浅议物业管理“酬金制”

再见了，武汉。

    因为工作的需要，公司已把我调回上海工作。

   在武汉的一年多的时间里，我独自一人到武汉，举目无亲，陌生的环境。但是，热情的同事帮助我安排好生活，尽快地熟悉工作。在此期间，我还得到武汉市房地局，汉阳区房地局的领导关心和指导。得到所在地派出所领导的支持和帮助。还得到搜房网一些朋友的帮助。让我一个异乡的游子，在武汉的岁月里，正常地开展工作。对此，我要感谢他们！还要感谢翠微新城小区业主对我工作的理解、支持和帮助。

    再见了，武汉。我欢迎武汉的朋友到上海来，无论是商务活动，还是观光旅游，务必和我联系。我将尽自己所能，为大家提供方便。

    物业管理的法律依据是什么？以前，我们常常以《物业管理条例》或相关的法律法规为依据，作为我们日常物业管理日常操作的教科书。但是，从法学的角度出发，来研究物业管理的法律依据，我们还是困惑，还是迷茫。现在《物权法》出台，我们豁然开朗。原来，困惑多年的答案在这里 —— 物业管理就是对物业共有权的管理。

一、 什么叫物业共有权？专有权？

1. 物业共有权的内涵：

    所谓物业共有权，是物业权利人对建筑物共有部分的共有权，也就是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。

    共有权是相对

    这幅《打水图》画的是，一个人在井边打水。

    井的上方是一个支架，四条腿一根横梁，支撑起吊水的全部重量，这个支架，就是物业管理的上层建筑，由相关的法律法规、政策规定、质量认证体系、企业管理标准组成。中间的葫芦，就是管理的规章制度，所谓“没有规矩，不成方圆”，前面有了大的规范框架，还要有具体的管理制度来保证管理行为的规范实施。井栏，就好比是一个项目的团队。井栏的下面，就是井了，也就是一个一个的物业小区，其规模的大小，决定着这口井水的深浅。

    纵观整张打水图

    物业管理,关键在于沟通。

    何谓沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动。通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点。进而达到相互理解、相互信任，由此到达和谐社区的理想彼岸。

    那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢？

    我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法,在于工作实践的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。
首先，作为一名物业管理人员，首先要端正思想认识。必须做到以下几点：

一、 尊重不傲慢

    众所周知，由综合服务、保洁、保绿、保安、维修所构成的程式化物业服务，已经成为目前许多物业公司的基本服务架构。当然，因收费标准不同，管理水平也参差不齐，其表现形式也自然不尽相同。但是一个物业公司要想在竞争激烈的市场上立于不败，仅仅依靠这样的管理程式是远远不够的，它必须要朝着管理、服务纵深发展。因此，物业管理的精细化这个概念也就应运而生，成为市场竞争的一个强有力的手段。
何谓物业管理的精细化？我想应该是为了不断满足业户持续发展的生活需求，在合理、可能的范围内给予最充分、细致的各项服务。

    这次北京参观考察，我们一行有幸参观了由某个知名外资物业公司管理的一个涉外公寓，并听取他们介绍的管理特色——管家式服务，感受颇深，很受启发。能感觉到他们已经把物业管理精细化做得很深很具体了。

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    今年初，我曾看过一本书，是汪中求写的，叫《细节决定成败》，看后很有感想。

    《细节决定成败》是本务实性的书，没有很高深的理论，通俗易懂，让人开卷受益。但是，“细节决定成败”，我认为讲得太绝对一点，也把细节的作用夸大了一点，我想，“成功从细节开始”这样的说法，也许更加客观一点，辩证一点。这样的说法，也许更能兼顾个案和全体、具体和一般，基层和领导之间的关系。

    物业管理在上海有了十几年的历史，随着社会的发展，时代的进步，房子越造越好，人们对物业管理的要求也越来越高，这种高要求，落实到实践中就是对细节的完美追求。面对市场竞争，尤其是我们公司在目前重大发展时期——一个跻身于名列行业前茅的一级资质企业——更有必要和可能，来研究这个“细节”问题。“企业要求成功，一定要不遗余力地重视细节改进、改进、再改进。而细节改

今天的发言题目是“如何加强保安工作的管理力度？”说实话，如何加强，我心里也没有底，因为保安工作已经成为物业管理中的一大难点。除了一些外部因素外，而主要的是内部因素。外因是变化的条件，内因是变化的根据。我们可以做的就是想方设法多提供一些内因变化的条件，希望保安工作能发生根本性的变化。但是，我不是“老军医”，也没有“一针灵”，今天所言，也仅为抛砖引玉，希望能引起大家对这个问题的重视，也非常渴望听到在座各位的高见。