到了年底，上海明年房地产价格的走势如何，自然成了市民关心的问题。谁也不能像算命的那样断言明年何时跌，跌多少。几年来，一些知名的专家学者做过这种判断，但只能证明这是他们研究能力和信誉的下降。但是，这并不妨碍我们对明年的背景形势做一分析。

今年上海的房价特别是商品住房价格，如果将重大工程配套用房统计在内，房价是微跌，如果统计在外，则房价还是微升的。总体上可以说是平稳的。这种平稳是建立在中心城区的新房供应量比重进一步缩小，而远郊的新房供应量占据统治地位情况下实现的。

房地产宏观调控从2003年开始到今年，已经延续了四个年头了。去今两年，国务院相关部门分别打了两轮组合拳，高密度地、配套性地对房地产业中的投资增长过快、价格上涨过猛、商品结构不合理和市场秩序混乱的问题，进行了经济和行政手段的调控。调控的结果就全国而言，增长幅度有所减缓，价格没有大涨也没有下跌。除非明年还有房地产的政策组合拳，否则价格不可能大跌。一般会有更多的城市像今年的上海一样，价格微跌或平稳。

现在的房地产调控政策中，对房地产开发商开发经营起重大影响的是

房价的全国性高涨，让上海楼市也告别了长达10个月的下跌阴霾，重归上升通道。激情重燃的上海房价，在过去的近四个月里上涨了1.77%,比去年同期更是上涨了2.55%。

    天天房展网研究中心的数据显示,今年以来(1.1-4.23)上海楼市共推出418.93万平方米新房源，成交760.53万平方米，供需缺口达341.6万平方米。新房供应的严重不足，使得市场上积压的大量房源获得消化。至4月23日，网上可售房源由年初的2461.24万平方米下降到2196.64万平方米,其中商品住宅的可售量下降到1000万平方米的警戒线,可售住宅套数由年前的10万套,下降到6.8万套。

按照网上总成交金额除去总成交面积,获得的均价为8767元/平方米,这个价位比上海房地局公布的去年7038元/平方米的上海房价,要高出1729元/平方米。对此,天天房展网分析师指出,上海房地局采用的是指标统计法,按地区选择指标楼盘和比重进行统计,这样一来广博的郊区就把全市的平均房价拉低。但以上的价格还都是比较低的,上海市民真正感受到的房价,应

在新一年的政府工作报告中，6、8、9号线一期和4号线二期都被定在2007年年底通车，7号线加快建设速度，10、11号线也以年初开工。对于，即将安家近郊的市民来说，这将是一个极大的利好。笔者针对上海各轨道沿线的宜居、热销板块进行点评，企图找出适合工薪阶层居住的5000-7000元的潜力板块和适合中产阶层8000-10000元的热点板块。

 

1号线作为上海最早通车的轨道线，已经把莘庄从一个无人问津的小村落带领到白领置业的首选地。过去一年里，莘庄的成交量猛增了4.8倍，位居上海106板块第三。但由于上海康城这一价格仅5349元/平方米的楼盘，在过去一年里成交了19.76万平方米，从而把莘庄的总价房价拉低了4.98%，至6898元/平方米。事实上，位于莘庄板块位置最好的南广场，好世鹿鸣苑以10400元/平方米的均价，在过去一年里热销了512套房源。

在成功地把莘庄板块塑

作为上海老牌的经济开发园区，虹桥经济开发区以其独特的人文以及环境条件吸引了众多海内外大型企业、跨国公司以及金融财团在区内安家落户。美、日等多国也纷纷在区内置地建领事馆。比邻的古北新区是上海规模最大的涉外高标准住宅综合区。经过十余年的建设余发展，虹桥经济开发区已经成形为上海市内以涉外经贸为特征，集展览展示、洽谈交易、办公居住、餐饮娱乐为一体的对外活动中心与展示窗口。加上轨道交通2号线延伸段近期即将通车，带给区域内更加便捷的交通设施。虹桥经济开发区商办物业市场可能受此利好惠及，向外围区域辐射扩散。

对此，美联物业写字楼部副营业经理陈晓华介绍，虹桥经济开发区现时商办物业大多集中于仙霞路板块。仙霞路遵义路至芙蓉江路段更是成为长宁区除中山公园商圈之外的另一大办公楼聚集核心区域。区域内写字楼平均出租率在90％以上。其中租赁情况最好写字楼的是位于娄山关路仙霞路段的国贸中心（租金——主楼：6元/平米/天；裙楼：4元/平米/天）与古北路仙霞路段的世茂商城（租金——1.4美金/平米/天），更是吸引了英特尔、沃尔沃等著名企业进驻，现时均已满租。即使协泰中心与仲盛金融中心等建

伴随着一系列宏观调控的深入，目前上海楼市出现了各环线商品住宅房成交量均下降（根据搜房网10月17日统计数据），其中内环内降幅最大，达到31.9％，而在成交价格方面，除内中环、郊环外，其他环线成交均价均出现下降，其中内环内降幅最大，达到19.5％。这一现象导致众多购房者开始持定观望态度，投资者却急于抛出手中物业或者转售为租，租金市场自然也出现下降态势。那么，上海楼市今后是否进入回落期呢？这恐怕不是看现状就可以下定论的，为了给众多关心上海楼市的读者一个深入浅出的解析，日前记者就这一话题采访了搜房网常务副总经理钟宇和戴德梁行研究部的负责人。

搜房网常务副总经理钟宇告诉记者，目前，我国房地产市场正处在一个调整期，其体现在行业结构的调整、行业资源的调整、企业内部战略的调整、城市地产发展格局的调整等方面。之所以说处在一个调整期，首先从行业的经济发展规律看，处在行业发展周期的调整期，从1998年取消福利分房开始，中国的房地产市场已经经历了市场化的成长和逐步成熟期，纵观国外成熟房地产和新

随着一系列宏观政策的出台，上海的楼市也是波动起伏。从上海二手房指数办公室在9－10月份发布数据我们可以看出，宏观政策的调空的确起到了举足轻重的作用。9月份上海二手房指数为1634点，较上月微跌1点，环比下降0.06％。该指数主要根据交易价格做出，9月份同期下跌的还有商品房整体租金。10月，上海二手房指数为1634点，与上月持平。自本轮宏观调控政策实施以来，上海二手房指数一直保持着平稳走势，表明上海二手房市场中短期投机需求已基本淡出，市场价格的平稳来自于自住需求的有力支撑。  

　　9－10月份上海二手房市场成交量较8月继续下挫，投资客已经止步，而自住购房者仍犹豫不决。从价格走势来看，上海二手房价格整体上没有明显变化，但位置相对偏远、交通不便的楼盘及次新房较多区域中的品质及物业管理较差楼盘价格均下降，这带动了区域二手房价的下调，其中上海市商业中心徐汇区降幅较大，达1.3％。

　　业内一位不愿透露姓名的知情人士称，上海内环线内一手房价已有略微下跌，虽然9月份成交1800套，较8月份多了700套，但成交均价从8月份的1.7