自2007年以来，岛城楼市在外地大鳄纷纷进入的情况下，洗牌时代迅速到来，开发商分化加剧，楼盘销售虽然开始出现分化的局面，但总体来说，07年的青岛楼市还是出现了一个总体上扬的格局，无论价格还是成交量，都比06年有明显增长。

      进入2008年以来，青岛楼市的变局呈现出继续深化的走势。对于青岛的众多开发商而言，08年的日子真是很艰难。如今时间已经过半，但盘点下来，商品房的销售出现很大下滑。只有开发商极少数能满意，大多数的日子只能是用苦熬来形容了。

      从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变”论，到最后徐滇庆和牛刀的对赌，开始大家还在争论，后来发现形势真的和以前不一样了，地产巨头们的还真是先知先觉者。销售不畅加上银根缩紧，让众多开发商的资金链更加绷紧。在这样的转折时期，做一番青岛楼市总结盘点，确

 

看的出三五句先生是业内中人，很多观点很有道理。百忍一向喜欢与人交流探讨这些问题，虽然自己不是很懂，但是交流中就能进步，所以希望大家一起探讨，但求在在思考与探讨中共同进步。

 

从青岛楼市近些年的成长过程看，不同时期流行过不同风格的建筑：美国的、意大利的、西班牙的、地中海的、英国的……欧美风情占据着青岛楼市众多楼盘的话语权。问题是我们自己的东西只有在边缘的农村才有么？青岛西式别墅上贴大红对联的现象也是很多的，总归是不伦不类了。属于我们自己的、传统的建筑风格如何才能延续并发扬光大？舶来品适合中国人的审美习惯吗？到底什么样的建筑形态和生活空间才是最适合中国人的居住选择？

 

这个话题是上月和几个朋友吃饭时,一个在郊区操盘的朋友有感而发的。

他做的是个大盘，销售到了先前的局面下自然压力很大，而老板又要求涨价。很是无奈。于是面对目前的局面，喊出了这句：谁能拯救青岛楼市？一听之下，颇有点悲凉。我说没有这么严重吧，各家的日子看上去还可以尤其是前几年积累甚厚。还没有到要饭的时候。他苦笑一声，数据都在你肚子里，你还不知道，再

 

最近，在一把手老阎的督促下，各个区的拥湾发展的比较详细的规划纷纷出炉，看了之后，让百忍大失所望，感觉这个心啊，拔凉拔凉的！

总体来看，百忍以为这些规划贪高求洋，好大喜功，脱离四方和李沧实际，想一步登天，着眼点大都是为富人来服务，不能以大多数人为本，也不可能有一个好的市场结果。

 

近来青岛楼市人事变动频频。多位大佬告别老东家，投入新企业。想象目前的大形势，也是很自然不过的事。

其实说句实话，青岛没有出全国知名的地产企业和楼盘，自然也不会出全国指名的地产人物，但是房地产的地域性要求人才本地化，否则就会出现水土不服的问题。所以本地很多人的出路还是不错的，有大鳄和巨头们的承接，应该说比原来好的多。本地企业被挖的无奈了,也开始采取留人措施。

而就个人来讲。但如果不能在短期内提高自己的专业水平，只怕早晚是个麻烦。尤其是作为乙方，很多人居然靠能喝酒和拉关系来处理业务，对于地产专业性的服务几乎不懂，百忍以为，这样的可能淘汰就在眼前。

　　自2007年以来,岛城楼市在外地大鳄纷纷进入的情况下，洗牌时代迅速到来，开发商分化加剧，楼盘销售虽然开始出现分化的局面，但总体来说，07年的青岛楼市还是出现了一个总体上扬的格局，无论价格还是成交量，都比06年有明显增长。

　　进入2008年以来，青岛楼市的变局呈现出继续深化的走势。随着气温的升高，春天已经即将过去，火热的夏季即将到来，但对于青岛的众多开发商而言，这个春天却是有点冷。尤其是商品房的开发商们，与前些年都能赚个盆满钵溢的美好岁月相比，没有几家能笑的出来。

　　按照以往的规律，三月和四月正是楼市大热的季节，很多楼盘都会开盘，购房者也会迅速行动。自然成交也是随风而上，但08年春天以来，全国大部分城市的商品房市场，却几乎都是持币待购的局面。买卖双方的博弈更加深化。

政策层的利好消息不断，“经济房要面对中产阶级”，建设部改名为住房和城乡建设部，都从政府的角度给人以信心。

　　百忍前面也说过，青岛开发商纷纷进入商业地产开发领域，导致商业地产未来的上市量增长幅度巨大。青岛商业地产面临着巨大的机会的同时也埋下了巨大的风险。其实很多地方都是如此。

　　年初西海岸积米崖区域一个40万平的商业用地的流拍和城阳机场边一个50万平的商业用地如今也没有了动静，可以看出，开发商还不敢玩，也谨慎多了。而从政府来看，住宅用地是公鸡，商业用地是母鸡。因为后期还能贡献税收，再加上能繁荣市场出政绩，所以对此非常热心。不管市场如何，就把大片土地出让了。那管什么商业规律。

　　其实商业有它自己的逻辑，百忍搜集起来，最基本有这么几条：

　　一个是消费总额每年的增长幅度大致在10%多一点，当然你项目所在区域的人口增长快的话，可以把数字来提高。所以商业总体来说，不能增长太快。

　　一个是一个区域每个人拥有的商业面积大致在1平左右，就是说一个5万人的小区，5万平的商场就够了，当然你项目所在区域能够吸引大量外来人口来消费的话，要增加总消费能力，这也是商圈火的原因所在。

奥运不仅仅是一项体育活动，它更是一场商业的狂欢，这在1984年已经被一个叫尤伯罗斯的美国人在洛杉矶给定型了。其后的历届奥运，都被深深地打上了商业烙印。

做低密度项目，其可伸展的空间更大，个性化的东西也容易体现出来。别墅就是如此。而且从历史来看，国人有一段与别墅割裂的历史，建国后近半个世纪的时间里，几乎没有人住过别墅了。这个究竟如何体验这样的生活，都存在着一个经验不足的问题。而这部分人消费

地震对什么考验最大？对建筑行业，因为重大的伤亡的原因在于建筑物的倒塌，所以不是天灾那么简单。

青岛的城市发展向北，但要有交通的支持，否则不能成功。

我们知道,深圳和广州,东莞和福州的房价下跌程度相比最高的时候都已经超过30%,很多在高峰买房的人很难受，甚至心理难以承受，尤其是高位入市的炒房者。

房展结束了，似乎没有什么值得说的，因为太多的冷淡，就如这几个月的成交套数一样。而开发商也似乎技穷了，用人妖、肚皮舞这些与地产房子毫不相干的来吸引一点注意力，——当一件事情渐渐远离它的本质的时候，也就走向了衰落！真正能挑起人们兴趣的，也就是刚刚露出名字的几个新盘了！百忍来说说。

 尽管地王是个很不好玩的东西，现在的制度下，政府是一家卖，开发商是多家买，地王也就不希奇。青岛这几年来，也出了几个。百忍细说一下。

 周末组织众网友到崂山一游。崂山的景色自然是不错的，而在三月里的春天，更有可看之处。