应媒体邀请，现就2012年走向发表如下意见。

    正如标题，2012年再谈论房价跌，或者涨，或是先跌后反弹，已无意义。在严格的政策调控，紧缩的信贷规模，适当收缩的供应规模三方作用下，房价未来必将呈现交叉感染，并与群交的地价构成2012两帧风景。

    为什么房价会交叉感染，感染后的房价呈现什么特点，这是销售从业队伍最为关注的话题。也是开发商捕捉未来走向，决定供应量的重点。

    所谓交叉感染，是指房价下跌的促进因素与房价上涨或者说反弹的促进因素共同作用于2012年的中国楼市，导致市场涨跌互现，从而在统计结果上反映出波动，并因为政策舆论的一致性，产生相当数量的观望。也正因为如此，2012注定是艰难的一年，即使有些专家指出政策或明紧暗松。

    85%的专家业内看跌2012的背后实质是在为房地产打气，因为谁也不愿意重复1995海南之变。

    当然社科院说预计全年房价将保持跌幅约5.3%，这种中庸猜测很得民心。也许有点类似于早前的所谓另类五霸之一的宋襄公，很仁义，还是仁义，仁者无敌。

    如果借助于任志强先生的几个数字，结果还真的不会出现大跌，只是平日里的惯性。任说，开发商手头资金约攒着17000余亿元，而2011年税收财政近9000亿而总的财政收入突破十亿元，土地带来的地方收入激增600亿，任先生并提到供应量的问题，2012年的市场主流供应来自于自2010年上半年以来的投资，推断而来的话，如果政策不出现过分举动，未来市场不会大跌也不会大涨，所以任志强果断地说房价无拐点。

    笔者曾在论坛上讲到市场的走向，

    江西农业大学副校长酒驾致二死两伤，吴英诈骗致死伤零。

    江西农业大学副校长是特殊人才，还私下给予四大家约210万元善款，江西农大副校长最终获刑两年半，三年不到；

    吴英诈骗七个多亿，但多数形成为有形资财，但被提前拍卖。

    不管如何，有一个不在法的理儿：无论什么驾驶，致人死伤了，总得有个管法儿，偿命也一直是中国人的传统概念，吴英无论如何，没有致人死伤，况且还有许多可追索财产。

    想不明白撞了白撞，至少约等于白撞。

    于是乎，到底钱与命根子哪个重要，真想不明白，还真得想想明白。

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    最近及年末，总有好事者，笔者将那些取料、宣传专家言论、乱放新闻、众口一词的说法等视为好事者，综合来看，多数观点比较趋同，即龙年调控将坚持外紧内松，甚至包括笔者在内，也基本有些词汇认可调控或许在年中发生实质性松动。

    用经济学家的解释，软着陆。

    从两个方面来说，

    政府如果需要软着陆，便无法走向去房地产化的发展经济之路：这是一个共识与选择，中国继往经济的快速发展，与快速城市化与房地产的支撑分不开，那么，如果政府需要房地产的软着陆，这就意味着政府必须在现有调控政策基础上，产生解释与实施的差异化，即说一套，地方政府执行一套，银行执行一套，只有这样，房价缓行，成交上位，市场复苏，与之关联的钢材建材水泥用工等四大方面才能够达到经济发展的瓶颈之一即去库存化的目标。去年

任何事物都有两面性，房价及买房也是如此。在历史最严格调控的2011年，房地产却实现了投资额、销售额、全国均价三个历史新高。

现在各方观望情绪渐浓，开发商在观望，寻求政策的松动，地方政府在观望，看中央政府会否有下文来决定调控是否更进一步，买房者在观望，看拐点是否真正产生。

如同买股，寻众不会出奇，守望不等于保本，总有些机会隐藏在看似从紧的政策及看似拐点的市场之中。

观望蔓延下买房，坚持四个点即可。

1、出手对象。

多年前笔者提出的四类不随地价变动的好房子，现在看来都不过时，它们是品牌经营的产权式酒店公寓、订单地产项目周边的经营性小铺、具备一定稀缺资源的建成于拆迁区域的高档住宅、就业中心或者专业市场区域的小型公寓，这些在越严格调控环境中越是合适的买卖对象或者说投资品。

本文依据李战军先生博文数据改写。

2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元。到今年10月，我国房地产投资额已经超过去年水平，达到4.9923万亿元。11月份累计已达5.5483万亿元。预计全年将突破6万亿元大关。

李战军先生评述：我国各行各业的资金在通货膨胀背景下，仍然源源不断的流入到房地产业中。房地产业仍然是我国最好的投资选项；在6万亿元房地产投资当中，保障房的投资规模不会超过1万亿元；奉行对中国老百姓房地产投资实行遏制的政策是错误的，至少全中国在今年对房地产的投资非但没有遏制住，而且还有了较大的增长；房地产投资是我国全社会固定资产投资的重要组成部分，遏制房地产投资就是遏制中国经济的发展，因此这种投资是不应该也不能够被遏制的。

1、小户型迎来消费春天，价格保持稳中小涨。

目前全国范围基本包括四类小户型，未来都将热销，小面积公寓、紧凑两居、小三居、复式或LOFT公寓。

小户型在供求关系紧张，买房预期延后的时候往往能够获得较充足的租金保障，因此会继续吸引投资消费，另外小户型房在各地产权属性不一样，约半数是作为商业物业推出的，可以躲避调控政策的限制，同时部分刚需会选择小户型作为过渡消费产品。

小户型在开发商这儿更容易通过提升单价降低总价方式予以开发，还可以通过精装修来回避价格关注，所以明年小户型将迎来消费春天，价格并保持稳中有涨态势。

2、副中心房价将出现上半年整体普降。

房价不降调控不会放手，因此坚持调控预期成常态。

但并非房

结构性减税为房产税保驾护航

2012楼市的走向决定于三者这一：降息、刺激普通消费、对高端消费予以税政调控。

    当你想买房的时候，越是调控环境，你越是依赖舆论及各种渠道的信息来源，而出于利益动机或者某种政治宣传，可能依赖的舆论或信息传递的核心内容与实际买房决定有出入。

    笔者通过与博友的线下交流，归纳了三重买房人对2012楼市及房价的误读。

    一，信贷放松或者基于普通消费放松或者首套房货利率松动。

    笔者意见：基本不存在。

    年末，对各银行而言，为了目标任务的完成，为了揽储蓄，为了计划，当然也可能是因为局部的松动等原因，房地产信贷会出现若干松动，如审批放松一点，这是自然现象而不代表未来信贷政策的放松。

    信

星河湾集团宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，将以8-8.5折或更大的优惠进行降价，同时表示将拿出超6亿元对前期老业主进行价差补偿。尽管遭遇严厉调控，但上海星河湾和浦东星河湾并非陷入成交泥塘。据悉，浦东星河湾二期今年8月开盘，均价约7.8万元/平方米，目前销售约80套；上海星河湾今年也出货100多套，均价在5.2万元/平方米左右。由于户型最小面积都在200平方米以上，两个项目均是千万元起步，一年内录得180多套的销售，在上海豪宅市场中尚处于佼佼者。

上周上海新建商品住宅仅成交1910套，环比下跌40.5%。另据监测显示，上周新增供应面积9.8万平方米，环比减少34.3%，商品住宅新增供应已连续四周下滑。除了星河湾，中海、保利、万科、富力等7家房企均已在上海进行大规模降价销售。

其实，对于一线城市来说，降价越早，活得越长，因为你所销售的对象，你所面对的购买对象，均属僧多粥少的局面，占领市场是第一位的。

年前降价出于促销及储蓄能量，但接下来的降价幅度或非常有限。

整个上半年仍属缓降，主要有这几个因素：

观望及政策不明朗，这让开发商选择谨慎降价，往往会拿出部分房源进行促销性降价，而此前降价幅度较大的项目，主要着眼于走量获得现金流，并且年前信贷略显松动，多数开发商实际是响应信贷政策的被动降价。

接下来的一个因素是，谁都不愿意让房价出现崩盘式下降，只有缓降一条路，于地方政府于开发商于整个国家是有利的，不言自明。

产品结构不具备速降的条件，现在的情况是，多数存量产生于2009－2010年间出让用地，这个时候房价快速反弹，地价飙升，并且所形成的存量正好是通胀期，一些建材成本用工成本都属历史高值，成本高企，也让开发商面临降价时选择相对谨慎。

宏观供求关系决定开发商会选择缓降来对抗或者说对赌未来两年的市场，任志强做个详细统计

易居中国董事局主席周忻说2012将是冬天里的一把火，有一定感触，试图找找，居然存在三大火力点。

一，刚需中的刚须。

刚需过去的一年支撑着楼市近40%的成交量，三线城市更达到60%。未来的2012年，仍然是主要的成交力量所在，但基于政策带来的观望、购买力影响、收益预期，成交将略有萎缩，但其中，面临婚育阶段、能够实在享受到首次买房优惠、原住地不在本地的定居族这三大类人群不会受到调控观望的影响，他们或将成为普宅消费的核心。

这些刚需中的刚需买房较为普遍的城市共分两类，一类是北京上海等一线城市，另一集中于省内明星级别的地级市，这类需求非常旺盛。

二，投机中的投资。

固然政策将投资投机消费通过限购政策予以剔除，但不排除这类需求强行入市。李嘉诚集团大举进入一线城市拿规模用地，说明其抄底意识非常明显，并且对未来楼市的基本面也

    多事之秋，令人反省。

    笔者仔细研究了政策后发现，有许多昙花一现的政策，当然指地方及中央曾经或拟订实施的那些，最终因各种原因没有实施的。

    1、小额出让建设用地。曾经在上海广州试图通过缩小出让用地规模来稀释房价，后来不了了之。也没有在全国范围推广。事实上，在政府没有对开发周期予以限制，出让用地以地方财政参照条件下，小规模出让用地，能够吸引更多的开发主体进入，并且他们不会基于资金总量来展开竞争，一枝独秀的局面也就难以形成。大家只看到高层对稀释地价的作用，却没看到用地规模才是稀释容积率进而降低地价的最根本因素。因为规模大可以将受房价制约的未来可能增涨的产品形成规划并通过节奏控制来推向市场。

    2、采取货币补贴方式对普通住宅消费予以支持。

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