1、商业地产的投资冲动不止 

根据国家统计局的数据显示，在2005-2008年全国商业地产的投资增速出现明显的下滑。可能存在的原因是：2005-2007年住宅市场的销售火爆，使得地产商的资金重点流向住宅开发领域；200

文章完成于2010年8月初

19-21世纪，随着人口的迁移和城市的变迁，不同的国家和地区依次开始工业化和城市化的进程。由于文化背景和发展阶段的不同，各国的城市化道路呈现差异化。不过其中也有共性的东西，伴随着城市化进程的推进，看到房地产市场的快速发展。

2009年上海城市化率88.3%，常住人口超过1900万，处于城市化进程的尾声和逆城市化的开端。上海作为国际化的大都市，正在经历部分国外大城市所曾经走过的摩登时代：高楼鳞次栉比、人才空间集聚、生活节奏快捷、生活成本高昂、高房价等。因此房价的高企，你不必大惊小怪。不过20世纪90年代日本

四年一度的FIFA世界杯，2010年6月在南非正式开战。连夜的看球，对身体来说无疑是一种重大的考验，因为周一至周五都需要正常的上班。工作后改变了很多，以前熬夜看球的激情可能正被消耗殆尽；因为从学生到社会人，价值观可能会部分或完全的修正。尤其在市场经济为导向的今天，爱好和理想几乎统统要向物质让步；貌似所有的东西都已被标价，部分婚姻亦成为金钱利益的重要砝码，那种纯之又纯的爱情已经消失在空气中。拜金主义和享乐主义从城市向农村蔓延，本来拒绝贫穷的心态无可厚非，不过爱慕虚荣和贪恋钱财的盛行使得人们更愿意坐享其成，让城市化过程中的副作用已经显露无疑，民风质朴的村落在渐渐的沦陷。《圣经》中有记载：你要嘱咐那些今世富足的人，不要自高，也不要倚靠无定的钱财。

随着全球化脚步的加快，在上海市国际化友人在不断的增加。在与他们以及部分留学生的交流

祸兮福所倚，福兮祸所伏。2009年，房地产业一度成为国内经济发展的重要引擎，将经济从衰退的边缘拉回到复苏的轨道；但也恰恰是房价的过快增长，成为影响民生的重要问题。为了让房价回归理性，国务院调控政策的出台也就显得极为必要。在新政出台后，地产行业还有投资价值么？成为业内人士关注的话题。

1、新“国十条”与商业地产

2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称房地产“新国十条”）。此次新政的关键指向是住宅市场，目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价；新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款，但对商业地产并没有明确做出同样的限

1、2010年房地产业的工作方向

2010年政府工作报告指出“…要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求…”。而2009年政府工作报告的表述为“…采取更加积极有效政策稳定房地产市场，稳定房地产投资…”。并从继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序四个方面指出房地产工作的方向。

对于房地产业的调控方向基本符合市场的预期，这表明中央政府对于房价问题的严重关注以及严控房价的决心。不过由于地方政府土地财政的依赖性强，虽然近期中央政府已经陆续推出相应的调控措施，但是否能对楼市走势产生决定性影响，主要取决于政策的执行力度。

2010年1 月12 日晚，中国人民银行网站发布公告：从2010 年1 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。

其实，更值得关注的是上调存款准备金前发生的故事：

2010年1 月6 日，2010 年会议纪要强调通胀预期管理和信贷节奏把控。

2010年1 月7 日，3月期央票发行利率上行4bp。

2010年1 月12 日，1年期央票发行利率上行8bp。

在2009年底，各证券公司纷纷发表房地产投资策略报告。非常有趣的是，对于2010年楼市的走势，不少研究员的观点看法基本一致，认为2010年楼市将呈现“前高后低”的趋势。

其实这不难理解，在2009年10月份的时候，我们微观层面调研的结果显示：开发商对于2010年上半年较为乐观，但是2010年下半年不确定性增加。不过现在看来这种观点依然值得商榷。2010年的楼市，未必前高后低，上半年的“前高”可能化为泡影。

首先，股票市场是领先于楼市表现的，2010年上半年股市可能呈现震荡格局，基本处于牛皮市的后期和熊市的开端，楼市上半年也难再有波澜壮阔的行情。2010年股市的开局缺乏想象的空间，2010年1月4日，上证指数报收于3,243.76；与2009年12月31日的收盘价3,277.14相比，没有实现开门红的愿望。2010年股市的表现依然难以捉摸，如果股票市场呈现2800-3700

1、有中国特色的通货膨胀

1.1、印度与越南的高通胀

2009年12月24日，越南国家统计局宣布：12月越南CPI同比上涨6.52%，在11月上涨4.35%的基础上持续爬升。当天，印度也宣布，食品批发价格指数已达到近11年来的最高点，截至12月12日的一周，该指数同比上升18.65%。

印度和越南作为亚洲的新兴经济体，其通胀压力的重要源头是食品类价格的大幅上涨。通货膨胀是一种货币现象；金融危机后，各国央行大规模注入流动性的后遗症已经发作了。可以预计的是，通胀才刚刚开始，而不是结束。

1.2、国内通胀的测量

金融时报专栏作家魏城的《中国富人“哪来的钱“》，一针见血的指出现在的国内三类人是有钱的主：

第一类人是中国市场化改革的产物，包括私企老板、外企的高薪雇员、律师、咨询师、会计师等高级专业人员、歌星、演员等娱乐圈名人。改革让一部分人先富起来了，不过先富带动后富就难了；劫贫济富的马太效应显著。作为既得利益者，不要想当然的认为他们当活雷锋贡献自己的财富给社会；更多人捐赠和回馈只是装装样子而已。

第二类人是中国房市和股市两大市场的受益者，包括房地产开发商、股市庄家、资本玩家和一些成功的炒房者和股民。政治经济学在国内发扬的淋漓尽致，金钱和权利挂钩、官商勾结的事路人皆知。每个人都会为自己所代表的利益阶层说话，因此所谓的专家成为阶层的代言人不难理解；毕竟不少专家还是要生活的，既然不能做女婿换来，那么出卖一下灵魂换取物质享受，好像非

距离圣诞节越来越近，可是工作的节奏却丝毫没有放缓的意思，只有周末的时间是放松的，可以找到属于自我的时间去思考问题。可能由于天气陡然转冷，所以更多时间是在静静的品味大师的作品，自己就较少动手去写点东西。

经济学家还值得信任么？

以前写着对于股市和楼市的分析基本上属于自娱自乐；现在呢，高企的房价让咱心生畏惧，实在没有写的必要，原来想成为“房奴”也不一件容易的事情，因为首付已经无力支付；至于股市，早就把股票账户丢在抽屉，懒得在去理它，曾经预判的3600点，迄今还没有到达，所谓的“跨年行情”估计会让不少人知道什么

2009年11月，上海市的气温陡转，并下起了绵绵细雨，虽然距离寒冬还有一段时间，但是冬雨已经揭开了寒流的序幕，也暗示着2009年将慢慢远离人们的视线。回顾过去，曾将2008年定义为“悲剧性的2008年”，现在我们可将2009年定义为“一路狂奔的2009年”。未来2010年的路在何方？

在2009年初时我们展望未来一年楼市的走向，指出此轮楼市复苏的顺序：首先是住宅市场，然后是商业地产，再次才是甲级办公楼市场。在2009年的4月份，我们看到并指出住宅市场的反转基本确立；通过对银行放贷和政府财经刺激等因素的分析，认为2009年三季度后可以明显看到商业地产的上升趋势。现在通过事后检验看，对于楼市的判断与市场的走势基本一致；尤其办公楼市场，我们前瞻性的预判到投资市场的复苏，因此第3季度数宗大规模的收购在意料之中。对于甲级办公楼市场，部分市场分析人士对于2010年的走势给予了乐观的

随着国内经济的类似于“V型”的反弹，地产投资市场重新活跃；一时间将国民经济寄托于地产的论调此起彼伏。在此前的报告中，我们曾提及房地产细分市场复苏的顺序：首先是住宅市场，然后是商业地产，接下去才是办公楼市场。对于办公楼市场的投资，我们一直持谨慎态度；因为办公楼的标的动辄过亿元，非一般投资者可以涉足的。

近期市场出现一种观点——由所谓的“商住倒挂”现象，推出写字楼市场成为价值投资的洼地；认为现阶段是写字楼投资的好时机；这是一种十分有趣的观点。写字楼投资，是机遇，还是陷阱？