香港的房地产市场在法律规范、制度建设、土地交易、保障住房（公屋）、金融服务、物业管理、行政管理、人员素质、企业品牌等诸多方面，领先与内地各个城市，成为内地房地产从业者学习参考的样板。

中国房地产业实行改革开放以后，香港的开发企业、物业管理企业、中介经纪企业、规划设计企业、信贷金融企业纷纷北上，不但带来了内地所需要的资金，更带来了先进的理念和优越的管理，促进了中国房地产走向现代台阶。

回归祖国以后，香港和内地的交往热络频繁起来，在房地产方面更是如此。特别是内地居民赴港置业，所占住宅注册金额的比例2010年还是10.8%，到了2011年便大幅攀升至19.2%（其中内地买家占香港一手住宅注册金额比例已由2010年26.3%上升至2011年的39.9%；二手住宅注册金额比例由2010年7.8%上升至2011年的12.9%）。内地居民购买香港一手物业，以每套500—1000万港元为主，占到购置总套数的52%。潮流明显，趋势已经形成。香港和内地在房地产方面的双向投资，促进和提升了彼此经济的发展。

正是在上述大背景下，香港张一鸣先生新写的香港《楼市十大周期》专著出版了。这对香港和内地的房地产业界来说，都是值得欣喜和拜读的。一鸣先生详细分析了香港七十年间楼市十大周期的发展；解构了影响香港楼价的十大因素；阐释了香港买楼的时机与技巧；比较了投资地产股和投资物业的区别，提出了对楼市政策和楼市走向的独到见解，对大陆的房地产主管部门人士、房地产开发者和消费者，特别是赴港投资物业的消费者，都具有深刻的指导意义。衷心希望本书为香港和内地房地产业界人士的沟通交流发挥助推的作用。

在对四种 “双体系”模式逐一分析的基础上，需要对四种“双体系”模式进行整体对比分析。结合我国城镇住房发展现状、城市化进程、劳动者收入水平演变、国家总体经济实力提升的系列环境，可以做出如下判断：

四种模式各有利弊，都是可行的，无非是由市场机制还是行政机制为主导来配置住房资源。其条件是政府决策、城镇居民认可；

在实践中两个体系会对住房需求群体产生优劣对比，由此两个体系在结构规模上会发生动态性的变化，不可能始终处在静态的结构规模关系；

考虑到我国各地经济水平、收入水平、居住水平的差异，允许不同行政区域自行采取不同“双体系”模式未尝不可，但依然取决于政府决策和居民认可；

模式一“隔绝封闭”相对比较理想化，但在运行实践中，由于难以做到真正的封闭和两个体系规模上的大体平衡。实现“保障归保障”、“市场归市场”的完全分割是不现实的，更可能的现实选择是“市场中有保障，保障中有市场 ”。因此，四种模式比较选择中处在第三位的地位；

模式二“衔接连通”模式一有进步，但其困难点依然在于，难以实现两个体系规模上的大体平衡。中国住房需求既受制于城镇居民的收入水平，也受制于城镇居民在不同年龄段的不同住房需求。从长远和根本上看，多数中国城镇居民最终选择的还是商品住房。因此，四种模式比较选择中处在第二位的地位。

模式三“市场主导”是承认市场机制配置大部分住房资源，行政机制配置少部分资源，承认两个体系共同存在且同时衔通连接，做到了“市场中有保障，保障中有市场 ”。这种模式和现行住房体制机制最为贴近，需要强补的只是保障住房这一部分。因此，四种模式比较选择中处在第一位的地位。

模式四“保障主导”带有浓郁的社会主义理想色彩，符合我国城镇中低收入群体现阶段的住房要求，但是这种模式是对我国现行土地和住房制度改革的否定和倒退，是对已经形成的商品化、市场化住房发展道路和体制机制的一种颠覆，游戏规则完全改变。当前具有存在的土壤，长远看毫无出路。因此，四种模式比较选择中处在第四位的地位。

此种模式主要内涵是“保障住房体系涵盖商品住房体系的‘双体系’”。其要点是：

住房体系总体上是福利化、保障化主导的体系，主要依靠行政机制实现资源配置，主要靠财政列支予以投入保障，依托政府实现保障住房的配售、配租和管理；

70%-80%的人口和家庭被保障住房所覆盖，20%-30%的家庭通过市场满足住房需求；

实行福利性无偿分配、低租金、低物业管理费；

商品住房体系是存在于保障住房体系内部的、相对封闭的、独立运转的，商品住房价格体系对保障住房仅起着质量示范、价格参照、经济核算的功能；

保障住房和商品住房体系基本上不存在房屋互相转化，但存在着居住人员互相转化的情况；

保障住房的产权全部归国家所有，商品住房的产权归个人所有。

此种模式顺利运行的环境条件要求是：

中国由住房保障为始发端，正式进入高福利和泛福利的历史新阶段，住房对大多数国民来说不再构成家庭财产财富的组成部分；

中国房地产业主导方面是一个民生产业而非经济支柱型产业，商品住房是一个受到严格限制发展规模的市场；

保障住房成为政府的基本职责，政府用巨大财力长期维持保障住房的生存和发展；

有合理的分配机制、退出机制以及监督机制，保障住房体系必须成功构建内在自身的发展机制，实现投入产出的平衡和良性循环；

大幅度组建保障住房的行政管理机构。

这种模式的主要优势如下：

市场化不可能惠及到社会底层家庭的生存发展权，尤其是基本居住权。模式四可以将大部分城镇居民的基本住房保障权力依靠政府得到基本落实；

保障住房在促进社会公平，满足基本物质需求方面发挥着重大作用，能够在一定程度上调节了国民收入的分配格局，抑制因为住房而形成的财富占有的两极分化，抑制因为住房而形成的公共资源占有的不平衡，抑制对住房的过度需求；

保障住房供给具有非竞争性、非排他性，财富效应低的特性。

这种模式的主要问题如下：

我国房地产业主导成为民生产业，住房成为产品，住房交易变成住房交换或差价交换，需要将现行房地产体制进行颠覆性变化；

保障住房投资规模大、投资回收期限长、投资收益率低，政府责任和土地、资金供给压力很大，但仍永远满足不了多元化的住房需求，住房资源不能得到有效配置和利用；

削弱房地产业（包括住房）的自我发展能力，容易挫伤合法劳动、合法收入、合法买房的其它劳动者的积极性；

保障住房供给普遍实行轮候制；

社会地位和权力不同的人获取保障房（位置、大小）的能力不同，不能消除分配上的不公和寻租现象；