商品房认购单的法律效力

 

案例：

    2008年4月13日，王某与大连市某房地产开发有限公司签订一份《认购单》，约定：房产公司同意在收取王某10000元订金后，为其保留所选房号。王某若于2008年4月20日前不到房产公司售楼处签订协议书或者因王某原因导致无法签订的，房产公司有权不返还订金，并另行处理该房屋。《认购单》对房号、总房款、建筑面积作出了详细的约定。王某于2008年4月17日到售楼处签订《商品房买卖合同》，并要求确定交房时间。房产公司告之尚未取得《商品房预售许可证》，不能签订《商品房买卖合同》，更不能确定具体的交房时间。房产公司口头保证《商品房预售许可证》一定会办下来，同时要求王某交付首付款。王某认为房产公司在与其签订《认购单》时未告之没有《商品房预售许可证》，要求返还10000元订金。在拒绝返还订金的情况下，王某将房产公司起诉到大连市甘井子区人民法院，要求法院确认《认购单》无效，返还订金10000元，并赔偿10000元。

主张延期办理房产证违约金的诉讼时效

 

案例：

    2002年5月27日，原告王某和被告大连市某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于大连市沙河口区中山路的某大厦住宅楼402号房；被告须于2002年8月30日将验收合格的房屋交付给原告使用，并应于房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任自交付起如超过一年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告亦按时将房屋交付给原告使用。被告因消防工程验收及房屋面积测绘等问题，没有将办理房屋权属登记所需的资料报给房产局，导致原告无法办理《房屋所有权证书》。直到2006年4月20日，被告才给原告开具结算发票并通知可以办理《房屋所有权证书》。2007年3月19日，原告向法院起诉，要求被告支付2003年8月3

    产权证未办成 只因业主违建

 

    高新园区某小区业主汪某购买的商品房已经交付一年多的时间，居然无法办理房屋产权证。于是，他将开发商告到大连市甘井子区人民法院，请求依法判令开发商为汪某办理房屋权属证书，请求支付违约金三万余元，并由开发商承担诉讼费用。与汪某同一小区有类似情况的另外九户业主也分别向法院提起诉讼，要求开发商办理产权证。法院依法向高新园区房产局调取证据，房产局证明开发商已经依照法律、法规规定和商品房买卖合同的约定履行了办证义务，没有违约行为。日前，这十户业主已经从法院撤回了对开发商的起诉。

    2005年5月，汪某与开发商签订《商品房买卖合同》。合同

以停水停电方式催款的合法性

 

    在房屋租赁合同纠纷中，出租人因承租人未按约定交纳租金而停水停电，承租人能否以出租人有停水停电行为作为其拒交租金的理由，或作为其要求出租人赔偿其因停水停电所遭受损失的理由？在物业服务合同纠纷中，物业公司因业主未按约定交纳物业费而停水停电，业主能否以物业公司有停水停电行为作为其拒交物业费的理由，或作为其要求物业公司赔偿其因停水停电所遭受损失的理由？以上两个问题都是债权人以停水停电方式催要欠款，按理说法律结果应该一样，但以下两个案例都发生在深圳市，人民法院的判决结果却截然相反。

    2002年5月，原告黄某与被告陈某签订一份《房屋租赁合同》，合同在违约责任条款中约定被告如逾期交纳租金，原告可通过停水停电等方式催收，逾期10天以上，原告可单方解除合同。2003年3月，被告未按时向

商品房包销的法律性质

 

    包销作为一种营销方式，最初出现于国际贸易中，是指出口商通过与国外包销商签订包销协议，给予国外包销商在一定时期和指定地区内承包销售某种或某类商品的独家专营的权利，由包销商承购后自行推销的方式。在包销方式下，商品由包销人以自己的资金购入，取得商品的所有权，自行销售，自负盈亏，并承担各种风险。上述经营方式移植于房地产市场之中，便有了所谓的商品房包销，并在近几年从香港、台湾地区引进到内地。商品房包销一方面使开发商节省了大量的人力、物力、财力，更能专心于房地产开发建设；同时，这一销售方式虽然在我国房地产销售市场中大量存在，但我国法律，行政法规对此却没有明确的规定。

    商品房包销，是指出卖人与包销商订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

家庭装修合同的性质

 

    随着房地产市场的不断繁荣，家庭装修达到了空前火爆的程度。有过装修经验的人都知道，装修是一件费钱、费时、费力的事情。找装修公司或其他装修个体劳动者，双方签订《家庭装修合同》，可以节约时间和精力。但因家庭装修合同而引起的纠纷也不断的增多，确定其合同的性质具有重要的意义。

    我国的《合同法》在分则中没有把家庭装修合同作为一种典型的合同，目前从法学理论到司法实践，通说认为是承揽合同。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽合同具有以下法律特征：承揽人的工作具有独立性；承揽合同是以完成特定工作、提供工作成果为目的的合同；承揽人在完成工作过程中承担风险责任。在实践中，承揽合同与建设工程合同、承揽合同与雇佣合同比较容易混淆。

    （一）家庭装修合同是建设工程合同吗？

租赁非法建筑物的合同效力

 

     原告王某将在大连市自建的违建房出租给被告赵某，双方于2006年订立《房屋租赁合同》一份，约定租期为一年，年租金为12000元。到期后，双方口头协议续租一年。但到期后，被告赵某拒付租金，并继续使用违建房。现原告王某要求被告赵某腾房并给付拖欠租金12000元。

 

     关于房屋租赁合同的效力问题，存在以下二种分歧意见：

一种意见认为，没有合法报建手续或产权来源的房屋属于非法建筑，出租人自建非法建筑并用以出租的房屋，房屋租赁合同为无效合同；

另一种意见认为，应当区分非法建筑行

谁是办理房屋权属证书的义务主体

 

案情概述：
    2004年5月28日，郭某与东信公司签订《商品房买卖合同》，约定郭某向东信公司购买一套商品房，建筑面积为85.18平方米，总价款为424196.40元人民币。合同订立后，郭某依约向东信公司支付了全部购房款，东信公司向郭某出具了收款收据。郭某交纳了契税及公共维修基金。但东信公司长期未能办理房屋的初始登记，致使郭某无法办理所购房屋的产权证。现郭某诉至法院，要求东信公司支付逾期办理房产证的违约金，并由被告承担本案诉讼费用。东信公司辩称，商品房的办证义务属于郭某，我公司承担的只是协助义务。郭某未与提交委托我公司办理产权证的手续，未与我公司共同办理产权证，故我公司不同意郭某的诉讼请求。

 

  

 

 

 

业主委员会的诉讼主体资格

 

    所谓业主委员会，是指由物业管理区域内全体业主共同选举产生的，代表全体业主的利益，以维护全体业主合法权益为目的的一个自治性组织。在物业管理法律关系中，业主委员会代表业主大会行使权利，业主大会由全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构。

    目前各地法院的类似司法判例中，在业主委员会是否具有诉讼主体资格的问题上，有的认定为有，有的认定为无，并未达成一致。

    2006年12月，在上海市杨浦区法院审理的一起业主委员会与建材公司购销合同纠纷案中，拒不支付货款的业主委员会自称不是独立法人而不能当被告，要求原告将所有业主列为被告，