新著《别拿投资太当事》出版

    当前房地产市场发展走向令人迷惑，房地产市场会一直冷下去吗？房价是否仍可坚挺？下一步发展趋势又会如何？……诸多问题有待大家一起密切关注与探讨。

楼市盘整期还会进一步延长

 楼市盘整，没有人能笑得起来！

自去年第四季度房市进入盘整期来，各方市场主体都不大好过：

先说开发商。经过了几年的房价猛涨与交易火热情形之后，开发商在盘整期的感觉当然不大习惯，不仅房子难销，资金流动性也很吃紧，而房地产宏观调控政策对这种楼市冷清也没有什么变化，开发商不难受才怪？

二说自住型购房者。自从房价大涨以来，就没有个好心情，今天房价倒是涨得不厉害了，可种冷清却让人倒吸一口凉气！更何况，涨得时候没有买，大家都看跌的时候还敢买吗？正所谓，房价上涨买不起，房价不涨不敢买！

三说投资（机）者。据说这一主体已经形成了“退房族”和“死扛族”两大阵营，无论选择哪一种，都不好受！

四说政府。由于受国际、国内政治经济、自然灾害等原因，政府自然还顾不上去感受房市冷暖，从中央政府近期出台的一系列政策来看，对宏观经济过热的关注仍是基调，但下一步会如何，谁也不也把话说死了。

 盘整是好事，但开发商会叫苦！

我说盘整是好事，但开发商可能会叫苦。

为什么是好事呢？原因有二：

1. 前些年的房价上涨太快，很不正常，盘整有利于房价趋于理性。这样，既有利于行业，也有利于购房者，也有利于经济发展。

但个别开发商可能不这样看，这是总体与局部的关系。从单个开发商来看，当然希望房价天天涨，成交量天天增。

2. 当前国家经济宏观形势不确定性很大，如果房市盘整期过短，无论是出现恢复性上涨，还是回落过快，都可能引发宏观政策的不稳定性。因此，当前的盘整，对于行业、市场的总体平稳，从其作用上来看，是一种积极的盘整。

但一些开发商可能在宏观调控政策下倍受资金链的考验而叫苦不迭，希望尽快走出市场低谷。

盘整期可能会拉长，2008年可能不是尽头！

去年低迷以来，开发商押在年后，年后未回暖，又在想奥运后的金九银十。

但从目前来看，盘整期很有可能会拉长，在2008

        几年来，每到年底，房价走势成为众人之瞩目。

        几年来，每到年底，房价走势成为众人之瞩目。

        几年来，每到年底，房价走势成为众人之瞩目。

    原因是，应《中国房地产报》之约，写了一篇关于对2008年房价的看法，本想在今天见报后贴至博客，未料被王子鹏主任压在手中，放在了年后的第一期中，并一再告诫我先别公开，否则报纸的意义将受影响。既然如此，又不能再写出一个观点来，那就只好搁笔了。

   不料，来自不少媒体的朋友这几天总在问我的观点，有点不在年前说出个一二来，就不让我过年似的。

   基于此，今天仍就2008年房价谈谈自己的看法，但限于不与中房报稿件内容“雷同”，今天只采用一种特殊的办法，即通过对过去一年来的主要研究进行梳理，将主要观点列出，供大家分析，而详细的论证过程，则可以从我的相关论文中找到。

   我的观点是：

   尽管当前中国房价已经很高，且具有不可持续性，但从短期来看，2008年中国房价涨势仍可能难以有效地控制。

   主要原因列举：

    1.中国房价的确已经很高、已不具有可持续性。

    经过几年的房价快速上涨，房价已经成为中国居民收入再分配的一个工具，对中国经济与社会的和谐发展有害无益。详见拙文“市场预期逆转 房价涨势不可持续”。

    2.对2008年的预期属于短期性预测，因此考虑短期的奥运因素。

    2008年，中国社会与政治中的一件大事，即奥运会的举办，既在中国的首都举行，也是举国之大事，为营造良好的奥运氛围，政府必定在经济上保持繁荣，因此，尽管目前政府已重视通货膨胀的治理，但预期不会以牺牲经济增长为代价，而目前看来，如果不牺牲经济增长，则目前的投资，包括房地产投资的紧缩性政策不会太强。如房地产调控政策过猛，必将影响到中国经济增长。详见拙文“房贷新政发力过猛有可能损害产业与经济”。

 　　近几年来，市场供不应求的背后隐藏着大量投资性需求，而隐藏在投资性需求背后的最大动因则是预期。当投资者预期房价上涨、房产投资收益会增加时，便会形成即期的购房需求，而这种需求反过来就成为推动房价上涨的真实动力。这正是这几年房价缘何大涨的内在逻辑之一。

 　　宏观调控政策是对预期施加影响的重要变量。但是，反思“24号文”之前的所有宏观调控政策，其核心是供给导向的，旨在通过增加市场供应量来调节供求、平抑房价。但是，在住房按揭制度的支持下，很多远期自住住房需求都改为了即期需求，而在央行、银监会359号文出台之前，投资性需求也有着非常“便捷”的信贷政策支持，两股力量合起来，让新的住房供应对抑制房价上涨仍然显得“力不从心”。

 　　对楼市无能为力的政策与不断加强的预期，使房价涨幅连续几年远远高于GDP的增长率，更高于居民的收入增长率。在迅速发展的房地产业和不断加快的城市化进程背后，是改革开放近30年来，国民财富分配与再分配的革命性调整：新兴的富裕阶层最先在市场上实现了自住房的市场化，同时也是近年来投资性住房需求的主体，而近几年房价的高涨使他们从房产的投资中获益颇丰；与之相比，广大中低收入家庭群体由于受到收入增长水平的限制，对中国住房体制与住房产业发展的反应自然会“慢一拍”，其中的一部分中低收入家庭进入楼市，尤如股市中的跟进者一样，被高企的房价套牢，而更多的中低收入家庭，面对日渐高企的房价，只能“望房兴叹”。因为，市场从来都是只认有购买力的“需求”而不认无购买力的“需要”。

 　　“24号文”与央行359号的出台，标志着房地产宏观调控方向的转变。“24号文”将中低收入家庭住房困难问题上升到了民生与“公共服务”的政府职能高度。政策的中70%的土地供应指向包括中低收入家庭在内的保障性住房建设将重新划分目前的房市格局：一类是70%的民生性、政策性的住房，它们的价格会受到政策的限制；剩下30%的住房供应将充分发挥市场的自主调节功能。由此，相对于70%的政策性住房来说，30%的市场性住房会大大抑制投资性住房需求，因为投资性购房者很难在市场上找到“下家”，市场性住房的投资增值功能必将被大大削弱。此外，央行的359号文增加了投资性购房的融资成本，也将抑制住房投资性需求在市场上的实现。这一需求管理型宏观调控政策将会对市场产生极大的激励，从而改变市场的预期，弥补以往政策中的不足。

 　　事实上，上海、深圳、广州等一线城市目前的市场状况正好反映出宏观调控新政策所带来的影响，相信随着政策的进一步落实，投资者对楼市的预期会进一步改变，从而减少住房市场的需求，特别是投资性需求，缓解住房市场的供求矛盾，让房价的“表现”更加理性。

2007年12

　　国家税务总局相关负责人日前在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。有主流媒体称权威人士表示明年有望在一些城市进行物业税开征的试点。这条消息一经公布，就引起了不小的波澜，当日股市中，地产板块就出现了逆势下跌。那么，物业税是否具有房地产宏观调控的功能呢？或者说，物业税能否起到抑制房价的作用？

　　事实上，近两年来，理论界也不断有一种声音，认为国家应该尽快出台征收物业税的政策，在房子的持有环节上增加持有成本，抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。这种逻辑是否成立呢？

　　在我国，物业税的开征是在房地产调控的宏观背景下提出来的。但是，物业税从本质上来讲，并不是房地产调控的产物。税收最基本的两大特点就是：获取财政与进行收入再分配。物业税也不例外。这里的“物业”是房地产或不动产的别称，包括已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。因此，物业税即指房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，但均指国家对不动产所有者或承租人每年都征收一定税款，其纳税额也随不动产的价值提高而提高。

　　在当今世界200多个国家中，已经开征物业税的国家有80多个。从世界各国征收不动产税的特征看，征收统一的不动产税是经济发展到一定阶段的产物，已成为许多国家稳定而重要的收入来源。

　　目前在国内存在着一种观点，即开征物业税可以使购房者在房子的持有环节上增加持有成本，从而起到抑制其对商品房的投机性需求，由此抑制上升的房价。这种观点是片面的、不科学的。这是因为，我们在将物业税作为成本时，还必须考虑持有收益问题，即通过成本—收益法来分析：当持有（或交易）的收益大于成本时，所有者就会选择持有（或交易）；当持有（或交易）的收益小于成本时，所有者就会选择不持有（即不购买新的物业）或不交易（不出售手中的物业）。因此，只要扣除物业税后，其收益仍然为正的情况下，人们就会选择物业的持有或交易。那么，在什么情况下，收益会正呢？那就取决于房价。房价越高的情况下，相对于较为稳定的物业税率来讲，持有物业可能就更具吸引力。因此，当从不动产投资的角度来讲，高的房价恰恰形成了持有或交易物业的基础。而相对低的或者固定的物业税率则不会成为不动产决策的考虑依据。

　　我国现行物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。而事实上，与持有成本相关的另一个问题是物业交易中的税负转嫁问题。在把物业税作为持有成本来考虑时，还必须考虑税负转嫁问题，这是税收理论与实践中必须特殊考虑的问题。

　　所谓税负转嫁，就是纳税人不实际负担国家课于他们的税收，而通过购入或卖出商品价格的变动，将全部或部分税收转移给他人负担。具体到物业税来说，如果存在税负转嫁，就是物业持有人不实际负担物业税，而通过不动产交易将税收负担转移至买方。在西方发达的市场经济国家，物业税作为直接税而被列入为不会转嫁的税收类型中。但是，在当前我国房地产市场供不应求的情况下，商品房在二手交易中由下一位购买者来承担所有税收负担已经是个不争的事实。

　　但是，房价上升幅度与税负转嫁密切相关：当房价上升幅度小于税额时，物业税被部分转嫁至购买者；当房价上升幅度等于税额时，物业税被全部转嫁至购买者；当房价上升幅度大于税额时，不仅物业税被全部转嫁给购买者，原物业持有者还能获得额外所得。

　　此外，物业税转嫁还取决于商品的需求弹性。对于一般商品而言，当商品价格的上升会引起对该种商品需求减少时，就不容易出现税负转嫁问题；反之，当商品价格的上升不会引起该种商品需求减少时，则容易出现税负转嫁问题。具体以不动产来讲，当房价上升引起商品房需求量下降时，物业税转嫁情形就不会出现；但是，由于不动产的特殊的投资属性，购房者很容易受预期的影响，房价上升反而会引起对商品房需求量的猛增，如此一来，税负转嫁就会出现。

　　总之，物业税与房价的关系并不是物业税影响房价，而是反之，即房价的变动不仅影响着持有成本，也影响着物业税的税负转嫁问题。如此关系，决定了物业税不能起到宏观调控以及抑制房价的作用。

——本文发表于《中国房地产报》

内容简介：

2007年以来，在宏观调控政策的影响下，房地产业领域继续发生深刻变革，工业地产就是其中之一。工业地产出现了两种趋势力的变化：一方面，普洛斯集团（prologis Group）、嘉民集团(Goodman Group) 等全球工业地产巨头纷纷抢滩中国工业地产市场；另一方面，受住宅产业结构性调控影响，国内不少大开发商也纷纷抢进入工业地产领域。很多业内专业人士认为目前工业地产处于比较容易获得土地增值回报的阶段，前景十分看好。但是，本文认为，国内工业地产商在进入这一市场之前，必须认识到工业市场中存在几种风险。

市场风险

工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。因此说，工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产，极容易忽视工业地产对工业的依赖性。但是，我们必须看到，国家统计局