深圳中院审理二手房案件指导意见（初稿）五大亮点

文/深圳二手房律师律师首席律师张茂荣

深圳是中国内地最大的移民城市，毗邻香港，人流量大，土地稀缺，二手房交易频繁且大多需要经过赎楼和按揭程序。由于涉及主体众多和法律关系的错综复杂，缺乏统一的裁判标志，深圳二手房案件“判决书打架”现象层出不穷，严重损害了司法权威，导致当事人合法权益无法得到平等保护，对此本律师借助相关媒体一直呼吁深圳中级法院出台统一审理指导意见，昨日在网上看到深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明，虽是《初稿》但足见同一辖区内同案不同判的现象已引起深圳中院的高度重视，并能从初稿中看出深圳中院的倾向性意见，希望能够尽快定稿出台。

就《初稿》内容，本律师认为有五大亮点：

一、明确规定期房买卖合同

二手房案例：一房两卖，收定两万，赔二十一万八！

文/深圳二手房律师团首席律师张茂荣

真实案例（该案曾作为2009年楼市小阳春业主毁约典型案例被经济观察报报道）：

2009年1月7日，经深圳市海王房地产经纪有限公司居间介绍，业主覃小姐与买方余小姐签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，将自有深圳市南山区荔湾路光彩山居岁月家园某房产以109万元实收的价格购卖予余小姐。合同约定，余小姐在签约2日内付足定金2万元，1月21日前监管首期款19.8万元，余款按揭支付。覃小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。

楼市“后悔权”：不必惊慌！

文/深圳房地产律师张茂荣

前不久中国消费者协会副会长刘俊海教授披露：实施15年的《消费者权益保障法》即将迎来首次大修，而包括房屋在内的“后悔权”概念是这次《消法》的一个修改意向！一石激起千层浪，楼市“后悔权”一提出，立刻成为世人关注的焦点，成为业内热议的话题。

赋予购房者购房“后悔权”后卖方者权益如何保障？购房者会不会故意刁难卖方，恶意行使”后悔权”？“后悔权”是否会沦为炒房客、投资客的渔利工具？开发商竞争对手会不会恶意批量购房后集体“后悔”？“后悔权”会不会被滥用？会不会扰乱楼市？会不会对开发商造成毁灭性打击？会不会颠覆现有的房地产销售制度？……

受某知名房地产网站邀请，2009年6月19日本律师与综合开发研究（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁教授、中国房地产经理人联盟常务

二手房案例：房价涨，欲毁约，迷途知返，卖房还赔律师费！

文/深圳张茂荣律师

真实案例：

2009年4月5日经深圳市我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，业主李小姐与买方张小姐达成《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以47.5万元将龙岗布吉某房屋卖予张小姐，合同约定任何一方违约致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价20%的违约金。签约后张小姐如约支付定金1万元，但因房价上涨，李小姐感觉卖亏，迟迟不予办理赎楼手续，后干脆告知张小姐不再考虑出售，张小姐求助于本律师帮助解决。

发解约函，获取主动权

鉴于李小姐已明确表示毁约不卖，本律师接受张小姐委托先是给李小姐发送了份《解约通知函》，通知李小姐解除合同，并要求

二手房交易主体、法律关系及各自风险

文/深圳二手房律师团首席律师张茂荣

一、  二手房交易中的交易主体

卖方、买方、中介、评估公司、担保公司、银行（含卖方赎楼银行和买方按揭银行）、公证处、国土房产局、税务局、律师事务所

二、  二手房交易中的法律关系

二手房交易中包含但不限于以下法律关系：

1、   卖方与中介之间的售房委托关系

体现为卖方与中介签订的《售楼委托书》

2、   买方与中介之间的看楼委托关系

体现为买方与中介签订的《看楼委托书》

二手房案例：楼市小阳春一房两卖，双倍退定又赔律师费
文/深圳张茂荣律师   

  2008年12月30日，经深圳市通泰房地产经纪评估有限公司（简称中介公司）居间介绍，买方张先生与卖方陈先生签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以80万元购买陈先生位于深圳市福田区皇庭世纪花园5号楼某房屋。合同约定张先生签约之日支付定金2万元（监管于中介），2009年1月21日前支付第二笔定金6万元、监管首期款10万元，余款按揭支付。陈先生于签约后60日内完成赎楼并与张先生签订《深圳市二手房买卖合同》，任何一方不履行合同义务导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价1%的违约金。合同签订后张先生如约支付了陈先生2万元定金及中介2千元必要费用，但不久即逢2009年深圳楼市小阳春，房价有所上涨，陈