李战军的博客：
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2009年是新世纪以来我国经济社会发展最为困难的一年，在这砥砺奋进、经受严重考验的一年当中，房地产发展的形势出乎绝大多数人当初预料，创出了新世纪以来中国房地产业最为辉煌的一年。
发展派和唱衰派在过去的一年中，进行了三次大对局。每一次都是发展派胜出，唱衰派惨败。
第一次是去年第四季度，当美国的金融危机传导到中国，致使中国经济出现硬着落的困境。当时国家毅然采取宏观经济政策180度的大转向（不是修正，不是调整，而是方向性的逆转）决策，放权让各地一道采取应急性的救市措施。当时唱衰派批评地方政府擅自出台不负责任的调控措施，违背近几年的国家宏观经济和房地产的调控政策；认为即便救经济可以，但决不能救房地产业和房地产市场，更不能救开发商和房价。
而现实发展实践是一旦原先错误的房地产调控政策得到更正，极大地释放了中国城镇房地产的刚性需求，极大地刺激了中国房地产业压抑已久的发展势头。中国房地产业率先中国其他产业走向回暖复苏。
经验表明，我们不能制定一个全国统一的、一刀切的房地产调控政策，我们也不能以房价涨跌作为宏观经济和房地产市场调控的依据，我们根本创造不出一个人人都能买得起商品房的房地产市场，我们根本无力实行覆盖面高达30%-60%城镇人口的保障住房体系。
第二次是今年二季度，当商品房成交量逐一放大，市场价格形成坚挺，形象名称“小阳春”开始流行的时候。当时的唱衰派共同演绎了一出“假阳春”、“伪阳春”的小合唱，言辞凿凿，掷地有声。什么拐点、什么崩溃、什么终结、新华社居然全国通电，声称当时支撑中国房地产“小阳春”的是四条原因：开发商自买自卖；银行假按揭；地方政府托市；投资者蜂拥入市。
现实的发展实践是全中国的房地产市场都活跃起来，土地资源重新成为开发商争抢的香饽饽，成交量达到近若干年以来的历史新高，市场价格节节攀升，量价齐升成为主要特点。房地产业拉动其他产业一道抵御经济衰退愈发起到了主角作用。
实践表明，那些号称代表弱势群体和无房户、小房户的“独立”斗士，其政治经济主张充满着浓厚的“民粹”和“空想”色彩。他们所有相关房地产业的主张，都是产业发展的毒药。他们从来都不是房地产的从业者和业内专家。他们擅长用政治的、道德的、伦理的观点去观察、解决经济的问题。他们屡战屡败，从不会检讨自己，似输掉的赌徒，不断地发出更大的赌咒和狠话，逐渐演变成“拐点预言家”和“社会赌咒者”。其实他们是勤奋的社会观察家，是努力的笔墨写作者，但他们根本不是穷人，他们的润笔费很高，出场费不菲，房子也不错，甚至是上市公司的大股东。他们的真实利益和他们社会形象、经济观点是完全相反的，截然对立的。
第三次是今年第四季度，当市场成交量有所下降而价格依然高位的时候。唱衰派们高兴地不得了，认为这种现象表明市场不接受上半年的高价格，老百姓拒绝入市，成交量下降的下一步就是价格的下跌；他们还认为当前的房地产市场绑架了中国经济，透支了今后若干年的发展潜力，削弱了城市国际竞争能力；他们大讲积极财政政策和宽松货币政策的危害性，扩大通货膨胀的现实场景和未来预期，声言资产价格快速上升的种种弊端；他们将攻击的重点放到国有企业到处拿地成为“地王”这一经济现象上；他们到处呼吁政府出手，采取断然措施，结束为期一年的房地产救市政策，拿出新措施干预房地产市场。
而结果令唱衰派很失望，各地的统计数据表明，今年的“金九银
一、赞同推荐“湘江世纪城”、“新河三角洲”作为湖南省上世博会的展示实例。
1、两个房地产开发项目（“世纪城”正在销售，“三角洲”正在建设）都得到了湖南省和长沙市两级政府相关主管部门的认同。这些部门分别是国土、房产、规划、建设等，他们给予两个项目规划许可、建设许可和销售许可。国家国土资源部也对该项目实行土地单独指标、单独规划、单独审批的试点支持。
2、两个房地产项目的在政府、开发商两个方面都取得了共赢的结局。政府从中获得了较高的土地收益（一块招拍挂底价46亿元实际成交92亿元，一块招拍挂底价5亿元实际成交一块10亿元），开发商也取得了销售成果和开发预期。
3、“湘江世纪城”项目在市场销售中得到了购房者的认可。在较短的时间里，已实现12000套的销售业绩。表明市场认同在节地城市模式理念指导下的开发实践。
4、两个项目作为城市房地产开发的实验案例，体现了湖南省和长沙市在探索“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“资源集约”、“低碳生活”发展道路上的勇气和成果，适应了中国工业化、城市化双轮驱动过程中解决城市矛盾的历史要求。与上海世博会“城市，让生活更美好”的主题相吻合。在城市建设融资、老城区拆迁改造、重大市政项目市场化运作、改变交通出行方式、实现紧凑型居住环境等方面，作出了十分有益的探索。
5、两个项目都有先进城市发展模式的理论支撑，尽管还存在着一些问题和缺点，但都属于发展过程中的正常现象。也存在着项目逐个实施、逐个总结完善和进一步推广运用的发展空间，如有待后续开发的占地面积达到15平方公里以上的武广新城。
二、董国良先生“节地城市模式”理念和长沙“世纪城”、“三角洲”，两个项目存在的主要问题。
1、“节地城市模式”理念符合城市发展方向，但具体支撑数据不够准确，论据比较空乏，说服力不强。研读董国良先生《城市问题研究报告》，认为核心理念和结论方向是对的，但对人类城市交通资源浪费、建设投资浪费、交通时间浪费、土地资源浪费的评估数据过高，对“节地城市模式”运用的效果预测过高。由于数据测算上的误差，在某些方面给人以难以置信的感觉，因为人类对生存发展方式和城市交通的改善，只能是逐步、小步的，任何一种科学创建都不可能带来百分之几十的效果。
2、“世纪城”、“三角洲”容积率过高，未来积聚人口过密，人车分流问题并未彻底解决，大量配套支撑实施需在项目地块周边予以补充。如“世纪城”占地面积1.13平方公里，规划建筑总量高达400万平方米，规划居住人口总量7万人，商品房总量23000套；如“三角洲”占地1.1平方公里，规划建筑总量380万平方米，其中300万住宅，80万配套。
三、建议对策
1、重点宣传展示“世纪城”、“三角洲”两个项目的可贵探索和实践成就，同时欢迎来自各方面的完善性意见。
2、重点宣传展示政府、投资者和住房消费者合作共赢的过程和结果。
3、重点宣传展示容积率、市政层、人车分流、市政配套、生态环境、旧城改造、金融创新等具体成果。
经过“金九银十”一路风声雨声的颠簸向上，11月份浦东楼市再起波澜。11月份的头12天，浦东一手房均价达到30494元/平方米，比10月份的27530元/平方米，上升了2964元/平方米。12天涨幅达到11%。
业内人士普遍认为，这一波双高的出现，是迪斯尼落户浦东、世博会配套交通道路设施相继竣工、楼市新政大限临近的末班车效应等叠加因素所致。
迪斯尼来了，川沙板块应声而涨。11月2日到8日的7天时间，其周边地区新房成交套数比前周增加了23%，成交均价上涨了8.5%。这一地区增量商品住房价格普遍都在1.6万元/平方米左右，最高的达到了2万元/平方米。现在比年初二手房总体上涨幅度均超过30%。
迪斯尼落后对这一区域的价格提升非常明显。外围楼盘价格的波动也带来了中心城区楼盘价格的上涨。
轨交隧道等世博配套道路设施工程的陆续完工，给沿线地区相关楼盘带来了量价齐升的空间。湾流域175平方米的大平层9月份开盘价为2.3万元/平方米，11月份已经卖到2.5元/平方米。锦绣华城二手房成交价6月份为1.5万元/平方米，11月份已上涨到2-2.2万元/平方米。
金融危机后的市场回暖和通货膨胀的预期，造成外籍人士也开始重新介入浦东楼市。主要涉足点是陆家嘴和联洋地区。
一系列利好推动需求激增，但是浦东楼市供应量却是持续性呈下降态势。浦东商品住宅8月份供应量是799966平方米，9月份降到217675平方米，10月份又陡然降到74436平方米，11月份的供应量将会更少。相比之下，成交面积8月份为211939平方米，9月份为200346平方米，10月份为138339平方米。
另外，外地楼盘在上海的销售已经是长年、常态化运作。境外楼盘在上海的销售基本上在大型展销会上都能见到身影。
比较奇怪的是由于房地产的热点效应，上海交大安泰经济与管理学院也搞起了“全国城市消费者指数”。其一系列的发布论点结论都是外行、愚蠢、误导的。比如，他们的研究认为现在“买房继续观望，卖房急于出手”；“无论是买房还是卖房，都看跌楼市”； 大家“普遍不看好，并在期待房市的进一步降温”。这种研究也算作是这个城市冒出的一朵小浪花吧。而其实上海市从今年2月份到8月份，新增商品住宅的均价已由12482元/平方米，冲至18463元/平方米。总体情况是高位平稳运行。
连接上海和崇明岛的隧桥工程（总投资42.9亿元）交付使用后，在上海兴起了一股崇明旅游热，在崇明兴起了一股上海客人接待热，两边都很忙。过去崇明一年最多接待游客112.5万人（2008年），如今仅一个崇明博物馆一天接待人数就超过了万人，相当于以往的一年接待总量。估计今年崇明上岛游客将突破300万人。
对于大多数上海人来讲，崇明县是既熟悉又陌生的。现在的崇明县由崇明、长兴、横沙三岛组成（2005年长、横两岛由宝山划归崇明），三岛陆域总面积1411平方公里，实际疆域和现在的浦东新区不相上下，是目前上海19个区县中唯一的“县”。
崇明岛面积1267平方公里，东西长80公里，南北宽13-18公里，是世界最大的河口冲积岛，是我国仅次于台湾岛、海南岛的第三岛屿，有长江门户、东海瀛洲之称。成陆历史1300年，曾先后隶属于江苏省的太仓、南通、松江，1958年12月划归上海市。岛上水土洁净，空气清新，生态环境优良，居民平均寿命76.7岁。
长兴岛东西长26.8公里，南北宽24公里，面积88平方公里，南岸有深水岸线20公里，水深-12到-22米，是上海乃至我国船舶装备的主要基地。横沙岛总面积56平方公里，南北长12公里，东西宽8公里。
崇明县的经济和房地产有如下特点：
1、经济发展的洼地。崇明不但全面落后于上海市的各个区，也全面落后于其周边江苏省的启东、海门、太仓等县级市。2008年全县增加值137.7亿元，工业总产值163.3亿元，财政收入50.7亿元。这些数据和周边的市区比，都是最低的。有的还不及人家的一个零头。经济发展慢，除了交通不便因素外，50年时间内，上海市一直没有重大产业投资项目安放在崇明也是重要原因。
2、人口总量和收入水平都低。崇明过去是一个户籍人口都在不断减少的地区，2008年户籍人口为69.3万人。人口自然增长率连续14年负增长。外来流动人口14.8万人。城镇职工人数2.6万人，其中企业单位0.8万人，事业单位1.5万人，机关团体0.3万人。职工年均工资47111元，农村居民人均年收入8350元。一个人口导出和收入水平低端化的地区，是难以吸收到重大投资和高端人才的。
3、主要产业是工业、农业和旅游业。崇明县目前三产的比重为12.8：49.4：37.8。农业比重高（相对于周边市区），第三产业不发达。工业主要是海洋装备产业、通用设备、交通设备、金属制品等，旅游业主要有农家乐、明珠湖、森林公园、地质公园和东滩等。但直到今天崇明游客90%是老年人，还未得到年轻人的青睐。
4、房地产业投资规模很小。2008年全县房地产投资总额仅为14.5亿元，不到上海市区众多单个项目的投资总量。商品房供应对象主要是内生型的，而非外需导入的。高档的公寓和别墅至少在目前还没有生根。现在崇明商品房均价已经达到7000-8000元/平方米的水平，突破万元只是时间问题了。
5、发展定位具有后发优势。崇明县目前的发展功能定位是森林花园、生态人居、休闲度假、绿色食品、海洋装备、科技研创。除科技研创一项外，其它都已有良好的发展基础。海洋装备异军突起，正迅速成为最主要的支柱性战略产业。旅游业特色鲜明，具备上能级、扩产能的潜在条件。一旦崇启、崇海通道打通，岛内现有的陈海公路和北沿公路势将升级改造。
6、对上海市的影响作用愈发增大。上海北面是长江，东面是大海，实际陆地连通是一个90度范围的扇面。沪、崇、苏大通道的开通，使上海打通了长江以北的通道，形成了一个180度范围的辐射连接新扇面。这对上海是有深层发展的战略意义。上海市今后的若干重大产业项目，具备了向崇明布局的条件。
地域广大和经济基数低，使得崇明县在今后一、二十年的时间里，将成为上海市发展增速最快的区域。在隧桥通车后的旅游高峰回落之后，人们将会以更加理智、冷静、务实的态度，审视崇明经济和房地产的发展前景。
如果崇明的房地产业要发展起来，必须人口资源改导出为导入；如果崇明导入型房地产需求发育起来，以投资、养老、休闲为目的房地产业将率先冒头；如果崇明房地产走入上升通道，与田园风光、江海景致、农家享乐相融合的房地产类型将大行其道。
看了戴旭的文章后，我写了一篇反驳的博客初稿，由于技术原因，这篇不成文的初稿上了我的博客。在我出差回来之后，我将这篇原先不成文的博客，重新续写，以表明我的观点。
有一位空军上校叫戴旭，自称是战略专家，还是北京大学中国战略研究员，经常在《环球时报》发表带有军事特点的文章。但是一离开军事领域，似乎文章观点就逊色很多。以前在报纸上发表了关于房地产的文章，很叫人搞笑。
11月3日，他又在《环球时报》上发表了“李光耀为何媚美抑华”的文章，弄得《环球时报》后面几天的报纸发表另一类的文章去擦屁股。在我看来，他捅了一个“外交纰漏”，犯了一个“战略错误”。
错误之一：这篇文章是在国家主席胡锦涛到新加坡参加亚太APEC会议前夕发表的。偏偏在这个时候，你去批评无论在新加坡还是在中国都备受尊重的新加坡前领导人。时机不对。你是在危难李光耀还是在为难胡主席？而胡主席认为李光耀先生是中新关系的奠基人。
错误之二：戴旭断言“美国有的是战略家，根本不需要李光耀出谋划策，奥巴马既然能够选上美国的领导人，对美国的战略作用和利益范围自然了然于胸，也无需一个亚洲国家领导人的提醒”。不错，美国确实有一大批本国的国际关系战略家，但美国也特别重视其它国家领导人的战略思想观点，特别是那些执政时间长的领导人，有国际大格局眼光的领导人，退职以后继续活跃在国际政治舞台上的思想家。美国从来都非常重视李光耀对亚洲和对世界的各种问题的看法，如同中国对李光耀先生重视一样。中国也还特别重视美国基辛格博士、布热津斯基博士和美国历届总统对世界、对亚洲、对中国的看法。奥巴马作为一个新上台的、以前主要是以活跃在美国国内政治舞台为特征的美国新总统，非常需要美国本国和外国的战略思想家对他的外交政策提出建议和提醒。
错误之三：戴旭断言“新加坡为了自身的安全，必须依傍一个大国，它想携美自重，提升自己在东南亚及其亚洲的存在感”。此话对新加坡立国安全方针政策是一种全面的歪曲。新加坡自身的安全在于国内不同种族国民之间的和谐团结，在于科技和经济资源的充分利用，在于和周边国家特别是东盟国家的睦邻友好，也在与和世界大国游走中的纵横捭阖，左右逢源。与世界政治、经济、军事第一大国的美国保持良好的关系，并不等于是携美自重。新加坡提升自己及其在亚洲的存在感，靠携美自重是换不来的。
错误之四：戴旭断言“新加坡虽然不是反华大合唱的主角，但也很少说过公道话，主要是害怕美国不悦”。这是无视历史事实的错误言论，是对友好国家新加坡的污蔑。新加坡是将西方法律制度和东方文化理念 成功结合的国家，新加坡对中国的理解甚至胜于东盟其它国家。新加坡对中国改革开放的支持，是言行一致，卓有成效的。戴旭先生是以冷战思维进行划线，以个人度量揣测新加坡的思维。国际上的任何公道话，都是和各个国家、各个民族的利益和价值观联系在一起的，公道话都是相对的。我相信，新加坡对外政策的制定和实施，根本不是害怕以美国不悦为标准。
错误之五：戴旭断言“李光耀以特殊身份穿梭于两岸，赢得了不少政治分，以此为资本，李光耀成为美国的座上宾”。能够在海峡两岸穿梭、游走、说服、沟通，并得到海峡两岸政治人物和国民尊重的国际政治人物凤毛麟角。这样的人物不是太多，而是太少。李光耀先生成为美国的座上宾，其能够穿梭于两岸，只是众多原因中的一个，绝不是全部。成为美国座上宾对于一个小国但影响力不逊于大国的领导人，有什么不好？中国领导人不也是上世纪七十年代后期历届美国总统的座上宾吗？美国的一些总统不是也是中国政府的座上宾吗？以美国座上宾来划线，实在称不上什么战略家。
错误之六：戴旭断言“中美日三大国关系正在发生剧烈的互动，身为小国之君的李光耀在此时出来搅局是何用意，颇耐人寻味”。国际关系的确主体是政治、经济、军事大国之间的关系，但国际关系同样需要小国、甚至经济不发达的国家都来参与。小国之君发表自己的看法就是“搅局”，这是大国沙文主义的表现，也是霸权思想作祟的称谓。由此我想到，一两年前，那位民进党台湾所谓“外交部长”，一不如意就说新加坡是鼻屎干大的国家，是LP。不仅在国际上丢尽了脸，也把其本人的真实素质暴露无疑。为什么我国领导人可以当着美国人的面说：多元的文化思想、多元的价值观念、多元的生活方式、多元的政治制度，使我们这个世界更加丰富多彩，也更加合理正常。为什么我们的戴“战略家”缺一点不能容忍小国政治领导人的思想观点。耐人寻味的是像戴旭这样的人，有戴旭这样思想的人，在中国有多少土壤根基。他们能够实践我国政治前辈“永远不称霸”的诺言吗？
错误之七：戴旭断言“李光耀一定也知道，政治逻辑最后还是实力决定一切，仅靠在大国之间做游戏，并无助提升新加坡的硬实力和软实力，反而可能为自己带来麻烦”。这种威胁性的语言出自人民日报系统的“环球时报”，出自戴旭这样的有上校军衔的战略研究者，出自中国著名学府的国际战略研究机构，令我惊讶和悲哀。中国摆脱内乱和贫穷，刚刚有几年啊？中国能与一百多个国家建立外交关系，是多么艰难曲折才实现的？穷朋友我们要，富朋友我们也要交；大国我们要，小国我们也要交；相同价值观念的我们要，不同价值观念的我们也要交。顺耳我们要听，逆耳我们更要听。作为中国人，在我们崛起的过程中，特别要反思为什么人家对我们不放心？！
错误之八：戴旭断言“熟谙中国文化的李光耀，很快他就会明白民意的重要性”。这也是一种非常不恰当的语言。你戴旭的思想，并不等同于中国的民意，很多时候中国网络媒体上表达的呼声，也并不是中国的主流民意。民意既有统一的一面，也有多样性的一面；民意既有正确一面，也有错误的一面；民意有地域性，有时间性。民意要重视，但不一定以所谓民意为基础制定的政策，就是行之有效的，就是放之四海而皆准的。否则，现代政治和现代国家要党派干什么？打着民意的旗号，有的时候是强奸民意，是为自己并不正确的思想观点寻找民意拐杖。
