房企风险防控要找准“病根”

    俗话说：“冰冻三尺，非一日之寒。”从某种程度上讲，房地产企业出现这次生存危机也是有渊源的。自07后半年以来，整个楼市在政府的频频调控下节节败退，伴随央行的频繁加息及从紧货币政策的落实，房地产企业拿地成本越来越高，信贷紧缩的压力也越来越大，再加上目前楼市的整体低迷和外部次贷危机的影响，房地产企业面临的风险系数自然愈来愈大。

    在激烈而残酷的市场竞争中，房企要想求生存求发展，避免被淘汰的厄运，就必须从加强自己抗风险能力做起，修好风险防控这门功课。从行业特点来看，房产行业属于资金密集型产业，决定企业生死存亡的关键因素就是资金，而当前的市场形势反映，作为房企命门的资金链正面临着最为严峻的考验。因此，在所有风险控制工作中，加强房企融资能力势在必行。

    有“钱力”才能有“潜力”

    纵观我国房产市场，因资金问题导致企业衰败的案例比比皆是。顺驰地产神话的终结，上海圣力数码广场的惨剧，钱江系从重庆房地产市场的大撤退，虽然他们所处地理环境不同、社会条件不同，最终结果也不同，但有一点却是相同的，他们在面对宏观政策调控及货币紧缩的压力下不约而同的暴露了国内房企普遍存在的弊端——企业资金链脆弱。

    改革开放以来，随着中国经济和房产市场的稳定发展，银行信贷成为了大部分房企获得资金的主要来源，虽然通过股市、私募等市场操作拥有直接融资渠道的企业并不多，但各房企的资金与土地也都比较充沛。然而在货币政策从紧后，很多企业由于后续资金不足已经被迫放缓发展速度，而且这种现象比较集中体现在中小企业身上。

    由于房产开发市场不规范，造成房企数量过剩，本就资金实力有限的中小企业开始因资金问题不得不退出土地争霸的赛场，二三线城市土地流拍现象也开始增加。可以想象，几年后能在土地市场上顺利拿地的将以大企业以及境外资金为主。这种状况下，有“钱力”就是有“潜力”，在“大鱼吃小鱼”的市场环境下，大量优质资产向少数巨头集团聚拢将是行业发展所必经的一个阶段。

    提高融资匹配能力  房企戴上“护身符”

    在中国经济处于通货膨胀的大背景下，一个房企融资匹配能力的强弱将直接决定它在房产行业中的排行位置和风险防控能力。

    随着地产行业近几年的高速扩张，管理层面的问题逐渐浮出水面，顺驰的失败就是一个先例，伴随开发规模的不断扩大，公司的开发模式、管理模式只有做出相应调整才能在新问题面前保持较高的抗风险能力。例如，自2008年以来保利、远洋地产等就相继传出对区域负责人进行调任换防的消息。

    另外，对于大型房企，尤其是上市公司而言，由于涉及面广、责任重大，他们在激烈的市场竞争下，更加倾向于保持业绩的持续增长，保证资金链的良性循环。万科的主动降价便是如此。万科选择放弃高利润率，而追求资金的高周转率，虽然在2006年的土地开发周期中，他们增发融资，更同一些境外资金合作，但进入2008年以来，这些高利息投资已陆续进入兑现周期，而且经过两年开发，企业也要开始为下一轮的土地储备筹集资金。

    归根结底，资金回笼及人员管理调整都是房企抗风险能力的一部分，面对目前正在发生变化的房产市场的游戏规则，一个企业要想在当前环境中生存乃至胜出的关键因素依然是资金，顺利打通融资渠道是企业保证生存的最关键砝码。

    由于房企的融资渠道主要有两个，一为债权融资，也就是银行信贷；二为股权融资，其中包括私募与公募上市。因此，公司制定的发展战略应以融资方式为参照。一方面尽快打通债权融资渠道，尽可能增持一些持有型物业，降低负债率，改善资产状况。另一方面房企应当有更好的开放性，来寻求合作与共赢，顺利实现股权融资。总之，在风云变幻的房产市场中，房企必须提高风险防范意识，更要重视融资匹配能力的提高，这从某种意义上讲等于给房企戴上了“护身符”。

                                             贾卧龙/文 

   作为中国市场最具热钱吸引力的重要阵地，股市楼市在新一轮投资热潮中脱颖而出，倍受世人关注。在大多数人的惯性思维中，股市楼市的“跷跷板”理论根深蒂固。然而，从2008年初，这种思维定式遭到了市场无情的挑战和打击。

    经过2006年、2007年的大幅上涨后，楼市在政府严厉调控下持续低迷，与此同时，股市也从6000点的大关一度腰斩至3000点，倒退回06年的水平。就在中国经济步入发展期的特殊阶段，两市的不佳表现着实令人担忧。十年来政府首次实行的“货币从紧”政策，究竟对股市和楼市有怎样的影响？又是谁撬动了“股市与楼市”的跷跷板？

    股市VS楼市：本是同根生，相煎何太急

    作为目前中国老百姓参与人数最多的两大投资市场，股市和楼市可谓同根生，共属资本逐利的重要阵地。理论上讲，当资金投入总量一定时，投入到股市和楼市的资金量之间，应该呈现出此消彼长的关系，即我们通常所说的“跷跷板”关系。但在中国经济刚刚度过成型期，初步步入发展期的特殊阶段，股市楼市的行情走势更多的受到政府宏观调控以及人们投资心理和市场预期的影响。

    从宏观层面来看，2007年年底，中央经济工作会议指出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这是中国10年来首次提出从紧的货币政策，也是基于2008年宏观调控的首要任务和基调提出的。

    另外，从投资者心理预期来说，面对股市惨烈的下跌，一批中小投资者被套牢，那些本指望赚出买房首付钱的人更是彻底绝望。虽然现在还不能精确测算出股市的下跌究竟对楼市有多大影响，但可以肯定的是，会有一些人因为金融资产的缩水而无力进行住房消费。更值得注意的是，股市近期的持续低迷使得大多数投资者对市场预期的判断更加谨慎，加之楼市表现同样不理想，因此投资者在做选择时不会轻易做出决定。

    因此，在判断股市楼市关系时，更应从实际市场情况和投资者心理预期出发，用辩证的态度看待股市与楼市的“跷跷板”效应。

    股市楼市动荡不定   投资者们“渔翁无利”

    对于所有投资者来说，不论恋战股市还是转战楼市，都必须清楚的意识到只要做投资就会有风险。

    针对楼市，目前无论是从银行信贷角度，外资、热钱角度还是从股市与房地产市场资金的流通偏好角度来看，支持楼市回暖的资金因素依然非常紧缺。一方面，银行贷款收紧使得住房成交量急剧萎缩，去年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。另一方面，伴随经济环境的内外变化，以及银根紧缩的切实落实，海外资金大规模流入中国房地产市场的难度越来越大，整个楼市陷入资金极度紧张状态。再者，从去年10月16日起，我国股市步入调整期，到现在为止已经下跌近半，股市的暴跌在很大程度上也阻碍了资金的流动。

    而对于股市而言，虽然短期内股指有连续冲高的强劲势头，但毕竟中国宏观经济、上市公司盈利下滑等基本面因素并未改变，影响股市的因素，如资金面、盈利预期、宏观经济、“大小非”现状等仍使得后势存在诸多不确定因素。

    资本的本性是逐利的。根据相关数据显示，2008年一季度人民币各项存款增加26353亿元，同比多增7606亿元。增加最多的是居民户存款，达14978亿元，同比多增3927亿元。不难看出，在股市深度调整，房地产市场也出现交易冷清局面的情况下，大部分投资者选择“以不变应万变”，以求资本保值。然而，继2007年下半年物价持续走高，存钱就等于随着CPI一起亏钱。因此，在股楼动荡不定时，投资者选择逃避是不能解决问题的，而只能选择理性应对，否则将会两手空空，渔翁无利。

    “跷跷板”也有平衡状态

    从现实来看，在我国股市对房地产市场的带动效应是有一定限制的。首先，我国证券化率不高，股市规模小、市值低，则股市带来的财富必定受到限制。其次，从个人角度来看，投资者从股市上获得的财富不一定非要投向楼市，因此对楼市的冲击力有限。另外，我国股市居民投资者虽然人数不少，但投资水平不高，导致整体投资收益不高；而拥有资金、信息优势的机构投资者却是最大的赢家，这就形成了投资收益严重向机构投资者与个人大户倾斜的再分配格局。我国房地产宏观调控主要目的之一严厉禁止住房的投机性需求，因此机构投资者转向住房投资或投机有着难以逾越的政策障碍。

    由于不同阶段，股市规模、投资者结构、个人投资者财富不同，股市楼市相互作用的方向、力度也各不相同。在目前的市场环境下，股市楼市虽有一定的相关性，但这种关联性的影响远没有理论上那么大，真正起决定作用的因素是国家政策的调控。

    在政府频繁加息、提高存款准备金率等一系列金融手段影响下，作为资本市场主要阵地的股市楼市面临着同样严峻的外部环境。再加上两市前期涨幅都过大，客观上有回调的要求，因此，目前股市楼市的“跷跷板”效应呈现出了一种平衡状态，投资者只要判断出合适时机，冷静应对仍“有机可乘”。

      直至昨日，公司很多人还在对地震事件津津乐道。也许大家都庆幸，没有被地震吞噬了自己的生命。而昨天一个同事从QQ上发来的一个消息，才让我真正的感觉到了地震给汶川及其他灾区带来的危害。死亡人数的不断增加，救援人员因路障不能进入灾区，风雨给救援工作带来的不便。。。。。。

    由于自己未能亲身经历过大的灾难，雪灾、瘟疫，虽然灾情很重，但只是从新闻上获得而已，单凭想象总是缺乏深刻度。所以，我承认自己的爱国主义意识不够强烈。但这次与以往不同，我深切的感受到了地震，也深切的感受到了灾难来临的时候，生命是多么的脆弱。在我和几个同事交流的时候，大家的感受雷同。在大家四处奔跑的时候，在我钻到桌子底下的时候，就在想，生命不会轻易就这么结束了吧？

    在我们与灾难擦肩而过后，在我们重新获得幸福和自由后，我们不该盲目的去为自己的安全而高兴，也要心系灾区，考虑一下能为那些受苦受难的兄弟姐妹们做些什么。于是，昨日和人事部的同事商量了一下，在今天的晨会上，呼吁了一下大家，为灾区捐款、献血，晨会结束后几名总监带头捐款，还是小有成效的。也有一些同事看到了QQ发来的新闻，河北的血液已经全部转移灾区，现在急需补充，几名同事也约好中午去河北红十字会去献血，尽自己的一份绵薄之力。

    而我在此需要思考的事，爱国主义教育的重要性。我们80后逐渐开始占据历史的舞台，但我作为其中的一份子来说，爱国主义精神其实十分淡薄。并且，受社会上的一些不良风气影响，可以说，甚至有些愤世嫉俗，缺乏人文教育，人情淡薄。奥运会是好事，大家该庆幸，作为中国人该感到骄傲和高兴。灾难是坏事，大家也应该共同承担，勇敢而真诚的伸出手，帮助那些需要安慰的人们。

   其实，捐什么都无所谓，重要的是一份感情，是一个心态。我们不能光看到社会阴暗的一面，如果将来我有了孩子，我一定要教育他的这种爱国主义精神，一定要告诉他，社会充满阳光。如果中国的年轻人再颓废下去，必然是中国的悲哀。

   中国人应该意识到，团结、勇敢、豁达、正义，在中国这个民族，依然是主流。我们不该让灾难压倒我们的脊梁，我们应该振奋，是这灾难让我们13亿人又站到了一起，是这场灾难考验了每一个中国人的品德，是这场灾难考验了每一个中国人的爱心！

                                                                                                           霸云龙/文

 众志成城      抗震救灾

   捐款献血      义不容辞      

天佑中华       爱感人间

3月20日中国证监会对房地产企业募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准，彻底切断了旧有模式的运作源头。疯狂的圈地行为导致了地产企业资金链的捉襟见肘，开发商融资开始面临更为严峻的考验。

融资受堵，资金告急！！！

由于去年一波房价高企行情，使得大型地产企业疯狂的在一、二级城市拿地，造成了不少房企资金紧张。此番囤地受阻，令房企IPO 这趟融资高速列车戛然而止，这犹如给原计划靠上市融资的地产企业一记当头棒喝，紧随其后40余家准备上市企业也难逃厄运。

在市场预期良好时，即使面临银行贷款吃紧，开发商依然可通过项目销售回笼资金。而如今银根紧缩和销售低迷的同时到来，使得大多数房企束手无策。尤其对于那些靠上市筹资买地的单一型地产企业，无疑斩断了他们的后路。

房地产企业加剧分化

近年来，土地拍卖场上，上市公司总是能成为拿地的热点，现有的上市房企就成为投资者追捧的热点，在政策支持下市值更是逆势而涨，吸引了众多投资者青睐，募集的资金也将用来投地，进而扩大公司规模，成为政策最大的受益方。

而那些不能上市的企业则将步步受挫。尽管地产商们个个使出浑身解数拓宽融资渠道，尝试新方法，采取新模式，但就目前情况来看，IPO上市受阻，切断了资金渠道，和上市公司相比，他们失去了很多拿地的机会，项目的进展也将随即受阻。

像万科、宝利等一批大型上市公司，中国证监会不仅不会设限，而且鼓励他们做大做强，融资速度将加快，融资渠道将进一步畅通。但对于中小开发商来讲，企业要实现国内或国外市场IPO上市，都将

     

机会难得，河北区全体员工都积极参加  会议室中“见缝插针”，座无虚席

      自去年10月份，中国楼市步入“寒冬”，王石在抛出“拐点论”的同时，更是掀起了全国降价风波的浪潮。虽然地产商面临着资金紧张等种种困境，但是顾忌到市场预期的不稳定性，更多的地产商并不敢轻易降价，只是以各种优惠形式在艰难挣扎。是什么原因让开发商迟迟不敢降价？又是什么因素在制约着开发商是否降价？
      市场预期不稳定，区域差异化明显
     从近期各区域的市场表现看，广州等地降价比较明显，上月的成交均价是12006元/平方米，环比下降4.44%。而北京则又有所不同，上周北京期房交易成交量继续回暖，期房共成交2405套，环比上周分别上涨40.23%和49.33%。
     各区域市场表现得差异化，令整个中国楼市前景扑朔迷离。作为一线市场广州等地的明显降价和北京楼市的回暖形成鲜明对比。在市场整体走向区域化、差异化发展面前，诸多不稳定因素使得多数购房者摇摆不定。
      降价引起退房潮恐慌
     08年初，从紧的货币政策一经出台，使得众多购房者采取普遍观望的态度，房地产销售市场也随着观望气氛的浓重一再遇冷。房子卖不动，地产商资金回笼速度明显放缓。为了尽快的完成资金回流，避免资金链断裂，降价已经成为开发商的首选药方，然而此药方的副作用之大，也让开发商们望而却步。
      对于我国高度依赖信贷资金的房地产市场，房价的大幅度下跌，不但会损坏楼盘的品牌形象，引发老业主的退房潮，而且会加重购房者对市场的观望态度，致使市场环境进一步恶化，甚至最终导致开发商资金链断裂，所以，即使面临资金难题，很多开发商依然宁愿死撑也不愿意降价。
      低盘出售，稳定现价
      毫无疑问，房价下降会使已购房者心理不平衡，在造成大规模退房的情况下，可能引起诸如拒收房屋、停止还贷等负面效应，如此看来。各地开发商是否选择降价还需三思而后行。买房者的心理是“买涨不买跌”，降价对于眼下楼市来说，是一把双刃剑，不降则滞销“等死”；降价幅度过大，以前的买房人就会寻找各种理由退房，是“找死”,大多数人不是不想降而是不敢踩进“雷区”。
      因此，在当前情况下，销售过程中的楼盘要保证项目的长期利益就绝对不能降价，开发商只能考虑对新开盘的项目采取低价起售方式促进资金回笼。这样既不会影响到楼盘的品牌形象，造成退房潮等问题，也可以加快楼盘的销售速度，缩短资金回流周期，是快速缓解地产商资金链紧张的有效途径。

      此次峰会旨在推动省会城市拆迁工作，解决政府、搬迁企业及开发商缺少理论经验知识问题，通过峰会建立平台，推动石家庄城中村改造和整体城市运营。香港太平洋作为主办单位之一，在此次峰会的准备过程中，积极筹划，为峰会的成功召开保驾护航。

图为：河北省首届地产运营与城市拆迁系列高峰巡回论坛暨2008年房地产企业投融资总裁峰会隆重开幕

地产专家齐现身

      在太平洋人会务人员的努力下，北京地产风云人物禹晋永、陈云峰，著名经济学家易宪容教授、汉能投资集团副总裁宗小丽女士与香港太平洋总裁贾卧龙博士一同作为主讲嘉宾来到省会石家庄，与省会众多楼市精英齐聚一堂，坐论天下楼市，相互交流看法，共同探讨房地产行业的发展和未来，真正为省会石家庄引爆了一场前所未有的头脑风暴。

图为：峰会主办方代表及主讲嘉宾就现场所提问题答疑解惑、妙语连珠

      为了满足记者朋友的采访要求，会务组专门联系主讲嘉宾，在演讲间隙接受各媒体采访，各位嘉宾就时下最敏感的房价、楼市走势等问题各抒己见。会后，各大媒体均以大篇幅进行报道，嘉宾的前沿理论也均见于报端，成为地产人士传论的焦点。

图为：众多媒体现场纪实，忙碌采编

      城市拆迁一定要让老百姓和村民了解政策，了解法规，了解拆迁的意义和目的，让他们知道未来将带来的预期环境、收益。实际上，在沟通时，用他们能够接受的语言和沟通的方式，把安置政策、回迁政策、补偿政策一条一条的进行叙述让他理解、让他支持，让他感受到拆迁以后给他带来的好处，很多问题就可以迎刃而解。

图为：香港太平洋总裁贾卧龙博士为城市运营与改造献计献策

    此次峰会得到了众多地产友人及有关政府领导的重视，峰会还将在河北其他市区上演，也希望更多的地产友人关注峰会、关注地产、关注河北的建设与发展。太平洋也将尽自己的全力为城市建设与发展做出应尽的责任。