3月二手房月报

二手房成交成交量破三千套，创历史新高！

住商不动产根据杭州透明售房网统计数据显示，2009年3月杭州二手房成交3526套，日均成交113.7套，成交均价为12340.2元/平方米，平均成交面积77.9平方米。

从09年2月中上旬开始，杭州二手房市场迎来了一股爆发性增长，3月份的二手房行情出现了量价齐升的局面，二手房成交量创历史新高，成交均价一改连续四个月下滑的情况，均价环比上月上涨5.1％。且与去年同期相比，成交量环比去年同期上升81.6％，单套成交面积几乎持平，而成交价格环比下滑2.0％。

图一：3月份杭州二手房成交量、成交均价统计

延续2月份的成交火爆，3月份的一、二手市场联动，双双创下了历史新高。杭州中介协会副会长、住商不动产浙江区域董事长邓力分析：“我们一直说07年是杭州二手房市场十年来最火爆的年份，而09年2、3月份的火爆程度远远超过07年。”

在二手房持续热销的局面下，一手房市场也出现了热销局面。一、二房市场存在博弈，以城西某楼盘为例，08年该楼盘商品房曾经卖到了18000元/平方米，二手房市场的挂牌价格也是以15000元/平方米为主，而在3月份以来开发商内部促销7.5折，直接将该楼盘的销售价格拉回了12000元/平方米，也就是07年的市场价格，商品房的大幅度促销，使得该楼盘的二手房一下子门庭冷清，出现一、二手价格倒置现象的楼盘比比皆是。

而市中心二手房以其地理位置的稀缺、同类地段无商品房可售的优势，依然有着较高的成交。

图二：2月份杭州二手房成交区域统计

如上图所示：与2月份二手房成交 各主城区多点齐发的现状不同，3月份二手房成交逐步向热门小区集中，其中西湖区、下城区所占比重逐步扩大，西湖区环比上月比重上升11.5％，而拱墅、上城、江干城区的成交比重下滑至20％以下，拱墅区下滑最快，达到13.3％。

杭州二手房成交平均面积77.9平方米，五大主城区中，只有西湖区超过平均成交面积，其余四个区域的平均面积均在杭州平均面积之下。与上月相同，杭城各大城区的二手房成交均价起稳，均价均回到了万元以上。其中，上城区的单价突破了13000元/平方米的大关。

住商不动产企划研究室分析，从2、3月份的二手房成交情况来看，确实出现了量价回升的局面。二手房成交均价回升，说明一批高端房源的成交量正在逐步释放，以自住需求为突破点的3月份旺季，正在带动一部分改善型购房需求。

图三：3月份杭州二手房成交面积统计

二手房成交激增，是去年同期的七倍！

                                               住商不动产企划研究室  安雨

    根据杭州透明售房网统计数据显示，2009年2月杭州二手房成交2227套，日均成交79.5套，成交均价为11740.5元/平方米，平均成交面积75.7平方米。春节长假过后，杭州二手房市场突显井喷，是去年2月份成交量的7倍左右，成交均价同比下滑5.4％，环比上月二手房成交量翻了一番，成交均价下滑1.3％，成交均价连续四个月下滑，平均成交面积又回落至80平方米以下，环比上月下滑6.2％。

图一：2月份杭州二手房成交量、成交均价统计

09年开年以来，不仅仅是杭州，全国二手房市场更是全面飘红，成交量创历年2月份新高，日均成交套数与07年成交高峰时期基本持平。与往年清淡的2月房地市场相比，今年的市场明显活跃，二手房日均成交量曾创下了134套的交易高峰。

住商不动产企划研究室分析，春节过来市场迅速回暖，出现如此火爆的行情，着实出乎意料，但也有其存在的必然因素：这是自从去年被抑制刚性需求爆发的结果，去年下半年以来，国家暖市政策频频出台，但开发商的打折使得购房者对楼市的信心，房价进入下跌通道，对房价后期走势的不确定性，纷纷延缓购房计划，而一路下滑的房价在去年年底、今年年初降低了下降速度，有起稳回暖的迹象，众多被抑制了一年的购房者果断买单；相对于多点开花的二手房市场，一手房则显得冷清的多，市中心楼盘碍于面子价格保持不变，市郊部分楼盘则大幅度，甚至打出了杭城目前最低折扣——6.5折，促销楼盘掀起了一股购房热。从打折楼盘热销来看，购房者并不是没有购置物业的能力，而是对目前房价存在不确定因素，不敢下单。

图二：2月份杭州二手房成交区域统计

如上图所示：杭州二手房成交区域各有重点，出现多点齐发的现状，其中西湖、下城、拱墅三大城区成交二手房所占比例始终保持在20％左右，而江干区的成交比例环比上月上涨了22.5％。其中下城区、江干区、拱墅区的成交平均面积低于杭州市平均水平75.7平方米。

杭城各大城区的二手房成交均价起稳，均价均回到了万元以上。2月份相对于1月份，量价明显回升，这是否就是二手房市场回暖的先兆？

住商不动产企划研究室分析，并不能单凭2月份近半个多月二手房市场一枝独秀的量价回升，而一手房成交并未与此呼应的情况下，就判断房地产市场走出了低谷，复苏了！

图三：2月份杭州二手房成交面积统计

二手房市场仍未稳定  购房趋向需求消费

                                           住商不动产企划研究室   王陈飞

2008年1月30日，杭城房产中介迎来新春开张第一天，经过春节3天的修整，逐渐进入状态，那杭州的整个二手房交易是否也进入正常状态了呢？

住商不动产根据杭州透明售房网统计数据显示，2009年2.2-2.8一周杭州二手房成交套数297套，日均成交套数42.4套，成交均价为11089.02元/平方米，平均套成交面积72.15平方米。受到春节长假的影响，杭州二手房成交量相对于1月份呈上升趋势，本周二手房日成交量环比上月上升17.8％。二手房成交均价仍呈下滑趋势，从08年11月份开始已连续三个月下滑，环比上月下降6.7％。成交套均面积坏比上个月，下降10.6%。

图一：杭州二手房成交量、成交均价统计

住商不动产企划研究室分析，考虑到春节长假的影响，二手房的市场仍未稳定，仍未随春而暖。

   本周的二手房成交套数相对于去年同期的翻了3番。套均面积增长了8.1%，而均价却下降了4.2%。由此可以看出整个二手房市场均价呈下降趋势。

在二手房成交均价持续下滑的形势之下，下城区成交热点区域均价跌至七千以下。2月8日杭州透明售房网成交了一套流水东苑的房子，57.67平方，总价40万，均价为6936元/平方。

流水东苑是一个热点小区，市场挂牌价为11379元/㎡，成交量为10357元/㎡。这次均价却跌至七千以下。对于房价，现在大家似乎仍未看好，尽量回收资金，相对的抑制了房产的炒作。在购房方面，此时期也都趋于消费性需求化。

图二：本周杭州二手房成交面积统计

从本周的成交面积可看出，90方以下这个区间的成交量比上月增长了10%，140方以上的二手房成交量下降了37%。

图三：本周杭州二手房成交价格统计

如上图所示：本周杭州二手房60万以下及60～100万两个区间的成交量环比上个月呈上升趋势，100～150万及150万以上的两个区间的二手房成交量都有所下降。从一定程度上表明二手房中大面积住宅的成交均价出现下滑趋势。

住商不动产企划研究室分析：从08年以来，90方以下的中小户型占据市场的主导地位，90方以上改善型居住者受到政策面的制约，购房欲望被暂时压制了，从08年10月14日以来的暖市政策，很大程度上减轻这部分房源的购买成本，再次刺激了这部分购房者的神经，使得市场的另一波购买主力——改善型人群纷纷下单，购房逐渐走向理智化，实用性消费。

一月成交量与去年同期持平  二手房成交超过一手房

根据杭州透明售房网统计数据显示，2009年1月杭州二手房成交1116套，日均成交36套，成交均价为11891.1元/平方米，平均成交面积80.7平方米。受到春节长假的影响，杭州二手房成交量回落，1月份二手房成交量环比上月下滑36.8％。二手房成交均价连续三个月下滑，环比上月下降1.1％，与成交量、成交均价下滑不同，成交套均面积反而上升，幅度达到5.4％。

图一：1月份杭州二手房成交量、成交均价统计

住商不动产企划研究室分析，受到春节七天长假的影响，杭州二手房1月份成交回落，但成交量与去年同期基本持平。

与火爆的春节旅游市场相比，二手房市场则清淡的多：春节放假期间，1月25日至30日六天零成交，1月31日二手房成交3套。根据住商不动产企划研究室统计数据显示，住商不动产从1月30日门店恢复正常营业以来，客户挂牌出售、出租的电话不断，春节后开门三天统计结果显示，客户带看量比去年同期增长6.4％。

从1月份房地产一、二手市场的成交来看，根据透明售房网统计数据显示，杭州商品房成交973套，与同期二手房成交1116套相比，较二手房成交量少12.8％。住商不动产企划研究室分析：杭州1月二手房市场成交回落明显，二手房市场明显好过商品放松，相对房产中介关门歇业，杭城大部分商品房售楼处仍然开张营业，但延长了营业时间，仍不能挽回商品房成交萎靡的大局。

图二：1月份杭州二手房成交区域统计

如上图所示：杭州二手房成交区域分布进一步明显，西湖、下城、拱墅三大城区成交二手房所占比例始终保持在20％以上，而江干区成交比例萎缩到12％。

其中上城区、江干区、拱墅区的成交平均面积低于杭州市平均水平80.7平方米，在二手房成交均价持续下滑的大局势下，成交热点区域的拱墅区单价跌破万元大关。

图三：1月份杭州二手房成交面积统计

从成交面积上看，60方以下的二手房成交环比上月下滑16.3％，60～90方的成交量环比上升9.6％，成交在90方以下的比重环比下滑了0.6％，90方以下的成交比例变化不大，只是在60方以下与60～90方之间这两个区间的成交量发生了变化；90～140方二手房成交上升幅度最大，1月份环比12月份，上升了19.4％。

住商不动产企划研究室分析：从08年以来，90方以下的中小户型占据市场的主导地位，90方以上改善型居住者受到政策面的制约，购房欲望被暂时压制了，从08年10月14日以来的暖市政策，很大程度上减轻这部分房源的购买成本，再次刺激了这部分购房者的神经，使得市场的另一波购买主力——改善型人群纷纷下单，成交量比之前有较大幅度的涨幅。

从1月份二手房成交情况来看，成交套均面积环比12月份上浮5.4％，跃上80平方米大关，60平方米以上的成交比例逐步上升，上升7.3％，环比12月上浮了13.2％。

图四：1月份杭州二手房成交价格统计

众多暖市政策的刺激，二手房市场“后”积薄发

住商不动产企划研究室陈燕燕

11月份的杭州二手房市场，政策利好一波接着一波，成交量屡攀新高，曾创造了日成交84套，今年半年以来的二手房成交新高。

住商不动产根据杭州透明售房网统计数据显示，11月份杭州主城区二手房成交1442套，成交面积110543.12平方米，单套平均成交面积76.66平方米，日均成交48.1套；10月份杭州主城区二手房成交908套，成交面积71785.92平方米，平均成交面积79.06平方米，日均成交29.3套；9月份杭州市主城区二手房成交686套，成交面积55465.83平方米，平均成交面积为80.85平方米，日均成交22.1套；8月份杭州市主城区二手房成交871套，成交面积63488.73平方米，平均成交面积为72.89平方米，日均成交28.1套。

11月份成交均价12352.2元/平方米，10月份成交均价11830.5元/平方米，9月成交均价12060元/平方米，8月成交均价11935元/平方米。

图一：11月份杭州二手房成交量、成交均价统计

住商不动产企划研究室分析，杭州二手房成交从8月份到11月份，已然在9月份形成底部，10、11月份接连受到国家暖市政策的刺激，10月份二手房成交量逐步回升成交量逐步放量，11月份更是比10月份成交量上涨58.8％，上涨趋势已然奠定。

中央、杭州政府纷纷出台放宽贷款、退税等暖市政策、央行今年9月份以来第四次调整存贷款利率，这一系列利好政策，使得杭州11月份二手房成交量出乎预料得好。同时，平均成交面积却与成交量相反，一改前三个月的上涨，呈现下降趋势，11月份平均面积环比上月下滑了5.2％。

住商不动产企划研究室分析；环比上月，90方以下二手房成交比重下滑，90～140方成交量骤然放量的前提下，11月平均成交面积依然下滑，主要是受到了140方以上，大户型成交比重下挫7.9％，导致整个月的平均成交面积环比上月有5.2％的下浮。

图二：11月份杭州二手房成交区域统计

    从区域看，11月份杭州二手房成交与10月份比较，成交量前三甲发生变化：西湖区、下城区始终稳坐前两名，而拱墅区以0.3％的微弱优势超过上城区，坐上第三名。

图三：11月份杭州二手房成交面积统计

　　农行的房贷新规定明确，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　农行还重点明确了新政出台前个人住房贷款的利率调整政策。具体有两种方式：一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于明年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。

10月二手房成交上升18%

□通讯员 陈燕燕 今日早报记者 余丽 

　　在解读从地方到中央的救市新政时，不少业内人士都认为对二手房市场的利好更为明显，而事实也印证了这一点。

　　根据杭州透明售房网统计，截至29日，10月份杭州市五大主城区二手房成交813套，日成交量为28套，与9月份同期成交量686套相比，环比上升18.5%，比8月份上升13.5％，这是杭州二手房成交量连续三个月持续下滑以来，首次扭转下滑的趋势并出现增长。

　　根据住商不动产企划研究室统计数据显示，10月份二手房市场成交量的放量，其中一方面受到秋季房交会的刺激，出现了大量集中供应房源；另外一方面从10月14日、10月22日，杭州市政府、中央政府分别出台了房地产救市政策，从减免税费、首付款比例、贷款利率降低、购房入户等多个方面刺激购房者，在一定时间内促进了成交。

　　以杭州市政府的“24条”救市政策为例，政策出台前后几天相比，杭州市二手房成交量上升了50％左右，房地产救市政策，大大刺激了一些首次置业人群的购买欲望，一些徘徊在购房边缘的人群果断下单，促成了二手房成交的放量。

　　10月份二手房成交面积64537.83平方米，平均成交面积为79.38平方米，9月份二手房成交面积55465.83平方米，平均成交面积为80.85平方米，8月份二手房成交面积53287.84平方米，平均成交面积为74.42平方米，环比上两个月平均成交面积的调整幅度分别控制在1.8％、6.7％。

　　10月成交均价11782元/平方米，9月成交均价12060元/平方米，8月成交均价12074元/平方米，环比上两个月分别下滑2.3％，2.4％，基本保持相对平稳。

　　60平方米以下成交下滑明显

　　图一：杭州二手房10月成交面积统计图表

　　面积（平方米） 成交套数（套） 比例 均价（元/平方米）

　　60以下         355        43.7％     10483

　　60～90         283        34.8％     10480

　　90～140         115        14.1％     12313

　　140以上         60         7.4％     14830

　　点评：10月份的成交面积上，60平方米成交环比上月下降了10％左右，而60～90平方米的房子比例则上升了10%。其余不变。

　　高中低档房成交比例趋稳

　　图二：杭州二手房10月成交价格统计

　　价格（万元） 成交套数 比例    均价（元/平方米）

　　60以下        309     38％     8051

　　60～100        306     37.6％    11077

　　100～150     102     12.6％    11552

　　150～200        36     4.4％    12795

　　200以上        60     7.4％    17231

　　点评：成交总价比例基本维持稳定，60平方米以下较上月下滑3%左右，高总价房源略有增长。相比之下，高档房源的出租情况却很不乐观。据盛世管家相关负责人表示，10月租金在3000元以上的租赁成交量比上月至少下滑30%。

　　西湖区优势减弱

　　图三：杭州二手房10月成交区域统计图表

　　区域    成交套数 市场占有率 均价（元/平方米）

　　拱墅区    144     17.7％     9918

　　江干区    119     14.6％    10276

　　上城区    141     17.4％    13321

　　西湖区    205     25.2％    10981

　　下城区    204     25.1％    13767

　　点评：虽然西湖区仍然是区块第一，但优势已经明显开始慢慢缩小，这次只领先了第二名0.1%。

　　十强小区成交量略微走强

　　图四：杭州二手房10月成交热门小区排行榜

　　序列号 小区 套数 均价（元/平方米）

　　1 大关 33 9627

　　2 朝晖 27 10347

　　3 景芳 25 10757

　　4 翠苑 24 9734

　　5 三塘 12 10393

　　6 采荷 11 11323

　　7 三里亭 11 9721

　　8 德胜 10 8044

　　9 古荡 8 9611

　　10 闸弄口新村 6 8557

　　点评：成交热门小区的热度比上月增强，上月成交最多的景芳26套，成交在20套以上的小区是3个，而这个月成交最多的大关小区套数超过了30套，达到33套，级别明显提高，成交套数在20套以上的小区也达到了4个。同时，成交在10套以下的小区数量在明显减少。10大热门小区的成交量占据整个成交量的20.5％。

　　西湖区豪宅成交占半边天下

　　图五：成交价格最高的小区

　　名次 地址 城区 面积（平方米） 总价（万元）

　　1 湖滨公寓 上城区 207.88      1050

　　2 九月森林 西湖区 447.17         870

　　3 云桂花园 西湖区 249.31         550

　　4 栖霞岭 西湖区 106.71         530

　　5 曙光新村 西湖区 152.52         460

　　6 现代名苑 下城区 269.5         431.2

　　7 定安名都 上城区 156.89         424

　　8 盛世钱塘花园 江干区 186.25         385

利率上下浮动，月供相差1176.23元

    10月22日晚十点，中央财政部出台房地产利好政策，刺激购房欲望，引导刚性需求，具体政策如下：

    从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

    住商不动产市场部分析，对于自住型需求的购房者而言，是个利好。新政执行前，预计成交量会有所下滑，但中介公司的带看量将会有明显的上升。根据透明售房网的统计数据显示，2008年以来，90平方米的二手房成交量占到整个成交量的75％左右，自助性需求占据绝对主导地位。

房产交易税费的进一步降低，住房贷款成本的减轻，都将从宏观层面改善购房条件。

利率调整后，公积金贷款、商业贷款月供一览表：

其一：公积金

其二：商业贷款

财政部：下月起购房契税税率下调至1%

继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活

2008年10月22日　财政部新闻办公室

根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。

其中：

七是从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。