　国家统计局17日发布数据显示，去年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，增长12.1%。当然，增幅均出现较大幅度下降。

　　“待售”18个月增0.8亿平方米

　　国家统计局公布，2011年末全国商品房待售面积27194万平方米，比2011年11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

　　这并非官方首次发布商品房的待售数据。2010年8月初，国家统计局首次公布，截至2010年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米。

　　2009年之前，国家统计局曾长期发布全国商品房空置面积，至于为何改称“待售”，国家统计局新闻发言人

　　回望2011年，物价、经济增速、货币政策、房地产调控是贯穿全年经济热词。宏观调控下，我国物价快速上涨势头得到遏制，经济增速适度放缓，稳健货币政策注重微调、预调，房地产调控直击投资投机性需求成效明显。

　　放眼2012年，如何在稳物价和促增长之间谋平衡，货币政策如何稳健中显新意，房地产调控如何继续，都是各方关注的焦点。

　　宏观经济：物价须防反弹，增长稳中求进

　　前不久召开的中央经济工作会议提出，要推动2012年经济社会发展，要突出把握好“稳中求进”的工作基调。稳，就是保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持价格总水平基本稳定，保持社会大局稳定。

　　国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良表示，中央经济工作会议强调“稳中求进”，2012年重点主要落在一个“稳”字，包括稳物价与稳增长。稳物价就是继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。

文/天津联合房地产销售代理有限公司 策划部

一、天津市商品房一周成交状况分析（2012年1月9日—1月15日）