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2007年“五一”销售档期，广州楼市迎来了久违的看房潮，众多楼盘积极调整策略、加大促销力度，而小黄金周成色究竟如何，对后市发展产生怎样的影响。合富辉煌集团市场研究部最新发布的监测报告对广州“五一”楼市进行了全面解读，认为“五一”黄金周市况表明广州楼市进入筑底阶段，积压已久的置业需求将在近期持续释放。
发展商顺势应变 积极调价推货
据合富辉煌集团市场研究部报告，今年“五一”期间广州全市可售商品住宅达4万套，相比去年“五一”、“十一”均有一成多的增加，其中以余货销售为主，新货占比35%。5月1日前夕亦有不少发展商积极申请预售证，争取在黄金周期间推出新货上市，4月份新批预售证共37个，是去年“五一”的两倍，与去年“十一”接近持平。而市场监测显示“五一”实际推出货量为3.4万套，可见部分发展商采取了分批推售策略，试探客户反应，并尽力在局部形成卖方市场，但整体供应货量充足，呈现向买方市场转变的态势，市场竞争激烈。
合富辉煌市场研究部广告监测显示，本次黄金周假期缩短，但仍有107个楼盘进行广告投放，投放费用达9000万元，较去年“五一”增长28％，基本与去年“十一”持平。发展商希望藉“五一”良机催暖楼市、促进成交。广告诉求上，发展商较以往更注重展示品牌实力，合生、富力、万科、保利、恒大等开发企业均投放了大量企业品牌和楼盘联展广告，该类广告占广告总量11%。发展商展示企业实力、巩固买家信心的意图比较明显。
本次小黄金周也出现了久违多时的市郊大盘“免费看楼”，凤凰城、金碧御水、假日半岛、南沙滨海、南沙奥园等均以此类活动聚集人气、拉动销售。此外，发展商与媒体的合作亦有所加强，出现了如搜房网“理性置业计划·千人看楼团”及南都“2008金牌户型∙正佳广场大型展览”等大型置业活动。
价格方面，多数发展商也积极顺应市场形势，调整价格策略。新推货定价尽力向置业者心理预期价位靠拢，不少余货较多的楼盘则推出了特价单位，促进置业需求释放。
市场氛围加速回暖 置业决策仍迟疑
合富辉煌集团市场研究部报告显示，经过1~4月份个盘降价促销后的良好成交表现，部分板块商品房已经探明置业者价格承受力区间，如珠江新城各盘主流均价在18000-20000元之间，荔湾老城区主流均价区间在13000-15000元已获成交支持。
本次“五一”小黄金周促销意愿强烈的楼盘销售价格较2007年 “十一”有较大幅度回落，不少楼盘推出超预期低价单位，如均价8000元的岭南新世界优悦居、均价7500元的云山诗意竹风居，引起置业者极大关注。
前期楼市逐渐恢复置业氛围在“五一”小黄金周期间有加速回暖趋势，个别楼盘人气火爆。合富辉煌集团市场研究部监测显示今年“五一” 人气相较前4个月大幅提升，亦远强于2007年“十一”，接近2007年“五一”水平。报告认为，由于“五一”各楼盘积极的促销策略使一度冷眼观望的置业者迅速恢复看楼热情，一方面反映了广州楼市刚性需求依然旺盛，另一方面也表明调整后的楼价已经进入主流置业者价格承受范围。
合富辉煌集团市场研究部报告指出，虽然主流置业者已摆脱前期观望心态，重新开始置业考虑，但由于对入市时机尚不能清晰判断、供应充足选择空间较大等多方面原因，多数置业者决策仍显迟疑，且各层次置业者心态差异明显。
偏重自住的置业者对“五一”楼市关注度较高，对各楼盘推出的优惠措施和降价信息反应敏感，或积极出手置业或密切关注市场走势等待时机入市，其中首次置业者心态迫切；
偏重投资的置业者对市场关注度一般，且鉴于后市房价中期升值可能性不大，目前入市意愿不强烈，对黄金周期间各盘优惠措施表现冷静。
高端置业者亦非本次黄金周主流客源，虽对拥有稀缺城市资源的产品升值或保值潜力看好，但对促销措施不敏感，鉴于近期市场仍处于震荡调整期，本次黄金周并非入市良机。
性价比决定成交 置业需求后市有望持续释放
合富辉煌集团市场部报告指出，由于市场形势未完全明朗，加上促销时间缩短至3天，除部分性价比优势突出的个盘外，黄金周三天即时成交表现回升速度未如客流，置业需求预计会在随后的5月份持续释放。
报告分析认为，今年“五一”黄金周是楼市调整半年后首次出现整体性氛围回暖，多数置业者进一步了解产品、把握市场需要时间，广州楼价全线调整后走势未明，整体成交量须经历一个窄幅波动阶段方有更大幅度回升。
从“五一”黄金周成交表现突出的光大花园水岸榕城、万科金色康苑二期和部分推出特价单位的楼盘来看，性价比正在成为商品房成交决定性因素。此外，新增供应热点楼盘也以9070户型和中低价位产品居多。
合富辉煌集团市场研究部指出，从房地产市场规律来看楼价从高位回落，成交复苏和回升过程需从中低端住宅产品起步，随着价格稳定、上行，主流成交面才开始向中高端产品延展。 当前阶段广州楼市处于新循环初期，产品性价比将决定成交走势。“五一”期间100平方米以下的中小户型产品占供应总量5成，比去年“五一”、“十一”均有明显的增长。这有利于确保总体性价比优势，契合主流置业者需求，预计本次小黄金周后成交将持续释放。
宏观环境渐趋平稳 买方市场特征彰显
进入2008年中，美国次贷危机影响已逐渐减弱，对中国经济冲击低于预期，中央政府调控重心仍在控制通货膨胀，对楼市可谓利空基本出尽；国内资本市场形势逐渐好转和CPI居高不下等因素对楼市是潜在利好。
整体而言，宏观经济环境和政策环境已渐趋稳定，房价深度调整后进入窄幅波动，将有助于发展商和置业者恢复市场信心，深度调整后的楼市也进入筑底阶段，“稳定价格，促进成交”将是这一阶段房地产企业与市场发展的主题。
另一方面，据合富辉煌集团市场研究部统计，广州楼市未来供应依然充足，预计到今年年底持续约有3.5万套新货上市，其中番禺供货量最大，其次是天河、海珠、白云等区域。
合富辉煌集团市场研究部指出虽然经过半年调整、随着资本市场回温和前4个月的销售回款，发展商资金链已有所缓和，但由于当前供求关系转变，广州楼市买方市场特征将进一步显现，对发展商的营销策略和产品创新开出了新命题。
比如，营销方面如何在5、6月承接“五一”黄金周积淀下来的客源，在中小户型供应充足的背景下突破同质化竞争局面，把握陆续入市的置业者促成实际成交。全新的端午节，中秋节等小黄金周营销节点尤其值得市场期待。
产品方面为适应主流自住置业者的性价比要求和总价承受力的制约，发展商可能要放弃装修部分的增值空间，推出更实惠的装修标准或毛坯房；一度盛行的追高求大风潮将逐渐边缘化。“五一”期间已有不少楼盘都对90/70产品进行了创新改良，扩大实际使用空间，预计后市此类创新将更多。
此外，目前阶段高端住宅市场并非成交主流，调价促销亦不适应该层次置业者需求，预计价格会继续坚挺，静待通胀压力下的高端置业者垂青。
总之，伴随房地产新政策的不断落实，市场整体供应结构正在发生变化，适应市场主流置业需求的产品将有效促进市场成交，在8月份或因“奥运热”而出现暂时沉寂，但08年第四季度依然会是需求释放的小旺季。
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