如果楼市正常，那么，其最高级的主管部门是住建部，在下面是建委；相关最高级主管部门是国土部，在下面是房地局、国土局。至于频繁献声的，象央行、财政部、发改委属紧密层次，再次一点当数监察部、商务部，央视、社科院及专家再其次。

    由于房价表现为数字，所以由了许多人的口舌，一时间，大有樯橹灰飞烟灭之势，又有祸起萧墙之可能。所以房价之外，又被泡沫、被崩盘，跟进的部门多了许多，如财团首席，如地方政府，如经济学家。

    一段时间以来，住建部消声隐迹了，这是最大的不务正业；而一旦住建部隐声，其他

    快入冬了，舆论主导下拐点影响下，政府重申了对房价的担忧，所以误导之下，相当数量的买房人选择了来年开春再说。殊不知，冬天不买，等待的将是又一个小阳春。

    一，小阳春季节供应掌握在垄断性房企手里，他们不会因为成交的单一原因主动降价销售。

    现在的变化是：

    少量中小项目在收尾，部分存量项目在促销，更多的大房

不同容积率下，单位建筑面积总成本比较分析:假设售价以3000元/平方米计算，则成本粗略估算如下：
    管理费：3%×3000=90元
    销售费用（含广告、代理、宣传、资料费）：5%×3000=150元
    不可预见费用：1%×3000=30元/平方米
    投资利息：约3000/2×6%=90元

    通读了于先生的文章，尽管他还年轻，其中无奈自由人说。

    于先生的思想并不落伍，在有限的几次见面当中，他对合作建房的表白，更多的不是普及一种说法，一种思路，而是剖析和引导，请人们不要误导合作建房。

    于先生的核心思想，不外就是吸引购房者或者小额投资者，将手指合并为拳头，并借助于官方信用体系体现公平，让投资者潜在买房者愿意集资，然后通过市场，同样象开发商一样做房子，只不过参与者会更用心于自己的房子。

1、平面布置讲求功能分区/配比的合理性。

    我们可以把2003年八月以来，产生真正具有调控意义政策后的房地产市场，从买房角度回顾，会得到一个重要的规律性认识，那就是每一次政策从紧（广义理解亦包括部分重要法规或条例的重要调整），都是买房良机，其主要标志就是这一时期买房，伺后都迎接到房价的快速上涨周期。

    比如八三一大限，看似对土地收紧，事实上，由于政策给予了开发商较多宽限期，并且由于许多土地出让结合了当地招商政策以及政府引资重任，甚至是由开发商带头将生地煮熟，所以大限政策推出并生效后，也就是2003年下半年至2004年上半年买房的，都迅速享受到了房价剧涨的升值。

    在适度收紧说缠绵了一段时间后，银监会发布了《个人贷款管理暂行办法（征求意见稿）》，发放个人贷款不仅要严格坚持面谈面签制度，而且原则上应采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。昨天中国银监会对《个人贷款管理暂行办法》公开征求意见。银监会有关负责人表示，这一部门规章的出台将防止银行业金融机构个贷业务违规操作现象，特别是“假按揭”、“顶冒名”以及贷款挪用等的发生，同时确保信贷资金进入实体经济，保护借款人和贷款人合法权益。

    个贷管理从紧相对于信贷适度收紧，是个案，但跳出银监会“防假”，依然可以捕捉三大信号：

    当人们怀念拐点，认为那“大约是唯一正确的路”的时候，高房价的驱动正在悄悄更新。

    一，无奈族结束无奈的选择。

    去年始，动用了9000亿支援保障房，实际就是为房地产打入强心剂。事实上，各地在计划中安排的25%左右的年供应量足以能够实现保障人群的年度保障目标，但，由于高房价调整了地段评价标准、政府对土地财政的严重依赖致保障房边缘化、保障房依然要实现商品性支付与使用导致一些拿到保障资格无法完成消费的弃购，保障房成为穷人的精神支柱发生动摇。

    营销向何处去，应该是业内非主流关心的重要问题。

    现在的环境是，开发商的项目难题，营销无法提出更确切的建议；开发商的生存难题，众多营销机构不厌其烦；市场中的需求，营销努力少之又少，更主要的精力放在如何借助开发优势进行博弈。

    势必，营销机构会出现盘整，强者恒强，弱者淘汰。

    作为智能服务为主的单位，其实

    四季度是一个看似冬天来临，与2007年无他的节点，事实上却蕴藏着巨大的淘房机会。

    未来的市场是什么样的呢，更多寡头，土地储备被这些开发商把持，主要房源被这些房企掌握，而这些二手地主与巨量供应垄断主体，有足够的资金来源，因此市场房价会更为刚性。

    中小开发商要么退市，要么转移战场，因此他们是有出货动机的。

    新年前后，也就是人们寄望拐点产生的关键时间，房价可能会继续走高，其原因主要有以下三点：

    1、最核心的原因是供应方面的因素发生质的变化。

    2007年紧缩后开发商被纷纷抛盘，直接导致市场一夜之间的逆转，再加上信贷收缩，投资投机消费撤离，纯粹有价无市以及开发商为生存计，拐点论左右市场，抵制了消费动机，刚需也因此被强制沉淀下来。本轮与之最大的不同是：开发商不差钱，腰杆硬了！

    刚刚公布的三季度楼市数据中，全国房价上涨，但有两个反向运行的数据，在一线城市，同期上涨比为2.8%，但新房90平以内房价劲涨4.9%，而在一些监控中等城市，房价涨幅1.8%，而同期新房90平以内房价却下降1.8%。

    这组数据变化提示的道理很简单，对比一下上半年成交量、成交产品类型与房价，在一线城市，越紧凑的房子涨幅越大，同期带动房价普涨的，既有中高档市场的投资性成交，也更多涉及紧凑房型的储备性购买，这充分说明支撑楼市上半年的核心力量还是投资性消费。而在一般性城市，由于投资消费不明显，自住需求支撑着当地楼市，又因为房价、购买力差异，导致改善型消费占主流，反而出现90平以内小房型房价下降的情况。

    为什么说买婚房产生的误区三分之一来自于情感呢，因为国人传统而已，在中国，即将买婚房的，往往要么水到渠成，必须挪窝，要么用买房来证明或进行阶段性小结，还有就是共筑爱巢的夙愿，促进了热恋中人急切地想买房。

    由于爱屋及乌的原因，男方实际在一手抓银子，一手抓姑娘的脸色，这就产生差错了，女性比较感性，容易受感染，一旦现场热烈并且掏钱的掏钱，买单的买单，并且售楼员演得很象，再不下注，这么好，又紧凑又好用，得房率双高，首付又低，再不买，不用说涨价，即使不涨，象这样的户型也不多见，鼓动之余再

    从履新前发表包括经济租用房、地方特区规划、重申保障系政府之责三板斧，到日前接受采访提出平滑房价，姜伟新不知不觉中透露了住建部对房地产的安排，而综合考虑，建设部系统言论缺乏制约房价三大核心因素的分析，自然不会得到好的结果。

    1、什么是市场，什么是政策？

    在政策市里讨论分工，试图形成市场的交由市场决定，政府的归于政府承责。

    本来投资商铺没有多大风险，但鉴于目前的房价，许多开发商高价拿地，因此地价企高状态下建设的项目，开发商必然在提升容积率上做文章，显然，提高商业比重是稀释地价的最好方式，因此商业物业不断增高，单位面积不断减小，风险由此产生。

    其一，开发商节约周期开发的多层内置产权铺有被淘汰的风险。

    多数高地价为了稀释地价与成本，会开发大量多层商铺，即裙楼超过两层或三层及以上，这样的铺面经营往往以专业市场或摩尔的形式，也可能整体招租后按照产权铺进行分割投资消费。除非商业旺地，一般进入这类投资的