国庆的时候，偶尔看到曹安国际商城的股份在转让。这个项目开业两年了，似乎运作得不太好。

    其实，专业市场的确不容易操作，比购物中心、社区商业类项目都要难。

    但是，还是陆陆续续看到很多人，在地块位置不佳时，往往会想到专业市场的操作思路。

    专业市场的位置，的确不在什么市中心或者成熟商圈，但是就要据此认为，不在成熟地段的地块，都可以按专业市场的操作思路走，就是大错特错了。如果非要走下去，顶多可能认为专业市场更适合划分出小商铺，更容易分割销售以回笼资金吧。

    看任何商业项目，都不能只看地块、建筑，这些都只是表象的东西，一定要看项目背后的商业因素，这些看不到的因素才是决定项目生死的最后关键。如果购物中心、社区商业类项目可以更容易得判断出其背后的消费力、消费习惯以及未来的变化趋势的话，那么专业市场则需要

    社区购物中心是购物中心中比较另类的一个类型。相对于其他购物中心的发挥空间，社区购物中心的特点似乎更明显。特点越明显，发挥越吃力。

    社区购物中心之所以特点比较明显，是因为它就是植根于自己的那一亩三分地。

    用个比喻，购物中心就是一个花坛，每个商户都是花坛中的一株花。它们都是一个个独立的鲜活生命，但是植根于同一片土壤，各自要存活，还要相得益彰，这株的红花可能与那株的绿叶搭在一起了，但是组合起来，也是一幅美丽的画。那么，策划定位就是玩概念，规划设计就是建花坛，招商就是撒种子，运营就是培育花朵了，最后要引得蜜蜂、蝴蝶来。

    如果把社区购物中心套用到上面这个比喻中，那就是这个花坛比较小，花的根系不发达。

    如果花坛比较大，土壤也就比较多，这株花不适合这片的土壤，但是可能适

     商业地产投资交易圈成立！   

    

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     我们主要对长三角的商业物业从投资的角度进行一些研究和机会挖掘，对投资价值判断、操作模式等进行一些探讨。

     

     至于物业的类型，老样子，主要还是纯商业物业，包括大型社区的社区商业、核心地段的街铺或集中式商业，当然，也包括写字楼、公寓等。

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    处在新城区、郊区等未成熟地段的社区商业项目，更容易遇到问题。其中最大的一个两难问题是，先有鸡还是先有蛋的问题。

处在不成熟地段的住宅项目，入住率不高，人口密度和人口总量都相对小，社区商业中的很多业态可能因为门槛人数的问题而很难存活，甚至不乐意进入。社区商业不成熟，生活配套不完善，很多购房者也不愿意马上入住，至少投资的房产是租不出去的。

当然，大家都可以等。购房者可以等其他人都搬过去，商户开起来。商户可以等，等着居民慢慢多起来，再考虑过来开店。

只是这个过程可能有点太慢了。

其实社区不成熟，社区商业注定是艰难的。对待社区商业，不如换个角度思考一下，把社区商业招商放在住宅销售的前面。商业引导、成本转移，或许是个可行的办法。

首先申明，这个标题有些辞不达意，同时，一锅粥似乎把购物中心这个词有点贬低了。毕竟，购物中心和一锅粥还是有些距离的，除了里面的餐饮店。

其实，想说的本意是：购物中心就像一个鲜活的生命体，每个部分都有自己的功能和职责，相互之间却又息息相关，形成一套套系统，又共同组成一个不断循环的整体。优秀的购物中心如此，失败的购物中心也是如此。不同的是，前者是良性循环，后者是恶性肿瘤。

把购物中心看成生命体，购物中心这个词也就开始脱离其本来的所指了。只有优秀的、各个部分都恰如其分、处处到位、可以不断自我调整和完善的购物中心，才够得上生命体这个比喻。那些失败的项目，或者还在半死不活地挣扎的项目，或者活得并不如意的项目，都够不上生命体这个词，至少对不起鲜活这个词吧。因此，这些有着明显瑕疵的购物中心，都被排挤出了购物中心的范畴。或者说，生命体是购物中心的一种境界，达到这种境界，才可谓成功。

不过生命体这个词有点太抽象了，还是一锅粥来得亲切一些。一锅粥的东西，也需要每个部分都要有效的发挥作用，否则就是一粒老鼠屎，毁了一锅粥了。

治

周末，与业内的朋友聚会，聊到社区商业。

商家的朋友抱怨开发商好高骛远，只谈自己的理想，而不顾商家是否可以长久经营下去，一味拉着商户入驻。开发商的朋友抱怨商户开出的条件太高，倒贴装修费，替缴物业费，包了水电费，免租期长着几乎等于把物业免费给商户使用。双方的说法可能都是极端一些的情况，却也是事实。

但是这不代表有什么问题，在商言商，商户和开发商自然都要尽力为自己争取利益，这无可厚非。双方都是理性的，争来争去，只要项目适合，最终肯定可以达成合作的。

开发商为自己的社区商业项目引入一些高质量的商户，终究有自己的一些盘算，可能为了后期住宅的开发，可能为了自身的品牌形象，也可能是商铺还没有卖出去。如果这笔帐可以算过来，就是真把这个物业免费给商户使用，也未尝不可。商户自然也要算账，如果社区入住率还不高，周边不成熟，但是前景在即，条件优惠，帐算过来的话，自然也会入驻的。萝卜快了不洗泥，萝卜慢了剥层皮。最后的条件谈成什么样，看双方的势力了。

对于社区商业，无论开发商还是商户，可控制的因素并不多。只要社区成熟，规划无错，商

    商业地产项目中，有时会遇到需要规划下沉式广场。从商业的角度，下沉式广场与一般的广场有不少共同之处，但是也有明显的不同。总体而言，下沉式广场因为其“下沉”，遇到的问题可能相对更多一些。

    其实，泛泛而言，个人认为下沉式广场在整体上着力解决好三个问题即可以，这三个问题，可以称之为下沉式广场的“三步曲”。之所以这个“步”，意指人流对下沉式广场的重要性。

    第一步：引人走进来。下沉式广场，除了因一些地下商业空间的利用，从消防角度的要求而设置外，多与诸如地铁、过街地道等地下交通设施相连。对于下沉式广场，第一个问题是如何将多种交通方式相结合，让人群顺利、方便的从各个方向进入下沉式广场。直连地下交通设施的人流通道，从地面进入下沉式广场的步行楼梯、扶梯、坡道等等都要综合考虑、统一设计。

    第二步：让人留下来。下沉式广场如果仅仅是人群经过的一个空间，那这个空间也实在太浪费了。因此，第二个问题是如何将人留下来，

    年后，集中参观了几个刚刚开业不久的购物中心。不知是各自偶然的因素，还是一个共同的趋势，新开业的购物中心明显有一种摆脱主力店的趋势。过去，这种趋势在街区式商业、中等体量的开放式购物中心中表现得更明显一些，而现在，似乎在封闭式购物中心，甚至传统的狭长式或者哑铃型购物中心中都可以显而易见的感受到。

    主力店对于购物中心本身的利弊，本来就是一个见仁见智的问题。即使新开业的购物中心出现这种趋势，也不能算是一个进步，当然，也不会是一个落后。就像脚穿鞋子，鞋子的贵贱是一码事，脚是否舒服是另一码事。只是不凑巧的是，贵的鞋子似乎更舒服一些，但是不排除路边摊上十元一双的布鞋可能更舒服。

    当然，这个可能的趋势中还有一些特征。比如地下空间更多的还是需要保留主力店的。的确，地下空间，如果把大卖场、精品超市、美食广场，或者一些娱乐类的商户请出去，还真是不容易做得风生水起。地上空间就不一样了，只要不是特殊的结构，难度总是小多了的。所以，百货店越来越让位出

近一段时间，因不同的项目，接触了数家国外知名商业建筑设计公司。建筑设计，很专业的领域，而且大家设计的作品，也带有不同的艺术气息，所以这种作品，可以称之为阳春白雪。与阳春白雪相对应，则是毫不顾忌美学或者把美学置于身后的观点和作品，多出自于商业人士之手，可以称其为下里巴人。

    谈到社区商业，主要是从商业功能角度去谈的，一般指满足周边住宅居民的日常生活配套服务。对于其他方面，倒似乎并没有多大的限制。自然，可以实现这种功能的商业，都可以叫社区商业，小至几个街铺，大到一些以大卖场为主力店的集中商业（包括容纳了更多餐饮和娱乐的项目），甚至一些含有社区百货店的购物中心项目，大体上都可以归以社区商业。因此，大概可以看出，社区商业只要满足社区，其的建筑形式、商业内容倒并没有多大的一致性。毕竟社区居民，此一地与彼一地的区别较大，功能满足了，形式也就差异了。倒是除了作用之外，社区商业似乎还有一个共同点，那就是其的聚集性并不是很强，换言之，总规模不是太大，而这点，也是受制于其功能而使然的。

    似乎社区商业的功能重要，但是对于开发商而言，重要的并不是功能，而是建筑和一些操作手法。如同一瓶酒，酒的品质很重要，但是开发商并不是酿酒师，而只是一个提供瓶子的配套商。如何酿酒，开发商说了不算，他只要提供符合要求的瓶子就可以了。提到瓶子要合格，倒也并不是这个瓶子一定要多么的漂亮，而是要满足酒的盛放要求