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下定后交易纠纷多，专家提醒对房屋状况有特殊需求者必须书面约定
在一、二手房交易中，尤其是目前一、二手房源普遍紧张的情形下，买家卖家都通常愿意以提前下定金或签定房屋认购书的形式，以保证房屋交易的顺利进行。但下了定，房屋就一定是你的了吗？而如果接下来交易未成功，你还能轻易拿回自己的定金么？
在本报接到的诸多投诉中，不少买卖交易都是在买方下过定金后，在接下来的交易过程中出现纠纷。对此，广州市中介管理服务所结合具体案例提醒消费者注意。
一心想买个宽敞有阳光的新房安居，不料自己花尽心思挑到的房子，在下了买房定金后，意外发现阳光没了。黄先生认为，自己买房陷入困局，是上了中介的当。
承诺有阳光 结果不见了
今年8月18日，黄先生和妻子在海珠区滨江东路看中一个楼盘。之前，该楼盘的销售由广州城×开发兴业房地产中介有限公司代为出售。
“当时我们看中的是4幢住宅楼，但4幢正在装修做清洁，还没收楼，也没有样板房，于是去看了隔壁5幢的同结构单元”，黄先生和太太非常在意房子的采光，特意问了两遍有无阳光，带他们两夫妇看楼的中介人员黄某洪曾十分肯定地告诉他们，他们要买的那套房是A4幢10楼8单元，东北向，有阳光。
由于看房那天是阴天，黄先生夫妇也对此没有怀疑。当天看完楼，黄先生夫妇即与这家中介公司签下了商品房定购书，并当场交了2万元定金。8月23日，黄先生夫妇在中介陪同下，与银行签订按揭合同，并交按揭手续费、房屋保险费1.5万多元钱。
两天后，正好是周未。黄先生夫妇上了自己要买的那套8单元，结果等真正进入室内，才发现即使是上午8-9点，这套房也一点阳光都没有，而远处明明是个大晴天。经观察，才发现是4幢近旁同样高大的另一幢楼，完全挡住了这幢楼的阳光，除非是20层以上楼层。黄先生夫妇十分懊恼。他们去找了中介公司与之签商品房定购书的张某湘一起再次去看。张实地看了后，承认确实没阳光，还说：“公司培训时，都讲这幢楼是有阳光的”。
申请退定 却遭没收定金
1.纳税是房屋买卖双方的共同义务。买卖双方应如实报楼价，交纳税费。如虚报楼价，偷逃税费，则要依法承担相关的责任。
2.房屋买卖合同一旦签订就有法律效应。买卖双方都要履行合同。
3.如果买方或卖方有违约的事实，另一方应书面写明违约通知，说明对方的违约行为。房屋交易以公平、诚信为原则，双方应履行合同的约定。
去年11月，卢小姐频频光顾享宇地产富力半岛店。在顾问郑娇美介绍下，卢小姐圈定了一套60多平米的两房一厅。看房次日，卢小姐给中介下了1万元定金，并签订了合同，两天后又去银行转账按揭费用7680元。两个月后，享宇中介终于通知卢小姐办理过户手续。
今年1月16日，卢小姐和卖家办理递件手续，她看到房产局的最终房屋买卖合同上成交价是18万元，这和之前合同上写的30.3万元大相径庭！中介方解释，这是为了减免双方税费。卢小姐担心过几年卖房时，自己要交一笔不菲的增值税，坚持要写30.3万元成交价，中介不同意，双方僵持不下。
之后，卢小姐给中介发去一份申明书写道，对方必须在2007年1月27日之前办理递件手续。接到申明书后，郑美娇约卢小姐于1月26日早上9点到二手房交易中心办理递件手续。“那天早上塞车，我9点30分带着存折才赶到交易中心，卖方、中介方、按揭公司他们什么资料也没带。”因为卢小姐迟到了半小时，三方突然众口一致地说卢小姐违约，按揭公司的陈先生还开了个卢小姐11点才到达交易中心的“违约证明”。于是，卢小姐决定不买了，想退回事先交纳的17860元钱，但对方没同意。
专家提醒
2月，卢小姐提起诉讼，要求索回其交纳的17680元现金。7月18日，法院一审判其败诉。而在7月11日，卖方连同享宇中介已把房子卖给了另一个买家，实际成交价35万元，合同上写着22万元。卢小姐上诉，但法院二审判决结果仍然是其败诉。如今，卖方以卢小姐违约为由，收回了10000元定金，解除合同。
卖家未签名 合同成废纸
2008-5-10 13:13
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十句感动的话
第一句
如果我们之间有1000步的距离
你只要跨出第1步
我就会朝你的方向走其余的999步
第二句
通常愿意留下来跟你争吵的人
才是真正爱你的人
第三句
付出真心 才会得到真心
却也可能伤得彻底
保持距离 就能保护自己
却也注定永远寂寞
第四句
有时候 不是对方不在乎你
而是你把对方看得太重
第五句
朋友就是把你看透了 还能喜欢你的人
第六句
就算是believe 中间也藏了一个lie
第七句
真正的好朋友
并不是在一起就有聊不完的话题
而是在一起 就算不说话
也不会感到尴尬
第八句
没有一百分的另一半
只有五十分的两个人
第九句
为你的难过而快乐的 是敌人
为你的快乐而快乐的 是朋友
为你的难过而难过的
就是那些 该放进心里的人
第十句
冷漠 有时候并不是无情
只是一种避免被伤害的工具
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一位挑水夫，有两个水桶，分别吊在扁担的两头，其中一个桶子有裂缝，另一个则完好无缺。 在每趟长途的挑运之后，完好无缺的桶子，总是能将满满一种桶水从溪边送到主人家中，但是有裂缝的桶子到达主人家时，却剩下半桶水。
两年来，挑水夫就这样每天挑一桶半的水到主人家。当然啰，好桶子对自己能够送满整桶水很感自傲。破桶子呢？对于自己的缺陷则非常羞愧，他为只能负起责任的一半，感到非常难过。饱尝了两年失败的苦楚，它终于忍不住，在溪旁对挑水夫说：“我很惭愧，必须向你道歉。”“为什么呢？” 挑水夫问道：“你为什么觉得惭愧？” “过去两年，因为水从我这边一路的漏，我只能送半桶水到你主人家，我的缺陷，使你作了全部的工，却只收到一半的成果。”破桶子说。挑水夫替破桶子感到难过，他满有爱心的说：“我们回到主人家的路上，
我要你留意路旁盛开的花朵。” 果真，他们走在山坡上，破桶子眼前一亮，看到缤纷的花朵，
开满路的 一旁，沐浴在温暖的阳光之下，这景象使他开心很多！但是，走到小路的尽头， 它又难受了，因为一半的水又在路上漏掉了！破桶子再次向挑水夫道歉，挑水夫说：“你有没有注意到小路两房，只有你的那一边有花，好桶子的那一边却没有开呢？” “我明白你有缺陷，因此我善加利用，在你那边的路旁撒了花种，每回我从溪边来，你就替我一路浇了花！” “两年来，这些美丽的花朵装饰了主人的餐桌。如果你不是这个样子，
主人的桌上也没有这么好看的花朵了！” 每个人都有缺点，端看你如何面对～
一位影剧界的朋友告诉我一个生活小插曲：某次录像她打电话叫了无线电出租车回家， 下车时计费表上显示的是一百八十元， 她拿出两百元给司机，司机默默的收了。以台北市的计费标准，表上加十五元等于车费，她稍微等了一下，以为司机会找五元给她，但司机一点动静也没有，她想，算了，才五元嘛，就拉开车门下车了。关上车门的那一剎那，她才恍然想起自己是叫无线电车的，按规矩需再加叫车费十元，是她还欠司机五元才对。于是她又敲敲前车窗，赶紧把五元再递给司机。司机冷冷的摇下前车窗来，说：“哼，亏妳想到了，
不然我还以为，连妳这样一个名人，也想贪我 五块钱的小便宜！” 虽然误会是化解了，
但我这个朋友心里老大不舒服她说：“他为什么不直接告诉我，
我少给了他五元呢？
在日常生活中微不足道的五元，在这给了我们一个启示是不是有些时候，我们像那个司机一样，无声的在忍耐着某个人的作为，而事实上，我们的沉默反而误解那个无辜的人，让他根本不知道哪里得罪了你？你心里因为这样不舒服，他的名誉也因而受损。为什么你不说出口呢？很多类似这种「五块钱」的问题 , 影响了我们的朋友情谊、爱情品质、人际关系， 甚至人的情感。婆婆嫌媳妇洗的碗不干净，怕变成坏婆婆，隐忍不说，自行把媳妇洗过的碗再洗一遍 ，媳妇当然老大不高兴。觉得媳妇的菜不顺口，硬把每餐揽来自己弄，背地里又感到自己好委屈。办公室亦然，你虽然喜欢助人，但因别人搞不清楚你「助人」的尺度为何，常做出你认为过份的要求，你默默做了，却咬牙切齿在心里，在别的同事面前对他表示不屑，也是常有的办公室情事。忍，不一定都是美德。除非你忍了就忘了，但有几人能够呢？我们想认亏了事，不愿表达自己的看法，但在无意间，我们却以成见伤害了彼此的关系，或无辜者的名誉。「不知者无罪」，如果对方并不知道他哪里得罪你，你的忍耐，只会造成他受损而已。 忍耐人的时候，脸色通常很难好看，如果你忍耐的对象是自己很亲密的人，他的情绪和你们的关系，一定受损得更厉害！！
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五月，我立下了雄心壮志要挑战自我，毅然把之前百货策划主管兼顾客服务中心主任的工作辞掉，进军房地产，从最基础的售楼员开始重新拼搏！
经过多番辗转，六月，我进入了全国排名第三的某房地产代理公司销售部门，被安排到桂城东一个大型开发商楼盘工作。
大型开发商+大型代理商＝上岗前要“过五关、斩六将”
所以，我在指定师傅的指导下，通过了包括楼盘项目、开发商会员俱乐部以及操作流程等三part考试，才在6月21日正式上岗！
今天，我终于成交了我生平第一套房了，本应该值得高兴，可是我却高兴不起来。
回首上岗这十天来，我可谓经历了一个售楼新人可能经历到的一连串遭遇：
第一，被冤枉
由于是新人，我必须加倍努力站岗和接待客人，从而提高成交机会，而我也确实这样做了。但是……
那天我刚出来，在签岗本上写了站岗时间，才站好，站在我对面的开发商的保安ZXF就对我说：“站好一点！站好一点！我们老板来了！”
我低头检查一下自己的站姿---没问题啊；再抬头望向外面---没人啊。
我向那个ZXF投向一个疑问的表情。
谁知那家伙说：“你不相信就算了！”然后转身跑进去，没多久就带着开发商的现场经理出来站在不远处向我指指点点！
我直觉那家伙是在说我，但我不知道他说的什么。
大概半个钟之后，我们现场销售经理找我谈话了，说开发商投诉我在站岗的时候看到开发商的领导进来都不打招呼、不接待、面无表情！！！
What？
天地良心我没有看到有人进来过！
但我们经理说：“当时的情况我就不追究了，但以后站岗的时候无论看到什么人进来售楼部都一定要热情主动的招呼……”
哑子吃黄连，有苦说不出！
整个下午心里都哽着哽着。
下班的时候，我的师傅阿宝向我了解情况，并表示相信我，同时也告诉我，其实那个ZXF因为前段时间跟我们销售队伍发生过冲突，被我们投诉过而对我们恨之入骨，应该是一直在找机会报复，而这天刚好就碰到我这只菜鸟，于是就有怨报怨、有仇报仇咯！
……
第二，被截客
虽然说是大公司、大企业，会要求和谐竞争，但利益面前，还是会有人不遵守游戏规则的。现在和下面说的就是这样一个人---LZJ。
前面说了，我要积极主动的站岗从而提高成交机会。
连续两次了，在我站岗站了有够长时间，眼看有汽车驶进停车场了，眼看有客人正朝售楼部这边来了，眼看就要接待这批客人了！那个LZJ经过看到马上靠过来站在我身边，客人还没进门就迎上去把客人截走了！
第一次，我没太注意，以为她认为我不够积极主动又怕得失客人，所以在我没迈步之前先反应；
第二次又是这样子！虽然有点郁闷，但因为自己是菜鸟，唯有硬吞了。
后来跟师傅聊天的时候聊到这个情况，师傅阿宝就来火了：“那个死人J就是这样的！老是截人家的客！有什么理由人家站了那么旧，你就来捡现成的！”
还教我下次要是看到她靠过来，一定要说明我先站岗，这批客人是我的……云云。
第三，被抢客
还是这个LZJ！
话说我上周六接到一台客人（陈先生夫妇及女儿），一家三口想要换一个大一点的居住环境。
我带着他们上上下下、来来回回跑了三、四次样板间，终于因为两夫妻对于楼层有异议并差点闹起来而主动劝他们“以和为贵”，建议他们“回去想清楚再作决定，反正不焦急的话，现在买不买得成都没关系”……
然后他们就走了。
周日上午，我带另一台客人上样板间，意外遇到他们一家又在那里斟酌着。
因为我正带着另一台客人，所以我跟他们打了招呼，叫他们下去售楼部的时候来找我。然后我就带着今天的客人离开了。
经过一番计价、咨询之后，我送别了今天的客人转身遇到陈先生的女儿，她告诉我他们已经买了！
What？？？
我跟着她过去看到前面说的那个LZJ正在帮陈先生写认购卡！！！
看见我她还一脸笑容的说：“没事的，我在写认购卡了，到时候那个（平分佣金）吧！”
TMD！那是我的客人啊！！！贱人！抢了我的客人还像没事人一样！！！
不行！我坐下来跟陈先生夫妇聊了起来，并把往后的手续工作接回来做了，发现那个贱人J什么购房手续都没有向客人说清楚，就只写了一份错误的认购卡！
就是说我后来还得重新写认购卡、跟客人介绍付定、按揭、签约等手续的办理以及相关事宜！！！
……
送别了客人之后，大家同事都向我道喜，并问我是新客还是旧客，我说是昨天初访的旧客，今天再来的。
谁知道那个贱人J向我发火说：“你不要到处说我抢了你的客人好不好！那个客人没有说要找你，我才招呼他进来。我也认为要是没有我也不可能成交，所以我绝对应该分一半佣金。要是你不负气我也可以不要你的！”
在我看来，她这样的表现是心虚！
哼！
要是她光明正大的话，用得着那么忌讳我说什么吗？！
我说：“客人是我昨天跟了一天的，我刚刚问过他，他说找不到正想打电话你就招呼他进来了。我没有负气不负气，我也预期了第一次成交的时候要交学费。至于你有没有抢我的客人，你知道，我知道！”
然后我就工作去了……
事实上，我是真的准备了交学费的，只是没有想到会是这样的情况下，向这样的人交学费而已！
……
后来，每个知道了的同事都很为我抱不平（那个贱人J之前都经常这样分人家的佣金的，很多同事都曾经深受其害）。
但我公开说了一句很绝的话：“我也是整个下午都很激动，但是回家看了一个综艺节目后就平复了。”
大家都很好奇的问我：“什么综艺节目那么厉害？”
然后我轻描淡写的说：“欢乐满东华。”
看着大家心领神会的样子，我真的平衡了。
的确，在这种直接利益关系那么明显的工作岗位，大家私底下其实都在较劲，但前提是应该公平公正嘛~怎么会有这样的人呢？！真让人恶心！
当然，现在只是开始，以后的日子，我可能要面对更多的竞争或更多不公平的遭遇，但是！我会努力的！
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有一只猫,它总爱吹嘘自己的优点,而百般掩饰自己的过失,生怕别人嘲笑它.
一天,这只猫好不容易捉到一只老鼠,可是一不小心又让老鼠逃掉了,猫说:"我看它太瘦,不值得我下手,放它一条生路,等它长肥一点我再把它捉来."接着,猫来到河边捉鱼,却被鲤鱼的尾巴劈头盖脸地打了两个响亮的耳光,猫强装笑容说:"我并没有想捉它,捉它还不容易吗?我只是想用它的尾巴来洗洗脸,刚才我在阁楼上捉老鼠时把脸弄得太脏了!"又有一天,猫掉进了泥坑,浑身糊满了污泥,当猫看到同伴们惊异的目光时,连忙解释道:"最近身上跳蚤多,用这办法治它们是最灵验不过的!"
后来有一天,猫掉进了河里,同伴们打算救它,猫却说:"哈哈!你们认为我遇到危险了吗?我怎么会呢?河里多么凉快啊!我在游泳...."话没说完,猫就沉没了.同伴们说:"我们走吧,待会儿它又会说它在表演潜水呢!"可惜这只猫再也没能潜出面.
人如果总爱文过饰非,知错不改,往往会失去别人善意的帮助,甚至会失去自己的生命.
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人生注定离不开奋斗，充满着艰辛，人生之路也会荆棘遍布。一帆风顺、平步青云只不过是美好的愿望罢了。人总是幻想着征服世界，但我们要知道，欲征服世界，先要征服自己。与其感叹人生苦短，不如在奋斗中延长生命。天地虽宽莫如心宽，心宽就会有梦想，有梦想就会有奇迹，因为有梦想的人心中常存感恩的心。
人类因为有了梦想而伟大，人生因为有了爱心而精彩。人生也会时刻伴随着泪水，有时喜极而泣，有时顿足捶胸，有泪未必非豪杰，但人生决不可认输失志。人生其实充满了探索，也充满了成功和失败。有人失败了，总会怨天尤人，抱怨上天的不公，其实一份付出就有一份收获，不放弃、不认输，终有所成。成功者决不放弃，放弃者决不成功，成功只有一个理由，那就是，我要成功。成功的人懂得珍惜，珍惜才会拥有，感恩才会天长地久。
此时此刻，我无比自豪，因为我们都有一颗感恩的心，感恩社会，感恩父母，感恩公司，感恩我们身边的每一个人，因为他们给了我们生存的勇气和奋斗的力量。
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从前，有两个饥饿的人得到了一位长者的恩赐：一根鱼杆和一篓鲜活硕大的鱼。其中，一个人要了一篓鱼，另一个人要了一根鱼杆，于是他们分道扬镳了。得到鱼的人原地就用干柴搭起篝火煮起了鱼，他狼吞虎咽，还没有品出鲜鱼的肉香，转瞬间，连鱼带汤就被他吃了个精光，不久，他便饿死在空空的鱼篓旁。另一个人则提着鱼竿继续忍饥挨饿，一步步艰难地向海边走去，可当他已经看到不远处那片蔚蓝色的海洋时，他浑身的最后一点力气也使完了，他也只能眼巴巴地带着无尽的遗憾撒手人间。
又有两个饥饿的人，他们同样得到了长者的一根鱼竿和一篓鱼。只是他们并没有各奔东西，而是商定共同去寻找大海。他俩每次只煮一条鱼，他们经过遥远的跋涉，来到了海边，从此，两人开始了捕鱼为生的日子。几年后，他们盖起了房子，有了各自的家庭、子女，有了自己建造的渔船，过上了幸福安康的生活。
寓意:
一个人只顾眼前的利益，得到的终将是短暂的欢愉；
一个人目标高远，但也要面对现实的生活。
只有把理想和现实有机结合起来，才有可能成为一个成功的人。
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羚羊不去奔跑，它会被狼和狮子吃掉；
狼和狮子不去奔跑，它们就会被饿死。
周斌原是广州一房地产中介公司的普通员工，由于体形问题，做事总显得有点笨手笨脚，可他非常热心肠，任何人都可以支使他去办事，忙碌的周斌就像一只笨拙的企鹅整天在办公室里飞来飞去。于是，大家送他一个外号叫：“奔跑的企鹅”。后来周斌被调入了业务部，由于工作非常投入，业绩一路直线上升，很快就被升为分店经理。第二年，公司下达了本年度必须完成600万元佣金收入的指标。业务总监认为这个指标不太可能实现，私下里他开始怨天尤人，并认为老总太不现实了。只有周斌的团队在拼命地销售，前三个季度刚过，周斌的团队就基本完成了全年任务，而公司总业绩只完成了目标的50%，国庆过后，业务总监就主动提出辞职，周斌被任命为新的业务总监。“奔跑的企鹅”在上任后的两个多月里，投入忘我的工作。他的行为带动了所有人，在年底的最后一天，他们竟奇迹般完成了剩下的50%。
后来，这家房地产中介公司被另一家公司收购。新公司的董事长第一天上任时，他就点名任命程功为这家公司的总经理。因为，在双方谈判收购的过程中，这位董事长曾多次出入这家公司，这位“奔跑的企鹅”给他留下了深刻的印象。
周斌先生经常问手下：“飞机在什么情况下才可以起飞？”飞机起飞时，一定要把推扞推到尽头，做事情也是这样，你一定要全力以赴，才有可能成功。当新任业务总监进入他的办公室时，第一眼就看到墙上挂住的座右铭：
“如果你能让自己奔跑起来，总有一天你会飞起来”
有一次，推销之神原一平被一群年轻业务员围住，要求他说出他自己的推销秘诀是什么，于是，原一平带他们来到他住的宾馆，走进房间，一声不吭就把鞋子脱了，跳到床上，又把袜子脱了，然后，举起他的双脚，露出脚底两层厚厚的老茧，说道：“这就是我的推销秘诀”。他告诫人们，推销员就应该有运动员的双脚，并指出，在奔跑的过程要注意专业形象及服务精神，他幽默地形容：“推销员就应该：坐上车子像老子，下车像兔子，上客户家门就像孙子”。
“奔跑”，有意思！就连中国的汉字都叫“跑”业务、“跑”生意，原来，业绩都是“跑”出来的。如果你不准备去“奔跑”，那你只能准备去被淘汰。就像羚羊不去奔跑，它会被狼和狮子吃掉；狼和狮子不去奔跑，它们就会被饿死。跑起来吧！当我们走遍千山万水之时，我们同时也就走进了千家万户。
很多人有一种错误的观点，认为售楼就是坐在售楼部或中介档口里面叹空调，是件舒服的活，其实不然。一个售楼人员的业绩是与他奔跑的里程有关的，路走得越多，业绩自然越好。销售中心里卖一手楼，售楼人员要带客人看现场，看样板房，为了了解周边市场行情，你还要利用业余时间到处踩盘；做二手房地产中介，则要到处带客人看楼，到处找房源，奔跑在按揭公司、物业管理公司、供电局、电信局、自来水公司等部门之间做服务。这些路程加起来的总和是与你的售楼业绩成正比的。此外，当你奔跑起来的时候，你还要奔跑出速度，奔跑出热情，因为，这些是影响你奔跑质量的因素。
从现在开始，请你比别人晚睡一小时用来阅读本连载或其它书籍，不断提高自己；请你比别人早起15分钟，用来计划好当天的工作及行动，使自己变得更加有效率；请你比别人晚下班一小时，用来总结及检讨当天的工作，不断完善自己；请你每天多打10个电话给你的客户；请你每天多带1个客人去看楼；当别人出去消遣的时候，请你找一个安静的地方来阅读，甚至参加一些培训；当顾客站在门口徘徊的时候，请你比别人快跑两步；当别人只知一味寻找新顾客之时，请你多服务一下老顾客；当别人想放弃的时候，请你多坚持一会；当别人走累了的时候，请你多走几步路。
“奔跑起来吧！”要想成为售楼冠军，这不是一场百米赛，你必须激发蕴藏在你内心深处的所有力量，因为，没有任何一条路会是捷径；也没有任何一列可以直接到达“售楼冠军”站的快车。所有的路程必须用你自己的双脚一步一步去丈量。要想迈向成功的售楼人生，就必须比别人多付出一点点，你可千万别小看这平凡的一点点,要知道金字塔上的每一块石头也是那么的平凡,可正是这一块、一块平凡的石头就砌出了不平凡的金字塔。只要你坚持跑起来，总有一天，售楼冠军理想的种子就会在你的身上长成参天大树。
一个人“奔跑起来”最大的障碍来自你的惰性和借口，你有没有坚持到底的信心。在现实生活中，售楼冠军的目标有时看起来并不是可以一下子就得以实现，但可以像《寻找“售楼冠军”指南针》章节里叙述的那样，把这个目标分成若干可以实现的小目标，然后集中精力想办法逐一的实现这些小目标，当这些小目标全部实现时，你的售楼冠军目标也就得以实现了。记住，一定要完完全全抛弃你自己的“惰性和借口”，每当旭日东升之时，你就告诉自己：“钢铁就是这样炼成的”。
让我们再说一声：“奔跑起来吧！”让我们充分享受这售楼冠军路上的“痛苦并快乐着”的生活
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交易递件后，因为各种情况需要办理退案，取消交易的，如何办理呢？时间多久呢？费用多少呢？
现时珠江新城的交易中心关于办理退案有一套规范的流程的：
首先，要由买卖双方协商一致同意退案，填写退案申请，说明退案原因，费用谁负等，注意必须是买卖双方同时申请，单方面是不能申请办理退案的；
接着，由交易中心进行审批，决定是否同意退案，工作时限为5个工作日；
当交易中心同意退案后，则交6元/M2的退案费（买卖双方各3元），交费后买卖双方便可取回属于自己的资料。
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有不少客户在诉苦，早已交清房款给发展商，入住房屋已多年，为何在二手转让时仍要交个人所得税和营业税呢？而且费用加起来足足有6.5%之多……
因为根据现时政策规定，转让购入不足5年的房屋，需要交1%个人所得税、5.5%营业税，而计算开始时间是以房产证出证时间或契税完税证填发时间为准。
另外，个人所得税方面，除了看上述时间，还可以看《预售契约》约定的交楼时间，只要超过5年就可以免征个税。这份资料只要到档案馆调档便可取得。注意：这份资料不适用免征营业税，还是要看那两个时间。
当然，如果对1%个税不满意的话，可以办理据实征收，按增值额的20%征收个税，没有增值的可以免征。
通过上述征税政策可见，当年发展商延迟交税、延迟办证，对于现时二手转让税费的多少有重要影响。即使到房管局申诉也是无补于事的，因为他们也是根据国家发文要求办事。不要忘记，法律规定不动产产权的取得是以登记为准的，也就是说出房产证才算是取得房屋的所有权，即使以前住了十几年也好，仍未算是取得产权的。
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现时有不少离婚析产房屋转名案，即是离婚时对夫妻共有财产的房屋进行分家析产，由原先房产证登记在一方名下，根据法院判决或协商调解，转名到另一方名下的案件。
这种案件在房管局如何办理呢？需要什么资料呢？办理时间呢？需要多少费用呢？以下一一为你解答：
首先，凭着有效的法院离婚判决书或调解书、房产证、身份证，到财政局申请免征契税，因为夫妻离婚析产转名案件，按政策规定是可以免征契税的（珠江新城市交易中心的案件，可到55号窗申请办理）。现时大约13个工作日便可以完成免征契税的审批手续。是谁去申请呢？需要夫妻双方吗？不用的，只要被确认取得产权的一方去办理就可以。如果对方不予配合，房产证原件不愿提供如何办呢？那就没办法，只有去法院申请强制执行了。
跟着，带上同意免征契税证明和上面所述的资料，再到登记窗口办理析产登记便可以了，一般情况下一日内可以出新证（适用珠城交易中心），费用只需要付50元/证，证照印花税5元/本。
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一.多次落实双方看楼时间。作用：提醒对方，减少给人放飞机的机会。
二.选好主、次盘（若想让买家觉得我司多盘，可拿适合的租盘充当）。合理安排每间房的看房间隔时间。
三.签看楼纸，出示身份证（出示身份证，可以吓走一部分存心不良的人）。
四.路上注意事项：
1.尽量绕开中介，多回头，防跟踪。
2.发问聆听，了解客户需求，下危机，给观念。
3.拍针：1）多人看房时，中盘不要表态（免得加快别人买的决心），我们会配合你…（买卖双方约到分行）
2）不私下或找他人成交（怕您不知二手的规矩，买房是开心的事，和您说清楚，不要误会）
3）开价打针：
A.业主开价…底价…不要告诉业主我们给你开了底价（给客人好感，同时打好业主针，让业主开价高一点）
B.建议客户中盘和他一起问业主底价（打好业主针：买房的人就算告诉他底价，他也还会压，所以若他问您底价，您就报…）
C.看中不要问价，不要表态，让业主知道你喜欢，价钱会很难谈…
五.物业内：
1.简单介绍：面积、间隔、价钱、朝向、设施…由你来控制看房（注意每个地方的停留时间，避重就轻）。
2.抓卖点给感觉，营造气纷。
3.设计、规划、给建议。
4.防撩（眼观六路，耳听八方；跟着最少人的一方；站在七字位）：
1）电话：A.不让客人使用业主电话。B.不要拿客户电话打给业主。
2）纸条：A.偷偷的塞。B.放桌上的卡片、纸条、缴费单等。C.写在显眼处的电话。
3）交头接耳…例：我在哪等你…
4）防客户回头撩（确定一方已离开，或在物业楼下停留一段时间）。
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第一：地理位置是关键
地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。
对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
第二：房屋质量看周详
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言，上世纪80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
第三：户型面积要选好
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
第四：房屋产权验仔细
在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。
首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。
第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。
第五：装修结构弄清楚
二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
第六：屋内配置细查看
购买二手房时，屋内的部分配置（沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等），通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。
第七：物业杂费看真切
算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。
第八：探访邻里和睦否
邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
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1.空格要填满、或打横线划去；选择的空格要选好；备注结尾加“以下空白”。
2.大写金额前加人民币符号
3.写错的地方三方签名确认。
4.合同地址与产权证地址一致。
5.三方约中房产证号是第一页的号码
合同要求
签合同时一定要把双方的联系地址写上。如果有法律纠纷,又找不到签约双方,则寄出邮件,示为已知会对方,不会让人反咬我们没尽告知义务及疏忽.
关于签租赁合同业主不提供产权证及身份证复印于我司留存
若签租赁合同业主不提供产权证复印于我司留存应该怎么办?除了核对原件外,还要在合同备注上注明： 承租方已查阅,出租方产权及出租人身份清晰,并同意出租方不把房产证复印件/身份证复印件留我司保存。因为在法律上,若双方有法律纠纷,经纪方有义务提供双方资料,否则会给人控告疏忽。
委托人签合同
须提供业主亲笔签名的委托书（双方身份证复印）及受托人的保证函，承租方或买方知悉并同意。(注:委托书看清它的委托权限及范围)
签约过定
签约时要有定金的交收，合同才生效。若没查册，定金如何处理？ 卖方签收买方定金后我司再签收卖方代收款,实际卖方没拿钱（金额一致）。
非房产证签约
我司只提供房管局的买卖合同签双方约,不留我司任何痕迹,代理费收据不写物业地址,只写咨询费.
共有人
1.房改房属于夫妻共有财产，签约时必须取得双方签名确认。
2.商品房签约，必须取得所有产权人的签名认可。
3.产权人是未成年人（16周岁以下）必须提供《监护人委托书》、《唯一监护人声明》。
买家换人
若签署三方约后，买家不是签约人的须取得买卖双方书面协议。
查册
在签合同过定金前,房屋必须查册,若遇到有客户不肯给查册费的应要客户签一份不需我司提供查册服务的免责声明。
不签风险及无理条款
例1…….由我司全权负责。
2.我司保证……..
3…....由我司负责追讨……
4.买卖双方要交的税费不要肯定地写在合同上。
5.双方同意报低成交价…
6…..由我司包税包佣…
7.交易不成功不收代理费…
8…
身份证
须会辨别真假，检查有没有过期，新版身份证正反两面都要复印。
不经公司过楼款
必须双方签署免责声明书
以下几种情况不具出租权
1.部分产权人
2.代理人没有合法委托书
3.已递件还没过户（需取得原业主书面同意）
4.没有转租权的转租。
5.…
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一：客户接待
1：销售员看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）
2：在询问客户问题时，销售员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。
5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
二：配对
1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A 列出意向客户
B 按客户购买意向排序
C 按客户购买力排序
D 选定主要客户
E 逐一打电话给主要客户，约定看房。
三：电话约客
1：拨通客户电话，告知客户房源信息
2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。
3：简单讲述房源基本信息。
4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）
四：带看前准备
1：设计带看线路
2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）
3：列出物业的优缺点
4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5：整理该物业相关资料
五：如何带看
1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。
2：理清思路，按照自己的看房设计带看。
3：询问客户买房目的。
4：询问客户居住状况等。
5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。
六：内场操作
1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。
2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）
3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。
4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）
6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）
七：成交前的准备
1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。
2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）
3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。
4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。
5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）
如：“陈先生，这个小区的环境好不好？” “好，不错，还可以”
“对这套房子的感觉怎样？” “不错，还可以”
“房型满意吗？” “挺好的， 不错”
“采光好不好？” “好，不错”
抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。
6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。
八：守价阶段
1：要点：销售员没有对客户让价的权利。
如：客户：“房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。”
销售员：“哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。”您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）
注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。
2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。
3：15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给
出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。
4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。
5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。
九：杀价阶段
原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。
主要方法：1：市场因素
2：政策影响
3：客户的稀缺
4：客户还有第2选择
5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比
6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。
杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。
杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。
杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。
隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。
十：下订阶段
1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。
2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。
3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应“急客户所急”，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。
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