刘赋斌的博客：
 |
| 市场策划部又是及市场调研、市场分析、产品定位包装、营销推广的整合营销策略的重要组成部分，现如今房地产营销已不再是单纯的商业行为，而是一种联合体式的、并涉及到项目的品质、发展前景、经营方略、终极目标等方面的系统工程。对于房地产而言，市场战略和策划高于一切；市场策略是一种对全局性的、方向性的和大势的把握，是一种哲学性的思维，它回答的是企业项目面临的四个基本问题，即是我是谁、我从哪里来、我在哪里、我要到哪里去，越是大的项目，越需要战略和策划的支撑。有了正确的战略与策略，等于成功了一半；此所谓“纲举目张”，对大盘开发而言，单靠一两个卖点或华而不实的概念包装是经不起市场与时间考验的，唯有市场战略各策略上棋高一着，再加上产品与营销上的创新，才能赢得市场。 |
|
panjunxing
wonderful640
ddian
为“糊”的千秋..
对于一些特别需要引进的商家（如：主力店、品牌店等）在招商政策方面一般都会有一定的优惠，而招商的优惠政策根据项目以及开发商与商
一、关于我个人对企业员工执行力的认识及执行力低的体现
做任何事都能够做到准时、按标准完成任务，就是有执行力。反之，不能准时完成，或者不能按标准完成，或者没有达到目标，就执行力弱。
执行力低有几下表现：
l 我们员工不知道干什么？
l 我们员工不知道怎么干？
l 我们员工做起工作来不顺畅
执行力低下
从购物广场的招商方式来看，主要可以分为开发商自行招商和委托招商代理的两种模式：
一、 开发商自行招商
一般情况下，开发商选择自行招商有以下几点考虑：
首先就是开发商是经过多年的开发运作，有自己专门的市场营销队伍，有广阔的营销网络并对自己所开发的项目有丰富的推广经验；其次就是商业地产市场活跃，开发商所开发的项目很受零售商欢迎，而且预计在项目竣工后很快能招商完毕；最后当开发商所发展的项目已经有了明确的招商对象时，也无需再委托招商代理。
自行招商具有如下几点优点：
1、开发商自行组建招商团队，相对其它中介代
...商业地产开发与招商方法
一、商业地产开发策略方面的主要内容包括主题定位和细分定位。
1、确定定位是一项非常专业的工作。
从购物中心的角度来说，第一个问题是，购物中心的服务到底将卖给谁，这里边包含着目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心，社区内的家庭就是服务对象；如果是区域型购物中心，针对的是上班族，应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二，本项目区别于其它同行的经营特色在哪里？如果要做一个高档的购物中心，我们就要招国际品牌，如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三，本身的建筑特点，也就是我们做的这个项目其自身硬件与别的项目有哪些不同，这一点对以后的招商有着直接的指导作用，包括我们的建筑规划，如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况，很多商家愿意进，可是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化，现在的购物中心大多是融合性的，既可能是国际化的，也可能是地方化、民族化的，所以可能招大的国际品牌商家会难一些，但是招一个地方品牌的可能性比较大，所以需要我们考虑的是
大型商业物业招商策略
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的 使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择 要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因 素：
(一)项目自身的市场定位；
(二)项目所在地的消费状况；
(三)投资商和发展商的自身资金情况；
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略；
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必 须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1.谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商业地产项目成功招商的四个步骤
成功招商的四个步骤
没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。 按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。
中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。
开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家
商业地产的招商策划
一、招商策划的含义
招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业学间。作为一名合格的招商人员，既需要扎实的经济、法律、外语等专业知识，也需要广泛的公关、洽谈等技能。更重要的是，招商人员能把自已的知识和智慧运用到招商活动中，融汇于招商过程中，筹划一系列的行动来吸引外来资金和项目落户。招商策划有多种多样的形式，如到国(境)外举办项日招商会，在本国或本地区举办投资环境介绍会；与国(境)外大商社、大银行、大跨国公司建立较为稳定的沟通渠道；建立驻外招商机构，聘请招商顾问等。招商人员要根据自己的目标和能力，依据客观环境和可能，来策划其中的一种或几种形式，并力图取得最好的效益。
二、招商策划要有准确的目标定位
招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。否则，策划
在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5~10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。
那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素
影响商铺价格的定性
...笔者结合近几年从事房地产营销策划工作的经验和教训，总结出在广告传播运作时的十大心得，愚人之见，仅供同行交流：
一、大众媒体树品牌，小众媒体促销量。
大众媒体具有覆盖面广、受众数多和权威性强的三大特点，有助于项目和企
业造声势、树形象和立品牌，诉求重点在“平面表现的形式”上面，属“明线”
通路。小众媒体则具有低成本、针对强、见效快的优势，在大众媒体炮火的掩护
下，帮助项目实实在在地迅速去化，故该诉求重点是在于明明白白的“卖点”，
属“暗线”通路。在实际操作中，一般明暗交替、互动推进。
二、大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化。
楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是
利率上调首付提高 2008年武汉楼市或将回归理性
近段武汉楼市有所变化，但这与一线城市楼市是有本质区别的。一线城市资产重估已过高点，热钱众多，当国际经济发展变化，诸如原油价格上涨，深圳等对外依存度过高的城市受到国际油价的影响将更大，导致了3000亿美元寻求撤退。而对于武汉楼市的这种变化，更多的是多米诺骨牌效应，作为二线城市的武汉对于一线城市的“风向标”存在着一定的心理暗示，目前处在观望期也是合情合理的。
同时，我们可以看到，政策在促使武汉楼市恢复正常。根据大家顾问信息研究监测平台看，10月武汉商品房成交9720套、虽然比9月今年第三高点成交量11970套，下降18.8％，但同2006年10月交易量持平。2006年10月，武汉商品房成交9743套。我们知道2006年楼市高成交期在政策变动的5月和第4季度，整个最高成交量在12月，也仅为11049套。因此上半年原来那种一周售出80%、一月清盘的销售其实是不正常的，可惜大家把不正常当成了正常。目前销售周期必将回归正常
经历了连续多年的房价快速上涨之后，在2008年上半年，武汉楼市出现了房价小幅小跌，成交量大幅萎缩的局面，结束了房价“只涨不跌”的历史。
日前，2008年上半年武汉楼市报告显示，今年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比涨幅为44.77％；与2007年下半年相比，价格涨幅为12.69%。
今年以来，武汉楼市进入“盘整期”，成交量出现大幅萎缩——今年上半年商品住宅共成交了20504套，与去年同期相比减少了20844套，同比下降50.41%。从三月份开始，一些楼盘推出打折优惠活动，送装修、汽车等促销活动不断，一些楼盘直接将折扣降至9.5折，甚至9折销售，而新面市的楼盘也纷纷调低利润预期，部分新盘每平方米售价要比周边楼盘低上千元。
