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| 。2004-2008深圳世联地产 。2008- 静于心，而不阻隔于世！ 动于行，而不止于足下！ 毛主席老人家教育我们： “革命需要持续不断地坚持下去，唯有依靠人民才能打赢持久的战争！” “要注意分清谁是我们的敌人谁是我们的朋友” 放在房地产事业上尤其贴切。 免责声明 本博客内文字如无特别注明均属原创，仅代表个人观点，与本人所在公司立场无关。未经本人授权同意谢绝转载。如有转载需要，请电邮weichenghan1981@163.com联系。 |
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韦成汉/文 2012-01-16
2011年着实是不平常的一年，世界经济面临诸多不利局面。应对复杂多变的世界经济格局，中国中央政府对经济结构强力调整。在房地产领域用行政手段收缩银根、提高基准利率、在重点城市实施限购。并在此过程中排除多种干扰与市场阻力，持之以恒地将
对南宁房地产市场基本面的研判
韦成汉/文 2011-09-02
无疑目前的市场是充满荆棘的。期待刺激政策逆转市场
对近期楼市热点话题的观点
韦成汉2011-08-03
时下，不论业内或坊间对南宁楼市下半年趋势、房价动向、供需关系、营销展开都较为困惑。即使在媒体不於余力深挖报道下仍然得不到求解。对此有必要在萎靡市场背景下谈点个人观点。
一、市场整体趋势问题
个人观点在上月已有提到，整体而言市场是相对稳定的，局部出现价格松动不可避免，显而易见限购令的积极作用不可小觑。因此对限购令需要战略眼光分解，一些业内人士在很大程度上忽略限购令的威力，显然是一种严重的误判。只能非常遗憾地说“你显然不了解南宁市场”！
目前不少人士乐观预期十月市场会有所转变，恕不能苟同。地方约束性政策底下现在不好，以后能好的了？自欺欺人。建议甲方们做好持久战准备（其实相当多甲方早已准备,但在如何准备上没有形成共识，以为政策一如既往对市场形成不了冲击，显然是错误的！）。
南宁
新形势下，前期业务得到重视
为什么得到重视？
一、品牌开发商竞争的白热化，比如华润置地大战略实施与高端项目运作（华润中心、华润幸福里、华润万象城）、金地切入南宁的地块物色、振业项目的销售，对代理公司提出新的课题与紧迫感。
二、市场数据、竞争动态与前期作业的扎实与精确对项目后续地顺利实施提供保障。其实对于代理公司而言这仅仅是最低限度的要求与基本功。但是往往受到忽略，在不少中高层管理人员上都抱有麻痹思想。这也就是上篇博文讲到的用人海战术、口头营销的初衷。因为没有扎实数据支撑，那唯有靠嘴皮功夫忽悠开发商。
三、前期业务不单单是以往常规的“论文式”报告。南宁本地代理公司也许是“高材生”出身，非常喜欢洋洋洒洒、长篇大论报告。大有没有几百页纸张体现不了“专业性”的势头。其实报告内真正有价值的东西并不多。很大程度上没有搞清楚开发商需要解决什么问题。当然，近几年人员结构上有所提升。但是仍然达不到一线开发商要求水准，那么怎
...2011-06-19 韦成汉/文
面对限购令，南宁甲方（开发商）颇感困扰。尤其是目前市场在售项目，遇到的困境面临压力可想而知。即使营销点子超前的荣和系列也很无奈，更何谈其它甲方能有所突破。
但越是在这个时候越是需要提前做好内功的时候，根据以往市场观察盯住盛天就能把控市场趋势与
据同行业内人士介绍，目前世联南宁分公司正在积极筹备中。该人士介绍目前南宁市场将进入新的发展阶段，即由快速增长进入平缓增长期，也就是说房价处在一定高段后，增长后劲难度将会加大。世联选择在这个敏感时期进入，主要致力于解决平缓期内的甲方问题，并提供可持续的、高专业的营销渠道。简而言之“以本地化为注脚，以全国视野解决房地产问题”！
我个人了解到，目前世联手中掌握几大品牌开发商项目（这已经是业内公开的信息，几乎无保密可言），那么业绩如何待后市观察。另据该人士透露，后续将会后更加惊喜的消息透露，目前还不方便告知。个人猜测，难道是东盟商务区的商业航母——华润？这个消息有待证实。不过据以往经验，强强联合之道多为华润首选，再者以往两家上市公司多有交道，合与不合要看战略发展问题。
显然，南宁本土代理机构面临多重生存压力。单靠以往人海战术、口头协议、头脑风暴式营销已成为历史。下一阶段将是白进红出的手刃阶段，专业与技术、执行能力与视野、思维与对接将迎来考验。2
...韦成汉/文2011-05-25
面临信贷持续收紧与客户锐减的双重压力，南宁大大小小的开发商们显然
越往下南宁市场越艰难
韦成汉2011-05-03
市场卖方努力营造热烈的场面没能扭转需求下行的趋势。显然，把责任推到五一房博提前举办理由是很牵强的。那么为什么做了那么多市场营销功课之后，成效依然难以凑效？不外乎有两条，一是限购令；二是首付门槛提高。更深层次原因是需求难以转化为购买力。
城市化对于南宁而言，重要意义与战略意义经济效益无需言表。聚集效应产生的效益使得地方政府有更多精力与资本投入民生。当然在很多地方历史欠账依然比较多，南宁的老城区危房、旧房
韦成汉/文2011-04-20
房博会后南宁市场加速下滑
原本妄图借房博会之势挽回市场颓势的卖方怎么也想不明白，南宁房博会十周年之际会展人气为何如此的冷酷，少得可怜的参观群众（多数为地产人士，大叔阿姨们）给以组织者扇了狠狠一耳光。媒体报道所谓十几万群众到场权当茶余饭后谈资。当然，必须得表扬一下，广西日报社市场策略的成功，也只有日报社捞到了真金白银。作为南宁市民，真为参了展的开发商们哭了。
广西日报社去年底展开的招商工作着实有成效，主要归集于去年底南宁房地产市场的强烈反弹，市场形势似乎一片大好。心急火燎房开们为了分市场蛋糕，纷纷解裤腰带买了日报社的单。据当时业内人士说能抢到一个展位都很不错了，好位置除了良好人脉外，白花花银子是硬通货。看！眼见市场火红能不抢下一片天地吗？
计划不如变化快，春节后限购令小道消息扑面而来，这给红彤彤的南宁市场带来销售节点压力。其实限购令出台一点也不足为奇，在急速上涨的房价
限购令下的南宁市场观点
韦成汉/文2011-03-18
毫无疑问，行政命令正在发威，南宁房地产市场开始回归理性。先期在建项目开仓出货也无法挽回市场下行趋势，虽然众多楼盘开盘预约铺天盖地，这显然只是一种内心恐慌的表现。门槛抬高与自住客户观望情绪无疑导致下半年市场隐忧。
弥漫的炮竹硝烟并非散去，新一轮加息周期迎面扑来。显而易见，中央政府对房地产市场调控
...一、南宁作为广西省会，及追求首善之区，在政策层面上有必要积极响应国家房地产调控政策。就目前来看，南宁可能出台的“限购令”主要出发点还是战略层面。
二、南宁的房地产均价目前即将破7，如果排除经济适用房因素，房价破8是很有可能的。因此不难看到目前市场在售房价多以7-8为主体，过万的房价也成为主流之一。显而易见，南宁的房价存在后劲不足隐患，这也是早期社科院所说的南宁房价虚高。因此有必要适当的对南宁房价进行调整。
三、对于处在较高价位的南宁房价，对于南宁城市发展已经构成一定的制约因素，一方面对人才引进造成进入门槛。二是对城市化进程及扩展带来制约，就业人员无法进入南宁安居，对整个城市是有伤害的。因此，适当的抑制房价过快上涨有利于南宁城市的整体健康。
四、我个人认为，南宁房价在十二五期间依然能够达到一万五的均价。那么市民的居所问题应当由几个方面来构成。一是政府主导的保障性住房，二是通过商品房来调节社会中高收入群体的置业，三是政策性引导。从目前来看南宁所做的工作依然不
当归是补药？
在五象新区、凤岭北、九曲湾三足鼎立格局趋势背景下，处于城市未来版图
...土地供应峰值到来加速南宁旧城改造力度
韦成汉/文2010-12-25
通过系统性研究，个人研判南宁土地供应峰值将在2012年到来，显而易见南宁城市核心地区的土地将变得更加稀缺，因此不难理解为什么近期城市核心区地块单亩出现价格新高了。2012年之后，五象、九曲湾、相思湖、沙井土地储备大户将成为住宅土地主力供应局面已然形成。
那么面对城市核心区土地供应紧张，南宁除了在快坏两侧积极储备土地加大供应量、调整土地技术指标之外还有什么其它积极办法吗？从国内一线城市来看，深圳，广州、北京、武汉等城市除了在城乡结合部整理土地之外，另一条路径就是加大城中村整治及推进老城区改造来实现缓解土地供求矛盾，也就是官方文件所说的“旧城改造”。
目前由于国内多数地区在旧城改造实施中的拆迁政策环节执行不当，因此造成广大民众对旧城改造主体理解错误，在社会中造成尖锐
韦成汉文2010-11-17
上篇博文中认为南宁土地供应峰值大致在2012年达到峰值，那么这个观点的出发点、立场有没有事实基础？数据的支撑点在哪？
不妨摊开南宁建成城区图，结合国土资源局相关信心，在快坏内几无土地供应，零散少数旧改地块对南宁市区土地供应构不成直接贡献力。显而易见在东盟商务区及凤岭北分猪肉式的开发格局下，南宁市区核心地区土地供应即将面临无地局面。
今年南宁招牌挂土地供应较之往年可用倍数提升形容，年初的优质大地块、年中的边缘地块、年末的撒网式地块构成市场格局。从上述地块位置来看，多以块环两侧为主体。以目前开发速度，一级土地供应市场两年后也就是2012年市区供应峰值必然到来。
那么峰值到来前后市场该怎么办？目前宏观调控对市场的冲击显而易见，成交量与价格出现不同程度萎缩，投机客户投资客户大量退市。就我个人而言，一直并反复强调，“当市场越是观望的时候，成交量急剧萎缩的时候
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