国内住房90万亿价值的数据解读

　　　　许学锋

    最近多家权威媒体报道，中国国内住房总价值超过90万亿元（人民币），我查阅了报道文章作为计算依据的相关数据，摘录如下：

＊　根据国家统计局数据，城市住宅的总建筑面积约为175.14亿平方米

＊　全国住宅每平米价格为4312元

＊　上述两个数字相乘，得到全国城市住房总价值约为75.5万亿元。

＊　根据中国统计年鉴，全国农村住宅总建筑面积约为228亿平方米

＊　按每平方米重置成本700元计算,目前农村住宅总价值为15.98万亿元

＊　农村加上城市，目前全国住宅总价值约为91.48万亿元。

解读１、假定全国住房总价值的分配比例符合20/80规律，即20％的人拥有80％的房产价值，

　              买家观望改变不了楼价上涨格局

　　　　　　　　　　　　　　　　　许学锋

2009年的楼市表现特别“悬”，年初开发商和大众所预期的“倒春寒”意外地变成“小阳春”，而备受争议的“五一”小黄金周却点燃了6、7、8月份的价量大涨。随着而至的几个月，能否上演“金九银十”和“年关大捷”，再次成为一个难断的“悬念”，市场再次出现观望潮，准买家又变成了“观众”。

我在年初的一篇文章中写道：“房地产的调控政策已经逆转，对未来的走势，你可以有两种截然不同的判断，你也可以有两种截然不同的选择：观望或行动。观望是明智的，而采取行动一定是“一流的”。

如何行动?谋定而动!俗话说，外行看热闹，内行看门道。房地产业的门道，最核心的有三个方面：一是行业本身的结构性因

           打垮了老蒋，不愁没好房

    一九四七年冬的一天，转战在大别山的邓小平政委带着很少的部队到了金寨县的一个小村。金寨县的县委书记获悉邓政委来到，便领着工作人员，携带着慰问品来看望。

    当时的县委书记向首长讲了他自己亲身经历的一件事：敌48师在古碑冲清剿时，他藏在一个老百姓家，敌人逼老乡说出县委书记的下落，竟没有一个人吭声，气急的敌人一把火烧了全村房子。事后他们去给老乡们修房子，赔偿他们的损失，但群众硬是不要，说：等打垮了老蒋，不愁没好房。

　　　　（许学锋摘编自《刘邓大军战役全记录》）

                        火车未响　楼价快涨

　　　　　　　　　　　　　　   许学锋

    在番禺石壁火车新客站临近建成投入使用之际，周边多个楼盘的楼价近几个月来迅速上涨。根据实地调查，最靠近新车站的一个楼盘——锦绣生态园，有４－８年楼龄的多层洋房，均价已从去年5000元／平方米上涨到6500元，涨幅达30％，而商铺的价格也同比上涨，例如钟屏岔道生态园路段的商铺交易价，去年约11500元，最近已涨至15000元左右；位于旧105国道的二手商铺，去年的价格约18000元，最近已涨到25000元，地段和位置更好的价格已超过30000元。而且

从波特“五力模型”分析房地产业的投资吸引力

　　　　　　　　许学锋

    很显然，在过去的近十年时间里，中国的房地产业是最具有吸引力的行业之一，其特点表现为“三高”：一高增长性，行业的年均增长率在20-30%之间，不少企业的年均增长速度达到50%，结果成就了几十家的超百亿企业；二高利润率，单个项目的投资收益率一般在20-30%之间，甚至高达50%以上，在全国百富排行榜中，占30%以上与房地产行业直接或间接有关；三高风险性。房地产业是典型的资金密集型行业，总体上企业自有资金比例低而负债率很高，大多数负债70%以上。一旦政策和市场形势发生较大的变化，就很容易导致资金链出问题，甚至破产。像在2008年，不少房地产企业就差点“顶不住”，潘石屹甚至发出了“百日巨变”的危言。

    我们试从企业战略的“五力模型”分析这一行业的投资吸引力。

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有独特价值的“土饭碗”

                              许学锋

有人把房地产企业调侃比喻为“野花野草”，有人直接把她比喻为“二奶”，意思差不多。当政府需要她时，就会在土地、政策、资金、税收等方面尽量满足它；当政府不需要她时，态度就会180度转变，冷落她、欺负她、抛弃她。实在是不公平！

与政府公务员手里捧着金饭碗不同，房地产企业的老板和员工手里捧着的是“土饭碗”，含金量很低很低，几乎没半点金的成分。拿着土饭碗，靠的就是以土为生。要生存就要保住土饭碗，要发展就要做大土饭碗。可是，自从实行土地招拍挂政策后，土地变成

                  广佛楼价符合黄金分割比率

                     许学锋

根据数字分析和现场考察，我们发现一、二、三级城市的楼价基本上存在一种相对固定的比率，这一比率正好是美术上的黄金分割比率，即0.618。

以广州和佛山两个城市为例，2009年7月份广州十区一手楼均价为10008元/方，同期佛山市三个中心区（禅城、桂城和顺德）的一手房价加权平均是6173元。（注：广州的均价不包

物业税三种可能方案

　　　　　　　　　　　　许学锋

正当全国多数城市的楼市历经低迷之后开始回暖的时候，国务院此时再提物业税这一敏感话题，其用意非常清楚，就是要稳定房价，不希望房价再度大涨。物业税（或称不动产税）是对业主持有物业（不动产）开征的新税种，其影响面非常广，要不要开征、如何计征、何时开征等问题需要由全国人大审议表决。我个人认为，有三种可能：

第一、物业税为完全代替税，也就是说，把原有涉及房地产的多种税费取消，用物业税代替，总的税负基本保持不变。

第二、物业税为新增税项，也就是说，在保留原有的多种税费的同时，新开征物业税，因而将加重业主的税负。

第三、物业税为部分代替税，也就是说，原有的一部分税费取消，代之以物业税，总的税负随物业的增（减）值而相应变动。

如果是第一种，很显然，物业税对房地产开发商和房产持有者都不会带来实质性

　　　　　　　　“三月行情井喷，楼市已回暖”

                               许学锋

　　上周六我参加中山大学CEO论坛，论题为“两会后的房地产行业未来发展趋势”。出席论坛的富力地产老板张力很有底气说，“三月份楼市行情出现井喷，四月份继续旺销，楼市已经回暖。”

总部位于广州的富力地产公司，在全国各主要城市都有项目，包括住宅、酒店、写字楼和工业地产，在房地产行业中具有“标本”意义，而且能够反映全国的情况。据张力称，今年一季度富力的销售收入达到五六十亿元，差不多是去年整年160多亿元的三分之一，在历年

          区域楼市比拼：东莞长安VS增城新塘

　　　　                许学锋

一拼区位：长安镇位于东莞市的东南部，新塘镇位于增城市的南部，都是处在各自区域城市发展空间的主轴向。因此，这两个镇的房地产业基本上可以分别代表东莞市和增城市的房地产业，包括过去、现在和未来。

二拼产业：长安镇是东莞市的经济强镇，以冲压磨具、五金以及相关联的行业为主；新塘镇是增城市的经济强镇，以牛仔休闲服装业以及相关联的行业为主，形成“大工业、大商贸、大房产”产业格局。

三拼城市化：长安镇辖区面积83平方公里，镇