2011年春节来得特别早，虽然春节期间大概只有8天，但是从销售数据看，这里不以统计局的数据为参照，只以我们代理楼盘结合一些典型品牌楼盘的销售结果，在主城区的刚需型楼盘，销售数字应该还可以，大部分成交都在2位数以上！当然我们不能刨除返乡购房团的瞬时窗口期，但另一点，我们也看到，当博弈到达一定平衡的时候，就有人果断入仓！当然，这是不是意味着高潮的提前到来呢？如果你要果断提价，那么涨价之前先冷静一下来看看市场或许更利于全面了解状况！

2011，对于大部分开发商来说，可以说是失算的一年，我们都没有等到政策反转的一天，正因为有了前面的失算，所以才导致了2011年整体业绩的失意！而2011年的存货应该说不少，据说已经接近重庆历年来的峰值水平！而2011年整个土地市场成交相对2010，住宅含商业、商务用地不到以往的85%，而且大部分是小型地块，跟以往规模级的土地出让完全不同！换句话来说，新项目或许可以缓一

最近一部电影火得不得了，据说；最近几年来，台湾的文艺片席卷内陆，掀起一阵阵小清新浪潮，很典型，巨给力；或许台湾继承的中华文化相对纯粹与提炼更有高度吧，我们许多人对于这种文化裹挟的爱情电影一接招就中毒了！

不用废话，大家都应该知道这部电影的名字——那些年，我们一起追的女孩！

剧情，对于70-80后人，应该都有共鸣吧！BP机的时代，也就是92-98年，我记得当时的一个台叫95812的call台！现在或许已经不在了，但哪个时候这个可是联系朋友的最佳电子科技！借助这一神奇的高科技，恋爱变得更容易起来！

那个时候的高中，谈恋爱虽然被明令禁止，但偷偷摸摸搞地下恋情的，又何尝不是？上了30岁的人，承认这些吧！当然你说你们学校多么严厉，那就当清醒的看客吧！反正

   以下文字纯粹为个人观点，罗列信息难免挂一漏网；市场总有困惑，争锋没有对错，希望各位看客多提意见或不同观点，以利更全面、客观的了解到市场的各个切面，从而更为真实的反应出我们所在行业的状况。

   先看看房地产成交。2011年成交面积，主城约1540万平方米，同比2011年下降约3成多；2011下半年许多中小开发商降低了施工进度或者延缓开发时间，但是随着2012年的到来，估计都面临着进入市场的临界点；2011卖得最好的有三类，一则如以刚需盘为主或者低总价盘为主；如同景的小跃层迈上；龙湖的U城；金科世界城的公寓；万科景程的住宅；鲁能的几大街区；等等；一则是资源占据特明显的项目，如寰宇天下等；还有就是以超高性价比取胜的品牌型项目，如龙湖至德路9号等等。我们发现除开品牌类企业，2011有不少以改善型产品为主导

一桥，隐于山峦之间；

一亭，凸于森海之巅；

小泉别墅，路过多次，从未进入，国学缘分，始得鉴赏。

贵友康维，同道老曹，携扶相赏，感触几多。

先看看数据，从2011年1月1日—2011年12月31日，累积成交数据171916套，累计成交面积15766220平方米，平均面积91.7平方米！平均90平方米，大概套内在75平方米左右（兼顾一层N多户的平面）！

纯粹个人主观的意见以为，这个平均数字表明了重庆目前的状态———要么总价优势，要么资源优势。因为90平方米，表面看好像重庆正进入换房的高峰期，但结合重庆大农村包围大城市的格局，主动城市化和被动城市化的因素叠加，个人以为，千万不要以为重庆就进入了换房的高峰期，开发商都一股风的往高端走！一个很简单的销售结果参考：今年销售好的项目要么总价低，要么是高性价比的联排，你能举几个洋房卖得特别火，高端高层卖得特别火的普遍案例吗？

即使重庆的消费者进入了换房的高峰期，

接近年关，盘点一下2011年的收成非常有必要！一来看自己与竞争对手的差距在哪里;二是从数据中发现一些机会，读出一些端倪，从而更好的规避风险与为来年制定相对稳妥的经营策略！
    2011年，重庆主城销售面积大致应该在1520万平方米左右，之所以无法精确是因为最后几天还不敢确定数量，相对激进的2010年，下降约3成（2010约2200万方），但刨除激进与限贷（重庆没有限购），这个数据充分说明了处于城市化初期的重庆，具有不可遏制的上升力量！而2011重庆的GDP接近10000亿（目前官方数据，还未精确），增长率达到16.7%，再结合重庆目前均价不超过7000（2011年建面价格，个人以为还高估了），即使在宏观调控史无前例的背景下，也达到1500万的量，个人以为重庆的房市还是相当健康！不过健康的市场对于强者来说就是蜜糖，对于弱者来说，则很可能是砒霜！
 

受人邀请与一个项目景观设计单位交流，对于朋友的高抬真还有点忐忑！对于消费者的生活习惯，多年的经验与感受，多少可以谈点；但落实到具体的艺术评判，呵呵，在专家面前可不敢乱说！但是房地产开发到底还是一项生意！所谓生意嘛，当然在满足客户需求的前提下，花费最少的钱而获得最高的利润当然是不二之选！而项目评审在产品定位已无异议的前提下，无非关注效率、成本、风格三者的平衡把握！

项目体量不到20万方，容积率接近4，而且地形高差达到40米，

不到700亩的土地但开发时间已经超过10年，到目前为止还只是开发了两期，最后一期2012年5月份才能出来，这样的开发速度，一般的开发商要么早就一命呜呼，要么易手数次，为何还在开发？若以开发商的角度评判，显然不够专业；若以囤积土地的投机商人看，也不大靠谱；而从产品呈现看，开发商水平不低！可700亩不到的规模能有多大的资金变现？毕竟不是北京、上海的黄金地段啊！难道这块土地里还蕴藏着其它的宝贝

在当下的市场环境下，如何才能让营销的工作更具针对性？这个话题其实挺扯淡的，瞄准目标客户群开火呀！可是怎样来鉴别目标客户群呢？在限贷及未来不明确的背景下，甑别客户可真不是简单的事！出具100万资金证明的人不少，真正能铁杆购买的，在没有资金杠杆下，不被市场干扰，还能继续买的，真的是爷！换句话说，原来35%的解筹率，现在还能有吗？只有更高数量才有更大的主动！

先聊点儿与地产似乎无关的数据。一个比较滞后的数据：截至2011年6月，我天朝的外汇储备为31974.91

虽然秋交会成交不是很理想，但也并不是就哀鸿一片，看了几个即将开盘的高端品牌项目，从现场感受来看，还是该干什么事还是一如既往的干什么事儿，一种底气范儿十足的气象。都显示出一种处变不惊的底气！何来底气？实力！高端的项目，优雅是必须的，但骨子里更必须是强悍的！越是竞争激烈的当下，更须主动出击，讨好客户，最忌讳的就是默默无闻！集体沉默的当下，谁能大吼一声，更容易抓住关注的眼球！

当下成交数量的冰寒，与08年的压力相比，或许许多开发商现在的抗风险能力比08年还强一点：1是08年到11年年初，到底还是积蓄了不少脂肪；2是在产品布局里，多少在产品系列里增添了新品，东边不亮西边亮；3是区域布局形成的压力分担。

 10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新说，在个人住房信息系统建成后，让房产税调节成为可能，这个消息被媒体抓住； 10月28日，地产股就喷了，涨停五家。

10月29日，国务院常务会议要求：坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。

重庆市统计局数据：从商品住宅户型与类型分组情况看，大户型住宅与别墅、高档公寓在建设投资与市场销售方面均呈现出不同程度的萎缩。前三季度，全市140平方米以上住宅建设投资额95.60亿元，同比增长15.0%，较同期全部住宅投资平均增速低21.4个百分点

时下的房地产调控，政策上打压，经济上扼喉，消费上抑制，供应端又有保障房的分流，就是在住宅做房地产享有极高声誉的绿城也心生退意，使得绝大部分依靠销售回笼资金的地产行业危机四伏！即使你的产品再厉害，但如果整个行业陷入价格白刃战中，而这个行业的品牌意识还不够氛围的时候，列币驱逐良币的情况难免出现！

我们换个一思路思考，是否产品厉害就足够让自己渡过危难呢？关羽再厉害，也怕冷箭偷袭！当你全线作战，只有一支兵团可用，你能说你有足够的全胜把握吗？如果你只是游击战，见势不对，立马撤退，则不在考虑的范围！要长期在地产行业经营下去，一味的产品取胜，或许是个战术的高手，但当整个行业逐渐走向成熟，我们不得不考虑其他的出路来规避风险！我们经常说战略、战略，而本质就是如何赚取更多利润和如何最大程度降低风险！而战略的核心无非是布局与品质！你在那些领域与地域进行布局绝不是一件简单的工作！

重庆，一座山水之城，一座抗战之城，在成为中国的第四个直辖市之后，更成为中国经济发展模式中的速度之城！在令人不可思议的高速中变脸，每年以25平方公里的速度迅速向周边扩展。而长江、嘉陵江的两江环绕，辅以缙云山山脉、铜锣山山脉、华蓥山山脉的连绵山脉的手手相扣，形成群山连绵起伏，一望无尽的大自然奇观！

特殊的地理带来火热的气候，山谷和急流不仅蒸腾出火一般的酷热，也聚集住了千百年来重庆人的血性和胆气。奇特的环境更形成了独特的人文城市特征：刚猛迅疾却又极具韧性，这是一座水火相生的城市。既矛盾又和谐！数千年来，苦是自己苦，从不向人诉说讨得怜悯；乐是自己乐，也不向人炫耀！苦乐自知，不与他人争辩！如果说成都，是一座浓缩的茶馆，无疑，重庆，就是一桌浓缩的火锅！麻辣鲜香，爱憎分明！

这座城市从不匮乏包容，这里的人们以他们一贯的方式生活着——忙碌、亲和、富于人情味，而在这一切的背后，城市已聚集了火山爆发般的力量，以至于一个新区域的出现竟带着海市蜃楼般的魔幻色彩，而南滨路或许就是最好的见证！

备注：本博有广告，不想受干扰，敬请转移视线看搜房其它新闻。

如何在有限的时间内实现项目的形象传递？广告轰炸？疲软的市场背景下，大部分都在打价格战，难以跳出重围；从品牌入手---要求具备强悍的品牌话语权，对于复地而言，不是不可行，而是觉得应该还有更妥当的策略来实现项目的入市姿态；制造城市话题？以话题来引发思考与谈论，从而将项目自然而然的推出。于是，一群人对于话题制造有了这样的一种想法：如果南山可以重来！

极具视觉冲击力的画面—油画形式；极其考验想象力的主题语-如果南山可以重来，广告一出，自己就接到了不下10个同行的电话！这至少说明，山与城的这套差异化形象具备沟通力。

大学城，拥有教育资源、产业资源、自然资源以及相对宽松的容积率指标，加上规划良好的市政基础设施，毫无疑问是重庆最值得关注与入住的区域，不论居住，还是投资，都值得关注！无可否认在最近的三年内，他都属于快速生长阶段，因此短期内根本不要奢望有大量的居民入住，一是本身配套的滞后，二是大量建设产生的噪音与污染，但换一个角度而言，等到都建设好了，门槛自然也高了。金开区不就是最好的案例嘛！

从规划来看，大部分是联排＋高层的组合方式，当然，这能最大程度的利用土地，也能增加绿地面积；但是另一点来看，当市场预期不明朗背景下，如果是高层扎堆儿，利润上得来不？或者说利润还丰厚否？如果每个人都把未来设想得美妙，大概竞争这个词就不需要存在的价值了！所以一股脑儿的做高层，是否具备足够的市场转换力？不同的企业需有不同的策略，假设别人用长高的洋房来pk你的高层，高层很可能很失意吧？

龙湖可以携品牌而号令粉丝无数，金科可以凭借优质的环境打造降低客户的抗性，而早先入住的开发商如富力等则可以依靠成本的优势依然决绝前行，后来高地价者，还能如此从容否？

怎样才能保持对于事业，或者说职业的热情？每一个人标准不同，答案也不同，但是我想对于自己从事职业或者行业有深度的热爱或许是最重要的驱动力！

当下，房地产开发商都面临转型的阵痛。一是行业进入“双轨制”，未来经济适用房与廉租房必然吞噬大量的消费份额与投资份额，蛋糕变小是不可否认的事实；二是消费者的主动升级，小儿科的产品已经很容易被“抛弃”，面对一个朝三暮四的主儿，产品没有杀手锏，在这行业没法混得长久！三是竞争对手主动提高门槛，你不主动进化，就只能退化；四是城市化进展到一定程度，城市沉淀到一定高度，以往的做法是否还能行得通？在土地日趋紧张的当下，一味的高强度开发，是否对得起土地？上海衡山路上的洋房，百年过去，腔调依旧，排场依旧，而大树的肆意茂密，更添一份贵气与底气！或许，这样的项目，才更有价值与诚意！但是每个人的资源与状态都不一样。往何处走？要走多久？曙光什么时候出现？一路走下去的粮草够不够？这些可都是根本的“死穴”！这些不想透彻，难免走得反复。

回顾重庆房地产十多年的发展，绝大部分开发商们关注最多是在横向如何上更快速地扩张，抢钱、抢粮、抢地盘是他们的头等大事，广阔的土地成为他们驰骋疆场的最好平台；然而在房地产开发纵向的价值链上，不得不承认绝大部分开发商，对于产品，对于服务的研究并足够的重视。当大佬倡导“让灵魂跟上脚步”的时候，许多人还以为那是领头大哥的转换手段！在快速的扩张道路上，我们若只追求速度的快感，而忽略内在力量的滋生，很可能让辛辛苦苦建立起来的商业帝国瞬间坍塌！反正，你信不信，我决定不了，但，我是信了！

当然，总有一些坚持自我价值观的企业在洪流面前，淡定与执着，而正是这种执着，才让其在品牌的话语权上，拥有无可匹敌的“江湖地位”！廉价的塑料包包，价低质劣数量多；手工制作的“荣记湖丝”，数量极低，但是纵然价格高企，依然追捧者众！这世界，需要拼的更多是高度与质量，而非单一维度的数量。