商业讲堂预告

“大众”商业投资客俱乐部成立  09年首期讲堂21日开讲

权威解读牛年津城商业谁最“牛”？

讲堂主题：2009年天津商业地产市场走势解读与投资策略

主讲人：知名商业地产顾问公司高管

讲堂时间：2009年2月21日（周六）下午2点

讲堂地点：河西区友谊路三号友城名居4号楼1门大众生活报社4楼

报名电话：58586971  13820713125

MSN在线解答：tomlw422@hotmail.com

特别提示：

参加讲堂的读者将自动成为“大众”商业投资客俱乐部的会员，日后将会免费享受到俱乐部提供的系列讲堂、项目实地考察、投资研判、实时资讯、疑问解答、品牌连锁企业对接等相关服务。

 

 

一、【关于《主流天津投资指南》】：

《主流天津投资指南》以专业的投资建议和全面的投资资讯（包括地产投资、金融投资）作为刊物的核心内容。

在为高端人群提供投资、消费有价值资讯的同时，《主流天津投资指南》凭借对读者阅读需求的把控能力和精准的场所发行渠道作为资源，以刊物作为传播载体，达成商家针对高端人群的宣传推广目的，充当商家与高端人群之间的桥梁和纽带。

 

二、【《主流天津投资指南》读者群】：

 

   定位：高端人群投资理财实用读本，为投资者提供切实可行的投资建议和详尽确凿的数据信息。

 

读者群：覆盖银行中高端客户、银行中层以上领导、高端项目业主，汇集中高阶层财富群体。

 

三、【发行对象】：

以银行客户为主要发行对象，并具有“三高”特征的——高收入、高学历、高消费，属于高端理性投资人群。其中包括：

1、银行高端客户

2、银行流动客户

3、银行部门领导和工作人员

4、高档社区业主

5、高端地产项目负责人

6、其他高端消费场所顾客

 

四、【杂志发行】：

1、出版规格：，210X285mm，彩色200克、内文105克铜版纸精美印刷。

2、发行数量：每月一刊；20,000册/期。

3、零售价格：免费

4、渠道发行：

A、银行渠道，精准出击:我们将投资人群集中的银行场所作为主要发行渠道，通过银行大堂展阅、客户经理转交、以及银行VIP客户免费邮寄等方式准确到达目标群体。

 

B、精选报亭，扩大影响力：目前远舰广告在全市范围内拥有包括报亭、报摊、便利店等近千家杂志零售网点，我方还将精选优质地段的零售网点，选取高端人群集中的区域进行报亭展阅销售。

 

 

 

 

天津的南京路、小白楼等中心商务区内聚集着众多的商务人群，他们的消费水平和餐饮品位很高，日常的商务洽谈和工作用餐的需求很大，正因如此，环境优雅、菜品精致的高端餐厅也就拥有着十分广阔的市场前景，对于资金实力雄厚的投资者来说，在商务区内投资经营一家高端的餐厅也是一种不错的选择，那么究竟该如何选址与经营呢？带着这个问题，记者采访了在天津做得小有名气的上海传奇餐厅的总经理张雷先生。

2005年开业的上海传奇餐厅坐落在河西区琼州道上的天津产权交易中心大楼五层，以经营上海本帮菜系为主粤菜为辅，2000多平米的大厅可以同时容纳500人就餐，并设置了18个各具特色的包间。由于坐落在商务楼里，该餐厅在定位上选择了以商务办公人群为主，内部装修豪华、典雅，菜品选料精致考究，为大楼内部以及周边的商务人群提供了一个既能用餐又能洽谈的好去处。谈到餐厅的经营情况，张总说到，现在餐厅的客群结构基本上是这样的：中午时用餐的人群基本以在天津产权交易中心大楼内部工作的员工为主，他们多会点上一两道简单的菜品作为工作午餐；而到了晚上用餐的人群就比较多元化了，有小白楼商圈附近的商务人群，有周边泰达园和金达园社区的居民，也有慕名而来的喜欢吃上海菜的其他区域的人群。虽然中午和晚上的就餐人群结构有所不同，但是来这消费的人群在整体数量上白天和晚上基本差不多，由于人们晚上的时间相对比较充裕，所以餐厅的翻桌率也会比中午高一些。经过近四年的苦心经营，上海传奇在天津的特色高端餐厅中已经占有了一席之地，去年年底，为了更好的发展，他们又在空港汽配城内开设了天津地区内的第二家连锁店。当记者问到为何将第二家店选址在新兴的空港区域时，张总自信的回答，因为看重了空港区域将来非常巨大的发展潜力，餐厅选址需要具有前瞻性的眼光，不能等到多数人都意识到这个区域火了，都进入了，你再进入，那样发展的空间也就丧失了。

谈到商务区内高端餐厅的选址问题，张总介绍到，高端餐厅的收益最终还是由客源的多少来决定的。客源分流动客源和固定客源两类，流动客源指通过各种交通工具能够到达的人群，所以餐厅附近的交通便利是必要条件。而固定客源则是写字楼和附近居民区的人群。如果餐厅的定位是白领阶层，那么开设在写字楼集中区域内的店面至少可以确保中午就餐的客流量。但仅有午餐消费人群是远远不够的，因此最好还能够依靠附近成规模的居住区做后盾，向纵深发展。

张总还提示到，对于商务区内高端餐厅的选址可以根据区域内的以下数据进行评估：

（1）附近街道上的日常交通流量（每天的车辆数）。

（2）区域内所有餐厅的座位数。

（3）白领阶层人口所占该地区人口的比例。

（4）10分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数。

（5）周围10分钟就可到达的单身人数。

（6）区域内人口的平均年龄。

（7）区域内已有的高端餐厅数量。

（8）区域方圆2.5公里以内的人口总数。

 

 

 

 

 

创造生命的奇迹，每个人都有可能！不论你离灾区有多远！

早上看一个博客，在留言板上看到一个网友留下的这段文字，请您用心阅读，并尽量通过可能的方式让前线的人们知道，也许还来得及！加油，四川！

那段留言如下：

“1、希望尽快组织大量生理盐水到救援现场! 

女孩被救出10分钟去世,是可以避免的. 肢体被挤压超过24小时后开始出现肌肉坏死.一旦移开重压,坏死肌肉会释放大量的肌红素,蛋白,钾等电解质.迅速引起心肾衰竭而死.这就是很多被救人员在被挤压中还能说话 ,而救出几分钟后死亡的原因. 因此在移开重物前就要为伤者滴注生理盐水,让伤者进行有效代谢,把血液中这些东西排出后再移开重物.否则一旦移开重物,死亡的机率很高. 希望尽快组织大量生理盐水到救援现场!

 2、我曾亲历过唐山大地震,我现在发现汶川的救人方式有点问题,如果采用我的建议会有更多的人挽回生命:从废墟中救出的人有些好像已经死亡,但其实是长时间埋在地下造成的 窒息.如果抬出来后先不用布盖住,让其置于室外并洒些水淋一淋有可能会复活.唐山大地震时我的哥哥被挖出来后就已经没有一点气了,我们都以为他已经死了,就放在地上,但由 于震后下了雨,被雨水淋过以后,过了十多分钟,我哥哥奇迹般地的有了呼吸.这几天我一直在打红十字会的电话想把这个建议转达灾区救援队,但一直占线,请相信我,我是唐山人 ,是亲历者.请四川的同胞想办法能把我的建议转达最好。请转告地震救灾指挥部,用一大颗直径20毫米的双头螺栓,两把扳手 我是搞大型机械工程设备安装的,在工作中经常使用螺纹千斤顶的原理来抬升,移动上百吨的设备,把一颗双头螺栓底部垫砖,螺栓顶部垫铁板至所需撑起的部位,用两把扳手旋转螺 栓上的螺母,并可多用几个螺栓顶牛,交替顶高并填塞砖块来抬高楼板,由于螺纹可承受上百吨的重力,两把扳手就可以顶起五层楼..”

 

 

响螺湾——作为滨海新区大开发中具有标志性的新兴商务区，越来越多的受到了人们的关注，但是因其刚刚起步建设的缘故，对于大部分人来说，响螺湾依旧充满了极强的神秘感和众多的谜团。

本期，我们将代您实地考察响螺湾商务区的建设现场，并探访相关人士，为您一一解开“响螺湾之谜”。

 

响螺湾商务区原属天津长芦盐场，海河下游开发规划时，该地区成为海河入海口处一个重要规划建设地块。由于海河入海口处的水流很像一个海螺，因而该地区被命名为“响螺湾”。
    其实，响螺湾商务区还有另外一个名字——“外省市商务区”，这取决于其特殊的定位。响螺湾商务区的发展依托塘沽城区、开发区、保税区等地，将会重点服务于各省市驻滨海新区办事机构、中央企业驻滨海新区办事机构以及大型企业集团总部、科技研发中心等，提供高档写字楼以及配套服务设施。拥有该定位的响螺湾商务区会将34个块地分配给25个省市和9个中央级企业，这些单位将成为具有政府背景的“招商团”。

 

响螺湾商务区的高层建筑群借鉴了美国芝加哥希尔斯大厦、旧金山泛美大厦、曼哈顿帝国大厦的建筑经验，建成后将形成沿海河跌宕起伏的“天际线”。响螺湾商务区滨水建筑景观借鉴了澳大利亚悉尼Dr.MaryBooth公园以及美国费城特拉华湾、巴尔的摩内港等地的成功经验，“提炼”出近水与亲水、景深与层次的双重概念，设计了“一带三庭”的景观模式：由南北方向的带状绿地、亲水平台、内湖及彩带岛形成一条滨水带；沿滨河西路设置三个城市开放空间，形成响螺湾商务区的三大城市“中庭”。此外，响螺湾商务区的街道设计借鉴了美国密尔沃基辉煌大道等地开发设计的先进理念，形成特色街廊。

 

 

图2、3、4、5
          谜团3——“响螺湾”基础设施如何配套？

响螺湾商务区规划面积1.26平方公里，一期工程道路设计总长度8.5公里，道路面积28.5平方米，共计12条。目前，已经有7条道路竣工，几乎全部位于近期开工建设的地块周围，达到了项目开工建设对道路通行条件的要求。响螺湾主干道之一的迎宾大道双向6车道全部具备通车条件。目前，像迎宾大道这样的竣工道路已达4条。二期工程计划建设道路10条，主要集中于大沽船厂区域，目前3条道路也已经开工建设。响螺湾商务区还将拥有庞大而先进的地下交通网络。根据初步规划，为了解决跨河交通问题，连接响螺湾和塘沽中心城区的地下机动车道将从上海道开设入口，穿过海河，直达商务区。作为现代化的商务区，具有超前意识的响螺湾已经规划出了大量的地下停车库，这些地下停车库将通过地下机动车道实现连通。
    响螺湾商务区在设计之初就充分考虑了交通问题，将会打造地下、地上、水上三层的立体式交通，将建成完善的地下交通系统，包括地下行车系统、地下步行系统、地下停车系统、地下轨道交通系统等。此外，响螺湾商务区“对外”的重要交通项目是海河开启桥。桥梁全长1066米，西起坨场南道，跨过海河，东至永太路。海河开启桥竣工后，将把海河西岸的响螺湾商务区与东岸的金融区连接起来，缓解海门大桥、海河大桥的压力。

 

响螺湾商务区作为32个环渤海城市经济发展的商务中心，其地位和作用是其它任何区域所无法比拟的。根据滨海新区政府关于响螺湾商务区的投资优惠政策，目前该区域的土地出让价格为3000元/平米，合计约为200万元/亩。
     随着响螺湾商务区的不断发展，土地价格定会不断上扬，从滨海新区地价上涨的趋势分析，到2009年响螺湾商务区的土地价格预计会达到1000万元/亩以上，升值比例为500%，潜力巨大。

根据规划，响螺湾商务区将在2年内完成开发启动，达到3年全面建设、5年初具规模、8年基本建成，用约15年的时间全面达到规划设计要求和功能定位目标。

2007年9月，响螺湾商务区的7个项目同时开建，标志着滨海新区中心商务商业区建设全面启动。截至2007年年底，已有五矿商务大厦、滨海浙商大厦、友联国际商务大厦等10个项目开工建设。2008年，响螺湾商务区至少还将开建10个项目，其中，极地海洋世界已具备开工条件。到2011年，响螺湾商务区将初具规模，成为拥有数十座高层建筑，集商业、金融、观光为一体的商务区。
响螺湾商务区建设时间表：

 

五矿置业公司投资开发。占地22800平方米，建筑面积地上131800平方米，建筑物高度地上100米，地上30层，地下2层，层高4米，投资额8亿元，建成后主要功能为企业办公、写字楼及酒店式公寓。

大连丰盈联合投资有限公司投资兴建，总投资12亿元，规划总建筑面积16.3万平方米，设计层数58层，副楼28层。

中钢国际控股有限公司投资兴建，总投资18亿元，规划总建筑面积25万平方米，设计层数40层。

天津市浙江经济建设促进会、天津市浙江省商会牵头，天津滨海浙商投资控股有限公司投资兴建，规划总建筑面积1.3万平方米，设计层数30层。

 

黑龙江友联房地产综合开发有限公司投资兴建，总投资4.5亿元，规划总建筑面积10.9万平方米，设计层数34层，设计高度99.6米。

天津市温州商会投资兴建，总投资7亿元，规划总建筑面积15.9万平方米，设计层数27层。

秦皇岛市华盾房地产开发有限公司投资兴建，总投资3亿元，规划总建筑面积5万平方米，设计层数34层。

天津极地海洋世界占地18.7万平方米，由大连海昌集团投

无论开什么样的店铺，选址都是不容忽视的首要环节，正确选址且经营有道，就意味着你已经打开了财富之门，而店铺的选址就像那把打开财富之门的钥匙，那么究竟该如何选址呢？当然，由于经营业态各有不同，选址的要求也会大相径庭，不同业态的店铺在位置、建筑、面积、租金和租期的要求上有着非常大的区别，因此在投资或经营之前要进行详细的了解。

 

 

说起西饼店就不得不说好利来，这个由罗红先生1992年创办、拥有十几年发展历史的品牌西饼连锁企业可谓是名声响亮。好利来主要以经营蛋糕、面包、西点、中点、月饼等产品为主，同时拥有北京、天津、沈阳三座国内一流的大型现代化食品工业园区，至今已成为国内烘烤行业的龙头企业。

经过多年的努力，好利来已拥有分布于全国60多个大中城市的800多家直营连锁店。要想打造一个成功的品牌连锁企业，店面的选址策略极为关键，因此好利来在选址时一直坚守着五大标准。

1、商圈选择：

品牌连锁店要开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上，店面门前人流量一定要大。
2、店面外观：

店面外观的视觉效果要好，吸引人群到来并停留住。

3、建筑要求：

框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。
4、面积要求：

60——120平米的店铺为最佳。
5﹑区域发展规划：

重点考察该区域城市规划发展，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，店面所处区域是否具备发展前景。

 

 

提起快餐，人们自然而然的就会想到“麦当劳”和“肯德基”这两大世界级餐饮业巨头，16年的时间，他们在中国市场披荆斩棘，迅速发展到1000多家门店，在快餐市场中赢得了30%左右的市场份额，而就在五年之前，一家以主营豆浆为主的中式快餐连锁店现身内地市场，以“让全世界有华人的地方都能喝到永和豆浆”为追求目标的永和豆浆开始全力向麦、肯两家快餐霸主发起挑战，努力打造全球中式快餐店连锁第一品牌。从创业初期的300万元的营业收入，到现在的2个亿的经营业绩，红遍中国的永和豆浆正吸引着众多投资者的目光它是如何进行选址和经营的呢？

 

具有品牌效益的中式快餐连锁尚在起步阶段，在萌芽的背后存在着很大的机遇，中式快餐依靠它特有的优势将成为存在着巨大潜力的种子市场。天津人早上历来有把豆浆油条当作早餐的饮食习惯，所以选择在梅江、瑞景、中北镇等居住人口众多的新兴区域开设一家豆浆坊的经营前景相当乐观。永和豆浆为保证加盟者的权益，每30万人口的区域内只允许开设一家标准店。平均每店每年的营业额为200——400万元。

 

要想加盟永和，经营自己的永和豆浆店，必须具备以下10个条件，缺一不可：

1、提供24小时连锁经营。
2、满足消费者饮食便利。
3、提供健康速食新风。
4、提供服务品质满意度。

5、自愿加盟永和豆浆连锁体系，承认并遵守永和豆浆集团章程和特许加盟经营理念。
6、自备营业场所，商业面积约200——300平米；非自有店面的加盟者，承租期限至少为五年。
7、具备法人资格，具有一定的经济实力，信誉良好，资信可靠，具备一定的管理经验和较高的整体素质。
8、所在城市应具备一定的消费规模和水平，经营场所必须在较繁华的市区街道，交通便利，具有一定的客流量或潜在消费对象。
9、愿主动配合及参与永和总公司的各项培训及促销活动。
10、为确保特许经营体系的同一性产品，服务质量的一致性，特许人有权对被特许人的经营活动进行监督，有权要求被特许认使用标准的POS系统，并允许特许人在任何时候查阅评估会计记录。

 

2004年，“水铺”饮料店诞生于云南昆明，而后又进军成都，直至去年12月才正式走入天津市场。凭借着投资少、回报高、科学管理、高效物流以及优质的产品和服务等优势，短短半年间“水铺”已在天津开设25家店，遍及市内六区，占领了天津30%的饮料店市场。那么，“水铺”又是如何进行选址的呢？

1、商业区：像滨江道、和平路这样的繁华商业街内，因为客流量大。

2、学校区：中学周边最佳，学生是比较稳定的消费群体，例如鞍山道附近。

3、高端社区：高端社区的消费水平较高，如梅江区域。

4、办公区：办公人员午餐时间消费此类产品较多，可选小白楼商务区。

5、车站：等车的人群众多，如天津站附近。

6、大学校园内：虽然大学生消费较理智但竞争力较小，可以开在天大、南大内。

7、临近地铁或是地铁内：上下班人群会是很大的购买人群。

1、整体人流：看该地区在规定时间会有多少人经过。

2、消费水平：考察该地区的人均消费水平。

3、消费群体：学生、白领、儿童、老人、年轻人各占该区域的人口比例，预测实际的消费人群。

4、区域保护：商业街500米之内不得开有第二家，其他区域1公里之内不得有第二家。

5、其他注意事项：在观察客流量的时候应注意行人行走的方向、所在街道是上行道还是下行道等等，考察选址标准应综合各个方面的因素进行考虑。

铺面最好为正式的底商，除大学校园外尽量要临街，因为不容易拆迁比较稳定；铺面高度要两米五以上，有水电（必须有上水）设施；面积为5—20平米均可。

 

 

说起24小时便利店，就不得不提“7—11”这个名字，它是开创“24小时便利店”概念的鼻祖，更是世界上最大的便利连锁店集团。目前，“7—11”便利店已在全球设立了2.3万个零售点，业务遍及四大洲20个国家和地区。

“7—11”的成功首先要得益于特许经营。在零售业中，便利店由于经营面积小，注定了其采取的竞争战略是目标聚集战略，“7—11”便利店便将自己定位于为居民提供方便的便民店。它销售的商品都是一些畅销的名牌日常用品，价格虽然高于一般的平价商店，但它最大的服务特色就是24小时营业，这就决定了它的服务对象多是那些早出晚归、图方便、收入较高的职业人群。“7—11”便利店通过细分目标市场而创立了自己的差异化服务，这和其他零售业态有显著的不同。

“7—11”便利店在开展特许经营时的一个重要策略就是集中开店，俗称“散豆成冰”。同时，“7—11”的电子商务系统也促进了其能够迅速的扩张。“7—11”主要销售的商品包括食品和日常用品，由于受到营业面积的限制，商品陈列有限，不能满足顾客挑选的需要，因此在商品种类方面它没有其他零售业态的优势。但“7—11”在服务方面却进行了很大的突破，除了24小时昼夜不休的营业外，“7—11”还增添了送货上门、冲洗相片、代收水电费、代售邮票、代售音乐会票、代售飞机票等特色服务。

“7—11”便利店在选址上对其地理位置的控制非常的严格。在店址的选择上，“7—11”考虑的出发点首先是便捷，要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺。所以“7—11”的多数店面都会开在距离居民区较近的地方、停车场附近、写字楼或学校附近等处。并且“7—11”在选择店铺位置的时候，一般不会在道路狭窄的地方、停车场小的地方、入口狭窄的地方和建筑物过于狭长的地方开店。

“7—11”如果选择开店，一般不会采取零散设店的方式，而是采取地毯式轰炸的集中开店策略，其基本的思路是在一个地区内以密集开店的方式形成压倒性优势，以达到规模效应。

当“7—11”总部决定在某地开店之后，它的征募顾问就会开始选点，并寻找合适的零售店，然后开展说服工作。总部通常会通过对店铺的地理位置、房产状况、资产、周围人群构成、店主素质等多项要素进行综合考评，以此来预测加盟店的营业额和发展方向。

1、店铺占地应为角落型，现状应为长条形，面积应在100平米左右。

2、要有便利的交通，主要消费人群在10分钟内可以步行到达。

3、周围100米内不能有另外的“7—11”便利店，但尽量保证300米内要有1—2家“7—11”便利店。

4、每一家“7—11”便利店必须有明确的目标人群定位。

以上四条根本原则保证了“7—11”在一个区域内密集的基础上又不会相互残杀，形成共同发展的目标。

如何经营一家便利店，“7—11”已经为我们树立了一个优秀的榜样

无论开什么样的店铺，选址都是不容忽视的首要环节，正确选址且经营有道，就意味着你已经打开了财富之门，而店铺的选址就像那把打开财富之门的钥匙，那么究竟该如何选址呢？当然，由于经营业态各有不同，选址的要求也会大相径庭，不同业态的店铺在位置、建筑、面积、租金和租期的要求上有着非常大的区别，因此在投资或经营之前要进行详细的了解。

 

 

说起西饼店就不得不说好利来，这个由罗红先生1992年创办、拥有十几年发展历史的品牌西饼连锁企业可谓是名声响亮。好利来主要以经营蛋糕、面包、西点、中点、月饼等产品为主，同时拥有北京、天津、沈阳三座国内一流的大型现代化食品工业园区，至今已成为国内烘烤行业的龙头企业。

经过多年的努力，好利来已拥有分布于全国60多个大中城市的800多家直营连锁店。要想打造一个成功的品牌连锁企业，店面的选址策略极为关键，因此好利来在选址时一直坚守着五大标准。

1、商圈选择：

品牌连锁店要开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上，店面门前人流量一定要大。
2、店面外观：

店面外观的视觉效果要好，吸引人群到来并停留住。

3、建筑要求：

框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。
4、面积要求：

60——120平米的店铺为最佳。
5﹑区域发展规划：

重点考察该区域城市规划发展，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，店面所处区域是否具备发展前景。

 

 

提起快餐，人们自然而然的就会想到“麦当劳”和“肯德基”这两大世界级餐饮业巨头，16年的时间，他们在中国市场披荆斩棘，迅速发展到1000多家门店，在快餐市场中赢得了30%左右的市场份额，而就在五年之前，一家以主营豆浆为主的中式快餐连锁店现身内地市场，以“让全世界有华人的地方都能喝到永和豆浆”为追求目标的永和豆浆开始全力向麦、肯两家快餐霸主发起挑战，努力打造全球中式快餐店连锁第一品牌。从创业初期的300万元的营业收入，到现在的2个亿的经营业绩，红遍中国的永和豆浆正吸引着众多投资者的目光它是如何进行选址和经营的呢？

 

具有品牌效益的中式快餐连锁尚在起步阶段，在萌芽的背后存在着很大的机遇，中式快餐依靠它特有的优势将成为存在着巨大潜力的种子市场。天津人早上历来有把豆浆油条当作早餐的饮食习惯，所以选择在梅江、瑞景、中北镇等居住人口众多的新兴区域开设一家豆浆坊的经营前景相当乐观。永和豆浆为保证加盟者的权益，每30万人口的区域内只允许开设一家标准店。平均每店每年的营业额为200——400万元。

 

要想加盟永和，经营自己的永和豆浆店，必须具备以下10个条件，缺一不可：

1、提供24小时连锁经营。
2、满足消费者饮食便利。
3、提供健康速食新风。
4、提供服务品质满意度。

5、自愿加盟永和豆浆连锁体系，承认并遵守永和豆浆集团章程和特许加盟经营理念。
6、自备营业场所，商业面积约200——300平米；非自有店面的加盟者，承租期限至少为五年。
7、具备法人资格，具有一定的经济实力，信誉良好，资信可靠，具备一定的管理经验和较高的整体素质。
8、所在城市应具备一定的消费规模和水平，经营场所必须在较繁华的市区街道，交通便利，具有一定的客流量或潜在消费对象。
9、愿主动配合及参与永和总公司的各项培训及促销活动。
10、为确保特许经营体系的同一性产品，服务质量的一致性，特许人有权对被特许人的经营活动进行监督，有权要求被特许认使用标准的POS系统，并允许特许人在任何时候查阅评估会计记录。

 

2004年，“水铺”饮料店诞生于云南昆明，而后又进军成都，直至去年12月才正式走入天津市场。凭借着投资少、回报高、科学管理、高效物流以及优质的产品和服务等优势，短短半年间“水铺”已在天津开设25家店，遍及市内六区，占领了天津30%的饮料店市场。那么，“水铺”又是如何进行选址的呢？

1、商业区：像滨江道、和平路这样的繁华商业街内，因为客流量大。

2、学校区：中学周边最佳，学生是比较稳定的消费群体，例如鞍山道附近。

3、高端社区：高端社区的消费水平较高，如梅江区域。

4、办公区：办公人员午餐时间消费此类产品较多，可选小白楼商务区。

5、车站：等车的人群众多，如天津站附近。

6、大学校园内：虽然大学生消费较理智但竞争力较小，可以开在天大、南大内。

7、临近地铁或是地铁内：上下班人群会是很大的购买人群。

1、整体人流：看该地区在规定时间会有多少人经过。

2、消费水平：考察该地区的人均消费水平。

3、消费群体：学生、白领、儿童、老人、年轻人各占该区域的人口比例，预测实际的消费人群。

4、区域保护：商业街500米之内不得开有第二家，其他区域1公里之内不得有第二家。

5、其他注意事项：在观察客流量的时候应注意行人行走的方向、所在街道是上行道还是下行道等等，考察选址标准应综合各个方面的因素进行考虑。

铺面最好为正式的底商，除大学校园外尽量要临街，因为不容易拆迁比较稳定；铺面高度要两米五以上，有水电（必须有上水）设施；面积为5—20平米均可。

 

 

说起24小时便利店，就不得不提“7—11”这个名字，它是开创“24小时便利店”概念的鼻祖，更是世界上最大的便利连锁店集团。目前，“7—11”便利店已在全球设立了2.3万个零售点，业务遍及四大洲20个国家和地区。

“7—11”的成功首先要得益于特许经营。在零售业中，便利店由于经营面积小，注定了其采取的竞争战略是目标聚集战略，“7—11”便利店便将自己定位于为居民提供方便的便民店。它销售的商品都是一些畅销的名牌日常用品，价格虽然高于一般的平价商店，但它最大的服务特色就是24小时营业，这就决定了它的服务对象多是那些早出晚归、图方便、收入较高的职业人群。“7—11”便利店通过细分目标市场而创立了自己的差异化服务，这和其他零售业态有显著的不同。

“7—11”便利店在开展特许经营时的一个重要策略就是集中开店，俗称“散豆成冰”。同时，“7—11”的电子商务系统也促进了其能够迅速的扩张。“7—11”主要销售的商品包括食品和日常用品，由于受到营业面积的限制，商品陈列有限，不能满足顾客挑选的需要，因此在商品种类方面它没有其他零售业态的优势。但“7—11”在服务方面却进行了很大的突破，除了24小时昼夜不休的营业外，“7—11”还增添了送货上门、冲洗相片、代收水电费、代售邮票、代售音乐会票、代售飞机票等特色服务。

“7—11”便利店在选址上对其地理位置的控制非常的严格。在店址的选择上，“7—11”考虑的出发点首先是便捷，要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺。所以“7—11”的多数店面都会开在距离居民区较近的地方、停车场附近、写字楼或学校附近等处。并且“7—11”在选择店铺位置的时候，一般不会在道路狭窄的地方、停车场小的地方、入口狭窄的地方和建筑物过于狭长的地方开店。

“7—11”如果选择开店，一般不会采取零散设店的方式，而是采取地毯式轰炸的集中开店策略，其基本的思路是在一个地区内以密集开店的方式形成压倒性优势，以达到规模效应。

当“7—11”总部决定在某地开店之后，它的征募顾问就会开始选点，并寻找合适的零售店，然后开展说服工作。总部通常会通过对店铺的地理位置、房产状况、资产、周围人群构成、店主素质等多项要素进行综合考评，以此来预测加盟店的营业额和发展方向。

1、店铺占地应为角落型，现状应为长条形，面积应在100平米左右。

2、要有便利的交通，主要消费人群在10分钟内可以步行到达。

3、周围100米内不能有另外的“7—11”便利店，但尽量保证300米内要有1—2家“7—11”便利店。

4、每一家“7—11”便利店必须有明确的目标人群定位。

以上四条根本原则保证了“7—11”在一个区域内密集的基础上又不会相互残杀，形成共同发展的目标。

如何经营一家便利店，“7—11”已经为我们树立了一个优秀的榜样

在这个生机勃勃的春天，远舰传媒于2008年4月隆重推出天津本土第一本以商业地产投资为中心，以天津商铺和写字楼人群为目标，以天津商铺和写字楼项目为资源，全方位、多角度、全覆盖的天津商业地产投资指南性读本——《主流天津商业地产投资金刊》，能够达到“一本金刊在手，商业投资无忧”的精准参考效果是我们的宗旨，为投资客和品牌商提供真实、及时、可靠、科学的投资信息分析、项目点评与推介，为商业地产开发商提供一个高效能、高性价比、高关注度、高附加值的项目推广平台更是我们的目标。

实用性与指南性相结合是制作这本金刊的立足点，无论是信息还是专题内容始终坚持为读者服务。我们通过大量的实用性较强的指导性文章和众多的实用商铺、写字楼的房源信息，最后能够实现信息与内容的最大结合，不仅为投资者提供大量得到商业房源信息，而且还能对投资者给予指导，使其了解更多的投资常识和理念。

在天津商业地产市场刚刚起步的时候，我们又担当起“吃螃蟹的第一人”的角色勇往直前了。我们深知，迈出这一步，过程会很艰辛，路程也未必平坦，但这个世界总是需要被不断突破的，正像鲁迅先生说的那样“世上本没有路，走的人多了也就成了路”。

商业地产金刊的推出一直以来都是我们的光荣与梦想，因为在这个“恐慌性投资”的时代，商业地产投资客们太需要一个能够辨清方向的指南针了；因为在这个“资讯爆炸”的时代，天津的商业地产开发商们太需要一本能够属于他们自己的纸媒舞台了；因为在这个“滨海大开发”的时代，天津也太需要一本能够与其地位相符的商业地产类刊物了！也许，我们今天的一小步，将会成为未来天津商业地产发展的一大步！

 

2008年初，央行又一次提高了贷款利率，随之商铺贷款的利率也发生了相应的变化，并且央行已经暂停了转按揭这种贷款方式，那么对于商铺投资者和经营者来说，今年在购买商铺申请贷款前都需要注意什么呢？

 

 

 

商铺贷款适用于至今没有进行过个人住房贷款而打算通过贷款形式购买商铺等商用房的个人。

商铺贷款申请人需要具备以下4项条件：
条件1、年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力。
条件2、借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款50％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证。
条件3、借款人为外省市户口，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证。
条件4、所购商铺须为现房。

●贷款额度，最高可以贷5成
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的50％。
●贷款担保方式，用商铺做抵押
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
●贷款期限（最长10年）及利率
最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

人民币贷款利率调整表(单位：％) 贷款项目 利率 6个月 6.57 1年 7.47 1-3年（含） 7.56 3-5年（含） 7.74 5年以上 7.83

 

商铺贷款申请人需要提供以下资料（如下表）：

 

进行商铺贷款需要投保财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明贷款银行为第一受益人。办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。

商铺贷款办理流程如下：（大伯啊，做个流程图吧）
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押

 

商铺贷款借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择“月等额还款法”或“月等额本金还款法”偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按“月还款额不变，缩短贷款期限不变，月还款额减少”的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。