近来无锡的房地产市场，标称“豪宅”的项目实在是多不胜数。而十月份，也将有多个号称豪宅的项目开盘或者公开接待。那什么样的楼盘才叫豪宅呢。近日我们中原的营销总监作了篇文章专门探讨了这个问题，厚颜贴于我的博客，供大家学习参考。

金九银十，房地产销售的黄金季节已经来临，无锡房地产市场持续火爆，商品住宅的价格也在老百姓的抱怨声中继续攀升。9月份最后的几天了，商品房网上备案系统上，竟然连续多天出现备案套数接近300套。开句玩笑，我一直在想，如果无锡的商品房销售成绩如果保持这样的速度，我们这些房地产营销代理机构，是不是都不用干了，继续干也是接不到生意。这种市场环境，感觉是个房子就能卖掉。

当然也仅仅是个玩笑，因为我们看到在市场明星楼盘开盘即告售罄、购房者彻夜排队、只为拿个选房号的盛况的背后，也有热点区域的项目半年销售状况不佳，也有一些片区仍然是不温不火。个中原因我们改天再讨论，这里想先探讨市场热点楼盘获得追捧的原因。

位于上马墩路与江海东路交界处的金科观天下项目，从日前售楼处开放获得的轰动效应，到金科的产品状况，以及金科地产亮相无锡以来，所采用的营销策略和获得的效果来看，都值得我辈细细品味一番。

金科所处的上马墩区域，从发展历程上讲，从前并不是无锡传统的高档楼盘聚集区域。其所在地名曰“尤渡里”，80年代属于城郊，或者用直白一点的话说，叫做乡下。这里并没有贬低这个区域价值的意思，事实上，直到上世纪80年代后期，整个无锡市的城区范围，也还直是北塘、崇安、南长三区范围，现在的蠡湖新城、广益新城等热点区域，那个时候隶属于“郊区”政府管辖。并且从区位概念来说，无锡城市东面和北面的居住价值，一直是逊色于无锡城的南面和西面的。随着城市化进程的发展，无锡城区版图的扩大，距离市中心仅5分钟车程的上马墩地区的居住氛围逐渐浓郁，但遗憾的是，由于当时无锡产业结构和工业企业结构构成的原因，距离市区、新区、锡山区三地都十分便利的上马墩地区反而成为无锡外来人口最集中的区域之一，而且从人员质素的层面上来讲，这些外来人口的质素应该来讲是比较低的。上马墩区域也成为无锡一个以环境杂乱、人员构成复杂、治安情况差而闻名的区域。

这种状况随着老312国道（就是现在的江海东路）的改造、广益新城规划的推出、以及上马墩区域的老新村改造进程的加速而得以改观。现在的上马墩区域，应该是距离无锡中心商务核心区最近的居住区域之一，也受到了各大房地产发展商的青睐。而首先带动该区域楼盘品质上升的，极为罕见的不是外来发展商，而是无锡金洋房地产开发公司，他们开发的紫金门项目，改变了在无锡市老百姓心目中城东没有好楼盘的概念。紧接着，无锡常工和金科的进入，进一步抬升了这个板块的档次。金科地产铺天盖地的宣传攻势，在宣传了金科自身的两个项目的同时，也将城东板块一并推销给了无锡的购房者。随后于07年年中，南京栖霞以9亿的高价，拍的该区域一块土地，每亩土地价格近670万元，楼板价格近3500元。而在2005年上半年，该区域的商品房售价也不过如此。城东板块将成为无锡高端楼盘聚集区域的地位，从此奠定。

而从金科观天下的产品力来看，也确实没有辜负老百姓对城东板块的期望值。首先是建筑规划和景观设计，总体规划没有采用生硬的兵营式平板布局，而是错落有致，多个楼体围绕中心景观，楼体的排布也使建筑间的气流形成自然风的流动，蕴生出生态的感觉。同时立体的景观面设计，东南亚主体的园林设计，都使整体楼盘的环境景观在整个城东板块确立领先地位。

其次是户型单体设计，从这次推出的四个样板房来看，金科应该来说花了一番心思。功能布局比较合理，单套户型面积控制的比较小。但是户型设计也有些瑕疵，比如从其户型各功能区的比例分布上，并没有真正吃准无锡市民的喜好，也许金科最后能够卖的很好，但从户型设计层面来说，并没有打造出一个适合无锡购房者的完美作品来。

第一是整个户型的面积。也许是考虑70/90政策的约束，也许是考虑单套房源总价对购房者的影响，观天下项目的户型设计大多数都不大。而根据中原对无锡商品住宅成交的监测，长期以来占无锡商品住宅成交量近40％的户型区间是120平方米左右的产品。其次是90平米左右，约占20％，90以下和超过140的户型各占15％左右。这个数据是比较稳定的，因此不能够简单的以供应主体原因来分析这个结果，无锡市民的主体需求也应该占据了主导原因。从中原对无锡商品住宅的购房动机调查中可以发现，在无锡超过80％的购房者购置商品住宅的第一原因是自住，投资仅占据很少的比例。从这个层面上来讲，住宅的居住舒适型就成为选择购房目标的一个重要标准。金科观天下的户型设计，明显偏小了。

第二是各个功能区的设计。从推出的四间样板房的情况来看。最大问题有两个，一是厨房面积过小，二是主卧面积过小。

从无锡人的生活习惯来说，还是十分的注重生活品质的。过小的厨房间，只能够容纳一个人在内工作，更让我们觉得不适的地方，是厨房间基本都设计为一个狭长型的空间，并通过一个不大的工作阳台来采光，这一点让掌握了购房主动权的女主人们不太喜欢。

而主卧的空间过小，则是比厨房更加重要的一个影响因素。金科观天下的主卧一般都是面宽3.6米左右，样板房放置的床也是1.8*2.0的，一个女性参观者当即躺上去用身体丈量，并提出质疑：一个女性躺在这床上还觉得身子舒展不开，换了个男性，哪里还会够用。而如果要换置2米*2.3米的大床，整个主卧的空间随即被缩小。在无锡，能够购置接近100万的总房款的消费者，一般都是十分注重生活品质的，而无锡人同时注重卧室和客厅的习惯，也决定了对过小的卧室空间不会满意。同时，与主卧室相连的主卫空间也过于窄小。在我参观的四个样板房中，即使是面积达160平米的的大面积户型，主卧室的面积还是不能够让参观者满意。

但不管这个项目有这样那样的不足，总体来看，还是一个比较好的住宅楼盘。金科的物管服务在重庆也是比较受认可的。更重要的是，随着城市的发展，随着房地产市场环境的发展，地段因素在决定楼盘档次中所占据的影响因素越来越大。金科观天下所处区域的地段价值，已经确立了该区域楼盘在整个无锡房地产市场中的档次。

另外，无锡目前的商品房消费仍然以住宅需求为主，而新区的办公用房和商业用房所占比例相对其它区域来说，略微偏高，这也是导致新区的可售房源月消化比例长期低于其它各区域的一方面原因。但若仅从成交套数上看，新区每月的消化量也是比较可观的。7月份，新区的成交套数居7个行政区的第四位，平均日成交17套。

从未来来看，新区将成为无锡的一个副中心区，而不仅仅是一个产业基地或者附带他的配套设施而已。在新区的规划中，我们看到一个新城正在无锡东南快速崛起，新区房地产市场的潜力巨大。

在05年以来连续几波房地产调控政策的余热逐渐退却之后，07年全国的房地产形势普遍回暖。以北京、上海、深圳为代表的政策重点调控区域也逐步走出了近两年的调整期。由于近期没有大的调控政策即将出台的消息，两年里积累起来的，一定程度上被压抑的刚性需求得以释放。同时，由于土地供应减少而导致的地价普遍上涨，也同样在房价上得到体现。5月份，70个城市房价平均上涨6.4%，京深等5城市涨幅更是超10%，这一势头代表着政府长期以来费尽心思实施的各项调控政策宣告失败。

目前，我国部分地区的房价确实已经高到了普通居民无法承受的程度，购房问题已经成为近年来压在中国民众（特别是年轻一族）身上的一个不堪负荷的重担，控制房价的过快增长有着一定的必要性。而近几年实施的几个大的调控政策并未从根本上解决房价过高、过快增长的问题，相反的，有些政策反倒进一步加重了广大低收入人群的购房负担。而从目前的情况来看，土地供应量不足、地价的居高不下、一些政府机关人员私自向开发企业收受贿赂等客观问题还将在较长时间内持续存在，从而增加开发商的项目运作成本，导致全国房价依然持续上涨，国家试图调控房价的大半努力都付诸东流。政府如若真的想调控房价，仅仅从加息、增收各项购房税费方面入手是远远不够的。

从目前中国实行的市场经济调制来看，房价的上涨趋势不是仅依靠政府出台的所谓调控政策就能控制住的。政府的各项政策不能哪痛医哪，而应该转变角度，从加大土地供应量、控制地价、制止贪污腐败等源头上治理问题，让一个科学、规范的市场充分发挥其自身的调节作用。

更加重要的是，真正能够抑制房价快速上涨，关键处还是增加有效供给。何谓有效供给？以无锡为例，大多数居民心理预期的居住区域内，能够为普通居民所能接受的低价位楼盘供应不足，并且这些区域的发展趋势正在朝房价越来越高，低价位房越来越少的方向发展。近年来很多拍卖地块散落于城市周边各偏远乡镇，如东南的鹅湖镇、东部的安镇镇、东北的八士东北塘、西北的藕塘洛社等地区。这些地区在传统无锡人民的概念里，无一不是偏远乡下的概念。那么在这种区域大幅度的开发商品房，除了发展商的尽力投入，最大化的挖掘当地消化能力，靠大体量开发获得规模效应之外，还有什么因素能够改变无锡市区居民因为生活成本等问题而对镇域板块楼盘的抗拒，选择距离市区比较远、配套不完善的城郊楼盘作为置业购房的目标呢？

我认为，此时政府对偏远卫星城镇与主城区的交通联系设施的建设，各卫星城镇组团的城市商务和生活配套设施的建设，就显得非常重要了。我们选择居住区域，并不仅仅是为了居住。生活的大多数时间是在居住区域内完成的。我们不需要一个仅能够提供住宿功能的“卧城”。预期8月开盘的“洛社新城”项目，吸引了无锡很多业内人士的关注。我们对洛城一期能够成功消化并没有什么怀疑，毕竟洛社地区历来是无锡比较富裕的乡镇。我们关注的是，在6000亩洛城建设的期间，洛社与市区的联系，会有什么样的变化。仅靠城区的自然延伸？还是靠洛社组团的自我扩张？我们相信政府在这方面推一把力的话，将会使洛社成为城区人口往周边镇区疏散开的典范。

从无锡近几个月的成交套数上看，春节过后的3、4、5三个月内，无锡市商品房的成交情况比较稳定。虽然07年央行连续两次上调存贷款利率，但从全国房市成交量及成交价格上看，这两次的加息对房地产市场的影响较小。另一方面，无锡整体房地产市场处于比较健康的稳步发展阶段，现有购房客户仍然以刚性需求为主，成交量的波动不是很大。而6月份，随着万科魅力之城、万科东郡、顺驰天鹅湖、太湖国际社区、瑞城国际、紫金门、中大诺卡小镇等几个大盘的放量，成交量上升较大，日均成交量比上月增加约20套，环比增幅约20％。

在成交量大幅增加的同时，无锡商品房成交均价上涨也比较快。严格的说，成交均价作为一个单一的量化指标，受到房地产市场供给结构等方面因素的影响，因此只能作为研判一个区域房地产市场情况的参考指标。无锡市近期商品房成交均价的大幅上升，主要是受到一些高价位品质大盘（顺驰·天鹅湖、万科·魅力之城、万科东郡、栖霞·瑜憬湾、朗诗未来之家等）陆续放量的影响。相对于其它一、二线城市而言，无锡的房地产市场仍然处于稳步发展阶段，供需比例与价格区间相对合理，未出现大量投机性购房需求拉升房价、住房空置率过高等所谓房地产泡沫存在。

从另外一个层次上说，近期大量高价位楼盘的上市，从一定程度上提升了市民对房价的心理预期，增强了客户的购房信心。几个新上市项目开盘当日都出现了大量客户蜂拥抢购的火爆场景。同时，一手房的价格持续上涨，也导致一些收入较低的购房者压力越来越大，其中的部分购房者向二手房市场分流，带动二手房成交量及成交价格的增长。

5月的无锡楼市，就如同5月的炎热一般火爆。在5月的最后两周里，无锡商品房每日平均成交套数，已经达到近140套/天的数量。而在今年3、4两月，每日平均成交商品房还只有108套。无锡的新开楼盘又一次出现连夜排队，开盘抢购的场面。从现在的形势来看，即将到来的6月，无锡楼市将会继续走高。

第一是无锡经济的持续高速增长，为无锡楼市的发展奠定了产业基础。而城市建设带来的刚性需求、适龄青年的婚房需求、城区居民改善居住条件产生的二次置业甚至三次置业需求和分享了无锡城市经济发展的外来人员购房需求，共同形成无锡房地产市场稳定的购买力支撑。不同购房目的产生不同的购房群主体，房地产消费群体得以细分，这也使得无锡各个房地产板块都获得利好的市场机会。预计6月份无锡楼市会延续成交量增长的势头。

从无锡商品住宅供应结构来看，无锡东区和北区在供应量上占据比较大的分额，新增的土地供应和批准上市的新增商品房供应，也以这两个区域为多。在最近一批国土使用权竞拍中，东区的崇安新城板块成为土地供应集中区域。而今年1－4月的新增商品房上市量，东区和北区也占据主力分额，共有115万平米之多。与之向对应，在成交量方面，东区、北区也是市场分额比较多的区域。4月份成交统计显示，东区占全市区成交量的37％，北区占据了32％。由于目前无锡商品住宅的购买群体还是以自住为主，客户群体属于中端，故这两个区域楼盘因其高性价比而受到追捧。

计划在6月份新开售的楼盘中，也以东、北区为主力，其中，首创隽府的高层住宅、中大诺卡小镇以及百大春城等项目，将吸引众多中端购房者的目光。首创隽府继首批小规模推盘之后，借一推热销之势推出高层产品；在无锡成功开发了中大颐河湾项目的中大房产，也将推出受瞩目已久的诺卡小镇。这两个项目都是位于崇安新城和东亭板块的交界部位，虽然目前地理位置和交通配套尚不够完善，但以其与成熟居住区域的距离和强势的品牌号召力足以吸引钟情于东区的购房者。

北区近期成交量上扬，但成交均价有下跌之势。以我司看来，惠山新城及各北区板块是无锡最值得投资置业的房产板块之一。目前该区域的城市化建设及市政道路配套均为上选，产品力在无锡住宅市场中也居于上游，惟因与市区交通存在瓶颈，以及传统无锡市民对该居住区域的心理障碍，加上05、06年供应量过猛，造成曾经的销售低迷和房价不高。但正因为北区这些可改变的劣势，才存在升值获利的空间。百大春城曾经靠价格和产品两把利剑，在06年惠山板块市场最低迷时，创造月成交套数市区第一的奇迹，此次该项目2组团推值得关注。

万科魅力之城和顺驰天鹅湖两项目在6月也有新房源上市。这两个大盘一直在玩控制推盘节奏的手法，效果也不错，但受太湖国际社区强势推广影响，相信还是会被分流相当数量的客户。

在中原对07年以来无锡商品住宅成交统计中，120－140平米的三房（部分四房）户型成为市场消化主力。以4月份为例，在商品住宅成交房源中，120－140平米的房型套数占成交总套数的37％，远超过其他房型。其次则是100左右的两房（部分小三房产品）和170平米至200平米的大户型房源。这也与市场主力购房群体的组成特点吻合。预计在6月份成交的房源中，120左右的产品依然会占据比较大的比重。而购房群体也依然会以自住为主要购房目的。

无锡的房地产市场正稳步上扬，在长三角大区域中，楼市也逐渐持续看好。上海一手商品房市场回暖明显，平均日成交套数超过800套，并且出现供小于求的市场局面。过去两年的宏观调控压抑了部分购房需求，而房价在调控中依旧逐步上扬，使得过去两年被积压的购房需求得到释放。同时，这一轮股市的行情，也与楼市交相辉映，形成互补，在股市中获利的投资者为规避风险抽出资金，也为楼市购买力增添支撑，上海、杭州等地甚至再现通宵排队购房的场景。长三角区域楼市大形势的发展也势必会进一步促进无锡楼市的上扬。

6月的无锡楼市，没有理由不继续繁荣。

近日看到远帆兄给我的评论，心下十分感激，感谢有兄弟们踩我博客。多提意见，共同学习。

我觉得无锡的房地产业还是大有发展潜力的，因为做为一个经济实力排名全国前列的二线城市，相对其他发达城市无锡的人口还不够多。不发达地区人口向发达城市聚集，乡镇人口向城区聚集，应该是大势所趋。无锡城区户籍人口仅230万左右，另有200万左右的城市常住外来人口，个人觉得这是无锡没有像南京等城市房价飙升的主要原因之一。随着城市化的发展，无锡的人口机械增长，在未来时间里会继续增加，而外来人口的质素相对也会比现在更高一些。相信无锡也肯定会出现升值潜力巨大的新城区。看了远帆兄的评论，我觉得瑜憬湾所处的区域，也就是河埒口梁溪河沿岸板块，与万科、华润所处的太湖新城板块相比，还是有自己的一些特点，并在比较中占有一定优势，因此想在这里阐述一下。不过我写的也只是我个人的一些浅薄之见而已，拿出来跟大家一起讨论下。

瑜憬湾所处区域，是蠡湖新城和河埒地区的交界部位。就目前蠡湖新城和太湖新城比较，在下感觉蠡湖新城更胜一筹。太湖新城和蠡湖新城相邻，都是处于无锡的西南部。从无锡地图可以看出，自古以来，穿过无锡的交通干线，比如京杭运河、京沪铁路、沪宁高速包括未来的京沪高铁，都是自西北向东南走向。这些交通干线客观的将无锡分割成东北部和西南部两块。对无锡这个城市而言，太湖是无锡最大的资源，人们也希望能够生活在环境更加优美，空气质量更高，距离山水资源更近的区域。因此无锡人口希望居住的区域，势必是无锡西南部。虽然说选择居住区域，也受到居住习惯、工作地点、区域住宅楼盘价格等因素的影响，但无锡最优秀的居住区域在西南部是毋庸置疑的。而同在无锡西南部的太湖新城和蠡湖新城，在某种意义上说是一体的，太湖新城是蠡湖新城的延伸，蠡湖新城是太湖新城连接市区的门户。太湖新城虽然是未来无锡政治文化的中心，而蠡湖新城则更接近无锡市区和风景区，所拥有的地缘优势和环境优势，是太湖新城无法比拟的。

而河埒地区，一直是无锡大力打造的副中心之一。在上世纪，河埒地区一直是无锡重要的工业聚集地、居住聚集地、旅游资源聚集地。在没有蠡湖新城规划之前，由于大而全带来的规划建设主题不明晰，河埒地区也存在环境杂乱，工业居住地混合，居住环境不理想的问题。而在现今规划中，梁溪河得到整治，以无锡古名命名的这条母亲河成为一条景观河。周边的重工业得以迁址，市政和道路设施改造基本完善，从这里距离市中心商务区仅10分钟左右车程，距离惠山风景区、蠡湖风景区都只有5分钟车程，梁溪河沿岸成为条件优越的居住聚集地。与太湖新城相比，该地区配套更加齐全，居住氛围更加浓郁，太湖新城所倚重的环境优势相对梁溪河沿岸地区不存在压倒性优势，反而梁溪河沿岸地区距离市区更近的地缘优势，市政设施齐全的配套优势，长期居住聚集的人气优势等，是太湖新城无法相比的。因此就区域条件而言，瑜憬湾对比万科魅力之城、顺驰天鹅湖、华润太湖国际社区更佳。

瑜憬湾的户型做的还是比较平凡，其中户型面积控制的还可以吧，基本是无锡人比较能够接受的。但现在的住宅户型设计中，做到全明设计应该不是难事了，但瑜憬湾户型中还有暗卫生间存在，另有一个户型卫生间放在朝南部位，在我们这些看多了好户型的业内人来说也有点不可思议，产品设计应该有提升空间的，可惜了。总体来说，瑜憬湾的户型设计比不上太湖国际社区，但感觉比天鹅湖的要好些吧。

远帆兄的一个观点我十分赞同，那就是瑜憬湾的营销推广做的实在不怎么样。就产品而言，瑜憬湾的景观还是比较有特点的，相比华润的太湖国际社区稍逊色，但比万科魅力之城和顺驰天鹅湖要更好一些吧。因此我认为瑜憬湾5700元的售价是比较合理的，就区位价值来说，甚至是被低估的。无锡的优秀地段剩下的不多了，希望拥有这些土地的开发商更加的珍惜，多做点好产品。

最近有点忙，脑子有点晕，估计说得话也不是很有条理，包涵。各位兄弟多留言，咱们一个问题一个问题的讨论吧。在下建了个群，叫“地产议会”，群号码1419267，群内都是无锡地产行业的同仁，有兴趣的加入，在下和群内同志们欢迎之至。