中国的开发商一直标榜他们为中国经济做出了杰出贡献。其中有一个最重要的依据就是房地产在固定资产投资当中创造了巨大的GNP。可实际上房地产开发商所从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是说开发商们运用他们的智慧和谋略，对土地、银行资金和建筑建造进行有效的“资产组合”，实质上他们并不创造国民财富。

房地产不创造财富，肯定有人会质疑我的观点，假如说开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产却实现了最大化程度的增值，这是为什么呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建

    您好！感谢您百忙之中读我的信。您的博文语言幽默、有理有据，我每天必看，受益匪浅。现在因为房子的事很苦恼，不知道您能否抽空为小弟解惑？

    我的情况是这样：哈尔滨人，30岁出头，结婚3年不到，夫妻二人都工作稳定，年收入9万上下，有将近十万的存款，现自住一套建筑面积90平米价值55万左右的住房（无贷款），觉得有点小，一直想换套稍微大一点的，但最近一年多哈尔滨的房价涨得实在不像话，08年全国房价普遍下跌时我们这里逆市上涨，09年更是涨得比谁都欢，据说目前均价都5500了，市中心8000甚至1万，郊区都上了3000,我是觉得这种涨法离“死”不远了！再说，哈尔滨最近一年就像个大工地，新建、在建的楼盘随处可见，作为一个人均收入才2万多元的三线城市，我不认为哈尔滨人有能力消化这么多房子，更不认为哈尔滨的房子值现在这个价，所以我想至少观望到明年。但我老婆不这么看，她认为房价还会长期看涨，而且永远不会下跌，担心现在不买以后更

Questions：

我不懂经济，更不懂地产。但是对于您说讲的，关于2010年地产拐点论只是一些忽悠的说法，不甚理解。我本人不太相信这是媒体单纯的分析和报道，但任何利益驱动使媒体这样不予余力的大肆宣扬的原因是什么？这样是否会使明年的落实走高时老百姓持币观望？对于背后的众房产集团这是高唱这些又欲意何为呢？请您不吝赐教。

Answer：

1.         如果你是研究房地产的，你就会发现每当到年底的时候，媒体大多发布的都是唱衰房地产的言论；

你好，一个月前，我偶然看到你的博客，觉得写得很好。于是每天阅读你博客的更新成了我小小的习惯。最近坊间盛传今年首套房的贷款优惠政策，将于明年取消。我现在正处于观望阶段，一方面房价一直再涨，不想自己在高点买入；另一方面也是合适的房源很少，一些房东都是看好后市，宁租不卖。

所以我想听一下你的意见，这个政策优惠取消的可能性有多大（利率，首付比例）？媒体上转载，央行的态度很暧昧。我个人感觉很可能是要取消的。如果央行没有打算取消优惠，为什么不愿意现在给那些还在观望，等待房价稍微回落的百姓吃一颗定心丸呢？今年的GDP已经达标，不在需要更多的房地产交易额来拉动。而且今年的基数越大，明年就越难以维持同样的增速。所以国家应该希望更多的拉升GDP的交易发生在明年。要实现这样的目的，央行只需要肯定优惠利率执行到明年2季度以后，观望的人就不会急于出手买房了，而考虑明年出手。但是央行没这样做。所以我觉得，很可能是要到明年初回复正常了。这些只是个人的一些粗浅看法。我对房地产业没什么了解，还希望能听到你专业的观点。祝

09年全国各地的地王层出不穷，土地是开发商的命根子，但家底不菲的soho中国并没有拿到什么好地，所以一谈土地，老潘的话里总能咂摸出点山西老陈醋的味道来。自己的公司拿不到地，而全国尽有三分之一的企业却拿开发土地当文物来回捣腾牟利，难怪老潘要发发牢骚，表示一下不满了。

大家还记得前段时间，潘总还公开抨击过中国的开发商长期囤地现象，有开发商非法囤地超过151年。因为按照法规规定，如果开发商囤地超过两年不开发，政府是有权向开发商无偿收回土地的。但可惜的是，这项法律开发商视而不见，相关执法部门对开发商也是睁一只眼闭一只眼，开发商长期囤地就和官员包二奶一样常见。从潘总的长吁短叹里，至少折射出当前的土地市场存在的三大弊端：

一是地方政府完全垄断土地供应，

如此看来，在开发商的地盘里，似乎无人可怕，天下老子第一了。但不要忘了，开发商再嚣张，也怕无冕之王的记者。当然如今国内的媒体，早已堕落成开发商的御用走狗了。什么时候叫、冲谁叫，一律都由主人安排。

但有时候，记者里面也有缺心眼的，比如我的这位老哥，北京晚报楼市周刊的首席蒋举，就时不常的统统马蜂窝，给开发商一些脸色看（具体文章见这里：8哩岛开发商，你“捂”住了什么？）。

所以开发商最怕谁？答案不言自明，最怕缺心眼、不惧强权、不畏金钱的记者。我想对于房地产、购房者来

一年过去了一大半，但保障住房建设完成率还不到四分之一，由此可见地方政府在保障住房建设缺乏足够的动力，如果保障住房建设任务也纳入国庆60年献礼工程的话，我相信各级地方官员一定会高度重视，提前完成任务。可惜我们的献礼工程大部分都是面子工程，而涉及老百姓民生的项目从来都是被排除在外。既然不属于政绩工程的范畴，落实起来当然缺乏强劲的动力就不足为奇了。

在保障住房建设这个问题上，地方政府每年都要高喊民生口号，但落实到建设层面总是“只见楼梯响，不见人下来。”在石秀诗委员的报告里，把任务完不成归咎于三个原因：一是地方政府财力有限，无力承担保障住房的巨大任务；二是保障住房计划定的太高，摊子铺的太大，完成任务难度大；三是保障住房的标准偏高，导致造价成本过高。

中华大地上从来不缺人，耕牛和人相比就稀缺很多。为了免除耕牛受好肉分子、敌特分子的剿杀之灾，政府特意制定了一项“私杀耕牛”之罪名。有此作保障，即使作为耕牛主人的农户，如果没有政府批准也是不准宰杀自家的牛，而且要好生伺候。从保护动物角度来看，也许这是中国最早的保护动物的法律法规了吧。

因为有了耕牛保护制度，并制定了相关严惩制度，所以人死牛活，看来缺乏制度保障的人是斗不过拥有制度保护的畜生的。与耕牛相比，作为万物灵长的人类是如此脆弱。试想，如果当时的社会是一个以人为本、以制度为本的时代，就肯定不至于发生饿死千万人的人间惨剧了。

然而历史发展到今天，我们实施改革开放了，GDP进入到世界前三，国家富强了，福布斯排行榜上中国的富豪人数逐年迅猛增加。但农民

记得此前地产大腕任志强给自己和同行做了一个定位，那就是开发商并不是恶商奸商，更非人人喊打的过街老鼠，开发商和地方政府的关系，前者是丫鬟，后者是地主，命里做丫鬟的人，生下来就是要为地主服务的。一直以来，我对这个比喻深信不疑，因为地主控制着土地和开发项目行政审批权，这两项如果不过关，等于要了丫鬟的命。

今天在网上看了一个更精妙的比喻，在这里引用之共大伙一乐：中国的楼市就是一个大舞台，开发商是主角、地方政府是导演、银行是制片人、媒体是娱纪专门负责炒作。四方联合组成了一个强大的表演团队，将房地产这一普通民生行业演绎成带动中国经济增长的“好莱坞巨片”，整部大片高潮跌宕，热闹异常。

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任何一种商品长期背离市场本源需求，变成投资者或投机者的“天堂”，其最终的下场就是市场崩溃，商品高价格的泡沫破裂。

房地产拉动经济增长是饮鸩止渴

在流动性充裕和通胀预期下，蛰伏许久的投资客重现全国一线城市的楼市，带旺了楼市虚火。而开发商也趁火打劫，借机调高了房价。加上某些媒体别有用心的煽风点火，下半年房价将重回暴涨之路的舆论铺天盖地。楼市虽然经过了长达一年多的调整，不少买房者已经观望了一年甚至更长时间。如今面对房价不跌反增的舆论，这对广大购房者来说，无疑是一次异常沉重的打击。

精明的老潘把中国9家房地产上市公司08年年报上面公布的数据、土地储备的数据和同年建成的建筑面积进行测算，发现最高的一家上市公司土地储备是151年，最低的也是20年，数据昭示上述企业囤地情况非常严重。

在房地产法规中明文规定：两年不开发的土地，政府有权无偿收回。这让老潘找到了抨击管理部门的充足理由：“政府光说不做，就是两年不开发土地要无偿收回，说了十年，也不收回，所以资本市场认为这个法律是不会执行的。在这种情况下，当然每一家上市公司都会选择囤地”。

上市公司囤地大量土地，当作为管理者的地方政府或国土部门视而不见，这真是光天化日之下最荒诞的事情。这就好比一个小偷，大白天在警察局门口晃悠，当然最可气是这个小偷公然拿着偷来的赃物在警察面前晃悠

房价问题在中国，是沉痛而敏感的话题，尤其是在网络时代，有不少脑残者，看东西只看标题，而不看内容。只要标题是他喜欢的，他就盛赞；如果标题和他思想不符，他就怒骂。对于这种人我向来毫不手软，你骂我一句，我绝对还你三句。和傻逼对峙，你必须采取以暴制暴的更傻逼的办法才能不吃亏。

这几天打开电视、翻开报纸以及查看网页，铺天盖地的都是有关09年GDP的消息，当然如此大幅报道，按照中国人的习惯，肯定都是一些又红又专的好消息。在欧美包括紧邻日本都在为摆脱金融危机而苦苦挣扎时，中国人早已幸福的上岸，而且GDP增长已经乐观的预计在8%以上，毫无疑问，功绩是伟大的。

我们知道08年经济指标能完成的如此漂亮，和去年的4万亿投资密切相关，在出口和内需双阳痿的背景下，我们依靠投资“铁公鸡”（铁路、公路、基建）以及房地产，才完成了09年的“保8”任务。取得成绩当然值得庆贺，但我们必须放眼未来，明年中国的GDP至少要超过

当朋友把上面这则消息发给我时，我为自己的麻木感到震惊，因为第一反应就是死了就死了吧，反正中国人多，中国的博士数量据说也是世界第一，和那些跳楼的大学生、中学生相比，他至少多活了几年，而且还出国开阔眼界，戴了一顶海归的帽子回来。

人活着是要尊严的，如果没有尊严，生命也就失去了意义。悲剧的肇因从不孤立。触摸涂序新的生命轨迹，我们也许更能看清无数海归的心理路径：从小都是同龄人中的佼佼者，保送名牌大学，全额奖学金赴美留学直至博士后，是家庭的骄傲与期待。

如此履历，回国面对的却是2000工资，同是博士却无法找到工作的妻子，还有那坚挺的房价和高额的幼儿园学费。理想与现实的落差，很容易让这位年轻学人陷入现实困顿。做一名优秀的博士一辈子要经历无数考试，博士都过关而且表现出色。但生活的困顿、学术的尴尬让博士走向了绝境。

和生

你好，我在北京的一家外企工作，属于毕业留京，5多年来一直和媳妇租房子住，如今面临结婚生子，因此买房就提上了议事日程。我爱人在大学里工作，经常要加班，因此想在学校附近买房子。国庆期间，我们转了好几个楼盘，不是太远，就是价格奇高，远的不方便，近的买不起。国庆结束后，就传来北京楼市面临拐点的消息，我想再等一等，但是爱人让我尽快下决心购买，哪怕是周边的二手房也成，对了我爱人的学校在西三环。我们现在的积蓄有50万左右，两个人月收入加起来在15000元左右。希望您给个建议，现在到底适合不适合购房，未来房价走势到底如何？

陈强

09年10月21日

陈强：

你好，很开心能收到你的邮件，看了你的信，我彷佛回到了10年前的岁月，因为现在的你就是10年前的我。哲人告诉我们青春无敌，年轻就是最大的资本，但昂贵的房价让你的青春变的沉重，10年前北京西三环的房价最多每平米3000多元，如今是3万元一平米。从这个角度看，“年迈”的我可能比你要幸运一些。对于你的问题，我有如下的小建议给你做参考：

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