王宏新：房地产市场周期性变动中的恢复性调整

　　近两个月来的楼市“小阳春”至多是一种成交量“恢复性调整”，而只有这种恢复性上升调整趋势能在今后几个月里持续保持时，我们才能称之为回暖。我们一定要立足于房地产市场周期性变动，再结合国内外宏观经济形势变化趋势来对中国房地产市场的发展做出预测。可以预期，在没有好的国内外宏观经济指标变化的前提下，房地产市场不可能先期回暖。

　　高房价不利于推动中产阶层成为楼市回暖的有效购买力，也就不利于楼市的真正回暖，对促进经济增长更无从谈起了。

　　■探究楼市“小阳春”(六)

　　■王宏新

　　近一段时间来，“房市是否回暖”问题倍受关注，乐观与悲观者均有之，老百姓则一头雾水。为此，笔者将自己的一些思考与看法呈现出来，与大家探讨。

　　有回暖迹象，但还不能推出回暖定论

　　进入3月份以来，在北京等一些一线城市，的确出现了局部的、暂时性的回暖迹象，由于3月份具有标志性的指标(即国家发展改革委、国家统计局的全国70个大中城市房屋销售价格指数)尚未出来，因此，许多人推测楼市已转暖。事实上，这种“局部的、暂时性的回暖迹象”还不能推出中国房地产市场已回暖的结论。更准确地说，即使在近几日内该指数出炉时止跌回升，也至多能表明是房地产市场持续萧条15个月之后的一种成交量“恢复性调整”，而只有这种恢复性上升调整趋势能在今后几个月里持续保持时，我们才能称之为回暖。

　　为什么这么说呢？我们必须注意到，房地产市场是具有显著周期性的市场。一般来说，经济周期可分为四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。我们所说的房地产市场“回暖”，事实上就是经济学中所说的“复苏”。

　　中国房地产市场自1999年以来，一直到2007年10月份，经历了长达8年的高速发展与繁荣，在开发商与老百姓一片叫好声中突然风向急转，由此而进入衰退。目前，从2009年2月份全国70个大中城市的房价指数来看，我们仍处于衰退阶段，甚至可以说是否到了萧条阶段都很难说，说回暖(即复苏)，就更远了。

　　多重因素导致房地产市场景气回暖乏力

　　自2007年11月份起的中国房地产景气指数开始逆转，持续几年的房价高速增长终于开始转而向下运行。中国房地产市场发生巨大转向的原因是多方面的，既有由美国次贷危机引发的金融动荡、全球经济萧条这样的外部因素，也有国内房地产市场周期性调整、宏观政策调控、投资性需求减少、自住性需求观望等内部原因。

　　既然原因是多方面的，那么当前来判断中国房地产市场的发展走势也要从多方面来考量。从目前来看，国际因素并无好转迹象，世界各国，尤其是主要的发达经济体仍在探索治理金融危机及世界经济的良方，而做的还很少。相形之下，我们有理由相信，相对于发达经济体来说，中国这样一个庞大的发展中经济体，不仅有着巨大的国内消费市场潜力，还有未完成的工业化、城市化发展使命，因此，中国宏观经济在下行一段时间后经过调整重新走上增长之路有理由会快一些。但是，这种步伐快慢还要取决于我们的应对能力。从短期内来看，宏观经济形势仍不容乐观，可以说一头冷(民间投资与消费)，一头热(政府投资)，短期内经济回升，缺乏普遍性。

　　结合到房地产市场，我们就又有一些规律可循：当其处于上升期时，宏观紧缩政策对它的作用就很有限，因为购房者都在利好的预期推动下，不断地推动房地产需求扩大，从而推高房价；反之，当其处于下行期时，宏观刺激政策对它的作用也很有限，因为政策的利好，相对于购买的风险来说，实在是微不足道。这一点我们可以从过去近10个多月来的市场表现来观察，国家出台的税收减免政策相对于房价变化来说微不足道，提不起购买者的信心。

　　所以说，我们一定要立足于房地产市场周期性变动，再结合国内外宏观经济形势变化趋势来对中国房地产市场的发展做出预测。可以预期，在没有好的国内外宏观经济指标变化的前提下，房地产市场不可能先期回暖。

　　房价继续回调有益于房地产市场，也有利于中国经济

　　就当前中国经济的困难和房地产市场的困难来说，我们都期望中国房地产市场回暖、中国经济回暖。但是，在谈到中国房地产市场回暖的时候，就有一个关键的问题，即房价会如何？自政府出台救市政策以来，民间一直在讨论，救市是不是在救房价，或者救开发商？

　　我们必须承认一点事实，那就是房地产市场回暖，一定意味着成交量的回暖。但是，成交量的回暖与价格却可以呈现出两种不同的形式，一种在价格止跌甚至是回升的同时成交量上升，另一种是价格下降的同时成交量回暖。我支持后一种，房价回调是有益于房地产市场，也有利于中国经济的。这是因为，过去几年形成的高房价不具有合理性。

　　根据统计数据来分析，过去的10年间一线城市房地产市场价格上涨过快，远远超过了居民家庭的收入增长水平，也超过了居民家庭的购买力。更重要的是，这种现象的背后是城市居民家庭的社会分层化，一小部分中高收入家庭在过去10年内实现了住房水平的改善(购买第一套商品房)，甚至实现了住房投资(购房第二套、第三套甚至更多以供出租或出售)，他们是房地产市场中的强势群体；而现在仍在饱受住房困难(居住水平低下)或购房困难(无力承受高房价而在长时间等待)的居民家庭，是城市中的中低收入家庭，也是房地产市场的弱势群体。

　　事实上，过去几年房价大涨，是不合理的土地制度与不合理的阶层结构相互作用造成的，即在有限的商品房供应中，中高收入者与中低收入者的竞争推高了房价；在开发商与开发商的竞争中推高了地价。高房价与高地价的背后是“资本通吃”，即国库越来越充裕，有产者阶层越来越富庶，而中低收入阶层的购买力大大下降。

　　结合目前中国的经济社会发展阶段，中产阶层是支撑经济发展的主体，也是社会稳定的主体力量。如果我们延续当前的高房价，无疑大大损伤了中产阶层的购买力，也会在中产阶层中滋生不利于社会稳定的情绪。换句话说，这种高房价不利于中产阶层成为推动中产阶层成为楼市回暖的有效购买力，也就不利于楼市的真正回暖，对促进经济增长更无从谈起了。

　　反之，如果能在房价的回调中来实现成交量的回暖的话，中国房地产市场就能走上可持续之路。事实上也证明了这一点，在近期出现的一线城市回暖迹象中，成交量的回暖就是那些房价下调幅度大的楼盘成交量所推动的。这不就是最好的例证吗？

　　(作者为北京师范大学房地产研究中心副主任、经济学博士、副教授)

——2008住交会看什么？应该干什么？应该留下些什么？

1999-2008，住交会已与中国房地产同行十载！2008住交会举办前夕，应邀写点东西。正如主办方所言，“2008是中国房地产值的纪念的一年，也是最困难的一年，更是最关键的一年”。基于此，主办方提出三大问题：“2008住交会看什么？应该干什么？应该留下些什么？”针对这三大问题，我谈一些个人看法。

2008住交会看什么？

答曰：看信心！

整个2008年的房地产市场成交量下跌，加之国际经济形势日益严峻，都将住房市场的需求了“固化”了下来，这种趋势还在持续。因此，在这种情形之下，2008住交会，也将是2008年最后一场住交盛会，我们看什么？自然是看信心。这个信心既包括消费者的信心，也包括开发商的信心，也包括政府的信心。在一定程度上，也反映着中国国民经济的信心。

那么，这场盛会能释放出什么信心来呢？拟目以待。这在一定程度上，反映的我们未来发展的可能性与潜力。

受搜房博客的邀请，对“星博客”的入围者进行评选，主办方让我评出3-5名博客，其标准是：有科学观点、负责任立场和有良知。并要求我对入选者进行简单点评。

   10名候选者是：

辣姜 http://blog.soufun.com/blog_20128680.htm 

宋延庆：http://blog.soufun.com/blog_21493831.htm   

秘于昭陵：http://blog.soufun.com/blog_21434238.htm   

杨思哲：http://blog.soufun.com/blog_13112051.htm  

北京酋长：http://blog.soufun.com/blog_21306146.htm   

马轩：http://blog.soufun.com/maxuan   

王宇：http://blog.soufun.com/blog_21518474.htm  

王新亮 http://blog.soufun.com/20436855/2501721/articledetail.htm  

布衣天子http://blog.soufun.com/blog_20743111.htm 

张朝峰http://blog.soufun.com/5524121/2507763/articledetail.htm 

世俗地活着，就好！我的接龙这一天

——地产神仙派文章接龙《当天气渐渐转凉的时候（11）》

题记：下午课间，接到好友马越短信，指定我接龙。说实在的，这段时间既没有写过博文，也没有看过，包括众仙友的博文也已好久没有读过了。记得最近一次在仙友的博文留言是陈顺先生云南之行刚刚结束，而刚才回顾本次接龙文章时，发现老陈又已经从欧洲归来了！时间如梭啊！

相形之下，发现自己近来工作实在有点超负荷，乃至于本想与神仙派仙友同赴四川灾区愿望没有实现不说，连捐衣服也错过了。好在心系灾区的神仙派“暖冬行动”精神可以在社区、单位实践，否则就要落后于我们神仙派仙友了！

话说回来，看了众仙友的博文，话题大都与灾区、全球金融危机、中国房市、宏观调控转向等几个特定题材有关。而我今天却一点也不想谈这些。也许我平时谈多了吧，连今天的课堂上也仍在跟学生讨论、分析。相反，平日里我一直保持在博客来不谈私事的习惯，今天却想破个例，专门来说说我的接龙这一天。也想说说在本次“当天气渐渐转凉的时候”，无论寓意自然、经济、社会、政治，也无论寓意国内、国外，还是全球。

正是工作上的满负荷，相形之下身体素质就会下降，自秋季开学以来近两个月间，算是职业病的慢性咽炎反复发作，“咳……咳……咳”中度过一多半月之后，近一周多以来再次转为急性发作并伴发严重炎症，医生强烈要求“停课、卧床、少说话”。因此，本科生的课程不得不申请调停一周，研究生因人数少而照常开课，压着嗓子在坚持，想必学生听得也怪难受。

仅仅是这也就罢了，也是近期，入秋一场感冒将全家人带进了流感旋涡之中，刚刚1岁4个月的女儿自出生以来除出疹之后第一次感冒发烧，烧过之后近日一直有一些小咳。帮我们照顾女儿的岳父、岳母也都感染上了，岳父已经是输液的第三天。

昨天工作一天回家后“疫情”新发展。从单位回到家，已经是23点过后了，女儿睡得不很沉，妻子发烧、头疼，为避免再次传染给女儿，她戴着口罩休息，呼吸很不顺畅，但也得忍着。从午夜零点起女儿急剧咳嗽、难以入睡，一直到凌晨三点左右才停止咳嗽而进入梦乡。五点钟刚到再次起来兑奶粉，到六点多钟后又小睡，没过一个小时女不得不起床。因此，一个晚上加起来休息可能四个小时左右。

新的一天开始了，一大早带着妻子、女儿去医院看病，当然先给女儿看了，不停地在医院排队挂号、排队问诊，再排队划价、再排队取药，楼上楼下奔，快到12点才给妻子问完症开好药方，望着长长的划价交费队伍，真来不及了，下午还有课呢！只好揣起药方，一家人往回赶。回家之后，连煮带吃10多分钟一碗面条下肚，其间打开电脑打印好下午课堂所需材料（说是下午的课，可学校因人多地少，教室资源异常紧张，不知从何时开始就实行开中午13点上课的制度了，这样的话每天的教室都是“三班倒”，利用率超高！）。

匆匆感到教室，12：45，没有误点，教室里只有一个学生在蒙着头在作短暂午休，这时，《北京青年报》记者来电采访。上课铃响之后，检查作业、授课、提问、讨论、布置新作业，教学各环节依次展开，课间休息中接受《21世纪经济报道》记者采访，三个小时就很快过去。

课后直奔主楼办公室，与两名研究生讨论课题，之后与一名本科生短暂讨论案例作业问题。

离开学校后，跑两处药店抓药，无奈不是因为药剂断货，就是因为药方字迹难辨，药还是没有抓上，在超市中买了点女儿用的红糖之后赶着回家。

打开家门，一声清脆悦耳的“爸爸”叫喊声，一天来的劳累，仿佛在这一声中顿然消失。……晚饭过后，帮忙照看一会儿女儿，就进入书房，完成马越的任务。

一天，就要过去了。

那么，我想说什么呢？我想说，无论国内国外、无论经济、社会还是政治，无论事态有多变幻，也无论我们是在做房地产开发还是在做学术研究，我们都是一个微小的分子。那就意味着，我的时间有限，我的精力有限，我的能力有限，我的每一天做的事都很琐碎，完全谈不上惊天动力，也丝毫不伟大，只能称得上无足轻重。

一天，也就这么过了。

那么，我还能说什么呢？我也许能说，既然月有阴晴圆缺，既然环境变幻莫测，既然外在

    说低调一点不为过，为保持一城讲堂的专业水平与务实作风，我们没有大张旗鼓地在校园内四处张贴海报，也没有大张旗鼓地、像兜售商品一样四处吆喝，仅仅在学五食堂门口布告栏的不显眼处贴了一张A3白纸一张，为的是给对本讲堂内容足够有兴趣的同学或老师提供有限的席位。

    不仅如此，我们找了一间很普通的、仅能容纳60人的教室，在这里，既没有豪华的地毯，也没有松软的沙发，也没有咖啡和茶；在这里，有的是一排排标准的学生座椅，一人一瓶矿泉水。

     当然，教室中如想像的一样，座位肯定是不够的，我的可爱的学生们----北京师范大学房地产研究中心的研究生们，他们在开讲之前进行了细心的准备，开讲之后又是站在最后一排，直到结束。

     众神友都在开讲之前从四面八方如约而至，相互问候之后便“老老实实”地找座位坐下，等待开讲时刻的到来，许多60后、70后的仙友们，竟如大学一年级新生一般，或安静地等待，或交头接耳、窃窃私语，这番景象可以料想在社会中找不到的一景啊。

     室外秋风瑟瑟，室内暖意浓浓。大家挤在不太宽敞的座位中，聆听郭小平先生对建筑的思考、对建筑的感悟，一张张精美的图片，仿佛跟随郭先生到了德国！

    有形讲堂，无限思考！正是在一城讲堂、低调务实的风格中，大家感受到了知识的博大，也会对知识产生景仰！

    抛却浮华浮躁，让人灵受到知识的激荡，一城讲堂追求的就是这般境界，虽无法达致极界，但心向往之！

房地产宏观调控政策不应放松的三大理由

自去年底房地产市场进入低迷期以来，我便很少发表言论，既不想被认为是唱衰，也不想被认为救市，力求保持学术研究的中立性。

在我看来，当前房地产低迷正是市场正常的表现，房价10年大涨是不合理的、不可持续的。房地产市场正在发生的是本应发生的、再正常不过的波动，有起有伏才是市场健康的表现。

然而，近几个月来，不断有一些半官方机构、代表房地产行业利益一些机构在所谓“救市”，是我所不能认同的。今天更听说“中国房地产协会日前给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议，得到国务院有关领导的重视”。据称这份建议的主调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。“具体政策包括允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等”。

看来，房地产市场又会出现变动。我不得不谈谈自己的看法。我反对对当前的房地产市场放松调控，既是出于宏观经济，也是出于房地产市场的健康发展。理由有三：

一、房价下跌、成交量萎缩是市场正常反应，从根本上讲不是调控原因

到目前为止，许多人仍把观望当作一个插曲，认为是房地产调控政策下的一个短期市场反应。其实不然，结合中国改革开放30年来的城市化、工业化发展来看，目前的房地产市场向下运行是房地产进入周期性调整的典型表现。

自1998年中国城市住房体制改革以来，中国房地产市场已经成为一个在制度性存在根本缺陷的不完全市场。这是因为城乡的二元体制造就了中国的城市居民只能选择城市房产，也就是说，在中国谈房地产市场，只能是城市房地产市场。近期关于小产权房的争论，在实体上，是中国房地产市场上的组成部分，但却没有法律层面上的“生存空间”，而难以入市。这就在客观上造成了中国城市化的畸型发展：30年来，城市化的发展速度既高于人口的增长率，也高于工业化发展速度，这种快速的城市化背后是由高速发展的房地产市场来支撑的。本来，对于中国这个城市化不足的国家来说，房地产应该是工业化、城市化的结果，却不料这些年来，工业化的进程大大放慢，房地产过快地畸型发展、投资需求过旺，甚至一些工业企业也纷纷将精力转房地产业，房地产业本身却成为城市化的一个表现、一支主力，这是不正常的。

中国经济不可能长时期这样畸型发展下发，房地产业也没有理由成为“日不落”行业。市场必须进行调整，一些开发商必须退出这个行业，被畸形高估的房价必须回调，这既是保证中国经济健康发展，也是房地产市场健康发展的前提。

中国当前的问题仍是工业化带动城市化，而不是空前地保持房地产业的大发展！

二、房地产市场是一个需求主导型市场，只有调控需求才能调控价格

房地产市场作为不动产市场，也作为大宗资本品市场，典型的买涨不买跌。因此，必然出现如股市的某些特征：当行情好时大家争相购买，不惜透支未来购买力；反之，当市场行情低迷时，纷纷出手。然而，房地产市场又跟股市不一样，它不是个虚拟市场，其背后是实体经济在发挥作用。一旦我们在市场行情好时顺应需求的“胃口”，无节制地供应土地和住房，包括土地、房产的各种资源闲置与浪费便会成为必然。因此，任何一次房地产过热和泡沫过后，便是“烂尾楼”和“欠账鬼”。可惜，大陆改革开放30年，房地产泡沫仅在90年代上半期出现过一次，经历过上次泡沫的人少之又少！想一想，1992-1993年短短两年内海南岛这座总人数不过160

 [编者按 在十届全国人大三次会议的记者招待会上，温家宝总理说：“我想起了诺贝尔奖获得者、美国经济学家舒尔茨的一句话。他说，世界上大多数人是贫穷的，所以如果我们懂得了穷人的经济学，也就懂得了许多真正重要的经济学原理。”

读懂当今经济，关键是读懂穷人经济。为此，本专栏特别推出《穷人经济笔谈》分栏目，剖析社会关注的穷人经济话题，邀请相关专家以笔交谈。]

楼市地震，砸伤穷人？

房地产市场的萧条，很可能意味着国内经济的衰退，最终受伤的还是穷人。跌幅在30%—40%还是可以接受的。如果超过50%，情况就不妙了。

o        文/图 本刊记者 杨凤平 范成

自2007年年底，城市房价开始有所降温，买不起房子住的贫穷老百姓继续呼唤着房价下跌。房价跌得越低，老百姓就能得到更多的实惠吗？有人呼吁政府救市，有人反对。到底谁对谁错？为此，本刊记者专访了北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新副教授，看看他如何看待这一问题的。

记者：最近一项调查显示，面对房价持续下跌，穗、京、沪、深四地总体上有57%的市民不支持政府救楼市。您对于此项调查结果有何看法？

王宏新：这个数据没有多大意义。来自网民的态度只能反映出一种政治倾向，因为这几年房地产从来没有过好的名声。老百姓只要说到房价，没有不盼它不跌的。研究房地产必须秉持中立的学术态度，去研究房价上涨或下跌对经济会产生什么影响、影响有多大这些问题。

从公共政策的角度来讲，我一直在自己的研究中强调政府应该履行什么样的职能，但我从来不认为网民攻击房地产是一件好的事情。因为房地产行业中最大的问题不在于房地产本身，而在于土地制度问题。没有哪个行业生来本身就是坏的，除非它是非法的。房地产业之所以会出现这么多的问题，是因为房地产行业掺和了土地问题。

      记者：您是怎样理解国际社区这个概念的？

 　王宏新：我所理解的国际社区主要应包括两层含义：首先是业主国际化，即社区的居住者(包括永久与暂住)来源是多元文化的。因为，社区首先是业主的社区，正是来自于多个国家、多个民族的公民居住才一起的社区才能称之为是国际化的社区。其次是居住方式的国际化。来源于不同种族、民族的人住在一起，就会对社区产生不同种类与层次的生活与工作需求，只有满足不同文化的人的生活与工作需求的社区才是国际化的社区，因此，国际化的社区还包括服务的国际化。

　　记者：提升楼盘项目的国际形象和品质感，需要在哪些方面加强？

  　王宏新：提升楼盘项目的国际形象与品质感，最需要在跨文化服务上下功夫。主要包括：

     　首先，要了解楼盘所在城市国际化居民(包括永久与暂住)的构成，包括民族、种族、母国经济发展水平、所从事职业、薪酬、民族习俗等；

   　　其次，针对不同文化的业主对楼盘进行定位，确定楼盘的潜在客户群，在此基础上对潜在客户群的需求进行综合分析，以确定社区配套与服务功能所应考虑的硬、软件。

   　　第三，严格按照国际化、多元文化的要求提供国际化服务。这是整个楼盘国际形象与品质感的重心。只有能提供标准的、国际化的服务的社区，才能称得上是国际社区，才能树立起国际社区形象。

　　记者：您是如何看待重庆的城市定位和发展的？

 　 王宏新：中国正处在城市化、国际化的大发展时期，中国的城市也必将逐步走向国际化。北京、上海、广州、深圳等一线城市，借助改革开放的东风，已经成为中国国际化的代表性城市。自西部大开发、重庆晋升直辖市以来，重庆正越来越成为西部国际化城市的代表。随着重庆兴建中国内陆首个保税港区、设立畜产品期货交易所、0TC市场、电子票据交易中心、土地综合交易所等全国性或区域性资本要素市场，重庆国际化发展定位渐渐清晰，也是中国经济发展、尤其是西部大开发的必由之种。重庆应抓住这一机遇，加快国际化大都市的开发与建设。

　　记者：您认为，重庆成为国际都市需要在哪些方面提高？

 　 王宏新：国际都市最重要的是商业的国际化，而商业国际化中最重要的是服务业的国际化。作为西部唯一的直辖市，重庆建设国际化要跳出重庆看重庆，将重庆建设成为中国西部的国际化大都市，为此，必须大力调整产业结构，大力发展服务业，使重庆的服务业水平率先国际化。其中主要包括：

 　　首先是信息国际化。只有与全球经济最快速的信息才能服务于商业全局。因此，重庆应发展成为中国西部信息枢纽。为此，重庆应优先发展旨在能促进中国西部商贸信息交流与扩散，大力发展具有国际水准的、衔接国内国际乃至全球贸易供求信息的会展业。

 　　其次是金融业国际化。国际化的城市要求金融服务国际化，一个国际城市必定要能满足来往于城市的国际需求。如来自国外的会展业就要求能服务国际商务要求的国际金融结算工具与服务。重庆要打造中国西部的金融中心地位，才能真正成为中国西部的国际化都市。

 　　第三是物流业国际化。商贸的背后是物流。重庆必须借助于西部港口城市的优势，大力发展长江航运与空港，使物流优势发挥出来，为商贸交易提供富有竞争力的物流成本优势，这样即可将重庆发展成为中国西部物流的集散地。

 　　第四是酒店业国际化。国际化的星级酒店，既是国际化都市的要求，也是国际都市的象征与城市名片。因此，重庆应着力引进全球著名的大酒店，并着力提升本土酒店的国际化服务水平。

 　　最后是人才的国际化。只有国际化的人才，才能提供国际化的服务，才能进行国际商贸活动。因此，重庆应大力吸引国际化人才落户重庆。

　　记者：就您看来，重庆腾飞的增长极将位于什么区域？为什么？

 　王宏新：不太了解。不过，如果北部新区能成为中国第三新区的话，非它莫属。这是因为：如果它能成为中国第三新区，将成为中国西部区域经济发展中的新“特区”，这是一个不容复制的概念，将大大提升本区域的区域价值与土地价值。而且这一新区背后一系列的新政策将大大推进本区域的开发与建设进程，促使区域价值快速提升。在此背景下，它无疑会成为重庆腾飞的增长极。

　　记者： 以北京为例，其国际化进程对于重庆国际社区有何借鉴意义?

 　王宏新：从北京的国际化与国际社区发展经验来看，只有城市的国际化才能发展国际社区。因此，重庆国际社区的发展，有赖于重庆市的改革开放，有赖于重庆市的产业结构调整，有赖于服务业的国际化大发展。

2008年7月25日，由易车集团发起，国家信息中心信息资源开发部、北京大学中国经济研究中心，《汽车产经报道》、车文传媒·日报车盟联合主办的“2008下半年车市经济要素走势研讨会”在北京举行。来自经济界的各方专家将和汽车业界人士共同探讨影响中国车市的诸多经济要素下半年的走势，研究汽车行业面临的机遇和挑战。

受主办方邀请，我对2008年下半年的房地产市场走势进行了一些分析。在这次研讨会上，与国家统计局总经济师姚景源先生、清华大学李稻葵教授、易车董事长兼CEO李斌先生等进行了交流。

考虑到奥运气氛，也不想让被看作是在唱衰房市，因此一直没有在博客里发表。

我从来都反对唱衰房地产业的，一贯致力于学术中立，服务于房地产业的健康发展。

从目前情势来看，下半年房市进一步趋冷的态势更加明显，房市短期回暖的可能性太小。这既是当前宏观经济的结果，也将反过来影响到国民经济的发展。因此，有必要在此将自己观点拿出来与大家分享，共同探讨房地产市场的问题与对策。

我的基本观点是： 2008年下半年中国房地产市场的观望气氛可能持续加强，奥运后不可能出现大的转折；房市回暖难度在增大，土地制度的财富转移效应与购买力下降是根本；下半年的国内外宏观经济不确定性是确定的，政府调控方向也更加难测。

    下面链接是发言的视频实录：

　　8月19日奥运会第12天，受媒体邀请，与北京大学社会学系副教授刘能老师做客鸟巢对面--盘古代大观16层直播间，背对鸟巢与水立方，畅谈房地产、住房问题，也借此领略到了百年奥运盛大景观。

　　其间还有一大收获便是在直播间大品了一番北京“一品古道”的好茶。去年游武夷山时曾品了当地名茶，感觉很好，今日再次畅饮，也有这种让人心怡的感觉，很是舒服。也在与刘能老师、记者姚文争的闲聊之间欣赏到了北京八大处茶文化传播有限公司销售经理王冬梅小姐的精湛茶艺，“以茶可雅心”、“以茶可行道”啊！可惜忘记拍一张照片，择日再去茶馆一饮吧！

               鸟巢与水立方远眺之一

              鸟巢与水立方远眺之二

                自盘古大观向东南方远眺北京中轴线景观