王石是在替开发商“叫穷”

万科董事会主席王石指出，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，“100%的公司都感受到压力”，资金紧张。

记得2007年10月，王石先生率先抛出“拐点论”，本人第一时间支持。但当前的事实真如王石董事长所说的那样，开发商资金到了十分紧张的程度吗？楼市调控真的进入死胡洞了没有空间了吗？

1.         货币供应虽然回落，但是比2008年“拐点论”前宽松多

2011年6月，狭义货币供应量增长27.47万亿，同比增长14.2%，比2008年最严峻时的6.4%仍宽松很多，也就是货币政策并非没有空间。但建议货币调控要慢慢下行，全年控制在10-1

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

我曾在上一篇文章中讲过，在通胀年代，央行每一次上调利率，都预示CPI再创新高。据悉，6月份的CPI可能高达6.2%，再创新高（见下表）。所以上调这点利率，只是安慰一下老百姓，根本无法对冲财富贬值，所以也无法抵挡人民币储户对不动产资产保值的需求，反而有可能激发老百姓继续持有不动产。

对于房地产开发企业来说，每一次上调0.25个百分点，4次才1个百分点，而短期民间借贷利率高达5分/月（年度约在3-4分/月），是银行利率的5-8倍，所以上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点对于开发企业的财务影响甚微。

而数量型的调控工具‘存款准备金率’对房地产开发企业来说影响巨大，每上调0.5%个百分点，直接“截流”约3800亿人民币，造成资本市场资金流量减少，近期民间利率高企的原因是数次上调存款准备金率造成的。

对

利润上调对楼市影响甚微

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

我曾在上一篇文章中讲过，在通胀年代，央行每一次上调利率，都预示CPI再创新高。据悉，6月份的CPI可能高达6.2%，再创新高（见下表）。所以上调这点利率，只是安慰一下老百姓，根本无法对冲财富贬值，所以也无法抵挡人民币储户对不动产资产保值的需求，反而有可能激发老百姓继续持有不动产。

对于房地产开发企业来说，每一次上调0.25个百分点，4次才1个百分点，而短期民间借贷利率高达5分/月（年度约在3-4分/月），是银行利率的5-8倍，所以上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点对于开发企业的财务影响甚微。

而数量型的调控工具‘存款准备金率’对房地产开发企业来说影响巨大，每上调0.5%个百分点，直接“截流”约3800亿人民币，

建党90年的大会上，胡书记说“稳定是硬任务，没有稳定什么事情也办不成”，我认为这同样影响到房地产行业。此届政府即将届满，一直维持了7年稳定局面，在最后一段时间里坚持“稳定主题”符合人之常情，也符合历史选择。

房地产一直是影响到国计民生的大行业，房地产不稳定，不仅影响到经济领域，也有可能影响到全社会稳定，人人皆知。近期国家持续收缩银根，货币供应增长率从去年的高点39%降到15%左右，但是由于房地产是一个“吸金”行业，很多客户全款购房，开发企业资金状况并没有想象得那么悲观，反而在高位进行盘整，短期大面积降价的可能性不大。

下半年房价仍有上涨的冲动

1.  银根收紧，但不会收死

虽然货币供应量相对于2010年有明显收紧，但是1-4月持续稳定在15%左右（与朱总理主政期间相近），表示央行和国家决策层仍然是稳健的操作手法，不排除有内定的货币控制目标以维护经济稳定（GDP“保8”来源于十年翻一翻的国民经济倍增计划，年增长为7.2%，后来就取值为“保8”）。

如果2011年货币供应量增长率控制在15%，其实社会资金并不会紧缺，其它行业无法消化这些资金，最终还会流到最有甜头的房地产这块蛋糕上来。

2.  通货膨胀短期不可逆，不动产保值需求不可逆

2011年，官方CPI超过了5%（超过了设定的3%红线），预计今年至少加息一个基点，但仍无法改变负利率的局面，而历次加息被解读为“通货膨胀显性化”，进一步推动购买不动产的保值需求。