富动“喜得宝地块”一线速评

本文作者：富动地产研究部  谢谦，（转载请注明出处！约稿电话：13858043581）

1、 地块所属地域基础分析

    区块地理环境非常优越，公共交通配套成熟，地铁、快速公交，都在小区门口，武林商圈也近在咫尺。地块北靠京杭大运河，东临贴沙河，属于杭州老城区范围内为数不多的可供出让的地块之一。区域周边楼盘有中江花园、艮山福居、云天财富中心等，当前周边二手房价格均已超过20000元/平方米。当

地王飙车，别忘系上安全带！

本文作者：富动地产研究部  谢谦，（转载请注明出处！）

1.楼市成交量已明显萎缩，下半年走势仍难预测

据透明售房网2009年8月17日至2009年8月23日（周一至周日）的数据显示，杭州主城区商品房（不含经济适用房）成交695套，环比下降23.0％；交易面积为8.4万平方米，环比下降18.3％；成交金额为14.0亿元

杭州楼市场1-6月份的行情，特别是4月份以后出现井喷行情，富动认为主要有以下二点原因，第一、是08年下半年因为整个市场出现拐点以后，往下走了以后，很大一部分刚需不是消失了，而是被强行压抑了。很多想买房的人，将购房计划全部推迟了，去年富动曾经表达过一个观点，“09年的行情将视消费预期的改变”，09年市场完全回暖的前提是首先要取决于人们消费心理的改变，消费者对楼市的心态一直为买涨不买跌，什么时候市场开始反弹，这部分钢需才会被完全激发出来。因此市场一路下滑之后到了今年上半年，这个价格几乎跌不下去了，而年初后市场一度出现7折、7.5折之后（野风开了降价第一枪之后），消费者层面觉得这个折扣已经到达了心理预期，于是消费动能就开始积聚爆发。开发商主动调整的心态与消费者认为底部已经到来的心态有效形成对接，

备注：涉及商业机密，我们对报告做了技术删减

第一、地块经济指标

地块指标：占地18.42亩

总建面积：14977

地下面积：15124

容积率：1.13

市场总销售面积：10124平方米

回购面积：5000平方米

保护建筑面积：2288平方米

地块现状分析：

　从2008年初开始，全国房地产成交量就一直下降且下降速度还很快。“虽然2008年末成交量略有回升，但总体这种下降的通道没有得到改变。成交量下降首先影响房地产商不再冲动性的购买土地，其次已经购买土地的开发商将推迟开工时间；再则，开发商资金将会越来越紧张。一直僵持，直至阑尾出现。

      因此具体到各个房地产商会不会降价，不是取决于心理搏弈，而是取决于自己企业的资金链是否安全。目前全国房地产企业的资金都很紧张，开发商都在千方百计地开辟新的融资途径。然而，“真正解决资金的困难问题还得靠市场上的常规销售，没有好的销售业绩，其他融资办法都是过渡性、暂时的一种中途选择。”

根据数据统计，目前下沙区块中，朗诗•国际街区总建筑面积约18万平方米，，北京金隅总建筑面积约50万平方米，世茂滨江总建筑面积62万平方米。保利地产总建筑面积近49万平方米。单是这四家外来房产大鳄的项目，其住宅供应量就达到166万平方米。加上华元•梦琴湾、野风•海天城理想•伊萨卡等目前在售的楼盘近200万平方米的供应量，加上储备未启的土地存量，粗略估算今明两年，下沙的房源总体供应量将有370多万平方米。这么多的房源齐现市场，价格的崩盘一定是必然，野风的此次之举完全可以视同为理性之举，无可非议。郊区物业受到销售停滞影响，不得不大幅降价，以求从观望中突围是一种大趋势。富动预计此举或将打破杭州近郊地区的现有格局，可能引发新一轮近郊区域降价潮。

2008年，中国房地产行业遭遇了十年一遇的深幅调整，绝大多数城市的房价和销量进入下行通道，其中许多重要城市的房价下降超过20%甚至30%。以杭州为例，大部分区域的房价已经降回两年前的水平，下半年的销量仅有去年同期的1/3左右。

与萎靡的销量形成鲜明对照的，则是各个房地产开发商开始疯狂地打广告、做噱头、赚眼球、搞促销。但是因为市场环境已经发生了巨变，买卖双方的力量对比和心态博弈都出现了显著变化，传统的营销模式均收效甚微。

当然，在房价普降的今天，很多楼盘需要通过降价来确保销量，但从市场现状来看，降价与大量成交之间并没有必然联系，也就是说降价的效果是不可控的。一方面降价能够刺激成交，但刺激度有多大无法判断；而另一方面，降价只能在短期内刺激市场，而这种销量的增势很难延续。

富动地产对09年杭州楼市的预测

09年后市走向将取决与以下几个方面

一、信心恢复尚需要一定时日

从整体大格局来看，首先是消费信心何时恢复的问题。当前媒体的舆论导向很大程度决定消费者的主观评判，而消费者看大势的心理影响了他们的消费时机选择。

二、市场回暖将取决政府对楼市消费政策的拯救力度

1） 第二套房政策（首付门槛的降低、贷款利率优惠的执行力度），或者干脆取消。

2） 三级市场在流通环节交易成本的进一步降低（营业税的彻底取消、契税的减免）

三、杭州市场后势走向研判

1、09年杭州楼市震荡格局将进一步加剧

1）首先定价合理、产品定位明确、性价比较高的楼盘将进一步热销（新盘）

2）对于一些老盘而言（因为市场整体下滑，而价

“开发商硬摒、百姓死磕”指的就是楼市交易大幅萎缩，消费者持币观望，房地产商资金紧绷。 “如果房价能够跌到消费者的心理价位，多数人肯定会选择买房，毕竟拥有自己的专属空间是很多消费者的心愿，目前正是由于楼市处于“高度敏感期”，很多消费者仍然坚持选择观望，以不变应万变。尤其”当前杭州楼市的“鱼翅很多，而盒饭太少的现状！

因此当前尽管政策暖风频吹，但房地交易量尚得不到大幅改观，主要还是在于在目前严峻的经济形势下，消费者对未来收入预期降低，购房意愿显著下降所致。而对于自住需求者来说，虽然堪称强劲需求巨大，但目前观望徘徊态势仍在死磕。

1.

生活在现代的大都市里，尤其是现在随着时代竞争的加剧和生活节奏的飞速提高，使得我们不得不适应这一大的趋势。

真的，每天紧张的工作，沉重的社会周围环境的压力，常常让我们喘不过气来。

其实时间的宝贵就在于你充分的感受到她的流逝，人生的短暂更需要我们去把握大自然的美好，如果我们不会善待自己、保护自己，那么我们将生活得很累！

远离电脑去西湖边看看夕阳吧，你会觉得幸福其实就是这么简单………

一. 目前楼市的市场抗性仍然源于消费者对后市价格降低的预期

在当前商品可售房源大幅积压，造成短期供远大于需求的基本形势下，杭州消费者对楼市的后期消费预期如何，消费意愿何在？就此话题，富动地产研究部与房交会期间对来访房交会的消费者进行了一次“城市居民楼市消费倾向”的专项调查。调查结果表明：目前阶段居民房产消费信心仍然处于低迷状态，数据显示意愿将与近期选择购房的客户只占受访者的17%，而54%的消费者表示了下跌预期的心理延后了他们的购买意愿，而占29%的消费者总体上还处于消费积蓄期； 从上述调研数据可以看出，本次房交会的成交地量（408套）之所以延续了五月春季房交会（352套）成交低迷的走势，是属于对后市看跌的心理预期所主导，而这一心态更受到了本阶段全球经济危机的严重影响。

二. 政府救市的目的为改变流通环节的交易成本，并不等同于“保高价”

　日前总书记胡锦涛发表重要讲话，就做好下半年经济工作提出6点要求，其中包括引导资本市

             浙江省房地产2008年现状与预测

2008年１月至８月，全省房地产开发投资为１１９９亿元，比上年同期增长１９．１％，增幅与上年同期和今年上半年相比，分别上升２．７个百分点和１．１个百分点。统计数据显示，浙江房地产施工面积、新开工面积继续扩大。今年１月至８月，全省房屋施工面积达１７０６３万平方米，比上年同期增长８．２％；房屋新开工面积为３３５５万平方米，增长２２．１％。

资本已经成为房地产开发企业发展瓶颈，开发企业是否拥有合理的融资渠道成为左右企业持续发展的一个关键因素。2008年上半年，房地产开发投资本年资金来源1416.3亿元，比去年同期增长8.3%，增幅比一季度提高1.3个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金分别增长7.0%、30.5%和20%，增幅分别比一季度提高3.0、43.5和5.1个百分点；而来自于购房者的其他资金来源仅增长4.0%，且增幅比一季

一颗流弹打中我的胸膛 ，刹那间往事涌在我的心上 ，只有泪水没有悲伤 ，如果这是最后一枪 ，我愿接受这莫大的荣光 ，不知道有多少，多少人和我一样 ，不知道有多少，多少个最后一枪 ，安睡在这温暖的土地上 ，朝露夕阳花木自芬芳 ，刹那间往事涌在我的心上……. 

最近杭州的楼市事件，万科折扣门，金城的誓言门，XX楼盘7折再现，地产股票集体淹没冰海………..这样的市场走向突然让我想起老崔的那首“最后一枪”，如此悲壮又有些凄凉，宛如壮士断臂求生存的那般英勇，却是那么的酸楚。

或许这样的行为有些无奈，但确实如我们一直所监控的供求数据一样

富动论市之“归隐江湖，择机再战”

富动策略部：刘霄潇

富动机构9月2日土地出让预测