当那些小区里的业主为了小区的安全等原因,打击群租客时.当报纸上宣扬中远两湾城目前已经基本扫除群租客时.有谁能在一片讨伐声中想过这些租房者的利益,谁不想住宽畅的大屋而忍受十几个甚至几十个人住一起的那种群租生活.

   在上海这个城市,有钱人很多,也有很多生活在生活最底层的人,为了多赚一点钱来到上海.没能力的可能只有800到一千多点收入,一般的白领,也就是两三千.而上海的租房,一套外环内的一室户少说1400,内环在2000.新房子更不得了,两三千还只是毛坯.试问,有多少人能租得起?

   为了在上海生活,只好忍受那种群租生活,不卫生,不安全,被人歧视,谁愿意?但没办法,谁叫穷呢.群租者不可谓不勤劳,很多上海的苦活,脏活,都是他们干的,没有他们上海会变成怎样,不可想象.

   说了那么多,其实我也反对群租,但问题的关键是:这些群租客的居住问题谁来解决,怎么解决.

   很奇怪一些政策的制定和实施,名为控制房价,实为推波

 一直有个买楼梦,也想投资买房子,但是一套房子,动用资金实在不小.所以,一般来说投资房产只是少数人的游戏.

 突然有个想法:楼市证券化:这指的是投资型只租不售的产品.如商铺,办公,酒店式公寓等.就是一个物业建成后不是分套卖掉,而是分成多少份,发展商以发行证券的形式出售,而购买者可以花不多的资金享受房产的成果,物业管理则委托专门公司管理.这样子招商等各方面也有专门人士管理,购买者享受投资收益.这样,普通百姓也能享受到投资房产的乐趣,房产的交易也能快速完成,可以快速变现,而不再是变现能力差的投资产品.当然,这个产品成败的关键,要有个信得过的实力强的管理公司来打理物业.

 应该说,这种想法和投资股票在房地产上市公司有类似处,但我想投资的是具体物业,而不是整个公司,所以概念还是不一样的.

   想象一下自己投资几百块也能分享到楼市投资的成果,而不是要动辄几十上百万,无限神往中.

  我有一个梦想:做业务时可以和客户建立起非常信任的关系.可以减少与客户的沟通成本.作业务时能体现自己的专长,打造自己的品牌,而不是和众多经纪一样,仅靠便宜房子来吸引客户.

  为什么有这个梦想,源自于自己做业务的经历.客户与中介之间,初接触时,因为彼此的不熟悉,不了解.会有戒心存在.跳中介,反悔,看中房子不敢买等行为.有一部分当然是客户的不诚信行为.但另外一个原因也是客户对业务员的不够信任.生怕被宰的一种无奈之举.这种情况的发生,会使中介对客户产生一定的戒心,不信任感,客户同样如此.试想两个人不够信任:一套关系到人生大事的房屋能很快做决定吗?往往要经过一段时间的互相了解,才能有好的默契感.但这种效率实在不高.由此带来的一个结果是:作为一个服务性行业的中介业,不能标准化的服务.效率不高,高水平服务好的从业人员未必能业绩超过一个能力平平,服务差的业务员.因为客户在没见到业务员前,并不了解该业务.看到的消息只是房源或该公司的平台.由此带来的结果是中介行业存在着运气说,服务等各方面未必是能取得好业绩的关键.由此造成这个行业从业人员良莠不齐,不能得到好

   分析上海这几年房产市场.可以得出以下的金字塔状结论.

  !.价格的金字塔结构:内,中,外环间的价格差,处于金字塔间的是豪宅部分,然后依次分布,从内到外的价格的逐渐降低.从这点上看,结构还是比较合理.

   2.购买的金字塔分布,这几年上海的房产市场火暴,但仔细分析一下客户的构成,除了一部分财大气粗的或一些投资客以外.可以看到大部分的刚性需求可以按照以下的公式组成了一个活跃的房地产市场.

   拆迁资金或多年积蓄---->小房子出售+部分积蓄-------->稍大房子+部分积蓄---------->大房子+部分积蓄--------->更大房子+钱>>>豪宅

   简单解释一下这条公式,就是普遍的买房是个金字塔型结构.就是很多人用拆迁款和积蓄买套小点房子,出售这些房子的加上部分资金再买套大点的,卖掉大房的再加上点钱再买套更大的.直至豪宅组成金字塔的塔尖.这就意味着高档住宅只是一部分,

    李广的故事令人同情,也有很多人觉得他的遭遇是受到了上司的排挤,是官场的黑暗.就象很多人觉得自己很厉害,却一直得不到重用,怀才不遇一样.

     不过仔细读史记,有两个他的故事,或可以解释他的悲剧性命运.第一个,是他带领几十人杀了三个匈奴猎雕人,结果遇上匈奴几千人的队伍,他从容不迫,让人以为有埋伏而逃走的故事.这个故事描述了李广的勇与智.但从另外一方面说明了李广大局观方面的欠缺.为了区区三人而陷入险境,一旦出事,置几万大军于何地?

    另外一个故事,是他杀了个小官,一次他喝了酒,要从一个军事禁地经过,守卫那个地方的小官制止了他,按理说人家是按照规章制度办事,是应该的.而李广却怀恨在心,过了一段时间,把那小官调到他的军队,不久找了个借口把他杀了.这个故事,和韩信受了跨下之辱,发迹后却放过那无赖的

  健康的人生曲线是螺旋式上升,房市也是一样.

 无数的例子证明,如果把十年作为一个周期,房市和股市一样,都是上涨的.为什么?经济在发展,国家每年10%的增长速度,作为固定资产的房产价格,在一个相对市场来说,肯定是上涨的.这点毫无疑问.

  前段时间上海的房价在一年左右的时间上涨了将近三成的价格,一时间,政策的调控,舆论的导向都对房产不利,一时间,观望情绪浓重,很多人有持币待购,等待房价下跌再买的想法.

 想法不错,但如果真想等待房价大跌,好很便宜买到恐怕也不现实.经济面的上升,决定了适量的通货膨胀是正常的,所以这点上是支撑房价正常上升的.其实经济每年10%的上涨,今年房价30的上涨好象是透支了未来一两年的涨幅,但就象股票上涨了一倍一样.对未来的看好,适当的透支一点是应该的,举个回报率的问题,现在的一套50万的一房一厅大致的出租价格在1700左右,出租年回报率在4%左右,不算高.但是帐不能这么算,一套50万的房子一年涨2万算很少了吧(年张幅仅4%)租金第二年到1800不过分吧,(这几年每年的张

   一直看到各种的房产和谐发展理论，政府也出台不少控制政策，想控制房价。有些地方价格下来了，但是又进入了另外一个误区，房价大跌。个人觉得，和谐发展房地产市场，必须在政策上有所针对性，既保障买房者的利益，又不使投机过盛。

     个人认为：要作到以上理想化状态，最好的方法是作到以下几条：

1 控制每个人的购房套数，防止囤积，增加有效供应。物以稀为贵，房产的不合理价格就是资源掌握在少数人手中，一直有舆论说发展商把价格炒上去，人为把价格提高。不过如果一个楼盘的价格定得很低，估计当发展商利润降低的时候，那些有实力买多一些的人是最大的得益者，终端消费者（最后的自住者）还得按高价买入房子。当然有享受型的：没问题可以多买几套，但几套的一定要有合理的度。

 2 控制投机的最佳方式是让短期投机者无利可图。那最好的方法就是加大税收力度。但这个税收我认为是免交营业税，加大个税和土地增值税监管力度。目前的税收制度，我认为是加大了正常构房者的负担，影响了楼市的正常流通，但却提高了房价。

    七月流火,气温与房价齐升.

     昨天温度达到39.1度,去看房的时候,那个滋味是相当的火辣,不过每个做业务的总不会盼望坐在办公室无事可做,带客户看房是苦在身上,甜在心中.

     诚意客户很多,帮他们找到满意的房子成了件难事,现在有套好点的房子,马上是多家公司多个客户看房,前几天有套恒德花园的房子,房东说周六可看房,消息发布后不少客户来电咨询,想看房,欣喜的同时不禁出现隐忧,这么多客户看房,房东很可能反价和临时不卖.果然到周五预约时,房东说有客人没看房就定了.估计两种可能,一种是真的卖了,可能客户看了环境,相同房型就定了,另外可能性是房东挂出试探行情,一看这么多人想看,奇货可居就不卖了.

      站在将心比心的角度,房东的反价可以理解,毕竟市场上升,没理由卖亏,但还是要时刻注意市场的变化,评估下自己的房子到底能卖多少?上涨空间有多大?不卖的机会成本有多大?

  自己是本月5号开始做网络经纪人的,录入房源,写博客,不亦乐乎.

  效果很快显露出来,两天后开始有客户咨询,现在的来电量一般在三人次以上,由于坚持做的是实盘录入,所以给客户的感觉比较好,也能第一时间形成带看.看着自己的博客点击率不断上升,有篇文章被搜房首页推荐,那种感觉非常好,也为自己增添了不少信心.

  21号,雷电交加的日子,当时在带客户看房的时候,有个客户打电话来说要看我推荐的一套房子.但那套房子因为有租约在,看房并不方便,所以约了另外两套房子给客户第二天看房.

  第二天的看房中,虽然看的房子还算不错,但还是有几点不太满意的地方,在此过程中,我不断的联系那套房子的租客,功夫不负有心人,终于打通了租客的电话,因为等会要出门,要我们赶快过去看.看了房子,客户非常满意,价格上要我帮他在谈谈,虽然已经是实价放盘,现在的行情也一直在涨,但看到客人这么诚意,我答应帮他再谈一万下来.

    收到客人的意向,马上第一时间向房东联系,房东在外地,虽然觉

   平常的一天,又是有特别意义的一天.

    早上六点半起床,因为去外滩那培训公司的网经.学到的东西真的不少,之后到公司拍照,看了一下,估计不把客户吓走已经不错了.

     到地铺三点多了,意外得知自己的一套世纪苑房子同事收了意向,不过价格上还有点差距,同事跟房东沟通得不顺利.不过有点希望还是要尽力,努力去谈下.

     把老外的租房也约好复看了,有一个月了.虽然用的是英语交流,毕竟不是很好,以后要加油再学好点,否则应该能更好一点.

   昨天休息在家,下午上了会网,和王磊交流了下网经心得,感觉不错,看来要打造好网络经纪人这个平台,需要全体同行的努力啊.

    还剩最后十天,业绩还不行,华山一条路:冲!!!!!!!!!!!!!!!

   八风不动与一生悬命.都是围棋高手喜欢题在扇子上的两句,前者是指各种的诱惑与压力面前,我自巍然不动.保持良好心态.而一生悬命表示所从事的关系重大,把自己的一生全力投入的事业.而地产经纪正是需要你用一生全力投入而在心态上需要的是八风不动的心态.

    回想自己初入地产行业,是在2001年作为应届毕业生被推荐到天晟不动产,也算是过五关斩六将,从100名左右的初试者中进去六个.转眼间已经六年过去了.其中经历过无数的成功与失败.心态真的很重要.相信作过地产的一俩年后专业知识和技巧都没什么问题了,而差别就在于心态.记得以前的主管说过两句话:1永远不要丢失业务能力.2.不要忘了你是谁?能有归零心态.这几年,有过很成功的时候,也有过很失败的时候,但失败并不可怕,从失败中迅速恢复的能力必不可少.

      而只有具有一生悬命的职业态度,你才会认真的对待每一个客户,坚守职业操守,爱护名誉,诚信立业.现在的社会,必将上升到一个经纪人以他的信誉和专业为顾客服务的时

   今天在报纸看到一则消息,说大画家程十发先生身体欠安.在这里真心祝福他身体早日恢复健康,长命百岁.

  我的第一篇博文写的是给名画家卖房子,指的就是程先生,只是当时不想借用程老的名字.当时接触到的是他的儿子程多多先生,也是当代著名画家,去他家时,经常看到他认真的作画.而语言也是诙谐幽默,人也非常爽快,没有名人的架子,却有一股天然的大家风范,让人仰慕.整个卖房过程给我留下了深刻的映象..

    不敢高攀程先生,但真诚的献上我的祝福.

     做事先做人,我们公司的一句名言.

    近期发生的几个故事,让我对社会上一些诚信缺失感叹不已.

 1.有套朱梅小区的房子,82平,房东挂牌84万,由于该房子在本地段出来相当少,所以一出来就吸引了多家中介客户的看房,结果有几家客户出价,我们公司的客户出到房东价格84万.这时,怪事出现了.房东当天接到电话,说满堂红另家分店出到87万,让他去那收定金.房东去等了半天没有这回事.打电话给约他的人,电话去转到了我那.当然我是被糊涂了,说没这事情啊.房东不听,以为我忽悠他,赶到我们公司找我算帐.

      当然结果搞清楚了,是别的行家为了把这个事情弄黄,冒名打的电话,更可气的是把电话转到我那了.事情是明了,但房东心情大坏,也不卖房了,结果.........

  事情到最后查出来做这个事的是家大行的高级经理，曾经也有过几面之缘，鄙之。

  做事先做人，不

   房价大涨,有人说大家都不买,房价就下去了,理论上不错.但在一个涨的行情中,如果你不买,别人买了,房价一直上去.你后买,所付出的就多,所以总有人会出手,越晚买的人越亏.所以在这种行情下,你的最优选择是买房子.而既然房子在涨,房东当然越晚卖越好.越不卖房源越少,涨的越多.

   而在跌的时候,说大家都不卖,房价能保持.同样的理论,你不卖,别人在卖,你越晚卖,亏的越多.所以,跌的时候,房东的最佳选择是卖.客户最佳选择是继续等房子跌,越少人买,房东越急卖,跌的越多.

    那这样岂不是处于一种状态,其实不然,不管涨跌,都有一个度.中国人讲究阴阳调和,过犹不及的中庸之道.所以,不管房价涨跌,看到喜欢的房子,心理价位到了,出手就是.房东卖房,心理价位到了,卖出即可.非得要买到最低价的房子和非得把自己的房子卖到最高价都是人之常情,但事实上很难作到.

  所以不管在什么行情中,保持你的理性.

  看到这样一个哲理,人的前半生,不要犹豫.后半生,不要后悔.

   细细品味,回味无穷.年轻的时候,精力充沛,思路活跃.另外还有年轻的资本,失败了可以东山再起(更何况套用一句话:没有失败,只有暂时停止成功.所以年轻时有值得追求,为之值得奋斗的人和事时,勇敢的去做去闯.不要犹豫而失去机会.

   作过了,不要后悔.只要吸取教训就可以了.当然做的事有一定分寸噢!

   从现在开始,勇敢的做事,负责任的做事,势必写下的是精彩的人生.

    一个正在进行中的故事：

      接到这个客户有两个星期了，是我们一位新同事接待的客户。是位老先生，初步的要求是7，8十万的两房。根据他的要求，精心挑了四套房子给他看，结果一套梅陇2村75.36平米，67万的房子吸引了他的注意，是两间房间朝南的，四楼，稍有缺陷的是厅在中间是间接采光的。小区正在进行平改坡，外立面粉刷，在目前的行情下，是套性价比不错的房子。老先生初步满意，要求第二天带太太来看。

     约好了第二天复看，结果是70岁的老先生骑了摩托车带着太太来看，把我们看得惊奇不已，房子不错，可考虑到四楼不是很适合老两口，要求我们要三楼的，一楼两楼也不要。很局限了，好不容易有套未名园88平，85万的房子，客户各方面都很满意，又因为靠外环，声音比较吵被否决了。（房子很好，当天卖掉了，证明两点：1好房不等人，2房子很少十全十美，看客户能不能降低某些要求。）。

    &

     那天很巧，在电梯口碰到了张女士：沪上知名的一位画家的朋友。以前偶然我跟她打过招呼，知道我是做房产的，对我说她朋友一套房子要卖。我说好啊，能不能去看看房子，我好评估一下房子到底能卖多少。她说房子就在这栋楼的五楼，马上就去看。

    进到房间，眼前全是一幅幅画和一些古董，原来这是画家作画和藏画的房子，是十年前的外销房，现在想把他卖掉。价格低点无所谓，因为是名人，不想太张扬，所以只委托我一个人卖。

      当然很开心有这个机会，房子有点缺陷，采光不是特别好，但价格比该大楼同一类型房子低了近十万。而且房东非常讲信用，说句实话，认识名人也挺开心的，哈哈。所以我用了很大的力气极力推荐。看了两三个，都觉得确实便宜，但还要考虑一下，一时没法定下。

    一周后，一对青年夫妇看了房子，因为工作的华山医院就在附近，价格各方面都合适，看得非常满意，马上打电话给父母一起看，结果父亲一进门就被