解析：北京独栋别墅缘何“断顿”？

北京独栋别墅出现“断顿”现象绝非偶然，乃是日积月累的必然结果，究其症结，原因有三：缺地、缺产品、缺投资渠道（缺保值产品）。

缺地：“禁墅令”后，别墅用地日渐稀缺

    别墅开发受到国家土地政策的刚性制约，2003年政府出台“停止别墅类用地”政策后，北京别墅用地日渐稀缺，独栋别墅用地甚缺。据一位别墅开发商透露，为保护有限的耕地，节约土地资源，国家除了收回大宗土地审批权，还对新出让土地的开发有诸多限制，比如规定容积率不能低于1.0—1.2等。具体体现到开发环节，就是别墅用地迟迟批不下来，即便批下来也只能做双拼、联排、叠拼等别墅衍生品。

    自2003年以来，关于别墅用地停批禁令层层推进，绝大多数业内人士都以“用地停批、奇货可居”来预测别墅市场的未来走势。2006年，国土资源部发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求一律停办别墅类房地产项目土地供应手续，并全面清理。从此，别墅面临断层时代。

    另据专家预测，未来一到两年内，随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的北京别墅市场放量将日益趋缓，特别是在国家对于别墅用地禁批之后,新的大面积纯别墅社区已经没有出现的可能。一些中、高端纯独栋别墅项目的供应量更是锐减，成为稀缺产品中的稀缺，“买一套少一套”成了高端别墅最大的卖点。2003年，从国土资源部出台第一条禁令开始，到2007年再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地，别墅用地的供应闸门已经完全关闭。特别是2009年，当别墅已经开始迈入“千万级”门槛，别墅用地限制令更加显示出它的威力，让人真正意识到别墅用地已经所剩无几。

缺产品：京城充斥大量“伪独栋”

    国家在限制别墅项目用地的文件中明确指出别墅特指独栋别墅，这就使纯独栋别墅拥有了其他物业形态的房产所没有的稀缺性。

按照国际建筑界的主流理念，真正的独栋别墅即VILLA必须建在城郊风景优雅且幽静之处，纯独栋形态的别墅社区，与周围的自然环境紧密结合；上下左右前后均为私有空间，房屋周围有面积不等的绿地与精巧别致的院落。而联排、叠加、双拼、空中等其它别墅，只能称之为TOWNHOUSE。所以纯正的独栋别墅才具有保值增值特性。

2009年，北京别墅市场的在售项目有153个，而纯独栋别墅项目有50多个，只占在售别墅总数的三分之一；而到2010年，北京别墅市场的新项目总共只有56个，因此独栋别墅也就显得更为稀缺。

纵观目前北京的别墅市场，所谓的独栋别墅中罕有真正意义上的纯粹别墅。历数北京的别墅项目，真正算得上独栋别墅的只有纳帕溪谷、观唐等都市别墅中少有的经典项目，这些项目后来的价格走向也无愧于“经典独栋别墅”这一名头。但这些项目均早已售罄，目前，仅有紫宸山因其开发时间靠后，成为了京城硕果仅存的大体量独栋别墅群。

楼市风暴下，独栋别墅投资价值凸现

    独栋别墅本身的位置固定性和稀缺性也决定了其保值增值性，直接导致其成交量呈现上升的趋势。近年来，由于资本市场疲软所引起的通货膨胀、股市暴跌等一系列问题，让同时拥有自住和保值双重特性的房地产投资重新成为热点。事实上，在市场不稳定时选择独栋别墅产品投资，这在很多国家都是地产投资人的不败法则。同时，别墅市场的租金持续走高，也是人们逐渐把注意力由资本市场转入楼市，从而寻求投资回报的一种方式。如今，越来越多的人开始认为别墅投资已不再是单纯的房地产投资，而是一种稳定保值，并能够从中获得丰厚投资回报的中长期“奢侈品”投资方式。

    在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋产品就更显弥足珍贵。同时独栋别墅价格因其自身的稀缺属性与空间价值，受市场波动较小，这对独栋别墅消费者来说应属利好消息。前后庭院、功能齐备、私密感极佳的独栋别墅无论从资源力还是产品力上，无疑都是匹配高端生活品位的不二之选。

目前，在京城楼市的各种物业形态中，独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。与花园洋房、叠拼、联排相比，独栋别墅更是以其良好的私密性、高端的社区环境为真正的高端成功人士所喜爱。随着国土资源部限制独栋别墅项目用地供应的政策出台，独栋别墅成为房地产市场上尤其稳定的投资领域。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制也必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

在经历城市投资置业大起大落的反思之后，别墅的价值几乎“一目了然、路人皆知”。众所周知，1997年香港地产市场大调整，别墅物业仅微调，2003年香港地产市场回暖，别墅物业上涨最快。在目前的经济形势下，别墅无疑成为投资的最佳选择。

有专家指出，独栋别墅的客户都有一个共同点，那就是由于掌控大量的私有财富，他们的眼光更加侧重于投资回报。这不仅反映在其生意中，在其社会生活的方方面面也或多或少地存在一种投资的因素。因此他们很大程度上把其选定的居所理解为软性投资。所以，从这个角度而言，独栋别墅已经完全迥别于纯居住意义了。基于此，三令五申的别墅禁令从某种程度上助长了这类产品的稀缺性与投资性。那么，从现实来看，占地面积较大的独栋别墅应该成为最具长线投资价值的产品。

配图2-3图注：市场在不断印证着：占地面积较大的独栋别墅是最具长线投资价值的产品。图为珠江·紫宸山实景拍摄。

业内观点

北京独栋别墅市场正在吃“老本儿”

北京西贵国际房地产开发公司总经理樊建伟

引起北京独栋别墅“断顿”的主要原因有两点：一是独栋别墅的稀缺性造成了其供不应求。国务院很早就出台了“停止别墅类用地”的政策，原有的存量项目经过近几年的消化已基本开发完成，市场上又没有新增项目，独栋别墅市场正在吃“老本儿”，越吃越少，就断顿了。第个二原因是中国近年来快速的“造富机制”培育了别墅产品的购买力市场，别墅需求和消费量很火爆。现在我们的社会“高收入人群的越来越多”，拥有别墅购买能力的新贵也越来越多。

北京独栋别墅市场的发展趋势将会是：别墅产品更加优化，别墅功能更能完善，别墅消费更加活跃。具体会表现在：别墅产品设计理念更人性化更舒适化；别墅产品建筑材料更加低碳化更加高科技化；别墅市场将更加活跃，别墅的投资属性将更加凸显。

现阶段，北京的别墅市场需求非常大，原因是存在大量的拥有别墅购买能力和消费意识的人群。交通方便（最好能控制在1小时车程）、环境优美、配套完善、面积适中、设计人性化的独栋别墅产品更受欢迎。如果把上述几点概括起来，我认为北京四环五环附近、有大片绿地、城市配套完善的城市别墅可能更有市场，比如亚奥周边、香山周边。

独栋别墅，“冷”楼市下的热销品

——聚焦京城顶级独栋别墅

   北京独栋别墅“断顿”了！

今年上半年，随着政府调控政策的陆续出台，北京楼市普通住宅销售量骤减，市场一片冷清。但在冷清中却有一个亮点引人关注——独栋别墅逆势飘红，量价齐升态势明显，甚至出现了“断顿”的现象。

中国房地产指数系统的数据显示，2010年1至4月，在普通住宅市场成交量持续走低的惨淡背景下，北京别墅的成交却依旧旺盛，累计成交923套，成交面积31.97万平方米，同比分别上涨32.81%和41.59%，涨幅明显快于住宅市场。同时，别墅市场本身也发生了许多变化：

一、单价在13000元以上的独栋产品成交比重由2009年的21.18%突增至91.12%；

二、单价28000元以上别墅产品成交量涨幅最为明显，比重达14.19%（2009年同期为1.87%）；

三、500平方米以上的大户型别墅成交比重大幅上扬至13.54%（2009年同期成交比重仅为3.17%)。

四、今年1至4月，北京500万元以上的别墅产品累计成交705套，成交套数比重由2009年的29.39%上涨到76.38%，1000万元以上别墅成交113套，成交比重为12.2%，较去年同期增长9.3个百分点。

转眼间，独栋别墅成为北京楼市中的紧俏商品，很多独栋项目出现宾客盈门却无房可售的“尴尬”局面。

与北京独栋别墅供应“告急”相对应的是其价格的节节攀升。今年1至4月，北京别墅累计成交均价为23526元/平方米，与去年同期相比，大幅上涨了65.07%。

一时间，独栋别墅成了跳脱于目前北京楼市之外的独特产品，它们真的“独”了，孤独求败，一骑绝尘。

城市巡礼篇：

大同——塞外疾风正劲

城市发展预测评级：★★★★         

原万科地产北京公司经理、京城地产四少之一的林少洲在《城市复兴与大同房地产的未来》中这样写道：大同，一个大雅而又大俗、充满着矛盾和对立的城市。大雅，是指它丰厚而闻名于世的历史文化，就连它的名字，都充满着理想和浪漫的色彩。大俗，是指它同样著名的“煤文化”，那些被广泛传播的夸富文化和拜金现象。在城市建设上，大同似乎也有着同样的矛盾和对立：一方面是老城的破败不堪，另一方面是新城市规划的高起点和大手笔。大同，到底是一个什么样的城市？

城市速写

被时代遗弃了的“矛盾”城市

20多年前，大同市以深厚的文化底蕴名列中国第一批历史文化名城，又以坚实的经济基础入选国务院公布的13座较大城市，与重庆、大连、青岛、唐山不相上下。 现在，大同却在山西省内11个地级市排名中，已经滑到了第6位。当地人形容大同城市形象时，调侃说：“污水基本靠蒸发，垃圾基本靠风刮；游商基本没人抓，市容基本无人夸”。大同，这个浓缩着悠久历史和灿烂文化的古都，在时代车轮飞速前转的节奏面前，它的迟钝与曾经的优势都似乎都成为了被遗弃的“口实”。

大俗：沾了煤的光，倒了煤的霉

大同因煤而兴，其煤炭储量718亿吨，位居全国产煤城市之首。“曾经的大同人牛啊！计划经济时代都是国家定工资，大同是重化工城市，人们的收入要比上海、青岛那些轻纺工业城市高得多。”大同市政府经济研究中心的一位副主任回忆道。

改革开放后，大同进一步开足马力生产煤炭。大同市原常务副市长张甫在一篇文章里写道：1996年大同原煤产量曾达到8606万吨，几近全国总量的十分之一，整个城市几乎就是一座超级煤矿！卖方市场把这座“老大黑粗”的城市拍得高入云天。时任上海市市长的朱镕基亲自带领慰问团来到十里煤都，这是300万大同人至今还荣耀的事情。

大同作为我国最重要的煤炭城市之一，煤炭开采的历史有1500多年，清末开始形成规模开采，上世纪50年代末，大同市煤炭产量突破1000万吨，1990年代中期达到最高8607万吨。伴随能源基地的建设和煤炭产业的快速发展，大同市煤炭企业也走过辉煌的历史。直到上世纪90年代末，大同矿务局一直是全国最大的煤炭生产企业，至2001年底累计生产原煤10.2亿吨，实现利税127亿元，是国家投资的2.6倍，产量、效益及上缴国家的利润曾多年名列煤炭部各统配煤矿之首，为国家做出巨大贡献。从1980年至2001年，大同市累计输出原煤14亿吨，向京、津、唐地区输电1000亿千瓦时，并向欧洲、亚洲、美洲等20多个国家和地区出口优质动力煤1.45亿吨。

1984年国务院公布的13个全国较大的市，大同位列其中，与重庆、洛阳、无锡等比肩。

新中国成立60年，有“中华煤都”之称的大同向全国输送煤炭24亿吨，但奇怪的是，大同不仅没有因此富裕起来，反而在持续后退。

1989年以前，大同在省内经济总量都在第二位，1990年代初开始滑落，1990年代后期下滑速度更快。如今，即使在山西境内的11个地级市排名中，大同也滑到了第六位。究其原因，是国家长期未放开煤炭价格，大同以计划经济的价格输出煤炭，却以市场经济的价格输入轻工业品，而作为国家的重要煤炭基地，向全国输送煤炭又是其不可推卸的使命。

“90年代后期，煤炭价格放开，小煤窑大量冒出来，肥了一批煤老板，但是由于政策漏洞，有一段时间小煤矿甚至不用向政府缴税，政府和老百姓并没有得到多少收益。”曾历经这种变化的一位大同人回忆道。

随着煤炭资源被大规模、高强度的开发，煤炭资源急剧减少，大同市面临资源濒临枯竭、下岗人员增多、环境污染日益严重后果，“九五”以来，煤炭行业历年的销售收入、上交税金及从业人员均占全市的一半以上。这种单一的产业结构，也给大同带来了一系列严峻的现实问题：近5年来，全市原煤产量减少1500多万吨，其他的“非煤”产业发展近乎处于停滞状态，根本无力承担因煤炭市场波动带来了利益损失。“煤都”转型已迫在眉睫。

另一方面，1990年代后期的煤炭价格开放与政策漏洞孕育了一批特殊的老板群体—— 山西煤老板，其中有很大一部分就来自大同。除了温州炒房团外，他们似乎更多地被媒体所关注，甚至是妖魔化：他们如何一掷千金、如何挥金如土、如何醉生梦死的传闻屡上报端。那几则消息——“一次性购走十辆悍马车”、“在北京买房一出手就是一栋楼”，强力搅拌着大多数读者的视觉神经。而在不自觉中，这些人代言着这座早已丧失幅射与影响能力的城市形象。
     大同人感叹说，“成也是煤，败也是煤”。大同百姓还有另一句话——“沾了煤的光，倒了煤的霉”。

大雅：历史悠久，底蕴深厚

 大约在二三百万年前，大同一带是一片浩瀚的湖水，考古工作者把这个湖叫“大同湖”，它是个封闭的内陆湖。那时候这里气候温暖、雨量充沛，参天乔木遍布湖畔。野马、披毛犀、大角鹿在这里追逐奔驰。北魏时期，郦道元在《水经注》中曾详细记载了魏都大同城的环境状况。“滴翠流霞，川原欲媚。坡草茂盛，群羊点缀……挹其芳澜，郁葱可冷。”这些都说明过去的大同地区曾经是草木丰盛、风景秀丽的好地方。宋代诗人翁卷纵情大同山水间也曾留下这样的诗句：“闲来上山看野水，忽于水底见青山。”

“云山万重兮归路遇，疾风千里兮扬尘沙。”当年蔡文姬为胡兵所掳，被迫离开中原，前往边荒胡地（现在的内蒙古）而去，而彼时的大同，已是一片塞外景态。

大同自古作为军事重镇与战略重地，成为兵家必争之地：“三面临边，最号要害。东连上谷，南达并恒，西界黄河，北控沙漠。实京师之藩屏，中原之保障”。曾发生上千次大小战事。大同境东的马铺山是汉代刘邦与匈奴奋战七昼夜的战场；金沙滩是杨家将血浴沙场的故址。大同在历史上一直是中国北方比较有影响力的大城市之一，素有“三代京华，两朝重镇”之称。

   公元四世纪末，控制了黄河流域以北大部分地区的拓跋鲜卑便迁都平城（即今日大同），始营宫室，建宗庙，立社稷，修长城，凿石窟，历经七帝96年。大同遂即成为当时我国北方政治、经济、军事、文化、佛教的中心，历史上第一次出现了繁荣。之后的1500年：大同先后为北魏京师、辽金陪都、元封西京，明立藩王，清颁重镇。江山更迭，几番易名，不失“北方锁钥”；长城抗争，几番狼烟，更有“大同士马甲天下”。

1277年，意大利旅行家马可·波罗奉元世祖忽必烈之命，出使南洋诸国，路经大同。他在《马可·波罗游记》中盛赞大同是“一座宏伟而又美丽的城市”。1372年：朱元璋第十三太子朱桂藩镇大同，在北魏平城旧址以南重工业建云中城池，即今大同古城，其规模，其奇特，为我国北方所少见。而在城北郊的东起天镇县新平堡、西至右玉县杀虎口的300公里长城则进行六次大规模修整，又在长城到城池之间，建边堡、营堡、烽火台上百处，形成了我国北方“长城攘外，方城安内”特有的城防布局。

由于大同是蒙古通往晋冀鲁豫的咽喉要道，因而在嘉靖与隆庆年间，明王朝对蒙古各族采取怀柔和亲政策，在大同三设马市，数辟月市，久立小市，应允鞑靼“通贡”。使大同成为蒙古与中原、蒙古与西域地带的贸易集散地。直到近代，大同易货贸易与通货贸易依然兴盛，吸引了全国众多的谊商巨贾。

祖先为生活在这片热土地上的人留下了蔚为壮观的珍贵财富：武周山南麓留下的云冈石窟，东西绵延1公里，洞窟53个、石雕造像五万一千余尊，被誉为世界艺术宝库。而在明朝修建的九龙壁体积要比北海九龙壁大三倍多，而且建筑年代早350多年。

建于辽清宁二年距今已有九百多年历史的释迦塔应县木塔。全塔共用斗拱54种，集斗拱形制之大成，无一根铁钉，兵火而不毁，且历经千年未遭雷击，被誉为“峻极神功”、“天下奇观”是世界现存最高层木结构楼阁建筑，享有极高声誉。

此外，还有恒山、古墓葬、万里长城、屯兵堡、烽火台、平城遗址和革命纪念建筑物等众多的历史文化遗产。

遗落在这座城市的文化遗产默默述说着过去众多古老的故事。1982年，国务院公布的24个历史文化名城中，大同排名第三，位列北京、承德之后。只是在“一煤独大”的格局下，大同旅游未进行很好的开发，有人调侃：“南方人把传说变成了现实，大同人却把真实的历史文化遗产变成了传说。”

如今，坐车往大同郊外走，东南西北到处都是起重机和脚手架，一座新楼盘正在长高，这座老城百废待兴，正酝酿着又一次的青春勃发。根据大同市新版规划，大同市以东城墙外的御河为界，西边是旧城，东边是新城，在前所未有大力度的建设之下，旧城将复旧，新城将更新。

楼市现状

疾速追赶中的大同楼市

根据大同市在2010年一季度的最新统计，大同市房地产开发总体呈现出淡季不淡开局，完成投资27503 亿元，同比增长35%，涨幅较去年同期增长了30个百分点，直接拉动全市固定资产投资增长6.5个百分点，带动效应明显。

大同市房地产开发其实真正算起步还只是在2003年，当时商品房价格均价为1600元／平方米左右，截至2003年底，大同市城镇住宅建筑总面积为2474万平方米，用有经验的外地开发商到大同开发时的话说：“大同当时在房地产开发上还是一块处女地”，没有开发意识，更没有经营策略和销售经验。

 2004年随着巴黎华庭小区的开发和预售，高层、高档和花园式设计加上良好的策划和宣传，房地产开始逐渐升温，大同市首次出现了预售排队发号的购房热潮，房价开始攀升，随后各开发商跟进，商品房价格一路涨到2400元/平方米，比同期上涨了45％，最高价格达到每平方米2700元。2004年大同市共销售商品房71.45万平方米，同期比增长71.13％。完成房地产开发投资10.2亿元，同期比增长11％，施工面积达120万平方米，竣工72万平方米。

2005年，随着地方政府加大招商引资力度，带动了房地产业的迅速发展，当地开发商的崛起，外地开发商的进入，商品房数量在增加，购房群体也在增加，但价格并没有下降，到2005年6月末已达到2850元/平方米，个别小区涨幅已过100％，在2004年上涨45％的基础上又上涨到62.9％。据统计，当时全国平均房价在2750元平方米，涨幅在11.9％，其平均涨幅高出全国51％。

2006年，可以说是大同房地产业发展最快最火爆的一年

2010,中国楼市崛起新势力

——新兴城市地产行业万里大追踪系列报道之三走进“华北资源型城市群”

综述篇:

资源型到宜居型城市的转变

太原、大同、包头这些坐落中国华北区域的中型城市，虽然所属省份不同，但它们在以前的城市发展过程中却拥有着相近的发展模式和路径——依靠当地特有的金属、煤矿等先天资源优势进行着超高速的发展。在发展的过程中，它们的经济快速成长，市民收入快速增加，但是其人居的环境和水平却没有像北京、上海这些城市一样得到质的飞跃。

然而，进入到2010年，随着当地城市建设的提升以及国内知名开发商的大举进入，太原、大同、包头等华北地区资源型城市的人居环境和楼盘品质也发生了天翻地覆的改变，那里的人民也能享受到比肩京沪的宜居生活了。

变化何来，原因何在？

城市巡礼篇：

太原——大盘围城

城市发展预测评级：★★★★☆

太原濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉，是山西政治、经济、文化中心，也是中部地区重要的能源基地和老工业基地。全市总面积6988平方公里，建成区面积198平方公里。太原辖六区三县一市，常住人口347万。全市自然资源丰富，其中，煤、铁储量最为丰富，被誉为“煤铁之乡”。

从2007年开始，恒大，富力，当代，万达，绿地，昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。

城市速写

产业结构逐步调整，经济活力稳步增强

太原古称“晋阳”，简称“并”，又称“龙城”，历史上曾是九个独立王朝的国都或陪都。在2500年的历史长河中，太原曾经是唐尧故地、战国名城、太原故国、北朝霸府、天王北都、中原北门、九边重镇、晋商故里……只要来过太原的人，都会深深地陶醉在它悠久的历史和灿烂的文化之中。

新中国成立后，长期以来太原都在过度依赖重工业，煤、焦、铁等行业主导力量，随着城市定位由“内陆地区的新兴重工业城市”“能源重化工基地的中心城市”到“能源、机械、煤炭、化工为主导的工业城市”，再到“以能源重化工工业为基础的高科技、大流通、多功能、开放型的现代化城市”的转变，太原经济的产业结构调整势在必行，太原市2009年国民经济和社会发展计划指出，要认真落实《太原市绿色转型促进条例》，继续抓好绿色标准制定工作，加快构筑绿色产业体系，努力实现经济社会绿色转型。

《太原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出，太原要以“拉开城市框架、提升城市承载力、提高城市竞争力”为未来发展目标。从而，确立了太原“改造旧城、建设新城、开发古城”的建设思路。纲要确定了十一五期间，太原市城市发展战略为“南移西进、北展东扩”。

  “南移西进、北展东扩”战略，使得太原市从此走上了顺应城市发展客观规律、按照特大型城市的能级，优化城市布局，拓展城市空间的城市发展道路，使得太原市城市建设达到“高起点、高水平规划、合理安排城市发展格局”的规划目的，其中，重点建设长风街为中心的城南中心、小店新城规划，更是为城南新区的房地产市场高速发展奠定了坚实的基础。

城市总体规划确定“大太原经济圈”

  太原市城市功能是以“太原经济圈”为核心，构建南达平遥、介休、祁县，西至汾阳、文水、孝义、交城，增强城市整体经济实力，强化经济辐射带功能，以晋中榆次为次中心城，东到阳泉、盂县，北联忻州、原平、定襄等市县区共同组成充满活力的经济圈，进而提升全省城市的综合竞争力带动全省经济增长极，发挥区域间承东启西的独特优势。

 《太原市城市总体规划》（2008—2020）中，把太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。城市主要职能是：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。

    太原的城市总体规划中提出了“一核三片两带五联”的规划结构布局。为了有效提升未来城市交通体系功能，结合城市总体规划及交通发展要求，确定规划年限为2020年，远景展望至2050年。此外，为迎接2012年中部城市博览会太原兴建了太原铁路南站、山西大医院、长风商务区、山西省图书馆，中国（太原）煤炭交易中心、山西大剧院、山西省科技馆等城市重大基础项目。

楼市现状

地产大鳄纷纷涌入，太原楼市大盘围城

从2007年开始，恒大、富力、当代、万达、绿地、昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。星河湾的入驻更是锦上添花，项目未经开盘销售品牌运作已全面开始，通过山西固有客户的内部挖掘，采取多次山西业主品牌维护活动等营销方式，使山西在北京的购房者回归故土，成为目前地产投资资本向二线城市“回流”的雏形范例。

随着近年来的开发建设，太原也在发展大潮中阔步前进，道路拓宽，高楼拨地。但太原毕竟是内陆城市，发展相对迟缓，虽说省会级别的城市被列入二线城市，但市场环境而言，定位于三线城市更为精准。不论二线也好，三线也罢，他的处子之身及她丰富的矿产资源，还是吸引到不少放眼于长远的全国知名地产开发商及服务商的到来。

据中国房产信息集团报告显示，2009 年，太原房地产市场波澜起伏，走出了一条属于自己的独特路线。

纵观2009 年的太原房地产市场，从政策层面看，金融危机对于山西省以及太原市产生

重大影响，山西省成为2008 年全国GDP 唯一负增长的省份，太原市经济发展也面临着大量困难。在国家“保八”战略的指引下，太原市按照省政府确定的政策，出台多项扩投资、促消费措施。包括十大重点工程在内的多项重要民生及基础设施建设工程、城市改造工程、园林绿化工程等项目的上马，使得太原市经济找到了新的增长点，也为我市产业结构调整和经济发展方式转变创造了良好的政策环境。目前看来，各项政策措施已经初见成效，经济增长的势头得以保持，房地产市场发展势头良好，居民住房消费踊跃。

从房地产市场整体走势上看，金融危机的影响直接延续到2009 年第一季度，市场的低

迷程度也超出了所有从业人员的预期和想象。市场需求急剧减少，供应基本停止，价格因为

成交停滞的原因基本保持稳定，房地产行业陷入前所未有的危机之中。富于戏剧性的是，从

4 月份开始，市场需求似乎一夜之间迸发出来，并且购房消费者不仅是首次置业者，改善型

需求以及投资型客户的出现让市场再次躁动起来，庞大的成交量带动价格快速上涨，7 月份

开始泡沫论再次甚嚣尘上。价格的持续上涨，刚性及改善性需求的释放殆尽使得“金九银十”

失去了以往的色彩，市场再次陷入沉寂，各个售楼部门可罗雀，对于金融危机再次到来的恐

惧使得这一趋势更加深入和真实。

从产品发展脉络看，太原房地产市场目前仍处在低水平发展阶段，产品仍出现低水平复

制之中，较低的产品需求导致供应方普遍缺乏产品创新的动力，整体市场深度较差。外来开

发商的到来不仅震撼了本地开发企业，“狼来了”的呼声不绝于耳，消费者也真实体验到了

较高水平的房地产产品，无形中改变了一些落后和陈旧的臵业观念，整体产品诉求也得到了

很大程度的提升。目前，太原房地产市场上关于产品的内涵正在极大丰富中，品质、服务、

园林等新的、更高、更广的要求成为越来越多的消费者所重点关注的方面。未来太原房地产产品将朝着越来越好的方向发展，舒适性的需求将成为市场主导。

2009年市场供求矛盾开始加剧

市场的发展总是呈现周期性的变化，太原的房地产市场虽然起步晚发展不成熟，但是正

是因为如此，发展的潜力和动力吸引了众多的资金投入其中，大量的品牌开发企业陆续涌入

了太原这座古老而略显落后的城市。2008 年太原楼市从高峰跌入低谷，经历了金融危机狂

风暴雨般的洗礼过程，市场开始走弱，之后国家陆续发布了各项经济刺激政策，推行积极的

财政政策及适度宽松的货币政策，比如“4万亿、保增长、拉内需”等一系列政策措施陆续

出台，之后市场开始回暖。

太原房地产市场主要从2006 年开始进入快速发展期，2008 年进入深度调整期，从2008 年开始至2009 年，整个市场依然是供大于求的态势，供求矛盾有不断加剧之势，其过程也是跌宕起伏，由美国次贷危机引发的金融危机是整个楼市出现巨大波动的内因，市场在2008 年下半年步入下行期，市场表现为严重的滞销现象，之后中央出台了各项财政和经济措施以保增长促内需，整个楼市开始开始逐渐恢复。

 成交均价呈现逐年上涨趋势，个别年份小幅调整

从2001 年至2009 年，太原商品房价格上涨趋势比较明显，在2005 年有一个微调，此后价格一路高涨，到2009 年达到历史高峰，成交均价为5741 元/平方米。2009 年价格上涨的主要原因在于万达、多地儿、昌盛双喜城和龙潭公馆等高端项目以及新东方品牌大世界、奥林百合中心等商业、办公项目陆续开盘，对整体均价的拉动作用显著。

2006 年商品房成交均价为4060 元/平方米，到2009 年成交均价已经达到5741 元/平方米，3年时间价格上涨约1681 元/平方米，为近几年楼市的高速发展期，也是国家调控楼市的关键期。对于进入2008 年以后价格的微幅回调，则是国际金融危机影响的结果。

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2010,中国楼市崛起新势力

——新兴城市地产行业万里大追踪系列报道之三走进“华北资源型城市群”

综述篇:

资源型到宜居型城市的转变

太原、大同、包头这些坐落中国华北区域的中型城市，虽然所属省份不同，但它们在以前的城市发展过程中却拥有着相近的发展模式和路径——依靠当地特有的金属、煤矿等先天资源优势进行着超高速的发展。在发展的过程中，它们的经济快速成长，市民收入快速增加，但是其人居的环境和水平却没有像北京、上海这些城市一样得到质的飞跃。

然而，进入到2010年，随着当地城市建设的提升以及国内知名开发商的大举进入，太原、大同、包头等华北地区资源型城市的人居环境和楼盘品质也发生了天翻地覆的改变，那里的人民也能享受到比肩京沪的宜居生活了。

变化何来，原因何在？

城市巡礼篇：

太原——大盘围城

城市发展预测评级：★★★★☆

太原濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉，是山西政治、经济、文化中心，也是中部地区重要的能源基地和老工业基地。全市总面积6988平方公里，建成区面积198平方公里。太原辖六区三县一市，常住人口347万。全市自然资源丰富，其中，煤、铁储量最为丰富，被誉为“煤铁之乡”。

从2007年开始，恒大，富力，当代，万达，绿地，昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。

城市速写

产业结构逐步调整，经济活力稳步增强

太原古称“晋阳”，简称“并”，又称“龙城”，历史上曾是九个独立王朝的国都或陪都。在2500年的历史长河中，太原曾经是唐尧故地、战国名城、太原故国、北朝霸府、天王北都、中原北门、九边重镇、晋商故里……只要来过太原的人，都会深深地陶醉在它悠久的历史和灿烂的文化之中。

新中国成立后，长期以来太原都在过度依赖重工业，煤、焦、铁等行业主导力量，随着城市定位由“内陆地区的新兴重工业城市”“能源重化工基地的中心城市”到“能源、机械、煤炭、化工为主导的工业城市”，再到“以能源重化工工业为基础的高科技、大流通、多功能、开放型的现代化城市”的转变，太原经济的产业结构调整势在必行，太原市2009年国民经济和社会发展计划指出，要认真落实《太原市绿色转型促进条例》，继续抓好绿色标准制定工作，加快构筑绿色产业体系，努力实现经济社会绿色转型。

《太原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出，太原要以“拉开城市框架、提升城市承载力、提高城市竞争力”为未来发展目标。从而，确立了太原“改造旧城、建设新城、开发古城”的建设思路。纲要确定了十一五期间，太原市城市发展战略为“南移西进、北展东扩”。

  “南移西进、北展东扩”战略，使得太原市从此走上了顺应城市发展客观规律、按照特大型城市的能级，优化城市布局，拓展城市空间的城市发展道路，使得太原市城市建设达到“高起点、高水平规划、合理安排城市发展格局”的规划目的，其中，重点建设长风街为中心的城南中心、小店新城规划，更是为城南新区的房地产市场高速发展奠定了坚实的基础。

城市总体规划确定“大太原经济圈”

  太原市城市功能是以“太原经济圈”为核心，构建南达平遥、介休、祁县，西至汾阳、文水、孝义、交城，增强城市整体经济实力，强化经济辐射带功能，以晋中榆次为次中心城，东到阳泉、盂县，北联忻州、原平、定襄等市县区共同组成充满活力的经济圈，进而提升全省城市的综合竞争力带动全省经济增长极，发挥区域间承东启西的独特优势。

 《太原市城市总体规划》（2008—2020）中，把太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。城市主要职能是：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。

    太原的城市总体规划中提出了“一核三片两带五联”的规划结构布局。为了有效提升未来城市交通体系功能，结合城市总体规划及交通发展要求，确定规划年限为2020年，远景展望至2050年。此外，为迎接2012年中部城市博览会太原兴建了太原铁路南站、山西大医院、长风商务区、山西省图书馆，中国（太原）煤炭交易中心、山西大剧院、山西省科技馆等城市重大基础项目。

楼市现状

地产大鳄纷纷涌入，太原楼市大盘围城

从2007年开始，恒大、富力、当代、万达、绿地、昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。星河湾的入驻更是锦上添花，项目未经开盘销售品牌运作已全面开始，通过山西固有客户的内部挖掘，采取多次山西业主品牌维护活动等营销方式，使山西在北京的购房者回归故土，成为目前地产投资资本向二线城市“回流”的雏形范例。

随着近年来的开发建设，太原也在发展大潮中阔步前进，道路拓宽，高楼拨地。但太原毕竟是内陆城市，发展相对迟缓，虽说省会级别的城市被列入二线城市，但市场环境而言，定位于三线城市更为精准。不论二线也好，三线也罢，他的处子之身及她丰富的矿产资源，还是吸引到不少放眼于长远的全国知名地产开发商及服务商的到来。

据中国房产信息集团报告显示，2009 年，太原房地产市场波澜起伏，走出了一条属于自己的独特路线。

纵观2009 年的太原房地产市场，从政策层面看，金融危机对于山西省以及太原市产生

重大影响，山西省成为2008 年全国GDP 唯一负增长的省份，太原市经济发展也面临着大量困难。在国家“保八”战略的指引下，太原市按照省政府确定的政策，出台多项扩投资、促消费措施。包括十大重点工程在内的多项重要民生及基础设施建设工程、城市改造工程、园林绿化工程等项目的上马，使得太原市经济找到了新的增长点，也为我市产业结构调整和经济发展方式转变创造了良好的政策环境。目前看来，各项政策措施已经初见成效，经济增长的势头得以保持，房地产市场发展势头良好，居民住房消费踊跃。

从房地产市场整体走势上看，金融危机的影响直接延续到2009 年第一季度，市场的低

迷程度也超出了所有从业人员的预期和想象。市场需求急剧减少，供应基本停止，价格因为

成交停滞的原因基本保持稳定，房地产行业陷入前所未有的危机之中。富于戏剧性的是，从

4 月份开始，市场需求似乎一夜之间迸发出来，并且购房消费者不仅是首次置业者，改善型

需求以及投资型客户的出现让市场再次躁动起来，庞大的成交量带动价格快速上涨，7 月份

开始泡沫论再次甚嚣尘上。价格的持续上涨，刚性及改善性需求的释放殆尽使得“金九银十”

失去了以往的色彩，市场再次陷入沉寂，各个售楼部门可罗雀，对于金融危机再次到来的恐

惧使得这一趋势更加深入和真实。

从产品发展脉络看，太原房地产市场目前仍处在低水平发展阶段，产品仍出现低水平复

制之中，较低的产品需求导致供应方普遍缺乏产品创新的动力，整体市场深度较差。外来开

发商的到来不仅震撼了本地开发企业，“狼来了”的呼声不绝于耳，消费者也真实体验到了

较高水平的房地产产品，无形中改变了一些落后和陈旧的臵业观念，整体产品诉求也得到了

很大程度的提升。目前，太原房地产市场上关于产品的内涵正在极大丰富中，品质、服务、

园林等新的、更高、更广的要求成为越来越多的消费者所重点关注的方面。未来太原房地产产品将朝着越来越好的方向发展，舒适性的需求将成为市场主导。

2009年市场供求矛盾开始加剧

市场的发展总是呈现周期性的变化，太原的房地产市场虽然起步晚发展不成熟，但是正

是因为如此，发展的潜力和动力吸引了众多的资金投入其中，大量的品牌开发企业陆续涌入

了太原这座古老而略显落后的城市。2008 年太原楼市从高峰跌入低谷，经历了金融危机狂

风暴雨般的洗礼过程，市场开始走弱，之后国家陆续发布了各项经济刺激政策，推行积极的

财政政策及适度宽松的货币政策，比如“4万亿、保增长、拉内需”等一系列政策措施陆续

出台，之后市场开始回暖。

太原房地产市场主要从2006 年开始进入快速发展期，2008 年进入深度调整期，从2008 年开始至2009 年，整个市场依然是供大于求的态势，供求矛盾有不断加剧之势，其过程也是跌宕起伏，由美国次贷危机引发的金融危机是整个楼市出现巨大波动的内因，市场在2008 年下半年步入下行期，市场表现为严重的滞销现象，之后中央出台了各项财政和经济措施以保增长促内需，整个楼市开始开始逐渐恢复。

 成交均价呈现逐年上涨趋势，个别年份小幅调整

从2001 年至2009 年，太原商品房价格上涨趋势比较明显，在2005 年有一个微调，此后价格一路高涨，到2009 年达到历史高峰，成交均价为5741 元/平方米。2009 年价格上涨的主要原因在于万达、多地儿、昌盛双喜城和龙潭公馆等高端项目以及新东方品牌大世界、奥林百合中心等商业、办公项目陆续开盘，对整体均价的拉动作用显著。

2006 年商品房成交均价为4060 元/平方米，到2009 年成交均价已经达到5741 元/平方米，3年时间价格上涨约1681 元/平方米，为近几年楼市的高速发展期，也是国家调控楼市的关键期。对于进入2008 年以后价格的微幅回调，则是国际金融危机影响的结果。

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2010,中国楼市崛起新势力

——新兴城市地产行业万里大追踪系列报道之三走进“华北资源型城市群”

综述篇:

资源型到宜居型城市的转变

太原、大同、包头这些坐落中国华北区域的中型城市，虽然所属省份不同，但它们在以前的城市发展过程中却拥有着相近的发展模式和路径——依靠当地特有的金属、煤矿等先天资源优势进行着超高速的发展。在发展的过程中，它们的经济快速成长，市民收入快速增加，但是其人居的环境和水平却没有像北京、上海这些城市一样得到质的飞跃。

然而，进入到2010年，随着当地城市建设的提升以及国内知名开发商的大举进入，太原、大同、包头等华北地区资源型城市的人居环境和楼盘品质也发生了天翻地覆的改变，那里的人民也能享受到比肩京沪的宜居生活了。

变化何来，原因何在？

城市巡礼篇：

太原——大盘围城

城市发展预测评级：★★★★☆

太原濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉，是山西政治、经济、文化中心，也是中部地区重要的能源基地和老工业基地。全市总面积6988平方公里，建成区面积198平方公里。太原辖六区三县一市，常住人口347万。全市自然资源丰富，其中，煤、铁储量最为丰富，被誉为“煤铁之乡”。

从2007年开始，恒大，富力，当代，万达，绿地，昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。

城市速写

产业结构逐步调整，经济活力稳步增强

太原古称“晋阳”，简称“并”，又称“龙城”，历史上曾是九个独立王朝的国都或陪都。在2500年的历史长河中，太原曾经是唐尧故地、战国名城、太原故国、北朝霸府、天王北都、中原北门、九边重镇、晋商故里……只要来过太原的人，都会深深地陶醉在它悠久的历史和灿烂的文化之中。

新中国成立后，长期以来太原都在过度依赖重工业，煤、焦、铁等行业主导力量，随着城市定位由“内陆地区的新兴重工业城市”“能源重化工基地的中心城市”到“能源、机械、煤炭、化工为主导的工业城市”，再到“以能源重化工工业为基础的高科技、大流通、多功能、开放型的现代化城市”的转变，太原经济的产业结构调整势在必行，太原市2009年国民经济和社会发展计划指出，要认真落实《太原市绿色转型促进条例》，继续抓好绿色标准制定工作，加快构筑绿色产业体系，努力实现经济社会绿色转型。

《太原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出，太原要以“拉开城市框架、提升城市承载力、提高城市竞争力”为未来发展目标。从而，确立了太原“改造旧城、建设新城、开发古城”的建设思路。纲要确定了十一五期间，太原市城市发展战略为“南移西进、北展东扩”。

  “南移西进、北展东扩”战略，使得太原市从此走上了顺应城市发展客观规律、按照特大型城市的能级，优化城市布局，拓展城市空间的城市发展道路，使得太原市城市建设达到“高起点、高水平规划、合理安排城市发展格局”的规划目的，其中，重点建设长风街为中心的城南中心、小店新城规划，更是为城南新区的房地产市场高速发展奠定了坚实的基础。

城市总体规划确定“大太原经济圈”

  太原市城市功能是以“太原经济圈”为核心，构建南达平遥、介休、祁县，西至汾阳、文水、孝义、交城，增强城市整体经济实力，强化经济辐射带功能，以晋中榆次为次中心城，东到阳泉、盂县，北联忻州、原平、定襄等市县区共同组成充满活力的经济圈，进而提升全省城市的综合竞争力带动全省经济增长极，发挥区域间承东启西的独特优势。

 《太原市城市总体规划》（2008—2020）中，把太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。城市主要职能是：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。

    太原的城市总体规划中提出了“一核三片两带五联”的规划结构布局。为了有效提升未来城市交通体系功能，结合城市总体规划及交通发展要求，确定规划年限为2020年，远景展望至2050年。此外，为迎接2012年中部城市博览会太原兴建了太原铁路南站、山西大医院、长风商务区、山西省图书馆，中国（太原）煤炭交易中心、山西大剧院、山西省科技馆等城市重大基础项目。

楼市现状

地产大鳄纷纷涌入，太原楼市大盘围城

从2007年开始，恒大、富力、当代、万达、绿地、昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。星河湾的入驻更是锦上添花，项目未经开盘销售品牌运作已全面开始，通过山西固有客户的内部挖掘，采取多次山西业主品牌维护活动等营销方式，使山西在北京的购房者回归故土，成为目前地产投资资本向二线城市“回流”的雏形范例。

随着近年来的开发建设，太原也在发展大潮中阔步前进，道路拓宽，高楼拨地。但太原毕竟是内陆城市，发展相对迟缓，虽说省会级别的城市被列入二线城市，但市场环境而言，定位于三线城市更为精准。不论二线也好，三线也罢，他的处子之身及她丰富的矿产资源，还是吸引到不少放眼于长远的全国知名地产开发商及服务商的到来。

据中国房产信息集团报告显示，2009 年，太原房地产市场波澜起伏，走出了一条属于自己的独特路线。

纵观2009 年的太原房地产市场，从政策层面看，金融危机对于山西省以及太原市产生

重大影响，山西省成为2008 年全国GDP 唯一负增长的省份，太原市经济发展也面临着大量困难。在国家“保八”战略的指引下，太原市按照省政府确定的政策，出台多项扩投资、促消费措施。包括十大重点工程在内的多项重要民生及基础设施建设工程、城市改造工程、园林绿化工程等项目的上马，使得太原市经济找到了新的增长点，也为我市产业结构调整和经济发展方式转变创造了良好的政策环境。目前看来，各项政策措施已经初见成效，经济增长的势头得以保持，房地产市场发展势头良好，居民住房消费踊跃。

从房地产市场整体走势上看，金融危机的影响直接延续到2009 年第一季度，市场的低

迷程度也超出了所有从业人员的预期和想象。市场需求急剧减少，供应基本停止，价格因为

成交停滞的原因基本保持稳定，房地产行业陷入前所未有的危机之中。富于戏剧性的是，从

4 月份开始，市场需求似乎一夜之间迸发出来，并且购房消费者不仅是首次置业者，改善型

需求以及投资型客户的出现让市场再次躁动起来，庞大的成交量带动价格快速上涨，7 月份

开始泡沫论再次甚嚣尘上。价格的持续上涨，刚性及改善性需求的释放殆尽使得“金九银十”

失去了以往的色彩，市场再次陷入沉寂，各个售楼部门可罗雀，对于金融危机再次到来的恐

惧使得这一趋势更加深入和真实。

从产品发展脉络看，太原房地产市场目前仍处在低水平发展阶段，产品仍出现低水平复

制之中，较低的产品需求导致供应方普遍缺乏产品创新的动力，整体市场深度较差。外来开

发商的到来不仅震撼了本地开发企业，“狼来了”的呼声不绝于耳，消费者也真实体验到了

较高水平的房地产产品，无形中改变了一些落后和陈旧的臵业观念，整体产品诉求也得到了

很大程度的提升。目前，太原房地产市场上关于产品的内涵正在极大丰富中，品质、服务、

园林等新的、更高、更广的要求成为越来越多的消费者所重点关注的方面。未来太原房地产产品将朝着越来越好的方向发展，舒适性的需求将成为市场主导。

2009年市场供求矛盾开始加剧

市场的发展总是呈现周期性的变化，太原的房地产市场虽然起步晚发展不成熟，但是正

是因为如此，发展的潜力和动力吸引了众多的资金投入其中，大量的品牌开发企业陆续涌入

了太原这座古老而略显落后的城市。2008 年太原楼市从高峰跌入低谷，经历了金融危机狂

风暴雨般的洗礼过程，市场开始走弱，之后国家陆续发布了各项经济刺激政策，推行积极的

财政政策及适度宽松的货币政策，比如“4万亿、保增长、拉内需”等一系列政策措施陆续

出台，之后市场开始回暖。

太原房地产市场主要从2006 年开始进入快速发展期，2008 年进入深度调整期，从2008 年开始至2009 年，整个市场依然是供大于求的态势，供求矛盾有不断加剧之势，其过程也是跌宕起伏，由美国次贷危机引发的金融危机是整个楼市出现巨大波动的内因，市场在2008 年下半年步入下行期，市场表现为严重的滞销现象，之后中央出台了各项财政和经济措施以保增长促内需，整个楼市开始开始逐渐恢复。

 成交均价呈现逐年上涨趋势，个别年份小幅调整

从2001 年至2009 年，太原商品房价格上涨趋势比较明显，在2005 年有一个微调，此后价格一路高涨，到2009 年达到历史高峰，成交均价为5741 元/平方米。2009 年价格上涨的主要原因在于万达、多地儿、昌盛双喜城和龙潭公馆等高端项目以及新东方品牌大世界、奥林百合中心等商业、办公项目陆续开盘，对整体均价的拉动作用显著。

2006 年商品房成交均价为4060 元/平方米，到2009 年成交均价已经达到5741 元/平方米，3年时间价格上涨约1681 元/平方米，为近几年楼市的高速发展期，也是国家调控楼市的关键期。对于进入2008 年以后价格的微幅回调，则是国际金融危机影响的结果。

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2010,中国楼市崛起新势力

——新兴城市地产行业万里大追踪系列报道之三走进“华北资源型城市群”

综述篇:

资源型到宜居型城市的转变

太原、大同、包头这些坐落中国华北区域的中型城市，虽然所属省份不同，但它们在以前的城市发展过程中却拥有着相近的发展模式和路径——依靠当地特有的金属、煤矿等先天资源优势进行着超高速的发展。在发展的过程中，它们的经济快速成长，市民收入快速增加，但是其人居的环境和水平却没有像北京、上海这些城市一样得到质的飞跃。

然而，进入到2010年，随着当地城市建设的提升以及国内知名开发商的大举进入，太原、大同、包头等华北地区资源型城市的人居环境和楼盘品质也发生了天翻地覆的改变，那里的人民也能享受到比肩京沪的宜居生活了。

变化何来，原因何在？

城市巡礼篇：

太原——大盘围城

城市发展预测评级：★★★★☆

太原濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉，是山西政治、经济、文化中心，也是中部地区重要的能源基地和老工业基地。全市总面积6988平方公里，建成区面积198平方公里。太原辖六区三县一市，常住人口347万。全市自然资源丰富，其中，煤、铁储量最为丰富，被誉为“煤铁之乡”。

从2007年开始，恒大，富力，当代，万达，绿地，昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。

城市速写

产业结构逐步调整，经济活力稳步增强

太原古称“晋阳”，简称“并”，又称“龙城”，历史上曾是九个独立王朝的国都或陪都。在2500年的历史长河中，太原曾经是唐尧故地、战国名城、太原故国、北朝霸府、天王北都、中原北门、九边重镇、晋商故里……只要来过太原的人，都会深深地陶醉在它悠久的历史和灿烂的文化之中。

新中国成立后，长期以来太原都在过度依赖重工业，煤、焦、铁等行业主导力量，随着城市定位由“内陆地区的新兴重工业城市”“能源重化工基地的中心城市”到“能源、机械、煤炭、化工为主导的工业城市”，再到“以能源重化工工业为基础的高科技、大流通、多功能、开放型的现代化城市”的转变，太原经济的产业结构调整势在必行，太原市2009年国民经济和社会发展计划指出，要认真落实《太原市绿色转型促进条例》，继续抓好绿色标准制定工作，加快构筑绿色产业体系，努力实现经济社会绿色转型。

《太原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出，太原要以“拉开城市框架、提升城市承载力、提高城市竞争力”为未来发展目标。从而，确立了太原“改造旧城、建设新城、开发古城”的建设思路。纲要确定了十一五期间，太原市城市发展战略为“南移西进、北展东扩”。

  “南移西进、北展东扩”战略，使得太原市从此走上了顺应城市发展客观规律、按照特大型城市的能级，优化城市布局，拓展城市空间的城市发展道路，使得太原市城市建设达到“高起点、高水平规划、合理安排城市发展格局”的规划目的，其中，重点建设长风街为中心的城南中心、小店新城规划，更是为城南新区的房地产市场高速发展奠定了坚实的基础。

城市总体规划确定“大太原经济圈”

  太原市城市功能是以“太原经济圈”为核心，构建南达平遥、介休、祁县，西至汾阳、文水、孝义、交城，增强城市整体经济实力，强化经济辐射带功能，以晋中榆次为次中心城，东到阳泉、盂县，北联忻州、原平、定襄等市县区共同组成充满活力的经济圈，进而提升全省城市的综合竞争力带动全省经济增长极，发挥区域间承东启西的独特优势。

 《太原市城市总体规划》（2008—2020）中，把太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。城市主要职能是：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。

    太原的城市总体规划中提出了“一核三片两带五联”的规划结构布局。为了有效提升未来城市交通体系功能，结合城市总体规划及交通发展要求，确定规划年限为2020年，远景展望至2050年。此外，为迎接2012年中部城市博览会太原兴建了太原铁路南站、山西大医院、长风商务区、山西省图书馆，中国（太原）煤炭交易中心、山西大剧院、山西省科技馆等城市重大基础项目。

楼市现状

地产大鳄纷纷涌入，太原楼市大盘围城

从2007年开始，恒大、富力、当代、万达、绿地、昌盛等十余家地产大鳄纷纷在太原市场跑马圈地，重新定义太原市房地产市场固有格局。目前已经形成北“富力”南“恒大”、西“当代”东“绿地”、中“昌盛”的局面。星河湾的入驻更是锦上添花，项目未经开盘销售品牌运作已全面开始，通过山西固有客户的内部挖掘，采取多次山西业主品牌维护活动等营销方式，使山西在北京的购房者回归故土，成为目前地产投资资本向二线城市“回流”的雏形范例。

随着近年来的开发建设，太原也在发展大潮中阔步前进，道路拓宽，高楼拨地。但太原毕竟是内陆城市，发展相对迟缓，虽说省会级别的城市被列入二线城市，但市场环境而言，定位于三线城市更为精准。不论二线也好，三线也罢，他的处子之身及她丰富的矿产资源，还是吸引到不少放眼于长远的全国知名地产开发商及服务商的到来。

据中国房产信息集团报告显示，2009 年，太原房地产市场波澜起伏，走出了一条属于自己的独特路线。

纵观2009 年的太原房地产市场，从政策层面看，金融危机对于山西省以及太原市产生

重大影响，山西省成为2008 年全国GDP 唯一负增长的省份，太原市经济发展也面临着大量困难。在国家“保八”战略的指引下，太原市按照省政府确定的政策，出台多项扩投资、促消费措施。包括十大重点工程在内的多项重要民生及基础设施建设工程、城市改造工程、园林绿化工程等项目的上马，使得太原市经济找到了新的增长点，也为我市产业结构调整和经济发展方式转变创造了良好的政策环境。目前看来，各项政策措施已经初见成效，经济增长的势头得以保持，房地产市场发展势头良好，居民住房消费踊跃。

从房地产市场整体走势上看，金融危机的影响直接延续到2009 年第一季度，市场的低

迷程度也超出了所有从业人员的预期和想象。市场需求急剧减少，供应基本停止，价格因为

成交停滞的原因基本保持稳定，房地产行业陷入前所未有的危机之中。富于戏剧性的是，从

4 月份开始，市场需求似乎一夜之间迸发出来，并且购房消费者不仅是首次置业者，改善型

需求以及投资型客户的出现让市场再次躁动起来，庞大的成交量带动价格快速上涨，7 月份

开始泡沫论再次甚嚣尘上。价格的持续上涨，刚性及改善性需求的释放殆尽使得“金九银十”

失去了以往的色彩，市场再次陷入沉寂，各个售楼部门可罗雀，对于金融危机再次到来的恐

惧使得这一趋势更加深入和真实。

从产品发展脉络看，太原房地产市场目前仍处在低水平发展阶段，产品仍出现低水平复

制之中，较低的产品需求导致供应方普遍缺乏产品创新的动力，整体市场深度较差。外来开

发商的到来不仅震撼了本地开发企业，“狼来了”的呼声不绝于耳，消费者也真实体验到了

较高水平的房地产产品，无形中改变了一些落后和陈旧的臵业观念，整体产品诉求也得到了

很大程度的提升。目前，太原房地产市场上关于产品的内涵正在极大丰富中，品质、服务、

园林等新的、更高、更广的要求成为越来越多的消费者所重点关注的方面。未来太原房地产产品将朝着越来越好的方向发展，舒适性的需求将成为市场主导。

2009年市场供求矛盾开始加剧

市场的发展总是呈现周期性的变化，太原的房地产市场虽然起步晚发展不成熟，但是正

是因为如此，发展的潜力和动力吸引了众多的资金投入其中，大量的品牌开发企业陆续涌入

了太原这座古老而略显落后的城市。2008 年太原楼市从高峰跌入低谷，经历了金融危机狂

风暴雨般的洗礼过程，市场开始走弱，之后国家陆续发布了各项经济刺激政策，推行积极的

财政政策及适度宽松的货币政策，比如“4万亿、保增长、拉内需”等一系列政策措施陆续

出台，之后市场开始回暖。

太原房地产市场主要从2006 年开始进入快速发展期，2008 年进入深度调整期，从2008 年开始至2009 年，整个市场依然是供大于求的态势，供求矛盾有不断加剧之势，其过程也是跌宕起伏，由美国次贷危机引发的金融危机是整个楼市出现巨大波动的内因，市场在2008 年下半年步入下行期，市场表现为严重的滞销现象，之后中央出台了各项财政和经济措施以保增长促内需，整个楼市开始开始逐渐恢复。

 成交均价呈现逐年上涨趋势，个别年份小幅调整

从2001 年至2009 年，太原商品房价格上涨趋势比较明显，在2005 年有一个微调，此后价格一路高涨，到2009 年达到历史高峰，成交均价为5741 元/平方米。2009 年价格上涨的主要原因在于万达、多地儿、昌盛双喜城和龙潭公馆等高端项目以及新东方品牌大世界、奥林百合中心等商业、办公项目陆续开盘，对整体均价的拉动作用显著。

2006 年商品房成交均价为4060 元/平方米，到2009 年成交均价已经达到5741 元/平方米，3年时间价格上涨约1681 元/平方米，为近几年楼市的高速发展期，也是国家调控楼市的关键期。对于进入2008 年以后价格的微幅回调，则是国际金融危机影响的结果。

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香河——走出深闺待人识

城市发展预测评级：★★★☆

结缘房地产，燕郊名声大噪，而香河似仍待字闺中。

今年第一季度房价在一片打压调控之声中难抑上涨冲动，燕郊——这个毗邻北京、隶属河北三河市一个镇级开发区的房价，一举攀上万元，而通州这个被冠以“价值洼地”标签的区域如今已被部分投机客恶炒近逼每平米三万！

可以想象，燕郊房地产起步从“首付两万买一居、三万买两居、五万买三居”的价格超低起点到如今在“上万了！上万了！”的惊呼声中走过了一段非典型性的成长路径。2009年10月， CBD东扩方案在第十届北京CBD国际商务节上出台，确定了东扩具体范围，带动了通州、燕郊、香河等地房价的上涨。素有“京畿明珠”美誉，地处京津之间，1小时就可“上天下海”的香河，会与燕郊有同样的命运吗？

据知情人士透露，包括万科在内的诸多大中小型房企，现阶段均在与香河政府积极接触准备拿地，据了解，万科对所属区域的初步规划极有可能是再造一个城的规模，那么香河的未来将会是什么样子？这些似乎都极具想象空间。

城市速写

京畿明珠，明日京津后花园

“北京大，上海富，不如香河的一棵树；香港街，美国路，不如香河的小卖部；玫瑰香，桂花香，不如香河的肉饼香；巴黎美，悉尼美，比不上香河的风景美！”这是流行在“香河吧”里一个可以“严重”表达区域自信的帖子，戏谑中透着一股乡土气息。而这个隶属河北省廊坊市的一个县级城市，缘于其天生绝佳的地缘位置与良好的优质资源，正如一个貌不惊艳却很十分耐看的“别致美女”，正在被越来越多的人所熟识。

相比于蜚声在外、起源于四十多年前香河县城里北街“哈家老店”的香河肉饼，香河其实历史久远，文化积淀深厚。早在六千年前就有人在此居住。其建制远溯辽宋，辽太宗在此设淑阳郡，迄今已有一千多年的历史。

相传明太祖朱元璋推翻元朝之后，逃到大草原以北的元兵时常犯界。于是，朱元璋封四太子朱棣为燕王，挂帅扫北，并派军师刘伯温随军出征。很快，燕王就平定了元兵。这时，燕王蓄意自立君主，便派刘伯温寻地建都。一日燕王带人来到香河淑阳镇。时值六月，淑阳四面小河环绕，水中芰荷盛开，景色秀丽，香气袭人。燕王赞不绝口：“此处真乃香河也！”香河自此得名。刘伯温一见燕王有意在此建都，便勘测制图，然动工时，因缺砖少木，只好大图小建，变成一座小城，东西南北四面都是一里，比北京小了十倍。城的四门仍与北京城一样，直出直入，没有回避墙，也没建接官亭。因此，香河城有小北京之称。从明朝到清朝，香河县都属朝廷直管，无论多大官来，香河知县一律不接不送，所以称直隶香河。

香河自古钟灵毓秀，人文荟萃。长篇小说《青春之歌》的创作原型即源自香河；青年作家张玉清、李树松创作的儿童文学在当代文坛引起强烈反响；时任全国文联主席的高运甲亲笔题词“南有江阴，北有香河”。

而谈到自然条件优势，香河县县长张贵金更是难言自豪：“北运河传承千年，香河是河北段的起点，有多处结清水地，随着主河道的变迁，县内分割出一个核心小岛，面积600亩，形成独特小气候。对于有山无水的北京来说，在这个小岛建一个河、湖、岛的生态，无疑将成为人们向往的地方。多数地段如同天然湿地，如果经过整理，我们在下游各筑两道水坝，这里有望成为中国北方的江南。”

香河位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万，2004年综合经济实力排在河北省第11位，城市化率排在河北省第10位。2008年GDP完成103亿元，增长了12.1%。综合经济实力，连续多年保持廊坊市前三甲。

香河距北京市中心45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。香河地理区位可所谓“半小时进京去卫，１小时上天下海”，而京津高铁更是将香河到北京南站的车程缩短为15分钟。

香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。北京市目前正在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路，而这两条公路恰好从香河穿过。北京938路市内公交车直达香河，轻轨八通线等工程的建设，香河第二出口即将开通，香河的交通优势将更为明显。

香河环境优美，绿树成荫，空气清新，森林覆盖率达到37%，通过ISO14001环境管理体系认证，空气质量好于二级以上标准的天数超过330天，而这相较于长期暴露于大城市无近的喧嚣与严重空气污染，香河凭添了一份田园雅致的情怀。

目前，香河最重要的一张产业名片即是中国香河家具城。香河作为华北平原的一个小城，既非中心城市，又无会展基础，也不产竹木材料，但在10年内这里已经成长为我国北方最大的家具市场，从业人员达4万余人，销售收入超过百亿元，形成生产、销售、储运一体化的产业集群。从初级的沙发加工起步，到现在人民大会堂、钓鱼台和北京众多酒店的家具用品均来自香河。香河县委书记杨文华则把这一发展秘诀归之于“创造和创新”。有了家具城这张名片，香河知名度的提升伴随而来的是大量的人流、物流、信息流的汇聚，为当地经济与城市延伸发展开路。

新《北京城市总体规划》确定 “两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设70－90万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间，届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。而正如香河县政府领导所言：香河的发展离不开、也没有离开过京津，目前香河80%的客流来自京津，80%的企业与京津有业务往来。在香河与京津的关联度加速增进的同时，香河的知名度也在提升，由原始的劳务输出，到较高程度的吸引京津，融入京津。

作为环渤海经济圈带、地处大北京概念之下、资源禀赋天成的香河，面临着多维的机遇聚合与不可复制的时代资源，而香河或极有可能成为京津地区域环境下投资置业的首善之区。

2008年伊始，香河县人民政府联合中国房地产经理人联盟曾共同举办“香河区域价值高峰论坛”，旨在通过来自官、产、学的专家学者，共同探讨香河区域发展潜力。香河县县委书记杨文华表示：“香河必须扬长避短，避免与京津两座大城市形成重叠、同构化的产业结构，打造互补互利的合作平台，利用好近邻京津的区位优势，把香河建成京津后花园”。可以推想，依托 “依托两城、开发两河、建设两区”的发展战略，香河政府已经主动有意识地承接京津辐射， “迈出深闺”，而在内力与外力不断聚合累积的共同作用力之下，香河正蕴酿一场质的飞跃。

楼市现状

烽烟渐起, 香河“暗战”

经历2009年与2010年的房价爆涨，“房价过敏”已使北京周边区域房产在价格上占据明显的竞争优势。记者在今年的春季房展会上看到，北京的高房价与部分财富人群极强的购买力一方面使美国、加拿大、澳洲等国外房产纷纷来中国跨国营销，另一方面高房价愈发使北京市周边性价比高的项目集“万千宠爱”于一身——房展会上的席位前蜂拥了众多的刚性购买者。

两年前燕郊的楼盘均价也不过3000~4000元/平方米，而现在的均价翻了一番已达到7000~8000元/平方米，个别楼盘已出现上万报价，曾经以价格取胜的燕郊楼盘的比较优势已不再明显，而据世纪财富房产经纪有限公司一位营销策划总监介绍，目前其公司所代理北京周边区域的项目中，很大一部分来自香河。据了解，香河及安平区域在四五月份将至少有十几个项目推出，呈扎堆之势。

    其实就在2010年年初，万科代表梁洁向媒体透露，万科目前与五矿地产联合，正在洽淡香河拿地事宜。梁洁表示，在北京拿地太困难，万科唯有采取“农村包围城市”的策略，另一方面万科看好香河在京津之间的地理位置。“与燕郊相比，县级的香河配套设施更加成熟，升值空间广阔。”

一年多以前，来自上海的地产大鳄绿地集团投资300亿，以打造“华北民用进出口商品自由贸易区”为名，竖旗立竿，进驻香河。随后风云变幻，大小各路房企均争相攻城略地，欲掘金香河。品牌房企万通地产斥资4.8亿元斩获香河4宗国有土地使用权，荣盛发展随后挥金1.32亿元拿下10万平方米土地。进入2009年10月，伴随着绿地“自由贸易区”启动，香河政府又宣布与一家位列全国十强的房企合作的总投资300亿元、可容10万人居住的新农村建设项目正式签约。

至此，香河除已汇集了万科、绿地、万通、富力等众多一线房企外；另一方面，华夏幸福基业、荣盛发展、北京京汉置业集团、河北建设集团等起家于京冀的区域型开发企业早已在香河安营扎寨，小有斩获。香河这块并不大的土地上烽烟渐起，各家房企或早已暗暗较劲，力争先机。

早在2008年，绿地集团就已率先进驻香河，成为首个进入香河的全国十强开发商，在着力打造华北民用进口商品自由贸易示范区项目，同时在天津蓟县拿下千亩土地，打造盘龙谷文化城项目。在绿地集团看来，香河项目是其攻入北京市场的第一站，有着至关重要的作用。

继绿地首驻香河后，该区域受到了房地产界前所未有的关注。分析人士认为，一定程度上，绿地集团改变了香河楼市的旧有格局，成为激活香河楼市的强心剂。而绿地集团作为第一个进驻香河的全国十强开发商，已占尽先机。如集团预期，2008年，其“香蓟攻略”初战告捷：香河33.9平方公里华北民用商品自由贸易区的启动区推出“我家公坊”公寓和“中央领仕馆”别墅产品，引来置业热潮；蓟县盘龙谷磐石坊别墅项目走势也不错。

在一线品牌开发商中，觊觎香河市场的大有人在，去年，万通地产宣布以公开摘牌方式获得香河4宗国土用地权，合计面积533093.33平方米，万通将支付地价款47979万元。

而在此之前，除了以开发孔雀城而扬名的华夏幸福基业有限公司外，香河楼市几乎没有叫得响的品牌开发商，大多楼盘由一家本土开发商“三强实业”开发。巨大的腾升空间使楼市快速起步，除吸引综合实力较强的一线开发商外，也引来如北京京汉置业集团等区域性开发商出手。

目前，香河的两大重点区域将成为争夺热点，一是香河县城西边，以绿地投建的华北民用进口商品自由贸易示范区为代表的区域；二是香河经济技术开发区所在地的安平镇，以天下第一城为核心，周边布局了孔雀城以及万通等企业的项目。

“一群”先来，“一拔”后到，在这场并非殊死的市场较量中，一线品牌房企在复制自己的成功，而区域性房企则正致力做强做大、细分市场。

“目前香河楼市的竞争格局是当地企业开发的楼盘主要满足香河本地人的置业需求，外来开发企业则解决京畿地区的中高端人群置业需求，从而带动当地产业发展”。一位刚刚进驻香河开发的地产人士分析道，香河楼市已现二元供应格局，这是市场在不断调适中出现的一种“自觉

城市巡礼篇：

唐山——凤凰之城，再度飞翔

城市发展预测评级：★★★★

唐山市中心屹立着一座青山，相传古代这里曾引来一只美丽的凤凰在山顶起舞，因此得名凤凰山，唐山也因此而名为凤凰之城。这座城市因1976年一场人类罕见的地震灾难而闻名，这座曾经在废墟之上的城市用建筑的语言向世界展示了一座新唐山的诞生。1990年，唐山成为国内第一个荣获联合国“人居环境奖”的城市；2003年，荣获国家园林城市称号；2004年，荣获联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”……

随着万达、绿城、万科等地产大鳄相继进入唐山，34年后，这座欣欣向荣的城市已经掀起新一轮的“造城运动”，品牌房企的唐山抢滩战已经硝烟弥漫。

城市速写

涅磐重生，加速飞翔

贞观十九年（645年）二月，唐太宗李世民亲率10多万唐军东征高丽。经过半年多的苦战，虽然夺取了十几座城池，但在攻打安市城时，遇到了高丽军队的顽强抵抗，久攻不克，粮草将尽。辽东早寒，草枯水冻，唐太宗于九月下令班师。太子李治从长安千里来迎，在今唐山滦县一带和太子相遇。在现在的唐山大城山驻扎，其爱妃曹妃不幸病逝。李世民念其爱妃，特别允许使用国名，将此山命名为唐山，之后“唐山”成为市名。

唐山，2009年市区面积3874平方公里，人口约310万。根据最新规划，2020年唐山中心城区将达到300平方公里以上，聚集人口300万--350万。2009年，唐山市全部财政收入完成413亿元，同比增长14.2%，占全省财政收入五分之一强，总量继续位居全省首位。

唐山，是一座具有百年历史的沿海重工业城市，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山是河北省经济中心，是我国京津唐大都市圈的核心，同时也是我国重要的新型高科技工业基地和环渤海地区中心城市，中国海运中心和东北亚重要城市，现代化生态城市，现代化国际性港口大城市，与世界上170个国家和地区有贸易往来。唐山一直致力于打造北方深圳，中国第一座近代煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。

改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等 10 大支柱产业，机电一体化、电子信息、生物工程、新材料四个高新技术产业群体扎实起步。作为全国重要的能源、原材料工业基地，唐山现有开滦、唐钢、冀东水泥、机车车辆、三友碱业、唐山陶瓷等一大批大型骨干优势企业。对外开放初步形成了全方位、多层次、宽领域格局。

楼市现状

经济翘首，地产“萌芽”

将唐山房地产比喻为“萌芽”，并不是说这个城市的地产尚未起步，而是之于其经济发展的翘楚地位而言，唐山的房地产还远未发挥出其巨大的爆发力。在今年的唐山市第十三届人民代表大会第三次会议上，唐山市委副书记、市长陈国鹰说，过去的2009年预计全市完成地区生产总值3800亿元，同比增长11%以上；全部财政收入413.3亿元，剔除增值税转型政策影响，按上年可比口径增长14.1%。

唐山作为二三线城市中的翘楚，已跻身最有潜力的中国地方城市行列。在2008年，英中贸协和利兹大学国际商业中心受英国贸易投资署委托，对中国地方城市商机进行了专题调查，最终形成了“英国企业在中国地方城市的商机”的报告。英方从274个人口超过100万的中国地方城市中确定了35个目标城市，唐山赫然在列。“随着唐山更多地被国内外客商看好，同时随着城市功能定位更加全面和完善，商业的日益发达，城市吸引力还会大大增强。”据专家预测，未来一段时间，包括从一线城市来的投资者、创业者进驻的现象会更明显。相较京深沪等一线城市，毕竟唐山的房价与之落差确实很大。

在业界看来，现阶段唐山房地产处于稳定高速发展阶段。河北宏扬房地产闵宪群接受媒体采访时表示，唐山市国民生产总值一直占全国的1%以上，人均GDP高于全国和全省平均水平，农民纯收入高于全国和全省平均水平，城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平。虽然，唐山市的房地产已经具备了一定基础，但相对于城市的经济地位以及一、二产业的发展程度，房地产业的发展仍属欠发达，并且唐山市房地产的发展远远滞后于周边城市，城市经济自身发展的内在要求和居民日益增长的消费需求仍与现实存在一定差距，今后的发展潜力巨大。

唐山房地产之所以滞后于整体经济，与之前的本土地产企业一枝独秀有一定关系。多年以来，在唐山的房地产开发企业中一直很少有外来者的身影。执掌唐山楼市的大都是唐山的本土企业。有人分析，房地产行业的最大特点就是对资源的依赖，包括拿地的资源、社会关系的资源以及获取资金的资源。其中，以对资金的占有及其运作能力最为关键。但是，在唐山的房地产市场中，最不缺的就是资金。唐山本身是一个以第二产业为主导的重工业资源型城市，能源、矿产、建材、水泥和钢材等行业的资金中有很大一部分流到了房地产行业中。相对于其他城市，外来资金很难进入唐山市场。诚如一位业内人士所言：“唐山这个市场很多开发商都想进来，但要真正进入恐怕并不容易。”早在2004年，国内地产“大鳄”顺驰计划进入唐山拿地，原本已经做好参与土地竞拍的打算，但最终却中途退场，顺驰原本相中的地块却为唐山一家本土企业竞得。业内人士分析，顺驰之所以中途退出唐山，除了由于其自身内部“做调整”的因素外，更主要的还是因为唐山楼市的“资金准入门槛”太高。“因为房地产没有对资金的需求，外来企业与唐山本土的社会关系、资源结合的机会就很少。”

　此外，从市场供给方面来看，唐山的房地产专业化程度还不是很高。“不说北京、天津，就是相对于秦皇岛、廊坊来说，唐山的竞争水平也是相当弱的。”业内人士张智君分析说，专业化水平不高和需求有关，“整个房地产的发展还是处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈，对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而房地产开发一直是粗放经营。” 从市场需求方面来说，唐山楼市购买力强大，尤其是从消费结构上来说，唐山人对于房屋的支付比例会高于北京等其他城市很多，唐山总是给外界以“有钱”的印象。这不单体现在投资层面，也体现在消费能力上。一个经常被拿来说事儿的话题是“唐山路上跑的好车特别多”，以奔驰、宝马为代表的名车似乎已经成了唐山消费能力的象征符号。作为重工业资源型城市，唐山发展经济的优势得天独厚，随着环渤海区域经济形式的整体向好，唐山也进入了经济高速增长期，在能源、矿产、建材和钢铁行业中，积累了大量的社会财富。由此，唐山除了诞生了许多亿万富翁和民营企业家之外，还有一大批所谓的“中产阶级”人群也在迅速形成。

 近年来，随着政府规划的科学规范与招商引资政策的升级改革，为更多的开发企业提供了便利的进驻条件。为唐山的房地产市场提供了新的机遇与挑战。

凤凰涅槃展新翅，品牌房企齐抢滩

在唐山捷足先登的地产大鳄是国内最大的商业地产公司——万达集团。去年3月，万达集团在唐山城市CBD核心之地抗震纪念碑广场和大钊公园东侧安营扎寨，投资超过80个亿，建设100余万平方米的“唐山万达广场”。大手笔的投入和建设使这个集高档住宅、公寓、高档写字楼、高档影剧院、超五星级酒店于一体的城市综合体成为唐山楼市的风向标。目前，唐山万达广场中心华宅已进入收官阶段，包括书店、百货、超市、影院在内的商业部分也将在2011年4月30日试营业。在此之前，唐山城市核心，罕有中央毫宅。万达进驻唐山后，迅速成为唐山本土高端客户青睐的对象。

去年11月份，唐山万达广场、鹭港二期等高档项目上市，当时的均价为7513元/平方米(其中，万达广场均价8500元/平方米)。据了解，唐山地产商的这一价格，基本可持平甚至高过武汉、南京等诸多省会城市。不过，地产商还是欣喜地看到，在唐山，尽管房价高企，但销量似乎不经意间就达到了年度的最高点。
　　以打造高端物业著称的绿城集团不甘落后，3月2日，绿城·南湖生态城中央商务区项目正式开工。绿城集团副董事长罗钊明说，早在去年集团就确立了环渤海发展战略，唐山是其中的重要一环。为此他曾12次来到唐山。绿城·南湖生态城中央商务区项目位于南湖生态城核心区域，占地655亩，总建筑面积近120万平米，是由城市高端公寓、大型主题公园、商业步行街、写字楼、五星级酒店、知名双语幼儿园及小学等物业组成的新兴城市综合体。按照规划，该项目将打造成京津唐区域内最高端的城市综合体。
　　在土地市场上一向以谨慎著称的万科经过一年的筹备，今年也正式进军唐山房地产市场。对于唐山，万科出手很大，一下子拿了南湖生态城和凤凰新城两块地。3月2日，万科在南湖生态城的首期项目正式开工。该项目是万科年初与南湖生态城管委会签署的土地开发合作项目，总投资10亿元，总建筑面积为12万平方米，计划分三期建设，首期近3万平米，预计将在今年年底正式推入市场。同时签约的，还有位于凤凰新城的开发建设住宅及商业设施的独资项目，总投资35亿。 对此，万科集团副总裁毛大庆表示，唐山是万科“3＋X”（“3”即珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域）发展模式中的环渤海区域重点投资城市，因此万科对于进入唐山开发充满信心。

据统计，目前在唐山的房地产商共有216家，其中195家是唐山本土企业，外地的只有21家。尽管所占比例不大，但显而易见，无论从产品定位、规划设计、施工管理以及营销理念、价格策略乃至物业等方面，这些外地地产大鳄都别有长项。作为在外地已有众多项目操盘经验的地产大鳄，他们对项目的集成能力优于唐山本土的一般房产企业，这无疑加速了唐山楼市的洗牌。

唐山作为二三线城市经济发展的翘首，以其巨大魅力和潜力成为房企争锋涌入的重点。目前进入唐山地产界的开发商有两种，一种是全国知名品牌企业，一种是地方型龙头开发公司，这两种企业进入唐山出发点是不同的。大型品牌开发公司进入唐山，在一定程度上是布点全国，多元化投资，也就是不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里，以此降低开发风险。而对于地方龙头企业来说，它更多考虑的是进入唐山市场，提升品牌含金量。

四大主体工能区一齐绽放

在唐山市委市政府的规划下，曹妃甸国际生态城、空港城、凤凰新城、南湖生态城作为“唐山城市四大主体工能区”，成为地产商关注的焦点，也将会成为唐山市的新靓点。4月23日，河北最大综合金融区项目也在唐山开工。。规划占地面积25.19亩，建筑面积13.7万平方米，其中地上建筑面积10.1万平方米，地下3.6万平方米，建筑高度近百米，总投资9.5亿元，建成后将引进众多国际一线金融品牌进驻，形成区域金融商务中心。预计年均创造税收8000万元。

除已有万科、绿地进驻的南湖生态城和凤凰新城外，随着首钢的迁入，人口迁移