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楚芸工作室的博客
姓名：刘舟琼
单位：越秀投资
职位：董事／秘书
访问人数：4882901
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博主公告
    我们相集地球,相约博客,探讨生活,交流感知,融汇贯通.因而我们应该互相尊重.近期发现有成都某晚报,南方某都市报,长江某商报等等等等,公信媒体,未经本人同意,亦未善意署名,刊载本人博客文章,请收敛为是.自去年开始集中供博以来,约稿者及业务洽谈者均以留言方式,在此告知,本人联系电话是13995672235,三分之二的时间在武汉,三分之三的时间在中国,欢迎以下业务洽谈联络:
    房地产:项目概念规划/投资研究/项目整体可行性(含技术与经济财务)研究与评价;项目全程营销策划与整合推广;项目销售顾问与销售培训;房地产企业咨询与品牌管理;房地产行业从业培训;房地产文化运营咨询与管理输出;房地产营销人员输出.
    产品:品牌企划/产品入市推广策划/连锁设计/产业链整合战备咨询.
    人生规划与心理咨询:爱情/婚姻/道德/就业/能力/屏蔽性行为/非正常心理亚疾病类诊断.
    文化:文化产业化,含投资与融资/项目规划/项目运营;文化项目立项论证与全程营销动作;文化广场产品系列输出.
    捉笔:各式财务/房地产/营销/策划/广告/商业心理/公共关系论文供应,含MBA及高级职称要求.
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置顶： 笑话一则：新华网出台“中国房价最应该下跌... (2010-10-8 0:13:58)[发送到微博]
分类：随想录 　标签：楚芸工作室 【星博客】 |

  突然发现，本人写的一篇文章，2010年房价最应该合理下跌城市排名，被新闻为：新华网官媒评选出房价最应该下跌城市排名，引发全国十九家主流网站转载，并且引发各地人士争议。

就是个笑话，本人文章写作于今年二月，原文地址是：

http://blog.soufun.com/10726941/9701217/articledetail.htm

新华网炮制的原文地址是：

http://news.xinhuanet.com/house/2010-09/30/c_12622491.htm

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置顶： 推荐四类小产权房 (2007-12-20 22:12:26)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：楚芸评论 |
   保障住房政策化以及去市场化，让小产权房获得解冻良机。结合本人的经验与对部分城市楼市的了解，推荐四类小产权房。
    首先请注意，既不是每类小产权房都不能买或存在较大风险，但也不是每类小产权房都只存在风险，有些小产权房可能遭遇退市。
    所以此处推荐的四类小产权房属于具备一定储备价值与投资价值，不久的将来可能转正的角色。俗点的说，不是所有的非老婆性女人能够获得明媒正娶的机会，但离了再结让非老婆性女人转正的也还存在。
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地方政府救市的五大心态 (2012-5-22 22:06:22)[发送到微博]
分类：政策链 　标签：地方政府 开发商 房地产 五大心态 太多 |
    各地方政府终于坐不住了，尽管有些许的夭折，但依然乐此不疲。究其原因，地方政府救市不外以下五大心态在作祟：
    一是欠人民的债太多，中国持续十余年的长足发展，固然取得的成绩可喜，但也属粗放发展，主要依靠资源消耗甚至是透支来完成，这就不可避免带来一旦资源趋紧或者政策收口，便无法继续正常发展的瓶颈。尤其是房地产高昂发展的近几年，城市化快速扩张，导致一些地方政府出现大面积赤字，这是欠人民的债，怎么还呢？还得依赖土地换财政，因此在调控环境下，为了开发商能一如既往地投资，只好做出至少姿态上如此，来迎合开发商的投资口味。
    二是欠开发商的债太多，笔者统计一下一些三四线城市发现，许多城市的土地出让并不依赖于严格的供应规划，相当数量的开发商转移至三四线城市拿地，政府给予数量承诺的太多，比如一家上海贸易企业在苏北一城市拿地，许诺的数量是近千亩，上交土地预备金一年后，仅仅拿到差不多一百亩的土地可资开发，其它都成为泡
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以价换量代替筑底 (2012-5-20 22:18:22)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：开发商 调控 政策稳定 投资投机 城市房价 |
    放眼今年以来的已经过去的一季度以及刚刚过去的五月黄金周，以及展望未来的三个季度，楼市成交量将脱离政策影响面，完全归属于市场之功，这或许是调控的最大成果。 
    为什么这么说呢？
    首先一点是，调控后投资投机消费的退出，并且因为紧缩的信贷与严格的准入以及首付比的调整，实际让一些刚需及改善性需求得以延续，这些被行政沉淀的刚需，在政策趋于稳定之后，即没有重大刺激性调控政策出台，必将选择理性入市。
    一季度40余城市房价维持跌势，新开盘调减入市价，楼市突然转暖，这实际就是政策稳定下首批刚需大举入市所致。而黄金周短短几天时间，广深为代表的珠三角呈现相对过去较大规模的成交量增长，而长三角的上海则下跌约30%，这个比例恰好是过去投资投机消费的比重。
   
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房产税的设计起点 (2012-5-17 11:59:02)[发送到微博]
分类：管理链 　标签：房产税 设计起点 税率 营业税 保有 |
    今年有望扩大试点范围的房产税被视为终极调控政策而广受关注。
    但由于国情原因，房产税的设计起点，并非目前住建部及有关财政专家提出的保有或交易或两者兼具的环节。
    如果仅从保有、交易环节设计房产税，至少有如下几个弊端：
    误伤普通住宅的消费阶层，因为国体原因，持有两套住房占所有购房人的比例约有40%，但其中大部分人等可能并没有完全的产权，但可以从中收回部分租赁回报，而且这类房子建立在低价位低租金的基础上，若一刀切课以保有环节的房产税，只能导致租金上涨，将刚需向短缺的市场推进；
    由于房价上涨过快，远远超过其价值的提升，那么针对交易环节设计房产税以后，不排除持有人大量抛货的可能，因为算上所有的税费，出手后的利差依然可观，恐怕不会象有些人估计的那样，因为市场供求关系原因，二手房从量入市后让新房价格降下来，这种在低位买进，高位卖出，实际上快速将泡沫价格转移至现
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下半年并非刚需的盛宴 (2012-5-15 8:51:21)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：下半年 普通住宅 通胀 并非刚需 房价 |
    许多人认可楼市在紧缩之余靠着积淀的刚需可以安然过冬。不妨结合五一黄金周这个缩水季节的成交情况分析一下下半年的市场，除上海成交量较于同期下跌约20%，广州深圳出现较同期成交比美2009年的水平，这是个可喜的变化，但不足以说明红五月会继续延续下去。
    笔者的观点是：下半年对购房者而言，是有利有弊的季节，更确切来看，下半年并非刚需的盛宴。为什么呢？
    1、利率：
    现在政府的声音是，要求房地产普通住宅消费的差异化优惠制度化，最重要的就是对普通住宅消费给予制度化的刺激，最核心的两个点，一是利率，一是税收。
    利率优惠你必须分析利率的基准价，目前处于负利率水平，但防止通胀任务完成后，实际利率必然转正，在这种情况下，你所买房子的升值会被利率价值转正所侵蚀。
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买比不买要好 (2012-5-8 16:03:28)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：买房民众 不买要好 调控 社会福利 开发商 |
    同事高兴地对我说：全国房地产回暖了，北京上海成交回暖，武汉郑州持续放量，重庆更是出现比薄先生事件更热的强劲火爆场面。
    但是笔者更愿意相信这是三个原因的结果：
    1/买房民众放弃对政策的奢望：
    调控只是让开发商紧张或者不再大手大脚，调控并没有给予那些指望政策安排来实现买房意愿的人们以实质性利好，即使房价在数字上发生六连跌，但具体到买的房子，也还没有跌到普通民众所能支付的地步，相反，房价的弹性因为供求关系紧张更为充足，只要有价格松动，那些投资性改善需求及异地置业便挤占了本地消费的空间，所以本地消费并没有从调控从得到实惠。
    2/买房民众转向依赖买房来抵制通胀与社会福利缺损：
    防通胀保
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反弹的两大基因正在形成 (2012-5-4 17:01:58)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：安信 房地产 同比增长 两大基因 开发商 |
    一季度GDP专家预测为8。4%实际为8。1%，结合二手市场成交反弹，新房在降价促销基础上获得小阳春式的成交，舆论由暴涨转向可能的反弹，甚至是暴涨。
    其实，非大跌实际由市场经济决定。而从后市分析，实际上反弹的两大基因正在生成当中。
    第一：与房价高度正相关的金融基因。
    与房价产生关联的金融因素合并称为反弹的“金融基因”。
    包括：刺激超前消费并嫁接于高自住率基础之上的按揭信贷、开发商非自有资金占款中的金融因素、土地资源占用过程产生的时间成本、利率套期投机、利率差异化与市场化、民间融资合法化、存款准备率释放流动性因素等几个主要方面。
    ——按揭信贷
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房价不会大跌的五大基础环境已经形成 (2012-5-2 14:19:31)[发送到微博]
分类：管理链 　标签：灼基 开发商 房地产业 不会大跌 合理投机 |
    去年年末人们预测的是房价跌幅或为多少，现在人们关注的是成交回暖后房价或否出现反弹，甚至出现以前的暴涨，这种预测方向的变化来自市场而不是个人好恶。因为，房价不会大跌的五大基础环境已经形成。
    1、开发商放弃追涨并合理保持稳定的供应大环境已经生成。
    这一轮调控最明显的对开发商的影响便宜是让开发商变得成熟而理性，除非来自需求的推动，不然的话发生暴涨的可能性较小，而在开发商理性促销并且保持产品结构性调整的前提下，在目前的市场环境下发生暴跌的可能几乎没有。
    调控教育了开发商，目前品牌开发商及有一定开发经验的房企，已经对未来市场形成共识，主要变化来自三个方面，一是在成交量上涨后不再追求买涨不买跌效应，尽管消费依然看得出比较旺盛；二是新推盘不再对比或者用竞争比较法来定价，也不因为地价变化而进行价格的额外变化，而是各自依据产品定位与目
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红五月已经不可逆转 (2012-4-28 14:34:06)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：不可逆转 五月 差异化 成交回暖 成交量 |
    有理由相信久违的红五月即将再现！
    其一，一季度成交量是在以下条件下取得的：
    开发贷款增幅大面积下滑、信贷规模保持持续下降、房价保持稳中有降、各类促销措施并用并有效、针对普通住宅的差异化优惠并未实质性展开。
    既然开发商在资金链紧张而来自金融界的支持减少的情况下，依然能够以价换量，并且不以大幅降价来推盘，足以证明需求更为理性，因此一季度的成交回暖可以顺延。
    其二，推存出新成为红五月的导火索：
    未来季度的重头戏必然是出货，消化库存。
    但我们发现上海有40余个，北京有30余个，武汉有近60个新盘备战红五月，同时存量盘积极修正价格来迎合消费需求，推存出新成为未来半年的主力供应。
    但本轮推存出新有这么几
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一至两年房价暴涨完全有可能 (2012-4-26 12:35:05)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：分裂速度 产业转移 两年房价 因素影响 遗产税 |
    俗称任大炮的任志强先生日前在出席中欧私人投资高峰论坛时候，再放一炮，未来一年半至两年内，房价将不再是一般的涨，而是暴涨。
    单一从结果来看，此番言论属重炮，但无法取信于民，相信业内更多数的人们也不太会相信。尽管本人也曾预言中国房价平滑期始自2015年甚至更后一点。
    这篇文章不在于探讨结果，在于对任先生罗列的一些证据进行剖析，其实非常有道理，并且有较大可能催生一个类似任先生预言结果的结果。
    首先的基础来自两个指标，一是土地供应及土地制度，二是货币价格即利率。
    从目前已经产生的结果看，这两大因素确实是导致高房价的重要因素，任先生称之为推手。我们很简单看到，2003、2007、2011三个分界，其产生的过热的房价后果都与上述两因素密切相关，2003是土地
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今年成交量必然反弹 (2012-4-24 12:21:17)[发送到微博]
分类：市场链 　标签：成交量 必然反弹 开发商 房地产 信贷 |
    截止一季度，各地楼市出现了回暖迹象，这主要指的是成交量。
    这次成交量回暖，呈现如下特点：
    1/这次成交量是在保持连续六个月房价跌幅或者不涨的前提下取得的，这或可理解为开发商普遍在以价换量，并对市场需求有准确判断；
    2/这次成交回暖以实质性促销为主要内容，最明显的就是，只要降低价格预期，通过赠送或者减小付款比重，并且切实以消费优惠，都获得了较好的成交，较之以前的频频小幅上涨多次调整再促销的做法，或可证明未来一段时间以实际优惠来谋求整体成交量的上升将是楼市营销主流；
    3/这次成交的优惠面非常广泛，不象以前拿出劣质房源糊涂百姓，象武汉上海成交量上升，核心优惠基本针对全部产品进行了完全的覆盖；
   
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哪三类房企易遭遇“沉船”命运 (2012-4-20 8:48:01)[发送到微博]
分类：管理链 　标签：房地产业 一线城市 社会分工 万科 房企 |
 
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政策应帮助开发商消化存量 (2012-4-17 18:22:11)[发送到微博]
分类：政策链 　标签：楚芸工作室 |
    仅仅房企500强集中保有的住房库存便高达50000亿元之巨。
    这些钱，一方面是股东或者投资者的血汗钱，另一方面是体制缺陷导致应由政府掌握的稀缺资源转往开发商之后，但资源的本质及其稀缺性不会因为其它原因而改变，同时，开发商的负债率居高，会触及债权人的权益。
    与此同时，在这些库存量背后，还有相关产业的投入，十余年的体制积累，导致开发商拥有绝对的信息优势，这也导致相关产业受制于房价高企之下的未来或有收益吸引而盲目为开发商提供信用资金，即垫资，因此巨额库存的背后实际是三角债甚至多角债的客观存在。
    这还只是表象。
    深层次的因素是，在中国的宏观住房消费观、宏观可供利用的土地资源、城市化催生的进城消费，整体上让中国房源呈现供不应求，而存量的本质在这种情况下相当
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为什么房价降了老百姓感受不到实惠 (2012-3-6 21:54:15)[发送到微博]
分类：管理链 　标签：老百姓 跑马圈地 自有资金 开发商 房价 |

    很少有人关注这个命题：房价降了，是否老百姓就得到实惠。我的结论是不一定，试作分析。

    老百姓得到买房实惠，比较普遍的认识应该是既买得起，又买得中意。回答这两个买得，得从降价的形式与实质内容、促进普降的障碍在哪两个方面分析，前者决定能否让大部分老百姓买得中意，后者决定能否让大部分老百姓买得起房。

    先说降价的事情。

    关于降价的三种形式，

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